简单计算一下20年自住房的成本,不算房子升值

miaoma
楼主 (北美华人网)
买2m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税4w,保险水电维护2w,单月支出1.2w 买40w的房子:一次付清,地税1w, 保险水电维护5k,单月支出1.2k
就算每月差1w,后者全部拿来投资,anual return算10%,20年后就得7.6m。去除房子本身差价,也就是说20年住大house花6m,当然没有算房子增值,不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值,买1m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税2w,保险水电维护1w,单月支出5k
就算每月差7k,后者全部拿来投资,20年后就得5.3m,去除房子本身差价,也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多,那么房子买来就是纯享受的,靠它理财似乎并不划算啊。
夏天的马甲
自己住的开心比多赚多少钱都重要
bigjohn123456
20年 Annual return 有10%很难的好吧
cqcq
根据我对我邻居十几户这2年交易的统计(都是买了10-15年卖的)跟通货膨胀打平手。
w
whwings
保险水电维护的支出一般怎么估算?
r
ray_golden
我觉得退税方面1米跟40万的有些差别 同一个地区,房子太贵的确是涨的比率要低,而且占着钱损失了投资收益。但是也看地区,有些地区低于2米就没sfh
miaoma
自己住的开心比多赚多少钱都重要
夏天的马甲 发表于 2021-09-29 21:11

说的是没有错,只是怕由俭入奢易,由奢入俭难啊
r
ray_golden
另外我觉得你比较的时候可以减去同样房子的房租才合理,比如你把买房的费用,减去租同样房子的租金和费用
miaoma
20年 Annual return 有10%很难的好吧
bigjohn123456 发表于 2021-09-29 21:17

那算多少比较合理呢?
pwwq
买2m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税4w,保险水电维护2w,单月支出1.2w 买40w的房子:一次付清,地税1w, 保险水电维护5k,单月支出1.2k
就算每月差1w,后者全部拿来投资,anual return算10%,20年后就得7.6m。去除房子本身差价,也就是说20年住大house花6m,当然没有算房子增值,不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值,买1m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税2w,保险水电维护1w,单月支出5k
就算每月差7k,后者全部拿来投资,20年后就得5.3m,去除房子本身差价,也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多,那么房子买来就是纯享受的,靠它理财似乎并不划算啊。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:08

房子买来住
就是享受的,
就这么简单
看你这们这帮人这个算计的劲,
真是累
Samuel1
20年 Annual return 有10%很难的好吧
bigjohn123456 发表于 2021-09-29 21:17

我也觉得难,为什么大家都用10% return 做标准?是SP500的return? 房子还享受了
dragonbaby
40万能买到舒适的房子 谁会去买2m的?这种比较根本没意义。
花钱2m买房子的地区,基本40万只能买个2br 破condo 或者连condo都买不了。说的好像人傻钱多,没事去花2m买房。
miaoma
根据我对我邻居十几户这2年交易的统计(都是买了10-15年卖的)跟通货膨胀打平手。
cqcq 发表于 2021-09-29 21:19

嗯,看来自住房就是求个稳了,比存银行强点
alanbeil
2m的房子20年怎么涨也不会超过1m吧。
呵呵,不懂投资就别来这儿现了。再说住得起2m房子的人,几乎不可能委屈自己去住40万陋室的
BaoMaoDou
无风险的投资不可能达到10%,有5%就不错了。比如你买美国大盘股spy,2000年价格$140,现在$430
yshe
不买租房子的成本呢。
w
warmwinter
另外我觉得你比较的时候可以减去同样房子的房租才合理,比如你把买房的费用,减去租同样房子的租金和费用
ray_golden 发表于 2021-09-29 21:27

同认为省了租金
miaoma
保险水电维护的支出一般怎么估算?
whwings 发表于 2021-09-29 21:23

我是这样随便估的:1m的房子,保险差不多0.3%就是3k,水电300一个月,维护算3k一年,总体1w。按房价等比例计算。
pops
保险水电维护 太低了,后院割个草冬天铲个雪都是钱啊,住过房子20年也得换个屋顶换个热水器吧,还不说厨房upgrade了,不维护的话也保不了值。
pops
我是这样随便估的:1m的房子,保险差不多0.3%就是3k,水电300一个月,维护算3k一年,总体1w。按房价等比例计算。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:39

水电才300一个月?夏天的空调冬天的取暖算了么? 住的是condo, 吃的是沙拉不用生火的吧。
CBOE
我认为你算的基本正确。 美国大部分地区,房子涨幅都不行。 过去十二年, 只有曼哈顿和湾区的房子,从60万翻4倍2M+。 同期,北京海淀翻了4-5倍。
gabegabe
回复 1楼miaoma的帖子
自住房是liability,不是asset
w
whwings
回复 18楼miaoma的帖子
谢谢回复!
miaoma
回复 1楼miaoma的帖子
自住房是liability,不是asset
gabegabe 发表于 2021-09-29 21:46

