房子还有一个问题，是我特别不喜欢的。越贵的房子cost越大，出手套现越难。中低档房子好卖好租，利润会好一点，但是维持有很多损耗。整个利润都是靠自己辛苦，如果懒点找别人做pm，利润就会变差。这个市场的盈利全靠增值套现，我个人感觉风险不小的。如果JB的税改一过，套现的时候如果hit了1M收入税，利润到手就只有1/3了。以后大地主最好的办法是抵押出来钱花，抵消step up basis。 股票就比较机动，每年套现控制在8w以下就是0 capital gain。股票资产滚到5M以上，比持有等量房产爽多了，无论增值还是实际利润套出，不是一个级别的
房子还有一个问题，是我特别不喜欢的。越贵的房子cost越大，出手套现越难。中低档房子好卖好租，利润会好一点，但是维持有很多损耗。整个利润都是靠自己辛苦，如果懒点找别人做pm，利润就会变差。这个市场的盈利全靠增值套现，我个人感觉风险不小的。如果JB的税改一过，套现的时候如果hit了1M收入税，利润到手就只有1/3了。以后大地主最好的办法是抵押出来钱花，抵消step up basis。 股票就比较机动，每年套现控制在8w以下就是0 capital gain。股票资产滚到5M以上，比持有等量房产爽多了，无论增值还是实际利润套出，不是一个级别的 fitfitfit 发表于 2021-09-15 13:49
各有各的好处，房子税收优惠，股票灵活方便。
作为养娃双职工，其实除了这俩，也没什么别的更好的选择了。别的都费时间费精力。
收入达到一定程度上，自住房也没有任何税收优惠了吧。
同道，我也是，俩我都喜欢
卖的时候能省50w的税基这个是没跑的
饿了么，交大的张旭豪，卖给美团作价120亿美元，阿里被迫接受这个竞争对手高价出价，他基本赚够本了
lz说的税收优惠是所得税优惠，所有投资房的property tax和interest都是deductible的，而自住房有cap，反而是出租房优惠更大。但是房产税方面自住房经常有exemption导致房产税更低，不过这跟州有很大关系，不是每个州都是这样的。
投资房可以做1031延税，如果不套现的话还是不错的。
这些税是成本，当然要deduct，根本算不上优惠，优惠指的是利润部分少收税
这个只是defer，不是exempt
挂了传给下一代就不用付了。。。
是啊，但是老了tax bucket可能就低了。总之lz说的是优惠又不是全免，股票连延税还不行呢，除非是401k
这个股票也一样啊
这看你把什么定义成优惠了。被当成business cost来处理本身就是“优惠”啊。
成本被当成成本都要感谢皇恩浩荡？呵呵
股票你能保证不买卖吗？买卖就不行，房子是买卖也可以延税，这个差多了。
恩，这个同意，算一个优惠点
你呵呵什么呢，你要计算自己的cost啊，cost低的当然比高的好。很多人想方设法想把自住房的一部房当成自己business的cost，经常不成功，这件事本身就说明了被当成business cost是件beneficial的事情。我们不管皇恩不皇恩，我们只计算收益。你呵呵就是你personal了而不是完全理性。不理性是赚不到钱的。
我告诉你什么叫理性：如果这钱你不买房投资放银行，就不用交房产税，房产税是因为你买房出租这个商业行为产生的，如果你还有一点理性，那不难理解这就是成本，如果你还有理性，就不会把成本被当成成本这事算优惠。你开餐馆会把买食材的钱可以算成成本叫优惠么。
什么时候卖呢？死了都还在涨，无法兑现。
不是变现才算享受到的，你有个巨贵的资产，老了即使不卖也可以用来跟银行抵押借生活费，可以过得很滋润，死的时候把债务和房子一起传给孩子，连capital gain tax都省了
