转贴:[买自住房] shopprop使用体会

duon
楼主 (北美华人网)


shopprop我和身边的人用过好几次了,分享一下体会。
TLDR: 他们的人很好,但是速度很慢,而且不会给你任何opinion,也不会和seller agent沟通,就是个看房和写offer的机器,适合买新房或者不需要work around clock的活,不适合抢房和negotiate。

他们有老Rob,他儿子小Rob,和David三个人写offer,几个只负责看房的agent,还有几个秘书。核心三个人工作时间996,其他人都是8:30到差不多下午4点就准时下班了。假如周三下午3点出一个房子,马上找agent约的话,比较好的agent(包括大多数redfin agent)基本有机会约到周四甚至当天晚上,这样来得及在周末open house之前下early offer。而shopprop基本要到周四中午才回复,约到周五或以后。如果打算下offer,也几乎不可能在offer review date之前再看一次房了。
在consulting方面,他们基本不会提供任何有意义的意见。如果对form 17有问题,只有老Rob一个人负责回答,而他忙的要命,除非offer deadline只差1小时,不然几乎得不到他的attention。另外他的解读也是极为保守的,比如我有个朋友不知道CC&R是什么,Rob给了非常认真但是非常机械的回答,如果只听他的回答会以为这个房子有着很特殊的restriction。
写offer方面就是上网填表,他们帮你转换成formal document。他们的活多的时候基本都要拖到last hour。至于和seller agent沟通几乎为零。有一个房子我们表示很感兴趣,老Rob说seller agent是他多年老友了,然而在这样的前提下,对方在review date前一天收到了early offer,老Rob完全不知情,一直等到deadline前半小时他才再次联系seller agent,对面说到现在一共只有这一个early offer,所以seller就接受了,对方不战而胜。
我另外一个朋友买新房,因为价格高所以没人抢,他自己也看房很久对这些流程和知识都很熟悉了,用shopprop就没有任何问题,4m的房子只收了3k commission。所有的buyer agent commission,这个网站保留这么多,剩下的返给买家
然后我发现她们因为员工都用一个邮件,是不是有时候发的邮件问题有可能没有被处理?我只找Chris 要buyer agent rebate addendum是三天以后才给我发。后来发现金额有错,本来是她们收2999,然们写的4999.后来又联系她们,Chris 感觉一直联系不上。我就每天给rob 发短信联系。最后rob去找Chris 把金额给改过来。里面感觉Chris 很不在状态。其他人都还好。我买的房也在热门抢房区。最开始去给offer 的时候她们打电话给seller agent发现那边以前收到的offer是listing price. 我就把原来比listing price多加的5000又减了回来。最后中了。后面让update 这个buyer rebate addendum 第二天就回复了。所以比之前好多了。现在escrow close 过程中,感觉都是我自己在和loan agent 和escrow 联系。
我的buyer rate 付了一些cost 之后还有5000多的需要他们给我邮寄check. 可以问一下你close 以后大概多久能收到check 呢?也是要自己一直跟shopprop 催着要吗?取决于他们忙不忙,有人两周就收到了,有人催了两三个月。
请问遇到要加价的情况他们怎么处理的啊?
和普通agent一样会两边沟通,要不要提高offer重新递。但是他们不会提供任何有倾向性的建议或者判断,只把seller agent说的话传过来,你自己决定要不要加、加多少。

非常适合在市场不需要抢的情况下使用的服务~
买新房,买方市场的时候很合适,现在的卖方市场,就当作是碰运气吧
shopprop是交易不成功收不到钱,因为是从房费里扣的,不是买家出。两千块包三个不 同地址的offer,然后每多三个地址加一千,直到8千封顶,变成unlimited。所以下了 10次才买到房就是5000了,但是如果真的要用到很多个不同的offer才能买到房,就别用这种便宜的service了,因为他的其他服务比起其他好的full service agent真的没 有优势,比如说带你看房,详细分析地区优势,根据你的需求帮你找到合适房源等。他也带看房,但是每次都是不同的agent,是他花两三百块临时雇佣的agent,我觉得最大 作用就是有钥匙可以开门让你看。
这个网址是价格表,你可以比较一下:
http://shopprop.com/buyers/commission-rebates/

