说说我自己做PM管理多套投资房的经验

msbaby
楼主 (北美华人网)
楼主全职工作,另外管理十几套出租房,除了帮异地的熟人朋友管理两三套,其余都是自己的。所有房子都是single family house,主要集中在好区,也有几个在一般区域。 管理出租房首先是招租,在网上贴广告后会陆续收到一些inquires,我会集中安排一个周末open house,根据收入,信用分和直觉过滤掉不合格或不喜欢的租客,然后选择一个最合适的租客签lease。 作为房东,在租客入住之后的工作量只有偶尔的维修。我的房子都比较新,维修并不多,有的房子甚至几年都不会收到来自租客的维修要求。即使有normal wear and tear东西坏了需要房东来修,也不用我亲自动手,打个电话给信得过的contractor就可以了。 我和租客签lease最短一年,最长的住了五年,租客搬走时需要walk through一下检查是否有损坏,以此决定退还押金。 我做这行时间并不长,大概五六年的样子,至今为止没有遇到赖租或恶意破坏的租客,可能是运气好吧。帮别人管理的几套房子,租客基本没有维修要求,除了一两年招租一次,平时没有任何工作量。股票我也有,相比大盘我更喜欢炒个股,但实在是耗费心力,感觉比管理房子辛苦多了。我们这里属于房价不怎么涨的地区,但疫情之后我的房子都比当初买价涨了30-50%,租售比也不错,比如我20万买的房子至少可以租1800,地税保险不高,长期积累利润还是很可观的,一点不输于这两年的股市涨幅。当然,real estate is local,并不是所有的location都适合搞投资房,而股市则没有地域性,适用于所有人。


laalaatou
怎么觉得讲了一堆等于没讲
Candycapsule
谢谢分享! 所以你十几套都是本地的吗?有异地管理的经验吗?
另外维护投资房大概需要多少资金呢?从日常的maintainance到大的维护,大概平均每年开支占收入多少呢?都找contractor会不会不划算?
RaincityPearl
回复 2楼laalaatou的帖子
你自己看不懂,楼主讲的都是干货,实实在在的经验。
J
Jicama
楼主太会挑了,好区,新房子,好租客。租售比划算,还能升值。
tlybt
真实性存疑。就招租来说,一套房子一天open house就搞定 找到租客了?万一别人open house那天没空呢?需要另找一天呢?万一第一次找到的租客申请了又反悔 还要再贴广告再open house呢?… 所有租客都不怎么找你维修。维修找个contractor也不评估报价 一句话搞定 Lol只能说你生活的世界真美好
pwwq
楼主全职工作,另外管理十几套出租房,除了帮异地的熟人朋友管理两三套,其余都是自己的。所有房子都是single family house,主要集中在好区,也有几个在一般区域。 管理出租房首先是招租,在网上贴广告后会陆续收到一些inquires,我会集中安排一个周末open house,根据收入,信用分和直觉过滤掉不合格或不喜欢的租客,然后选择一个最合适的租客签lease。 作为房东,在租客入住之后的工作量只有偶尔的维修。我的房子都比较新,维修并不多,有的房子甚至几年都不会收到来自租客的维修要求。即使有normal wear and tear东西坏了需要房东来修,也不用我亲自动手,打个电话给信得过的contractor就可以了。 我和租客签lease最短一年,最长的住了五年,租客搬走时需要walk through一下检查是否有损坏,以此决定退还押金。 我做这行时间并不长,大概五六年的样子,至今为止没有遇到赖租或恶意破坏的租客,可能是运气好吧。帮别人管理的几套房子,租客基本没有维修要求,除了一两年招租一次,平时没有任何工作量。股票我也有,相比大盘我更喜欢炒个股,但实在是耗费心力,感觉比管理房子辛苦多了。我们这里属于房价不怎么涨的地区,但疫情之后我的房子都比当初买价涨了30-50%,租售比也不错,比如我20万买的房子至少可以租1800,地税保险不高,长期积累利润还是很可观的,一点不输于这两年的股市涨幅。当然,real estate is local,并不是所有的location都适合搞投资房,而股市则没有地域性,适用于所有人。



msbaby 发表于 2021-09-19 17:53

楼主是超人!👍
afterdt
对怕麻烦的人是不是买新房子出租合适? 但又不担心新房拿来出租万一租客不好给糟蹋了是不是有点可惜
Riverview
楼主住在Paradise Township 😎
焱焱
都说地产local了,不妨报个州名吧,大家也好对比参照下。
chmod999
这里感觉大多数买得起投资房的人投资房都不是local买的 毕竟租售比好的地方屈指可数 lz有没有管理远程房产的经验?欢迎讨论
小气蔻蔻
真实性存疑。就招租来说,一套房子一天open house就搞定 找到租客了?万一别人open house那天没空呢?需要另找一天呢?万一第一次找到的租客申请了又反悔 还要再贴广告再open house呢?… 所有租客都不怎么找你维修。维修找个contractor也不评估报价 一句话搞定 Lol只能说你生活的世界真美好
tlybt 发表于 2021-09-19 18:14