好吧，你理性，那么你放银行好了，不过别忘了计算机会成本。算了，理性的我们跟你杠没意思，谁赚钱谁知道，跟人杠的人，只要你能赚到，那也是好的，赚不到也跟我们没关系。你请便。
我告诉你“成本算成本不是优惠”不代表“没有优惠我就不投资”，你看你又不理性了吧
大部分人的钱不可能都放在一个巨贵的房子里的。即使对于钱只够买一个巨贵的房子的人，也应该考虑分散投资。而且那样实实在在是没有任何税收优惠。房产税和利息的carry cost也非常大没有任何投资价值。这简直是我听到的最可怕的投资建议没有之一。
那我活着的时候吃啥？ 想早点退休最重要的是现金流。升值房自己买一个自住就够了。 股票我也都在攒稳定的分红股。随便都有5%，投资方还达不到这个，还一堆破事。不过现在通货膨胀太厉害，还是要买几个，不图收入就是抗通胀。
你是杠精转世吧，我没有做任何投资建议，我只是指出“资产不需要变现也可以享受”这个事实，你要反驳请反驳“资产不需要变现也可以享受”，不要编我没说过的话然后自己树靶子自己打
你跟我杠谁理性有意思吗？我反正不会follow你的投资建议，你也不必follow我的。讨论什么可以被叫做“优惠”跟赚不赚钱没有一毛钱的关系。你不愿意听取别人计算收益的分析，反而focus在什么应该被“叫做优惠”，你逐你的文字游戏，我们算我们的收益，皆大欢喜。
资产不需要变现也可以享受这句话没什么错的，不过这个论点我没有兴趣讨论。so？
把房子抵押给银行很恐怖的，万一早死亏大了。
你没看懂我说的是啥么？拿你的巨额资产作抵押向银行借钱啊，借完钱就可以买你想吃的了。
莫名其妙，你不抵押，然后死早了，能赚什么便宜呢
股票在起步阶段是比不过房子的，因为风险比较大，除非赌徒很难scale起来，同样20w起始资金很难快速增值，因为大部分稳健投资组合达不到每年50%以上的资产增值率，所以刚开始的时候，每年增值量感觉并不多。但是股票是一个滚雪球的过程，需要的是耐心，要学会延迟满足的忍耐。股票积累到10年以后，光增值率来说，就是远超过房产的，更不用加上房产带来的损耗了。
房产适合勤快，能吃苦的家庭，股票适合脑子好用的，但是有一点是必须的，没有稳定的现金流持续补充资产量，无论房产还是股票都是玩不大的，而且很容易亏损。
你说的那是不太贵的资产和银行对赌，如果你有巨贵的资产的话，不需要把所有权给银行就能借到生活费的，所以死得早了也是把债务和资产一起留给孩子，逃过了capital gain tax
你说的挺有道理的，股票刚开始的积累真的很难，要learn很多lesson克服很多心理弱点，确实不如买房简单粗暴，但是后来账户越大就越来越容易了，投资就是滚雪球，指数增长
股票就比较机动，每年套现控制在8w以下就是0 capital gain。股票资产滚到5M以上，比持有等量房产爽多了，无论增值还是实际利润套出，不是一个级别的
我觉得股票是聪明人的游戏，如果觉得自己不够smart，其实还是玩房子更保险，房子因为不好套现，会强制很多人长期持有，靠通货膨胀来抵消亏损，获得收益。
特别是没啥家底的小镇做题家，那点辛苦钱在股市起起伏伏，承受起来也不容易。能吃苦又不怕麻烦的人还是投资房子更好，更容易坚持，最后都能财务自由
为什么说到投资房大家都认为投资房活多？
一年到头是有很多paperwork，真要上手的体力活哪能不外包。真要都自己干那就不是钱生钱了。
广大华人大妈做饭打扫卫生都外包了，投资房的体力活怎么会不外包呢。
打广告，找租客，背景调查，修房子，搭理花园。 股票就是 click buttons.