http://shopprop.com/client/public/buyers.aspx
如果房价低于70万,收费不到两千刀,超过70万的房子收$3995。
如果你仔细看一下shopprop的规则,除非你不用他们给你show房子,或者看了一个房子就买,你可以省点钱。否则,没看一次房子就算一个service,就1000! 有几个买房子的人看了一次就买的?
没有agent只能看open house或新房。现在好房子还是走得很快的,有可能还没等到open house就已经有offer了。
看新房Builder new construction要注意-有些builder要求agent要去show房子,否则只给agent 1%的佣金,这样agent就不可能给你返太多的钱了。
其实现在多数老中的agent都能给返1.5%(甚至更多),随便看房,何必自己这么折腾呢?

经纪人一般是6%的费用,双方的经济人均摊,也就是说100万的房子,经纪人拿6万。如果你请经纪人,你的经纪人拿3万,对方经纪人拿3万。如果你不请,那对 方经纪人拿6万(默认他是双方经纪人)。
如果你请discount经纪人,比如说redfin上的,或者其他discount的经纪人,你们可以谈价格,比如说他只收1%,那就是说,在他拿到3万后,可以退给你2万。有很多这种 discount经纪人,比如说这个公司:http://www.shopprop.com/client/public/buyers.aspx,你这种情况他们只收$1995,剩下的全部返还。
如果房子是房主自卖的,他也没有经纪人,那你可以跟他谈,你也不请经纪人,让他把房价再减掉6%。
我建议还是找一个经纪人,因为手续有点复杂,别大钱都花了,省这种小钱,万一有麻烦还真是挺讨厌的。另外至少要过来看一下房子,做一个inspection,否则房子有毛病 不知道修起来又是一大笔钱。
Builder new construction新房直接上shopprop吧 3000块钱,不发1099

如果你自己能有比较确定的需求意向,可以用特别便宜的agent,比如shopprop.com ($2000-$5000) 或者 redfin.com (1.5%), 很多中国人agent也只收1%。 最了解你的需求的是自己,你可以到网上查卖房信息,周末没事打印个单子出来自己去实地看看,千万不要完全依赖agent。
shopprop和我是perfect match

我发现了shopprop这个买房利器,以后如果再买新房,还是会用shopprop。
- rebate 只收了我2995,剩下的都rebate给我了。我之前会担心rebate超过了我的closing cost,多出来的钱如何处理。目前我拿到的closing disclosure里,虽然这笔钱是“Broker Credit For Closing Costs”,但是是和down之类的费用一起进行计算的,实际上是减少了我的cash to close。
- new construction 因为我后来只考虑新建房,房子和流程基本都是标准化的,所以本来也不需要agent帮我太多忙。而且新房子的话,优劣之处都很明显,各大agent以及地里都会讨论。
- DIY 即使有agent一直帮我,我也是喜欢自己操心的。毕竟是买自己的房子,觉得自己最靠谱,最上心。很多信息也都是公开的,自己也总归需要去了解的。
- 事儿 我有自己的要求,很多要求和别人不一样。比如我prefer shower room than tub,不喜欢ac vent在地上,prefer gas stove,喜欢正正方方的房顶。agent有时无法理解我的点,就会觉得我买房太挑,心不诚,和我合作也没啥意思。我也知道我很事儿,不如就自己看吧。
- 纯粹的利益关系 我用shopprop去看过两个盘,两次他们派的人是不一样的。他们带我看房做的唯一的事情,就是register,然后就走人了,之后我自己去model home看房。我觉得这样很好。其他agent做生意的方式,还是带有很大的人情性质。虽然他们也都是好心,但我有时会觉得有一点压力。
shopprop处理合同不会有什么问题吧?靠谱吗
靠谱。我用shopprop买过三次卖过一次。卖的那次过程比较曲折,但是shopprop态度一直都很好。打钱很痛快。
请问agent关于新房的探讨在哪里能看到呢?
一般直接google新盘名字就会看到啦。很多agent会在小红书上或者YouTube上讨论这些新盘。
如果你和我情况类似的话,也推荐你用shopprop。
买新房的话确实flat fee agent是最划算的。
shopprop 超级给力,一收到卖家给的钱第二天就给我反了
现在很多AGENT 给2%的rebate啊,带看房和下offer。太多人做中介了,也没啥技术含量,就靠rebate拉客户了
再补充一下,只做下offer那种paperwork的人可以便宜到只出几千就够。
duon
卖房平价 买房退钱 冲击传统观念
-新泽西网络地产公司Realmart Realty 总经理访谈


