简单计算一下20年自住房的成本，不算房子升值

买2m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税4w，保险水电维护2w，单月支出1.2w 买40w的房子：一次付清，地税1w, 保险水电维护5k，单月支出1.2k
就算每月差1w，后者全部拿来投资，anual return算10%，20年后就得7.6m。去除房子本身差价，也就是说20年住大house花6m，当然没有算房子增值，不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值，买1m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税2w，保险水电维护1w，单月支出5k
就算每月差7k，后者全部拿来投资，20年后就得5.3m，去除房子本身差价，也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多，那么房子买来就是纯享受的，靠它理财似乎并不划算啊。

自己住的开心比多赚多少钱都重要

20年 Annual return 有10%很难的好吧

根据我对我邻居十几户这2年交易的统计（都是买了10-15年卖的）跟通货膨胀打平手。

保险水电维护的支出一般怎么估算？

我觉得退税方面1米跟40万的有些差别 同一个地区，房子太贵的确是涨的比率要低，而且占着钱损失了投资收益。但是也看地区，有些地区低于2米就没sfh

自己住的开心比多赚多少钱都重要
夏天的马甲 发表于 2021-09-29 21:11

说的是没有错，只是怕由俭入奢易，由奢入俭难啊

另外我觉得你比较的时候可以减去同样房子的房租才合理，比如你把买房的费用，减去租同样房子的租金和费用

20年 Annual return 有10%很难的好吧
bigjohn123456 发表于 2021-09-29 21:17

那算多少比较合理呢？

买2m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税4w，保险水电维护2w，单月支出1.2w 买40w的房子：一次付清，地税1w, 保险水电维护5k，单月支出1.2k
就算每月差1w，后者全部拿来投资，anual return算10%，20年后就得7.6m。去除房子本身差价，也就是说20年住大house花6m，当然没有算房子增值，不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值，买1m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税2w，保险水电维护1w，单月支出5k
就算每月差7k，后者全部拿来投资，20年后就得5.3m，去除房子本身差价，也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多，那么房子买来就是纯享受的，靠它理财似乎并不划算啊。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:08

房子买来住
就是享受的，
就这么简单
看你这们这帮人这个算计的劲，
真是累

20年 Annual return 有10%很难的好吧
bigjohn123456 发表于 2021-09-29 21:17

我也觉得难，为什么大家都用10% return 做标准？是SP500的return? 房子还享受了

40万能买到舒适的房子 谁会去买2m的？这种比较根本没意义。
花钱2m买房子的地区，基本40万只能买个2br 破condo 或者连condo都买不了。说的好像人傻钱多，没事去花2m买房。

根据我对我邻居十几户这2年交易的统计（都是买了10-15年卖的）跟通货膨胀打平手。
cqcq 发表于 2021-09-29 21:19

嗯，看来自住房就是求个稳了，比存银行强点

2m的房子20年怎么涨也不会超过1m吧。
呵呵，不懂投资就别来这儿现了。再说住得起2m房子的人，几乎不可能委屈自己去住40万陋室的

无风险的投资不可能达到10%，有5%就不错了。比如你买美国大盘股spy，2000年价格$140，现在$430

不买租房子的成本呢。

另外我觉得你比较的时候可以减去同样房子的房租才合理，比如你把买房的费用，减去租同样房子的租金和费用
ray_golden 发表于 2021-09-29 21:27

同认为省了租金

保险水电维护的支出一般怎么估算？
whwings 发表于 2021-09-29 21:23

我是这样随便估的：1m的房子，保险差不多0.3%就是3k，水电300一个月，维护算3k一年，总体1w。按房价等比例计算。

保险水电维护 太低了，后院割个草冬天铲个雪都是钱啊，住过房子20年也得换个屋顶换个热水器吧，还不说厨房upgrade了，不维护的话也保不了值。

我是这样随便估的：1m的房子，保险差不多0.3%就是3k，水电300一个月，维护算3k一年，总体1w。按房价等比例计算。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:39

水电才300一个月？夏天的空调冬天的取暖算了么？ 住的是condo, 吃的是沙拉不用生火的吧。

我认为你算的基本正确。 美国大部分地区，房子涨幅都不行。 过去十二年， 只有曼哈顿和湾区的房子，从60万翻4倍2M+。 同期，北京海淀翻了4-5倍。

回复 1楼miaoma的帖子
自住房是liability，不是asset

回复 18楼miaoma的帖子
谢谢回复！

回复 1楼miaoma的帖子
自住房是liability，不是asset
gabegabe 发表于 2021-09-29 21:46

有道理

我认为你算的基本正确。 美国大部分地区，房子涨幅都不行。 过去十二年， 只有曼哈顿和湾区的房子，从60万翻4倍2M+。 同期，北京海淀翻了4-5倍。
CBOE 发表于 2021-09-29 21:43