有道理
miaoma
我认为你算的基本正确。 美国大部分地区,房子涨幅都不行。 过去十二年, 只有曼哈顿和湾区的房子,从60万翻4倍2M+。 同期,北京海淀翻了4-5倍。
CBOE 发表于 2021-09-29 21:43

是的,而且这十二年是从经济危机房价崩盘算起的,如果现在入场就算是在弯曲和曼哈顿也不会翻这么多倍
a
alittlefox
需要花两百万买房的地方,基本不会有四十万你还会觉得能住想住的房子。。。四十万能买到能住的房子的地方,收入没法跟房价200万的地方比。。。 纯数字游戏谁不会,能不能be realistic
miaoma
无风险的投资不可能达到10%,有5%就不错了。比如你买美国大盘股spy,2000年价格$140,现在$430
BaoMaoDou 发表于 2021-09-29 21:34

如果算5%return的话,住1m的房子20年投资得3m,去掉差价,就是2m,也不是个小数字,不过好像make sense一点了
miaoma
需要花两百万买房的地方,基本不会有四十万你还会觉得能住想住的房子。。。四十万能买到能住的房子的地方,收入没法跟房价200万的地方比。。。 纯数字游戏谁不会,能不能be realistic
alittlefox 发表于 2021-09-29 21:55

本来就没有说2m和40w是一样的life style,算的就是这俩life style的差值in $。
renren2
20年 35歲都55歲 馬上退休 一家人擠個彈丸之地20年 你選擇抱一大筆錢 剛好過空巢期 迎接銀髮生活 值不值得看個人
l
lianqiao
为啥不会涨一米?二十年涨一倍很正常呀
御赐黄MaJia
买2m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税4w,保险水电维护2w,单月支出1.2w 买40w的房子:一次付清,地税1w, 保险水电维护5k,单月支出1.2k
就算每月差1w,后者全部拿来投资,anual return算10%,20年后就得7.6m。去除房子本身差价,也就是说20年住大house花6m,当然没有算房子增值,不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值,买1m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税2w,保险水电维护1w,单月支出5k
就算每月差7k,后者全部拿来投资,20年后就得5.3m,去除房子本身差价,也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多,那么房子买来就是纯享受的,靠它理财似乎并不划算啊。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:08

看哪儿的房,找了找我家附近的dataset,30年平均年增长7%
NewID2017
回复 1楼的帖子
最大的bug是不可能坚持每个月能把多的一万刀都能拿去投资。往往是乱七八糟不知不觉花掉一大部分。投资也很难坚持只投稳定10%的投资,往往胡乱操作欲速不达反而亏钱。 另外20年房子价值一般能翻倍。40万的房子变成80万,2m变4m,贷款还剩70万,equity有3.3m。equity这一部分能多2.5m
所以往往买大房子更能积累财富,一个重要原因是逼你每月交房贷,积累了equity,避免乱花钱和瞎折腾
j
jennyjin
自己住的开心不是价值吗?
不快乐的心
20年 Annual return 有10%很难的好吧
bigjohn123456 发表于 2021-09-29 21:17

20 年以前的二百万就相当于现在七百万。
招猫抵狗
2米的房子20年涨不了一米?
我3年前2米不到买的房子,现在已经3米多了
我是马甲
40万能买到舒适的房子 谁会去买2m的?这种比较根本没意义。
花钱2m买房子的地区,基本40万只能买个2br 破condo 或者连condo都买不了。说的好像人傻钱多,没事去花2m买房。
dragonbaby 发表于 2021-09-29 21:33

可是在大农村买的40万房子比湾区2米的舒服且大多了。如果永久WFH干嘛不搬去大农村。
我是马甲
2米的房子20年涨不了一米?
我3年前2米不到买的房子,现在已经3米多了
招猫抵狗 发表于 2021-09-30 02:16

怎么可能,湾区的房子都没涨这么快的。
招猫抵狗
怎么可能,湾区的房子都没涨这么快的。
我是马甲 发表于 2021-09-30 02:44

买的小黑屋,投了20万fix up。
PepperAnnKook
买2m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税4w,保险水电维护2w,单月支出1.2w 买40w的房子:一次付清,地税1w, 保险水电维护5k,单月支出1.2k
就算每月差1w,后者全部拿来投资,anual return算10%,20年后就得7.6m。去除房子本身差价,也就是说20年住大house花6m,当然没有算房子增值,不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值,买1m的房子:30年贷款,3%利息,首付40w,地税2w,保险水电维护1w,单月支出5k
就算每月差7k,后者全部拿来投资,20年后就得5.3m,去除房子本身差价,也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多,那么房子买来就是纯享受的,靠它理财似乎并不划算啊。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:08