在当前房市低迷的情况下,一个颇具潜力的新的经销方式-网络地产经纪(E-BROKER)正在逆流而上的悄然发展着。这个眼前看来规模不大且不很为人所知的新方式有什么特点,它对传统房地产业将造成何种影响,它的发展前景又如何,带着这些问题,大纪元记者走访了新泽西最大的E-BROKER公司RealMart Realty的总经理Jack Yao。
网络地产经纪E-BROKER发展简史
Jack介绍说,E-BROKER的历史不是很久,总共不超过10年。真正发展起来也就是最近这3、4年的时间,也就是越来越多的人能接受这个交易模式(Model)。
什么是E-BROKER? 其主要特点就是以互联网为平台,通过网络工具,电子邮件,电话等支持传统的房屋交易的操作,以达到高效率,低成本。
大家知道,传统地产商每卖一幢房子要收取 6%佣金(Commission)买方和卖房经纪人各分一半(3%)。九十年代后期,互联网开始兴起时,就有人试着冲破这个6%的佣金制,而采取低价(DISCOUNT)或平价服务(FLAT FEE)的方式来做房地产交易,就是卖一栋房子不收6%,而是只收取低佣金或固定的费用。德州一家叫E-Realty 的公司就尝试着这样做,但是没有成功。并不是因为技术没有成熟,主要是传统的观念难突破。地产经纪喜欢互联网,但是发现他们装钱的口袋被影响到了,就不干了。整个地产界起来反对,不允许他们这么做,不准他们在网上登载地产资料数据库(MLS – Multiple Listing Service)的房子,一下把他们掐死了,E-Realty公司赔了3千万。 新州也曾有一家Foxtons Realty,他们用2%低佣金吸引屋主,但是忽略了地产经纪人的利益,只有1%佣金给买方经纪人。很快就倒闭了。
过了几年,大约2005年,西雅图一家叫Redfin的公司开始真正做房地产平价服务(FLAT FEE SERVICE),卖一幢房子收取固定费用3千美元。买房经纪人仍然给3%的佣金。现在他们已成为全美最大的E-BROKER公司,在9个州有分公司。这个概念出来后,一些像我们这样的小公司也开始推广平价服务(FLAT FEE SERVICE)。我们的公司成立的时间大约为6年。