contractor这个,能出租十几套房子的,早就找好固定的熟悉的contractor了,而且什么活该什么价,大家都有默契的,或者是事先谈好了价格表的,到时候做完直接发bill就行了。不用还像生客那么麻烦先上门报价一趟,再找时间做。这个是做property management的最基本的skill。如果是专业property management公司的话,都有自己的inhouse维修队,绝对不可能每次都找不认识的contractor来报价。
hhg_ong
我这么多年出租房子的经验,如果对信用分很挑剔,出租房子挺不容易的,房子都在老白区,全部是亚裔的地方或者是很大的sfh,不清楚。
bangobunny
contractor这个,能出租十几套房子的,早就找好固定的熟悉的contractor了,而且什么活该什么价,大家都有默契的,或者是事先谈好了价格表的,到时候做完直接发bill就行了。不用还像生客那么麻烦先上门报价一趟,再找时间做。这个是做property management的最基本的skill。如果是专业property management公司的话,都有自己的inhouse维修队,绝对不可能每次都找不认识的contractor来报价。
小气蔻蔻 发表于 2021-09-19 18:30

你懂的也太多了
Aliciashuhao
这个有点假啊
hhg_ong
这里感觉大多数买得起投资房的人投资房都不是local买的 毕竟租售比好的地方屈指可数 lz有没有管理远程房产的经验?欢迎讨论
chmod999 发表于 2021-09-19 18:30

远距离操作,每次招新房客,得找人看房子,签合同。维修网上找人不难的,老美都可以,很多可以接受信用卡
godisagirl01
太羡慕这种房子了,我自己和周围人的经验来看,好区的房子租售比都不行,差区的房子租售比可以的不敢碰,买了好多年,涨幅还不如大盘的一半,就是个分散投资而已
MiniCorset
十二楼扯淡 我认识非常大型的旧金山downtown的apartment物业 都是找熟的contractor company,什么inhouse维修队
msbaby
回复 17楼godisagirl01的帖子
你说的没错,我有朋友专在差区买房子,10万的房子月租$1200,租售比的确高,但租客低端
msbaby
open house只是将有意向的租客集中在一起看房,节省房东的时间。有时没等open house就租掉了,外地租客只看照片不看房。有时一次open house没找到合适的那就再来一次呗
牛伊万
投资回报率相当好了!我们管理房子,雇了好多人,工人们一个个都好像没有大脑。
修个纱门经常搞好几个月。或者高端公寓,被super搞得每次压着火,各种明摆着坑的账单。
一听到要有人来委托,顿时就觉得头疼。推给朋友去接手。
echomom
楼主全职工作,另外管理十几套出租房,除了帮异地的熟人朋友管理两三套,其余都是自己的。所有房子都是single family house,主要集中在好区,也有几个在一般区域。 管理出租房首先是招租,在网上贴广告后会陆续收到一些inquires,我会集中安排一个周末open house,根据收入,信用分和直觉过滤掉不合格或不喜欢的租客,然后选择一个最合适的租客签lease。 作为房东,在租客入住之后的工作量只有偶尔的维修。我的房子都比较新,维修并不多,有的房子甚至几年都不会收到来自租客的维修要求。即使有normal wear and tear东西坏了需要房东来修,也不用我亲自动手,打个电话给信得过的contractor就可以了。 我和租客签lease最短一年,最长的住了五年,租客搬走时需要walk through一下检查是否有损坏,以此决定退还押金。 我做这行时间并不长,大概五六年的样子,至今为止没有遇到赖租或恶意破坏的租客,可能是运气好吧。帮别人管理的几套房子,租客基本没有维修要求,除了一两年招租一次,平时没有任何工作量。股票我也有,相比大盘我更喜欢炒个股,但实在是耗费心力,感觉比管理房子辛苦多了。我们这里属于房价不怎么涨的地区,但疫情之后我的房子都比当初买价涨了30-50%,租售比也不错,比如我20万买的房子至少可以租1800,地税保险不高,长期积累利润还是很可观的,一点不输于这两年的股市涨幅。当然,real estate is local,并不是所有的location都适合搞投资房,而股市则没有地域性,适用于所有人。



msbaby 发表于 2021-09-19 17:53

"过滤掉不合格或不喜欢的租客",用什么合理的借口拒绝才不会引起被告呢?
renren2
沒有執照 就不能代表非自己物業出庭 走法律程序
遠程 還是要請有執照的PM
alanbeil
回复 2楼laalaatou的帖子
你自己看不懂,楼主讲的都是干货,实实在在的经验。
RaincityPearl 发表于 2021-09-19 18:01