是的，而且这十二年是从经济危机房价崩盘算起的，如果现在入场就算是在弯曲和曼哈顿也不会翻这么多倍

需要花两百万买房的地方，基本不会有四十万你还会觉得能住想住的房子。。。四十万能买到能住的房子的地方，收入没法跟房价200万的地方比。。。 纯数字游戏谁不会，能不能be realistic

无风险的投资不可能达到10%，有5%就不错了。比如你买美国大盘股spy，2000年价格$140，现在$430
BaoMaoDou 发表于 2021-09-29 21:34

如果算5%return的话，住1m的房子20年投资得3m，去掉差价，就是2m，也不是个小数字，不过好像make sense一点了

需要花两百万买房的地方，基本不会有四十万你还会觉得能住想住的房子。。。四十万能买到能住的房子的地方，收入没法跟房价200万的地方比。。。 纯数字游戏谁不会，能不能be realistic
alittlefox 发表于 2021-09-29 21:55

本来就没有说2m和40w是一样的life style，算的就是这俩life style的差值in $。

20年 35歲都55歲 馬上退休 一家人擠個彈丸之地20年 你選擇抱一大筆錢 剛好過空巢期 迎接銀髮生活 值不值得看個人

为啥不会涨一米？二十年涨一倍很正常呀

买2m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税4w，保险水电维护2w，单月支出1.2w 买40w的房子：一次付清，地税1w, 保险水电维护5k，单月支出1.2k
就算每月差1w，后者全部拿来投资，anual return算10%，20年后就得7.6m。去除房子本身差价，也就是说20年住大house花6m，当然没有算房子增值，不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值，买1m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税2w，保险水电维护1w，单月支出5k
就算每月差7k，后者全部拿来投资，20年后就得5.3m，去除房子本身差价，也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多，那么房子买来就是纯享受的，靠它理财似乎并不划算啊。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:08

看哪儿的房，找了找我家附近的dataset，30年平均年增长7%

回复 1楼的帖子
最大的bug是不可能坚持每个月能把多的一万刀都能拿去投资。往往是乱七八糟不知不觉花掉一大部分。投资也很难坚持只投稳定10%的投资，往往胡乱操作欲速不达反而亏钱。 另外20年房子价值一般能翻倍。40万的房子变成80万，2m变4m，贷款还剩70万，equity有3.3m。equity这一部分能多2.5m
所以往往买大房子更能积累财富，一个重要原因是逼你每月交房贷，积累了equity，避免乱花钱和瞎折腾

自己住的开心不是价值吗？

20年 Annual return 有10%很难的好吧
bigjohn123456 发表于 2021-09-29 21:17

20 年以前的二百万就相当于现在七百万。

2米的房子20年涨不了一米？
我3年前2米不到买的房子，现在已经3米多了

40万能买到舒适的房子 谁会去买2m的？这种比较根本没意义。
花钱2m买房子的地区，基本40万只能买个2br 破condo 或者连condo都买不了。说的好像人傻钱多，没事去花2m买房。
dragonbaby 发表于 2021-09-29 21:33

可是在大农村买的40万房子比湾区2米的舒服且大多了。如果永久WFH干嘛不搬去大农村。

2米的房子20年涨不了一米？
我3年前2米不到买的房子，现在已经3米多了
招猫抵狗 发表于 2021-09-30 02:16

怎么可能，湾区的房子都没涨这么快的。

怎么可能，湾区的房子都没涨这么快的。
我是马甲 发表于 2021-09-30 02:44

买的小黑屋，投了20万fix up。

买2m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税4w，保险水电维护2w，单月支出1.2w 买40w的房子：一次付清，地税1w, 保险水电维护5k，单月支出1.2k
就算每月差1w，后者全部拿来投资，anual return算10%，20年后就得7.6m。去除房子本身差价，也就是说20年住大house花6m，当然没有算房子增值，不过怎么涨也不会超过1m吧。
再算个中间值，买1m的房子：30年贷款，3%利息，首付40w，地税2w，保险水电维护1w，单月支出5k
就算每月差7k，后者全部拿来投资，20年后就得5.3m，去除房子本身差价，也就是说20年住大house花4.3m。
大家帮看看有没有没想到或是算的不对的地方。如果差不多，那么房子买来就是纯享受的，靠它理财似乎并不划算啊。
miaoma 发表于 2021-09-29 21:08

