我想跟大家解释解释地下室防水的问题

bangobunny
楼主 (北美华人网)
最近发水灾发的 很多美东的朋友都在着急赶快把地下室防水做好 我想抛砖引玉把我的经验说说 大家懂得请多分享 不懂的请少分享
如果你去买一个房子 地下室是新刷的防水漆 这是一个big sus 可能是想藏什么东西
水这个东西 只有从墙体外面和地基这两个重要地方防 才算数
然而 这种很难找 很难得
所以 从实际情况出发 你在美东买一个混凝土 混凝土砖或者砖的地下室的房子 就请做好思想准备 外面这层防水已经不好使了
再加上现在水位都上来了 你就直接assume worst case就可以了
水的一个重要的哲学是 它得进得来 出的去 最可怕的是哪一种 是进得来 出不去的 这种特别的伤地基和墙
比如你家的房子 你下去看 出现白霜了 efflorescence 就是开始表了
像治病一样 有了症状 你只治疗症状肯定是不行 得去病根
很多人卖房子以前刷一遍 藏起来这些signs 基本上会在三四年的时间破防 这层或者漆 或者tar 会整体的掉 你说你依赖房检的人 这人得有x光眼 才能给你看出来
bangobunny
那如果是自己的房产 这次被淹了 或者墙上出了白霜了 该怎么治理呢
一定不要觉得墙里防水一遍就完事儿了
一定要把重点放在把水请出去上
做法是 墙上要有weep holes 然后地面沿着墙根挖渠 (trench) 然后下导水管 这里敲黑板 市面上有一种产品是一个扁的 这个最好不要用哦 这个产品的卖点是不用挖很深 这个你不要信
老老实实的挖下去 下大口径的塑料导水管 然后铺石子 或者安装篦子 或者是放一层vapor barrier然后用清水泥抹平 都可以
水倒到一个最低点 挖井 然后下sump pump 打到室外去 面积大的可能需要多个pump
墙上的白霜要处理掉 有产品可以逆反应
以上是家常做法
bangobunny
如果家里已经地基和外墙淹的透透的 已经能闻到霉味了 那以上的硬件系统按好了以后要治理这个已经收污染的墙
有一种很贵但是很值得的疗法 是像打针一样把硬化剂打进去混凝土里 直接把混凝土变成不透水的材料 这个得是做这个专业的才有设备做
然后应该找做环境的公司来处理一遍室内环境
arabdopsis
多谢分享干货
littletiger2013
谢谢分享 markkkk
liumajia
请问楼主,如果买房子,怎么知道房子所在地区是不是在flood zone,如果房子被淹过,卖方必须disclose吗,如果卖方不说,自己有没有方法查到,比方说county有没有这种记录什么的?谢谢
bangobunny
然后有人经常说 那我买半山腰 买山顶 肯定没有水位的问题了吧 这个也不一定了 因为这次纽约淹水 挺多山上的房子 大马路冲走了泥石流了 或者路面下面空壳了 然后有人说那我买flood map以外哒! 这个指导思想也有问题 很多地是填起来的 人造的低洼 蓄水很厉害 还不如靠河靠海的 水有地方去 然后比较坑的是 有一些完全本来没问题的地区 因为市政工程 一个是现在发现很多修路的 建筑垃圾没有抠出来拉走 都积累在地下管线里 水排不出去 还有一些绿化项目 挖树坑花坛 现在发现很多挖到界面上的店铺的地下室里去的
16th
请问墙上的白霜怎么去啊?
bangobunny
请问楼主,如果买房子,怎么知道房子所在地区是不是在flood zone,如果房子被淹过,卖方必须disclose吗,如果卖方不说,自己有没有方法查到,比方说county有没有这种记录什么的?谢谢
liumajia 发表于 2021-09-26 22:02