对三方都有利的E-BROKER工作模式(Business Model)
Jack介绍说,各家公司工作方式不完全相同。以他的公司RealMart Realty为例,他们的3个基本模式概括说来叫做:卖房平价;买房退钱;经纪人全额佣金。
卖房平价(FLAT FEE SERVICE):
对卖方来说,如前所述,客人找我们卖房只交一个固定费用。我们公司只收395元基本费用,另外还提供一些收费服务供客人选择,如:加 75元可以把客户房子上到30多个网站上;加100元可以上全美地产经纪网站Realtor.com的一个叫“展示台”(Showcase)的特别服务,你的房子出现概率会比其它同类房子高出3倍;还有专业摄影、手机短信、电子锁租用等等。客户可自己决定是否选用这些服务。这里说明一点,Realmart 作为卖房经纪人不收取佣金,但是如果另一个买房经纪人带的客户买了房子,则房主仍然要付买房经纪人3%的佣金。如果房主自己找到买家,房主则可以不要支付任何佣金。  
买房退钱(BUYER REBATE ):
对买方来说,现在网上买房有很多资讯,许多买房人自己上网搜索资料。如果是客人自己找到房子,他雇我们为他的买方经纪人时,我们会完成所有买房所需后续工作。在过户时,作为对客人自己找到房子的奖励,我们将会把买方经纪人所得佣金部分反馈给买房人(BUYER REBATE)。如果是3%的佣金,我们留1%,给客人2%。给客人的回馈钱数写在过户合约(HUD -1 Settlement Statement)正式法律文件上。新泽西州今年1月19日已正式通过法案,允许佣金回馈。这给E-BROKER的发展提供了有利支持。
经纪人全额佣金(100% AGENCY)
传统地产经纪人所得佣金要与其所在地产公司分成(BROKER SPLIT)。大多数地产公司的经纪人只能拿到佣金的一半,比如你是买方经纪,过户后拿到3%的佣金,要上交1.5%给公司,自己只拿1.5%。业绩高的经纪人分成比例会高一些,但是最高不过80%。Jack说,我们公司里也雇用一批传统经纪人。因为我们有平价模式支撑,我们对经纪人的佣金不实行提成制,公司只在过户后收取500元固定费用,几乎全部佣金都留给经纪人,非常吸引独立经纪人加盟。
E-BROKER的最大特点:高效率和低成本
Jack介绍说,E-BROKER的最大特点在于它的高效率和低成本。由于充分利用了互联网的优势,网络经纪人(E-Agent)大大提高了工作效率。一个传统地产经纪一年能买卖10栋房子就算不错的业绩,可是E-Agent一年能处理几百栋房屋交易,有时一周就可完成7、8笔交易。由于这种高效率,必然带来了低成本,这就是我们为什么能收取客人很低的费用,甚至反馈给客人佣金。
Jack认为,为什么说E-BROKER给房地产带来很大很深的基础上的变革?因为它冲击和打破房地产传统的观念,冲击那个上百年不变的6%的佣金制度,他认为继续发展下去。10年之内地产佣金大约会降到平均3-4%左右。长远讲,地产经纪人的数量可能会减少,但是经纪人会赚更多的钱。
Jack说,卖方房子上市后,和我们联系的所有的潜在买方的信息我们会全部转给卖方,我们鼓励买卖双方直接见面,对话。如果买方没有经纪人,他们谈成了交易,则卖方可省下全部6%的佣金,如果买方有经纪人带领,则卖方一定要付给买方经纪人佣金。一般来讲,买方经纪人(BUYER AGENT)要做更多的工作,要带着客人一户一户的看房子,十分辛苦。所以我们公司注重保护所有买方经纪人的利益。房主给买方经纪人佣金的条款是写在卖房的合约中的。这一做法受到买方经纪人的欢迎。曾经有大公司BROKER不准经纪人(AGENT)带客人看我们公司的房子,但是不奏效,因为买方经纪人所得佣金和传统地产商一模一样,都是3%,那为什么不看我们的房子呢?我们还鼓励买方经纪人直接同卖主对话,这也受到了他们的欢迎,由于减少了中间环节,使成交时间缩短,效率提高。
Jack介绍说,他们公司今年最高一个月成交近六十栋房子。按独立OFFICE卖掉的房子计算,在新泽西前10名以内。而且买卖房子都没有地域限制,雇用经纪人Agent 也没有地域限制。现在越来越多的经纪人加入我们。由于我们经纪人的佣金不实行提成制,很多经纪人加入我们,收入立即提高一倍。


