楼主是在问问题还是上课？ LLWF 发表于 2021-10-23 20:19
1031最麻烦的好像要在30天内要找到新房子 这个比较难啊 你我对面不相识 发表于 2021-10-23 20:19
我家做1031的几个都是以旧换新。比如说60年代，70年代的房子，翻倍以后就1031到新一点的，贵10万的80年代，90年代的房子。 我个人感觉最喜欢80到90年代的房子，一来，下水道比较宽，不容易堵，没有老房子进树根的问题；二来，80年90年的房子木头特别实在，如果在没雪没啥极端天气的加州，可以last forever. 当70年代的老房价值升了几倍，但是房子事儿多的情况下，值得换同一城市同一区的新一点的房子。 还有一种情况下换房子是：我把一个穷白墨占人口主要地区的房子，卖了换到了亚裔和白人占多数的另外一个城市的中产区，只是多10万块钱，但是可以换中产人口基数更加稳定发展的城市，特别是亚裔人口增长的城市，这意味着将来10年20年都会不停有人买房，因为亚裔到哪里，哪里就是房市稳定增长的地方。在这种情况下，值得1031。 就像前几天有人说的1031 只是tax defer, 不是免税，所以whenever you sell, 1031 的那笔钱还是要算回来交税。但是如果你1031 到一个房子，租两年，然后自己住进去变成自住房的话，以后作为遗产给孩子，当你的资产不到2000万的时候，你不要交税。我们大多数中产怎么样都达不到2000万的，在这种情况下，如果有一大笔旧房款在1031账户里，直接换一个高大上dream house, 然后留给后代的话，比较合算，不要交税。 绿苹果很健康 发表于 2021-10-23 20:00
1031最后只能走上遗产房的路，自己享受不到 IsabellaQ 发表于 2021-10-23 21:11
关注一下，初学者，第一次听说1031，lz能不能展开说一下什么是1031，还有请问这个1031是全国的还是只是加州的法？ solange 发表于 2021-10-23 20:35
咋享受不到？1031 不增加equity? 放出租房里自住房都可以减少mortgage 啊。如果放自己dream house 里，那不是可以自己享受到老死？ 绿苹果很健康 发表于 2021-10-23 21:15
你说的最后一步可以买新房，比较保险。尤其是给自己住的。但最后免税要去掉你出租的年份，按比例算。 Fgg1234 发表于 2021-10-23 21:04
为啥？ Moonlightclouds 发表于 2021-10-23 22:33
房子的增值无法在自己手上变现，只能当遗产房留给下一代，要么只能交税. IsabellaQ 发表于 2021-10-23 22:46
我想问一个我一直没搞明白的问题。假设我一个出租房10年涨了30万，1031到第二个出租房租了一年，然后我搬进去成了自住房住了两年，最后卖房挣了50万。这50万全部免税还是按照什么比例免税？ careersearch 发表于 2021-10-23 23:33
卖的房子closing 45天之内提交新买的房子地址和价格，买的房子180天之内close就可以了，实际操作中不会前一个房子close之后才开始找的呀，基本上有卖的想法了就可以开始物色新目标了。再说还有DST这种几天就可以close的选项最后作为backup。 doubt 发表于 2021-10-24 03:21
到底是DST 还是DSF xixixihahaha 发表于 2021-10-24 03:22
我个人感觉最喜欢80到90年代的房子，一来，下水道比较宽，不容易堵，没有老房子进树根的问题；二来，80年90年的房子木头特别实在，如果在没雪没啥极端天气的加州，可以last forever. 当70年代的老房价值升了几倍，但是房子事儿多的情况下，值得换同一城市同一区的新一点的房子。
还有一种情况下换房子是：我把一个穷白墨占人口主要地区的房子，卖了换到了亚裔和白人占多数的另外一个城市的中产区，只是多10万块钱，但是可以换中产人口基数更加稳定发展的城市，特别是亚裔人口增长的城市，这意味着将来10年20年都会不停有人买房，因为亚裔到哪里，哪里就是房市稳定增长的地方。在这种情况下，值得1031。