你这是没有掌握我这篇干货的精髓 我的意思是 你就assume淹过了就行啦
大衣被禁
感谢楼主科普。 我最近也在quote各种basement waterproofing. 虽然大致上是你说的,但是每个quote又各有不同,不如有些直接上整个墙的vapor barrier,有些说不finish不用了,不如刷drylock.有的说用wall drains. Sump pump又一个的,两个backup. 有battery backup. 各种各样。 问一下,砖墙白霜刷什么?我问了都是说scrape掉,然后刷plaster就可以了。
bangobunny
感谢楼主科普。 我最近也在quote各种basement waterproofing. 虽然大致上是你说的,但是每个quote又各有不同,不如有些直接上整个墙的vapor barrier,有些说不finish不用了,不如刷drylock.有的说用wall drains. Sump pump又一个的,两个backup. 有battery backup. 各种各样。 问一下,砖墙白霜刷什么?我问了都是说scrape掉,然后刷plaster就可以了。
大衣被禁 发表于 2021-09-26 22:18

我最怕就是drylok 这是一个cheap fix 开心两三年 cost more damage down the road 本来就是漏个水 用了drylok以后水进来 出不去 伤结构 一定要处理disease 不要只处理symptom 然后要allow minor issues
vapor barrier我也同意 不finish的话就不用了 问题就暴露着挺好的 自己家的房子的话
bangobunny
墙上白霜 如果不是要见人的墙 用硬毛刷刷干净了就行了 我建议是都不要plaster over 正好是一个观察那个墙结构健康状况的好机会 干嘛要藏呢对吧 还是那句话 要处理病根 就打个比方去查体之前要把指甲油擦掉 这样医生可以看
BellaSeashell
最近发水灾发的 很多美东的朋友都在着急赶快把地下室防水做好 我想抛砖引玉把我的经验说说 大家懂得请多分享 不懂的请少分享
如果你去买一个房子 地下室是新刷的防水漆 这是一个big sus 可能是想藏什么东西
水这个东西 只有从墙体外面和地基这两个重要地方防 才算数
然而 这种很难找 很难得
所以 从实际情况出发 你在美东买一个混凝土 混凝土砖或者砖的地下室的房子 就请做好思想准备 外面这层防水已经不好使了
再加上现在水位都上来了 你就直接assume worst case就可以了
水的一个重要的哲学是 它得进得来 出的去 最可怕的是哪一种 是进得来 出不去的 这种特别的伤地基和墙
比如你家的房子 你下去看 出现白霜了 efflorescence 就是开始表了
像治病一样 有了症状 你只治疗症状肯定是不行 得去病根
很多人卖房子以前刷一遍 藏起来这些signs 基本上会在三四年的时间破防 这层或者漆 或者tar 会整体的掉 你说你依赖房检的人 这人得有x光眼 才能给你看出来
bangobunny 发表于 2021-09-26 21:37


雨天用红外照相机就能查出来好像,以前买房看到inspector直接在手机上外连一个红外照相机去看
bangobunny

雨天用红外照相机就能查出来好像,以前买房看到inspector直接在手机上外连一个红外照相机去看
BellaSeashell 发表于 2021-09-26 22:31

有的 thermal imaging 我觉得 是个噱头 我觉得就assume有问题比较好 不要为了这个不买房子 很多都是小事
bangobunny
好鹅 我觉得我今天做了贡献 睡觉了 请大家无情的打赏点赞
大衣被禁
墙上白霜 如果不是要见人的墙 用硬毛刷刷干净了就行了 我建议是都不要plaster over 正好是一个观察那个墙结构健康状况的好机会 干嘛要藏呢对吧 还是那句话 要处理病根 就打个比方去查体之前要把指甲油擦掉 这样医生可以看
bangobunny 发表于 2021-09-26 22:26

楼主人美心善!谢谢科普。
tuer
感谢楼主分享专业的分析!祝楼主美丽动人身材苗条
L
Lani123
多谢分享干货
cutemcc2013
赞干货分享!还想请教一下楼主,刚做过home inspection,地基上有白雾了,但是说没什么大问题,这种情况就是随时观察了么?需要以防万一装一个sump pump么?
bangobunny
赞干货分享!还想请教一下楼主,刚做过home inspection,地基上有白雾了,但是说没什么大问题,这种情况就是随时观察了么?需要以防万一装一个sump pump么?
cutemcc2013 发表于 2021-09-27 00:13