E-BROKER和传统地产商的比较

Jack说,任何事物都是有优点和缺点的,一样东西不可能什么都是最好的。E-BROKER的优点就是高效率,低成本。但是也有缺点,对卖方(Seller)来说,我们主要是帮他们做市场广告工作,但是由于人手有限,我们一般不到现场去做房屋公开展示(OPEN HOUSE),我们鼓励卖方自己做。有些卖房人没有经验,比较紧张。也没有上网学习的能力。这时如果有有经验的经纪人帮助他同买方谈判,会比一点经验都没有的人强一些。这一缺点,将来也许随着加盟我们公司的独立经纪人增加,可以得到改善。目前我们的客人多集中在高知识阶层,自卖屋房主(FOR SALE BY OWNER),以及有一定的房地产知识或经验客户。 将近15%的客户自己有地产经纪执照。
对买方来说,我们一般不首先带客人看房子,客人告诉我们他们要什么样的房子, 我们会提供给他所有的资料,新房子上市,电子邮件自动就送到客户,我们鼓励客人自己去OPEN HOUSE 看房子。一旦客人看中了,要报价了,我们会代表他同卖方或卖方经纪人谈判,完成房子成交的所有后续工作,包括谈价钱、准备合约,找贷款、房屋检验、估价,和律师沟通、产权检查(Title Search)、到最后过户等等。由于买方自己找房子看房子,做了很多工作,所以我们给他们佣金回馈。对有一些地产经验的买方,他们非常欢迎这样的服务,因为可以省下很多钱。我们拿佣金回馈最高的客人买了一栋标价99万的房子,最后以86万成交,他们拿到1万6千5百元的回馈。但对于没有任何经验的初次购房者,他们还是希望有一个经纪人带领他们看房,一步一步指导他们怎样做。当然我们也可以带客人看房,但是会根据看房工作量的多少,减少给买方的佣金回馈。例如,我们如果带客户看1-3栋房子,佣金回馈由2%降至1.5%。
Jack认为,E-BROKER不可能整个取代传统经纪,就像网络购物不会取代所有的零售店一样,但会增加比例。目前E-BROKER的交易量只占所有房屋市场交易量的1-2%,他推测,将来可能会增长到10-20%。


E-BROKER的发展前景 
谈到公司的发展前景,Jack认为潜力很大。就在当前整个房地产行业走下坡的情况下,他们的公司却一直在增长。比如,今年上市房屋的数量比去年增长20%,公司利润增长了大约30%,公司雇用的经纪人从19人增加到32人,呈现上升趋势。 但是目前E-BROKER的推广程度还远远不够,华人社区和美国社会基本一样,问到十个人大概只有一个人知道Flat Fee Service。还没有一个真正有财力的大公司来赞助扶持这个理念,做成全美范围内的大的联合公司,都是一个一个小公司在做,一点一点的逐渐成长。我们公司的业务 90%来自客人的介绍,就是用过我们公司服务的人,知道E-BROKER高效省钱,介绍给他的亲戚朋友。客户群的特点是教育水平高,网络熟,以年青人居多。老年的客户也有一些,比如儿子用我们的服务卖了房,回来帮父母卖房。我们公司目前也只是在华人报纸上做广告,英文报纸和广播电视的广告都没做,只有在互联网上如Google上做广告。
Jack说,比较起来,华人对E-BROKER的接受程度比其他族裔人要高,他近期完成的8个佣金回馈交易中,只有一对是欧洲裔夫妇,其他7对夫妇都是华裔。这一方面是因为新州华人教育程度高,对网络的了解和运用能力强,华人很喜欢自己在网上搜寻资讯,做研究,再一个方面是华人节省资金的意识也强于其他族裔。这一买一卖,最高节省8%,很容易讲清楚,他们一下子就接受了。其他族裔人士,有时认为我们的说法是天方夜谭(Too Good To Be True)。
问道Jack公司下一步的计划时,他说,远景规划是希望能够找到私募基金赞助和合作者(Private Equity Partner),在全美范围建立分公司,把业务做大。近期计划是到纽约市和康州去开分支办公室,扩大业务。读者若有兴趣了解更多信息,请联系[email protected] or 732-698-8068,或参观网站RealmartRealty.com。