转贴:如何选择高回报的投资房之加州篇

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楼主 (北美华人网)

上个月,Feddie Mae 宣布取消service fee后,利率 又跌到历史新低了,投资房利率30%跌到3.2%。最新通货膨胀利率显示7月的inflation rate是2.47%。如果通过从自住房里refinance后cash out出来钱去买投资房,几乎就是白借钱。

在大通胀的大趋势下,很多人开始买房抗通胀。那么如何选择一个租售比高的投资房呢?干货君总结了以下几点影响投资房回报率的因素:
🏠1. 地理位置:投资房最好处于交通便利,购物餐饮配套设施齐全的地方,如果旁边有很多大公司,那就再好不过了,因为好的地理位置,意味着人口多,就业机会多,租房需求大。
🏠2. 学区:如果投资房地理位置好,学区又好,那肯定是双重优势,但是投资房不一定非得一定买在好学区里,因为学区房往往非常贵,会拉低你的租售比。
🏠3. 土地面积:如果投资房的地很大,那么往往这种房子的升值空间更大。但是地大的投资房往往都是比较老的二手房,要考虑维修成本。
🏠4. 租售比的计算:一般来说,如果租售比超过5%,那么就是值得投资的房子。租售比的公式是一年的租金总收入/ 房子的交易价格。

注意有两种增长模式的投资房都值得投资:
第一种是租售比高的房子(超过5%),可能可以每个月给你带来正现金流,但是房价涨得不一定快。
第二种是靠长期房价涨得很快的优势,但是租售比不高的房子。比如位于硅谷los altos的一个400万的房子,每个月也就能最多出租7000美金,那么租售比是7000*12/4000000=2.1% 租售比只有2.1%,这类投资房只能靠硅谷的房价快速增长而实现回报了。按25%的首府算每个月的现金流肯定是负数。
🚀5.房子的管理费用:如果你的投资房在异地,那么你要选择靠谱的房产管理公司帮你打理房子。好的房产管理公司的服务包括帮你挑选租客,代收租金,房子维修的服务和驱赶房客的服务。众所周知,加州的租房法律是保护租客的,特别在疫情期间有不能驱赶不交租金的房客的严苛法律。在疫情之前,加州法律规定,如果房客不交租金,房东不能进入投资房随便用断电断水的方式驱赶租客,这是违法的。必须向法院提出申请evict驱逐令,然后让警察拿着法院的驱逐令去驱赶房客。驱逐过程非常繁琐复杂。这也是加州的房东必须非常小心的一点。
🚀6.投资房的保险:强烈建议投资房要买水灾,火灾保险。如果碰上不负责的租客,导致全屋漏水或者起火,那么最后的所有损失还要房东承担,并且赔偿租客。
🚀7.其他费用:其他还有房子的清洁费用,物业管理费,有花园,还要园丁打理院子的费用都要考虑进去。
🚀8 房产税:加州的房产税平均在1点几 比德州低。
在加州,租售比比较高的地区当属Sacramento,加州的首府。疫情期间大量人口从硅谷流入Sacramento,当地房子supply不多,但是租房需求量很大。
Sacramento西边靠近著名大学UC Davis,那边房价相对很低,但是是化工区,环境有所污染。
东边有很多高科技公司,比如Intel就在非常好的区叫FOSLM, 东北面有学区非常好的ROCKLIN,这几个城市离太浩湖只有2个小时的距离。
SACRAMENTO北面比如NATOMAS城市也是投资潜力非常大的地区。
Sacramento南面的ELK GROVE是非常著名的华人聚集区,相当于硅谷的CUPERTINO。有同事今年在El Grove的投资房竟然收到了100多个租房申请 需求量之大令人咋舌!
最近和sacramento 的同行聊了下,因为最近学校放暑假 大家都带着孩子们出去旅游了,最近新楼盘上的waiting list客户数量下降 买房更容易了些。房地产市场最近有所降温,现在的确是入手投资房的好时机。