就像前几天有人说的1031 只是tax defer, 不是免税，所以whenever you sell, 1031 的那笔钱还是要算回来交税。但是如果你1031 到一个房子，租两年，然后自己住进去变成自住房的话，以后作为遗产给孩子，当你的资产不到2000万的时候，你不要交税。我们大多数中产怎么样都达不到2000万的，在这种情况下，如果有一大笔旧房款在1031账户里，直接换一个高大上dream house, 然后留给后代的话，比较合算，不要交税。
探讨。
我都是在接到offer 立马就看房，在接到旧房offer 之前先研究要买的房子大概在哪个区，然后亲自去那些我感兴趣的小区走走看看，这样等我一接到旧房offer 就立马下单，因为已经是对周围neighborhood 考察得很熟悉了。
你说的最后一步可以买新房，比较保险。尤其是给自己住的。但最后免税要去掉你出租的年份，按比例算。
咋享受不到？1031 不增加equity? 放出租房里自住房都可以减少mortgage 啊。如果放自己dream house 里，那不是可以自己享受到老死？
1031就是一种tax defer, 比如说你的房子增值了40万，如果你卖房，这40万增值要交税，但是你可以把这40万放1031 account 里面，再买一个房子，这样这40万就转到你新买的房子里面不要交税。
看你怎么定义享受. 比直接交税肯定好，不然也没人搞这个了
这种按比例的话，可以只出租一两年，然后自己搬入自住，这样按比例就没啥了。
为啥？
房子的增值无法在自己手上变现，只能当遗产房留给下一代，要么只能交税.
所以我说买自己的dream house, 自己享受啊。1031只能是在增加equity 上起一点作用，还有就是1031有的公司可以做up to 3 buying. 这样可以卖一个房子，分散1031 的钱去3个不同的投资房，起杠杆作用。
最後換到無敵海景房，出租兩年再自住，為什麼享受不到呢？
我也是在摸索中学习，是有一个公式，按租房和自住年限比例付租房那几年的税。但是1031 那部分钱逃不了，卖房还是要把以前的30万算回来交税。目前来说，1031 可以一直做，也就是说你卖这个有1031的30万的房子，再买另外一个还是可以把这30万再转入。
1031思路可以稍微打开一点，除了一个个换小出租房，也可以一个大房子换成multi-unit，一步步最后换成大型apartment building。可以换成小中大型商业建筑。可以换到不同的地区，如果完全不想当收租婆操心了，还有一种fund叫做Delaware statutory trust fund，这个说起来就太多了。
我个人今年阶段是需要diversify，一个大房子换了三个州的小一点的房子加上两个DST，exchange之后每个月租金收入增加了三倍。
1031有好几种rule，并不是一次只能最多换3个，另一种换法是可以换很多个但是总价值不能超过卖掉房子的两倍。可以反过来，多个房子一起1031换成一个大房子。
都1031了，多少也是算点地产从业人士，思路跟随便投一两个收租房总该不一样的，把房子跟股票基金一样对待，好好分析策略，然后做出选择该怎么换符合自己的短期长期投资目标。
其实我也都只知道皮毛，网上有很多免费信息可以学习，美国地主们里面人精也多得很，玩法太多了，我有很多知识点是从biggerpockets这个美国地主论坛学到的。
要注意的是每次税改似乎都有条款想动1031的脑筋，规则还是有可能变化的，真要做1031的人需要及时更新。
卖的房子closing 45天之内提交新买的房子地址和价格，买的房子180天之内close就可以了，实际操作中不会前一个房子close之后才开始找的呀，基本上有卖的想法了就可以开始物色新目标了。再说还有DST这种几天就可以close的选项最后作为backup。
到底是DST 还是DSF
DST，Delaware statutory trust，原帖更新了一下。其实一搜就知道的事情，伸手党在华人不可能解决所有问题的
如果担心衔接的问题，还有一种reverse 1031, 就是你可以先买你中意的房子，然后再在你卖了你的房子之后做reverse 1031到你买的房子里。