要看地方，我们这儿二十年前有2m的房子，40w只能买condo。2m的房子，现在价值超过10m，40w的房子现在是1.5m

我自己的样本， 十几年前买了第一个经济自住房， 疫情前卖了赚了30%。其实没赚钱， 因为每年房产税教了不少， 赚的是免费居住了十几年。 当初买房时花了比downpayment 少很多的钱投资股票， 现在翻了十几倍。。。 疫情前卖旧房换了大房子，现在也涨了不少。工作以来一直放满退休账户，现在也是一大笔钱 所以突然发现自从疫情以来莫名其妙变得有钱了。。。 我的结论是经济自住房基本就是免费的， 没啥成本。当然， 豪宅那是消费型， 等经济情况达到了， 自然就不计成本了。

回复 1楼miaoma的帖子
自住房是消费，不是投资 装也是穷爸爸富爸爸这本书的观点

挣钱的目的是啥呀？

且不说你这地税保险水电煤气什么的都算的很贵，居住本来就是要成本的啊？如果不买房，你带着一大家子人也得租房住啊。房价$2M的地区，你租房也得5000.

2m的房子20年怎么涨也不会超过1m吧。
呵呵，不懂投资就别来这儿现了。再说住得起2m房子的人，几乎不可能委屈自己去住40万陋室的
alanbeil 发表于 2021-09-29 21:33

真的，有的地区去年到今年一年就差不多涨到了。。。

单纯说2M的房子不需要4万的地税，楼主是在哪个高地税州吧。

2米的房子20年涨不了一米？
我3年前2米不到买的房子，现在已经3米多了
招猫抵狗 发表于 2021-09-30 02:16

re 这个。楼里有人被XX 限制了想象力而已，在房市好的州别说涨区区50%了，几年翻倍都是很容易的。

能这么算吗？这对比就好比你吃豆腐能吃出日本和牛的味道吗？

且不说你这地税保险水电煤气什么的都算的很贵，居住本来就是要成本的啊？如果不买房，你带着一大家子人也得租房住啊。房价$2M的地区，你租房也得5000.
francesjj 发表于 2021-09-30 14:08

德国城市 1000 - 2000 欧元 已经可以租到很大很大的豪华公寓了.

2米的房子20年涨不了一米？
我3年前2米不到买的房子，现在已经3米多了
招猫抵狗 发表于 2021-09-30 02:16

你们弯曲人民脱离现实太久了。 我家08年以后买的3百多万的房子，装修什么的花了50万+，现在十多年了4百万都没人买。

你们弯曲人民脱离现实太久了。 我家08年以后买的3百多万的房子，装修什么的花了50万+，现在十多年了4百万都没人买。
大衣被禁 发表于 2021-09-30 15:38

你要是3%的地税没跌成2m就不错

你要是3%的地税没跌成2m就不错
御赐黄MaJia 发表于 2021-09-30 16:01

新泽西08年前3，4百万的房子的确还没有出水。 所以主要看200万在哪里吧。有些地方200万就不要说什么投资价值了吧。地勉强保值。房子就是消耗品了。

～～

楼主以为住贵的房子就是房子大，新，住的舒服吗？ 两百万的房子，location好，上班上学购物生活方便，可以省很多时间，这些时间可以做别的事产生价值，你怎么不算呢？好学区上公立，可以省去上私立的学费。房子大请父母来都各自空间，可以帮忙看孩子，省托儿所费。也都没算呀。

这个估算很有局限性，地域性差异太大 就拿西雅图来说，地税仅1%左右 过去三四年，很多原本1M的房子涨了1-2M，到了2-3M。原本300K - 500K的房子也就翻倍而已。越贵的涨的越多

annual return 10% 有点高估了， 7% 更合适

如果7% ， 最后大概是5M， 5% 是4M， 对普通人，哪怕5% 也不算太低的回报，保守估计5% 的话，也就是asset 增值3M， 大房子增值1M的话，差距也就2M， 等于你吃苦20年， 多2M，划算不划算自己衡量

自住房是享受是消费，住惯5000SF的房子，谁还愿意住国内150平米建筑面积的小公寓，面积越小，越没有院子，当然维护成本越低。在国内住别墅维护成本一样很高。

北美太无聊了，如果不住大house干嘛？

lz 一边说算算靠房子理财，一边说不算增值。房价翻倍，40w的房涨40w，2m的房涨2m。能一样吗

20年前2m的房子，肯定是房价区，我们这里估计至少翻3倍了，也就是至少6m了。

我们这里好多房子都没回到2004的价格

如果还在计算，比较花费， 那就是说没到买 2m 房子的阶层。 如果到了是不会算这种东西的。 好像买10万的手表或手袋，谁会去比较倒是是买 几千的赚，还是 10万的赚？