可能不是很多白雾?
sailplane
收藏一下
bangobunny
我看到这个楼层一直涨但是我这里只能看到21 估计有被我黑名单的进来了? 如果是真的问问题的请帮我引用一下 骂我的就不必了 谢谢
miaoma
shoucang....
bangobunny
版主已经帮忙删帖了 如此说来是骂我的
Tina_tgif
你这是没有掌握我这篇干货的精髓 我的意思是 你就assume淹过了就行啦
bangobunny 发表于 2021-09-26 22:08

是这个道理,我们这里根本不是flooding zone,但这次Storm Ida下来,好多家的basement都进水了,除非你家是neighborhood地势最高的那家,否则basement都有可能进水,还是要做好防水和sump pump及其back up
WhatAgain
回复 24楼bangobunny的帖子
LOL,这么地道有料的贴子还被骂,该删
Cinderella_smile
thanks for sharing
bangobunny
回复 26楼WhatAgain的帖子
我并没有看到 我就是猜的
bangobunny
是这个道理,我们这里根本不是flooding zone,但这次Storm Ida下来,好多家的basement都进水了,除非你家是neighborhood地势最高的那家,否则basement都有可能进水,还是要做好防水和sump pump及其back up
Tina_tgif 发表于 2021-09-27 08:32

对 以后淹不淹的不能看得太重 就按着淹做准备就好了 地势高有地势高的问题 我一个女朋友家这次大门口出了一米多的sink hole 大约是晚上十一二点发生的 她加班加到半夜一点 躲了过去 正好是她平时趴车的地方
股动
祝楼主减5斤都在腰和脸上。 问个问题,如果是crawl space, 有什么要注意的吗?怎么发现被淹过?被淹过没有处理,会有问题吗?谢谢。
z
zhegufei
如果家里已经地基和外墙淹的透透的 已经能闻到霉味了 那以上的硬件系统按好了以后要治理这个已经收污染的墙
有一种很贵但是很值得的疗法 是像打针一样把硬化剂打进去混凝土里 直接把混凝土变成不透水的材料 这个得是做这个专业的才有设备做
然后应该找做环境的公司来处理一遍室内环境
bangobunny 发表于 2021-09-26 21:50

这个是内墙防水,1-2万刀。 新盖的房子,外墙也做防水,在外墙地基四周铺设水管,直接把水从外墙跟引走。 对老房子而言,重新做外墙防水,太贵了。但是可以找工程师看一下四周Grading,看看能不能improve一下,尽可能在地面上就把水引走,以免对地基造成压力。
bangobunny
祝楼主减5斤都在腰和脸上。 问个问题,如果是crawl space, 有什么要注意的吗?怎么发现被淹过?被淹过没有处理,会有问题吗?谢谢。
股动 发表于 2021-09-27 10:06

哇姐们儿太够意思了
bangobunny
祝楼主减5斤都在腰和脸上。 问个问题,如果是crawl space, 有什么要注意的吗?怎么发现被淹过?被淹过没有处理,会有问题吗?谢谢。
股动 发表于 2021-09-27 10:06

一样处理 就是得爬进去 唉 基本上都淹过
l
lala_2009
那如果是自己的房产 这次被淹了 或者墙上出了白霜了 该怎么治理呢
一定不要觉得墙里防水一遍就完事儿了
一定要把重点放在把水请出去上
做法是 墙上要有weep holes 然后地面沿着墙根挖渠 (trench) 然后下导水管 这里敲黑板 市面上有一种产品是一个扁的 这个最好不要用哦 这个产品的卖点是不用挖很深 这个你不要信
老老实实的挖下去 下大口径的塑料导水管 然后铺石子 或者安装篦子 或者是放一层vapor barrier然后用清水泥抹平 都可以
水倒到一个最低点 挖井 然后下sump pump 打到室外去 面积大的可能需要多个pump
墙上的白霜要处理掉 有产品可以逆反应
以上是家常做法
bangobunny 发表于 2021-09-26 21:44