呵呵,呵呵,笑而不语
楼主全职工作,另外管理十几套出租房,除了帮异地的熟人朋友管理两三套,其余都是自己的。所有房子都是single family house,主要集中在好区,也有几个在一般区域。 管理出租房首先是招租,在网上贴广告后会陆续收到一些inquires,我会集中安排一个周末open house,根据收入,信用分和直觉过滤掉不合格或不喜欢的租客,然后选择一个最合适的租客签lease。 作为房东,在租客入住之后的工作量只有偶尔的维修。我的房子都比较新,维修并不多,有的房子甚至几年都不会收到来自租客的维修要求。即使有normal wear and tear东西坏了需要房东来修,也不用我亲自动手,打个电话给信得过的contractor就可以了。 我和租客签lease最短一年,最长的住了五年,租客搬走时需要walk through一下检查是否有损坏,以此决定退还押金。 我做这行时间并不长,大概五六年的样子,至今为止没有遇到赖租或恶意破坏的租客,可能是运气好吧。帮别人管理的几套房子,租客基本没有维修要求,除了一两年招租一次,平时没有任何工作量。股票我也有,相比大盘我更喜欢炒个股,但实在是耗费心力,感觉比管理房子辛苦多了。我们这里属于房价不怎么涨的地区,但疫情之后我的房子都比当初买价涨了30-50%,租售比也不错,比如我20万买的房子至少可以租1800,地税保险不高,长期积累利润还是很可观的,一点不输于这两年的股市涨幅。当然,real estate is local,并不是所有的location都适合搞投资房,而股市则没有地域性,适用于所有人。



msbaby 发表于 2021-09-19 17:53

20万房子可以租1800? 哈哈哈哈哈哈!
Ethangirl
什么地方20万的房子能租1800?
ddddaniel
回复 26楼Ethangirl的帖子
同问,我也想知道到底哪里可以租成这样。lz说了一大堆,除了自己“优秀”,没听出任何干货。
timetraveller
听君一席话 如听一席话
bootsie
20万好区的SFH 什么地方这么好
c
celestyi
pandemic百年难遇,下一次房子暴涨不知道要什么时候了
dozenroses
20万房子可以租1800? 哈哈哈哈哈哈!
睿 发表于 2021-09-19 20:42

你为什么笑啊?我的投资房买的迟涨价了,16万租$1300都被抢破头了
hellobos
lz好能干!能说一下这么多投资房你是怎么保险的?是用llc 还是伞险吗?
b
buzhidao2000
什么地方20万的房子能租1800?
Ethangirl 发表于 2021-09-19 20:51

同问一下,20万$1800,这到底是哪里?
arabdopsis
contractor这个,能出租十几套房子的,早就找好固定的熟悉的contractor了,而且什么活该什么价,大家都有默契的,或者是事先谈好了价格表的,到时候做完直接发bill就行了。不用还像生客那么麻烦先上门报价一趟,再找时间做。这个是做property management的最基本的skill。如果是专业property management公司的话,都有自己的inhouse维修队,绝对不可能每次都找不认识的contractor来报价。
小气蔻蔻 发表于 2021-09-19 18:30

说得容易 现在contractor都忙得很 楼主房子也不常修 肯定养不起一个常驻的 还是得临时找人 contractor现在是大爷 我都是不还价当场付钱的 但是很难找人
SonicBunny
LZ这个PM经验值不足啊,连驱赶租客的经验都没有还能出来发帖。维修的contractor不是一人能干所有,空调的、水电的、割草和树的、电器的有些能兼任,但很多都不行。
cavine747
我也提供两个数据点,七八年前九万五买的condo,租金一千。三年前十四万五买的condo,租金一千五。但是后面这个hoa要四百多一个月。都在中西部。
宇治抹茶
楼主太会挑了,好区,新房子,好租客。租售比划算,还能升值。
Jicama 发表于 2021-09-19 18:08

好区新房子还只要20万
msbaby
好区新房子还只要20万
宇治抹茶 发表于 2021-09-20 00:14

20万是五年前抢的deal,现在值30万了,房子并不大,只有3 br。好区的租售比不算高,差区烂房租售比更高
tiffany2013
同问一下,20万$1800,这到底是哪里?
buzhidao2000 发表于 2021-09-19 23:58

这种价位像是中西部。
msbaby
lz好能干!能说一下这么多投资房你是怎么保险的?是用llc 还是伞险吗?
hellobos 发表于 2021-09-19 23:56