要看地方,我们这儿二十年前有2m的房子,40w只能买condo。2m的房子,现在价值超过10m,40w的房子现在是1.5m
离泽宫首徒
我自己的样本, 十几年前买了第一个经济自住房, 疫情前卖了赚了30%。其实没赚钱, 因为每年房产税教了不少, 赚的是免费居住了十几年。 当初买房时花了比downpayment 少很多的钱投资股票, 现在翻了十几倍。。。 疫情前卖旧房换了大房子,现在也涨了不少。工作以来一直放满退休账户,现在也是一大笔钱 所以突然发现自从疫情以来莫名其妙变得有钱了。。。 我的结论是经济自住房基本就是免费的, 没啥成本。当然, 豪宅那是消费型, 等经济情况达到了, 自然就不计成本了。
sthfishy
回复 1楼miaoma的帖子
自住房是消费,不是投资 装也是穷爸爸富爸爸这本书的观点
l4528
挣钱的目的是啥呀?
francesjj
且不说你这地税保险水电煤气什么的都算的很贵,居住本来就是要成本的啊?如果不买房,你带着一大家子人也得租房住啊。房价$2M的地区,你租房也得5000.
francesjj
2m的房子20年怎么涨也不会超过1m吧。
呵呵,不懂投资就别来这儿现了。再说住得起2m房子的人,几乎不可能委屈自己去住40万陋室的
alanbeil 发表于 2021-09-29 21:33

真的,有的地区去年到今年一年就差不多涨到了。。。
formemory
单纯说2M的房子不需要4万的地税,楼主是在哪个高地税州吧。
formemory
2米的房子20年涨不了一米?
我3年前2米不到买的房子,现在已经3米多了
招猫抵狗 发表于 2021-09-30 02:16

re 这个。楼里有人被XX 限制了想象力而已,在房市好的州别说涨区区50%了,几年翻倍都是很容易的。
CindyMC13
能这么算吗?这对比就好比你吃豆腐能吃出日本和牛的味道吗?
Biden
且不说你这地税保险水电煤气什么的都算的很贵,居住本来就是要成本的啊?如果不买房,你带着一大家子人也得租房住啊。房价$2M的地区,你租房也得5000.
francesjj 发表于 2021-09-30 14:08

德国城市 1000 - 2000 欧元 已经可以租到很大很大的豪华公寓了.
大衣被禁
2米的房子20年涨不了一米?
我3年前2米不到买的房子,现在已经3米多了
招猫抵狗 发表于 2021-09-30 02:16

你们弯曲人民脱离现实太久了。 我家08年以后买的3百多万的房子,装修什么的花了50万+,现在十多年了4百万都没人买。
御赐黄MaJia
你们弯曲人民脱离现实太久了。 我家08年以后买的3百多万的房子,装修什么的花了50万+,现在十多年了4百万都没人买。
大衣被禁 发表于 2021-09-30 15:38

你要是3%的地税没跌成2m就不错
大衣被禁
你要是3%的地税没跌成2m就不错
御赐黄MaJia 发表于 2021-09-30 16:01

新泽西08年前3,4百万的房子的确还没有出水。 所以主要看200万在哪里吧。有些地方200万就不要说什么投资价值了吧。地勉强保值。房子就是消耗品了。
公用马甲1
~~
l
lianqiao
楼主以为住贵的房子就是房子大,新,住的舒服吗? 两百万的房子,location好,上班上学购物生活方便,可以省很多时间,这些时间可以做别的事产生价值,你怎么不算呢?好学区上公立,可以省去上私立的学费。房子大请父母来都各自空间,可以帮忙看孩子,省托儿所费。也都没算呀。
cheerstoyou
这个估算很有局限性,地域性差异太大 就拿西雅图来说,地税仅1%左右 过去三四年,很多原本1M的房子涨了1-2M,到了2-3M。原本300K - 500K的房子也就翻倍而已。越贵的涨的越多

patrickcp
annual return 10% 有点高估了, 7% 更合适
patrickcp
如果7% , 最后大概是5M, 5% 是4M, 对普通人,哪怕5% 也不算太低的回报,保守估计5% 的话,也就是asset 增值3M, 大房子增值1M的话,差距也就2M, 等于你吃苦20年, 多2M,划算不划算自己衡量
t
tuolingphecd
自住房是享受是消费,住惯5000SF的房子,谁还愿意住国内150平米建筑面积的小公寓,面积越小,越没有院子,当然维护成本越低。在国内住别墅维护成本一样很高。
Geofan
北美太无聊了,如果不住大house干嘛?
hellobos
lz 一边说算算靠房子理财,一边说不算增值。房价翻倍,40w的房涨40w,2m的房涨2m。能一样吗
f
flowingsue
20年前2m的房子,肯定是房价区,我们这里估计至少翻3倍了,也就是至少6m了。
f
firstautumn
我们这里好多房子都没回到2004的价格
bluegene123
如果还在计算,比较花费, 那就是说没到买 2m 房子的阶层。 如果到了是不会算这种东西的。 好像买10万的手表或手袋,谁会去比较倒是是买 几千的赚,还是 10万的赚?