分享湾区卖房经验（上）

先说卖房合同（ZZ）
1. 有几种不同卖房的合同 最常见是 独家代理， 就是不管是谁找的买家（包括自己找的），把房子卖掉了， 佣金都归卖家经纪人，湾区绝大多数卖房合同是这种。 还有一种是open listing, 就是几个卖家经纪人竞争，谁找的买家，佣金归谁，基本没有经纪人做这个。 另外一种是 net listing, 就是卖家设定一个价格，成交价格超过这个设定价格部分，做为佣金全部归卖家经纪人。 这种有时候会用，如果设定的价格太高，就比较考验经纪人的水平， 但是卖家经纪人有本事卖的更高的，就赚的更多。 但是如果设的太低，比如设了100万， 最后200万成交，经纪人赚100万， 就会出现卖家心里极度不平衡的情况。

2. 卖房合同上的合同过期日期 这个是合同最重要的之一， 合同过期日期一定要填的。 卖家经纪人一般希望合同时间越长越好，有些黑心经纪人会要签半年或者一年。 但是合同时间短对卖家有利， 如果对卖家经纪人不满意， 时间一到就可以换人卖。 比如湾区是卖方市场，一般房子从准备到上市， 到Close， 三个月可以完成了。 就是因为卖房合同有过期日期，所以卖家经纪人会希望房子越快卖掉越好， 最害怕的就是法律纠纷 导致房子不能及时卖掉， 所以卖家经纪人一般都不希望卖家买家因为押金纠纷走法律程序。

3. 卖房合同上的listing price（不是Redfin上的） 以前这个是合同中最重要的部分，这个价格决定了经纪人是否能拿到佣金。 只要房子收到了超过这个价格的Offer，不管卖家接受与否， 卖家经纪人就有权拿到佣金。 但是2013年后， 卖房合同更改了这部分（https://propertyid.com/article/v ... nt-changes-conditio） 现在这个价格已经没有任何用处了，想写多少写多少， 100万的房子写200万也可以， 500万也可以， 这个价格买家看不到。 这个价格不是Redfin上面的上市价格, 100万的房子上市价格可以写成90万，跟卖方合同上的价格没有任何关系

4. 湾区中国经纪人卖房收多少佣金（不包括给买家的）？ 因为湾区房价高， 一般Redfin收 1% ， 很多华人Broker经纪人收1% 到1.5%, 非华人broker经纪人会收2% 到 2.5% Compass 经纪人一般会收2.5%。 收费有时也会根据房子类型，地点，新旧程度， 房市好坏等变化。 很多收佣金2.5%的经纪人会说自己收的高， 因为会卖的更高。实际上能卖多高跟市场火热程度更相关。

5. 卖家如何决定给买家经纪人多少佣金？ 给买家经纪佣金多少是卖家决定的， 想给多少就给多少， 可以给1%， 可以给5000 或者10000 湾区一般是给2.5%（新建房给的少一些）， 目前绝大多数人买房都找经纪人， 所以这个钱不能省。 给买家经纪人佣金的少的话，经纪人就会建议自己客户不买你的房子， 也不会带客户看你的房子。 按百分比给买家经纪人佣金的好处是，成交价越高， 买家经纪人赚的越多，买家经纪人就会想办法让客户使劲加价买了。

6. 卖家卖房过程中由于计划改变不想卖了还需要付经纪人佣金么？ 以前是需要的，只要合同签了， 在合同截至日期前，只要卖家经纪人收到了比合同上listing price 高的Offer，那卖家经纪人就有权拿到佣金。
在2013年后， 卖房合同更新了一下 （https://propertyid.com/article/v ... nt-changes-conditio） 现在是卖家可以拒绝任何Offer， 而不需要付卖家经纪人佣金。如果改变主意不想卖房了， 就不接任何Offer。 如果黑心经纪人吓唬你， 说不接offer也要付佣金之类， 那就是在坑你。

回复 1楼Redfindata的帖子
list agent的话可信度如何？

请教一下：作为买家如何能确保buyer agent尽可能帮你压价买房？因为似乎没有incentive

回复 3楼musely的帖子
这个是不可能的， 买的越贵，经纪人收入越高
而且卖家经纪人和买家经纪人都心照不宣，卖的越高越好
除非自己当经纪人

回复 1楼Redfindata的帖子
好贴！

期待买房经验下

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