伞险就够了
剑骨琴心
楼主,保险公司有推荐吗
nbixxibn
太牛了,我们全职上班,很短暂的有个一套,不到一年卖了,比股票来说太麻烦,很影响生活质量。
Sally22
要不是自己有投资房 我就差点信了
b
babybaby2
太牛了,我们全职上班,一套都没有
xiazheteng
20多万的房子租1800当然有啊,楼上笑的是几个没见过?
fuji
好区房子出租的确不需要费心的,但租售比不划算,但好区房子升值快就是了。anyway,我相信lz说的,朋友家在好区也有房子出租,根本不用管。
梦里一生
看来房事真的在冷了,负责中介不会这么卖力捧啊
lazycat12345
20多万的房子租1800当然有啊,楼上笑的是几个没见过?
xiazheteng 发表于 2021-09-20 08:41

re 我还见过五万多condo租700的,还贷外加抛去hoa乱七八糟的一月还300现金流
何小花
要不是自己有投资房 我就差点信了
Sally22 发表于 2021-09-20 08:30

各个地区不一样吧!我也有投资房,完全相信楼主的话。😀很多地方都跟我经验相似
何小花
20万房子可以租1800? 哈哈哈哈哈哈!
睿 发表于 2021-09-19 20:42

这有什么,我有15万的房子租2000。 😂我还听说5万的房子租1500呢。
melrose
如果是五年内买的房子很难想象20万买的房子至少可以租1800,地税保险不高。 十几个房子如果有三个房客“甚至几年都不会收到来自租客的维修要求“就很好了。这样的好事难以置信。
y
yumengmeng
我以前的自住房转出租,前面三年都没有收到租客的维修要求,第四年花几百刀修了一次洗碗机,其它的什么事都没有。这楼里说难以置信的根本就没有当过房东吧? 要说租售比,20万租1800的例子在中西部并不罕见,我见过比这更高的,在东西两岸当然不可能
vivi918
回复 1楼msbaby的帖子
只能2说时间管理真好
carolinehwr
20万房子可以租1800? 哈哈哈哈哈哈!
睿 发表于 2021-09-19 20:42

这个很奇怪吗?现在房价涨了,很多人由买改租。租金高位。20万1800太正常了。
avo
要不是自己有投资房 我就差点信了
Sally22 发表于 2021-09-20 08:30

笑死
真有投资房的人, 说话就是有分量
avo
lz好能干!能说一下这么多投资房你是怎么保险的?是用llc 还是伞险吗?
hellobos 发表于 2021-09-19 23:56

如果贴主有分享的心意,不妨说说这些有用的信息, 还有 one call away 的contractor, 那他、她要收你多少cut, 是包工包料还是让你reimburse 他去买的东东。 (说实话我可否问问是不是handyman, contractor 应该是非常非常贵的
NewID2017
楼主全职工作,另外管理十几套出租房,除了帮异地的熟人朋友管理两三套,其余都是自己的。所有房子都是single family house,主要集中在好区,也有几个在一般区域。 管理出租房首先是招租,在网上贴广告后会陆续收到一些inquires,我会集中安排一个周末open house,根据收入,信用分和直觉过滤掉不合格或不喜欢的租客,然后选择一个最合适的租客签lease。 作为房东,在租客入住之后的工作量只有偶尔的维修。我的房子都比较新,维修并不多,有的房子甚至几年都不会收到来自租客的维修要求。即使有normal wear and tear东西坏了需要房东来修,也不用我亲自动手,打个电话给信得过的contractor就可以了。 我和租客签lease最短一年,最长的住了五年,租客搬走时需要walk through一下检查是否有损坏,以此决定退还押金。 我做这行时间并不长,大概五六年的样子,至今为止没有遇到赖租或恶意破坏的租客,可能是运气好吧。帮别人管理的几套房子,租客基本没有维修要求,除了一两年招租一次,平时没有任何工作量。股票我也有,相比大盘我更喜欢炒个股,但实在是耗费心力,感觉比管理房子辛苦多了。我们这里属于房价不怎么涨的地区,但疫情之后我的房子都比当初买价涨了30-50%,租售比也不错,比如我20万买的房子至少可以租1800,地税保险不高,长期积累利润还是很可观的,一点不输于这两年的股市涨幅。当然,real estate is local,并不是所有的location都适合搞投资房,而股市则没有地域性,适用于所有人。



msbaby 发表于 2021-09-19 17:53

跟我的操作基本一样。不过,从今年开始,秀房我不亲自去了。如果是空房,门上挂个lockbox,想看房的发id给我,随时去看;如果现房客还在,约一段时间让房客秀房或者开门给别人看。今年招租六次,so far so good
whynotpotato
怎么觉得讲了一堆等于没讲
laalaatou 发表于 2021-09-19 17:57

因为这是个广告贴。