学习了,谢谢分享
bangobunny
这个是内墙防水,1-2万刀。 新盖的房子,外墙也做防水,在外墙地基四周铺设水管,直接把水从外墙跟引走。 对老房子而言,重新做外墙防水,太贵了。但是可以找工程师看一下四周Grading,看看能不能improve一下,尽可能在地面上就把水引走,以免对地基造成压力。
zhegufei 发表于 2021-09-27 10:28

这个并不是内墙防水 这个是水泥固化 得七八万每一千尺
b
betterme
谢谢lz分享
choumei
Mark mark
Temporarilycalm
看完之后满脑子只一个想法 住condo不好吗……
bangobunny
看完之后满脑子只一个想法 住condo不好吗……
Temporarilycalm 发表于 2021-09-27 20:20

Condo也有地下室呀 而且你说了不算 board说了算 怎么修 谁修
frogette
回复 1楼bangobunny的帖子
您这太厉害了👍 有空给大家讲讲买房需要注意的事项和避免的坑吧
Aliciashuhao
学习学习
痘痘猪
墙上的白霜是什么? 可以看看图么
冰是睡着的水
最近发水灾发的 很多美东的朋友都在着急赶快把地下室防水做好 我想抛砖引玉把我的经验说说 大家懂得请多分享 不懂的请少分享
如果你去买一个房子 地下室是新刷的防水漆 这是一个big sus 可能是想藏什么东西
水这个东西 只有从墙体外面和地基这两个重要地方防 才算数
然而 这种很难找 很难得
所以 从实际情况出发 你在美东买一个混凝土 混凝土砖或者砖的地下室的房子 就请做好思想准备 外面这层防水已经不好使了
再加上现在水位都上来了 你就直接assume worst case就可以了
水的一个重要的哲学是 它得进得来 出的去 最可怕的是哪一种 是进得来 出不去的 这种特别的伤地基和墙
比如你家的房子 你下去看 出现白霜了 efflorescence 就是开始表了
像治病一样 有了症状 你只治疗症状肯定是不行 得去病根
很多人卖房子以前刷一遍 藏起来这些signs 基本上会在三四年的时间破防 这层或者漆 或者tar 会整体的掉 你说你依赖房检的人 这人得有x光眼 才能给你看出来
bangobunny 发表于 2021-09-26 21:37

难怪我老板卖房之前刷了一遍漆以后, 安全卖出
bangobunny
难怪我老板卖房之前刷了一遍漆以后, 安全卖出
冰是睡着的水 发表于 2021-09-28 17:23

啧啧啧啧啧 这人
冰是睡着的水
啧啧啧啧啧 这人
bangobunny 发表于 2021-09-28 17:25

是啊 是很下三滥 但是说明了房检确实检不出
j
jiaying52
感谢好贴
steve888
看完之后满脑子只一个想法 住condo不好吗……
Temporarilycalm 发表于 2021-09-27 20:20

不用condo,foundation在地面以上,没有地下室的房子就可以了。同样造价得到的面积小,但是永远不用担心防水问题。
plainlake
地理位置不能保证地下室不漏水,房检也不一定能发现问题,所以买房全凭运气?
CleverBeaver
Condo也有地下室呀 而且你说了不算 board说了算 怎么修 谁修
bangobunny 发表于 2021-09-27 20:21

lz
你说的我想住🚢了
bangobunny
地理位置不能保证地下室不漏水,房检也不一定能发现问题,所以买房全凭运气?
plainlake 发表于 2021-09-28 18:17

成熟的房东不会依赖运气 依靠预算和维护 保护好自己的资产
x
xiaoapplegirl
这个帖子太及时了,我刚买的房子就是防水的问题,地基潮湿的很,造成墙上出现很多裂缝。很恐怖的
胸中有猛虎
是不是walkout basement 会好很多?因为,这种房子,水位最多就在walkout 那一层的地平下。同时在山顶或者山腰上,那就更保险一点了。如果周围水退下去慢的话,可以考虑在yard附近铺French drain, 我看到youtube 上那个排水的效率是不错的。
MKdeCk
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