你说的这些都是PM的活，给我过目就可以了。yard 有老墨定期上门清理。
Work through people，不然不累死。
专业的人干专业的事，大家都有钱赚，总比累死自己省俩小钱来的强。
不用卖，可以cash out
找pm管全部，你利润就实在太薄了
cash out也有cost的，利息要付的，好处是可以抵扣step basis
不过股票炒到后面，也是要搞银行抵押贷款，不然交税太狠
利润多少？比方20%头款，一年多少利润？
投资股票，至少有些策略在一定体量以下，也就是买卖加几个0的区别。
只是想要diversify，不追求高回报的话，可以买REITS或者投些房产项目，不需要自己来。
说股票不如房子的都是股市不行的啦。
你是真正过去有很多出租房，遇到了这些问题，所以才觉得出租房这些问题是老大难？还是把别人口中的困难全部总结出来，假象的一个巨大麻烦？或者你真正就靠着几个button click在股票里赚了一大笔的实际经验，发现股票真的比房子好？
我两样都有一点，但都不多。对于我来说，股票除了大盘，别的都很费脑子，虽然只有button click，可是在click之前，有好多功课要做，每天都得盯着。但是房子就简单了。打广告，请个agent 帮忙list, 查信用就好，一年一次，甚至几年一次。房子小东西坏了，手里又经常用的handy man过去修。大件坏了，比如热水炉，直接打个电话给商店，他们就上门安装了。这些也不是天天都发生的。当然，我的出租房不多。
难道作为房东，你要亲自上门去通马桶，剪树，打理花园？你自己的花园都是请的老莫garnder做的吧？
这个我同意，我就是股票白痴，折腾了一段时间，发现折腾了一个寂寞，现在除了定投大盘，啥也不做了
click buttons就能赚钱，说得好简单！那就不用上班了，人人都在家里click button。。。LOL
非常同意
钱也要看多少钱啊。跟炒房子比肯定轻松一点了。 我朋友就是炒了好多年股票，炒来炒去稳定赔钱。就是那种不小心踩雷跌倒尘埃里去，碰到好的涨30%就万分激动的卖掉，所以总的算起来年年陪。后来想通了改炒房子，总算是稳定赚钱了，但是现金流就是一个月几百块这样（南加），房子有问题打个电话叫他去，变成给房客打工了。差学区的根本不敢买，好学区的几个月跑掉买房了。也就是升值还不错吧。
我一同事去德州买，全cash 付，现金流也只有4% （各种税维护）不算空置。
好学区的房子租售比超级差啊，只能看升值的，总体来说比通胀还是好一些
PM 一个房子一个月收我一百块，房租一个月两千三百块，良心PM。PM真是赚个幸苦钱。
但是维修，garden这些都得你拿钱吧，而且还要看你有多少贷款，地税多少，最后打完所有cost到手利润有多少？
房价多少，税多少？
我只买很新的房子，没有大修，邮箱钥匙坏了，马桶堵了，一次一百多，PM直接就处理了。一年也没多少钱。清理院子除虫都是租客付钱。
19年不到三十万买的小三室，18年的房，现在市值四十多万。租金现在一个月两千三。月供才一千多。20%首付6千手续费，没花几个钱。税两千一年，保险六百一年。
你这个地税也太低了，1%都不到是哪里啊？房价还这么便宜 (2000/400,000=0.005)
增值部分算10w吧，因为你卖房也有cost要扣。但是你这个30%的增值幅度不是每年都有的，是要赶上fed大放水，正常年份涨不了那么快。而且去年今年这个burst一过，明后年估计就没啥增幅了，市场要等下一次利好
月供一千二包括地税和保险，这俩都走escrow。两千三减去一千二再减一百块PM钱，再减一百块HOA，九百块一个月。偶尔一两百service，一年通工没几百块钱。
当初买房子只付了六万六。六万首付六千closing。
我觉得很划算的买卖。
吃现金流吧，再增值多少估计也够呛
是的两三年前我对两百万左右的湖景房很动心，但是搬家太麻烦就没行动，现在可能都七八百万了😓
19年入场到现在，好多房子接近翻倍，算上杠杆的话，其实挺客观的。尤其如果卖出自住房，还有50万抵税，当然很多地方涨得比这个抵税额度多。
怎么可能？你这猜想也太不现实了， 2M直接翻到7，8M，白宫么？LoL
嗯 记错了 应该是加倍多一些 不过短时间涨的也够快的
到了一定资产级别的，第一关心的是税率，第一为了求稳回报不那么高，第二有能力做各种避税
一交税就是5-6%了，还有很大风险
这个回报率还不如投资股票
刚开始炒股，正在各种学习和克服心理弱点，有啥好的YouTuber 推荐吗？不要推荐股票的那种，要教技术分析和克服炒股心理弱点的那种，中英文都可以，求推荐
去年北卡也还是有这样的新房，30w租2200，地税1出头，学区也还行，然后今年持续有tech搬家消息涨到40多 身边close的同事去买了好几套，说爽翻了
以前考虑过北卡投资房，听说一般本地人都不爱买，下雪维护很麻烦之类的。
有理
在度假圣地买了个小房子投资，管理公司收6%的管理费，不算高，有租客的任何问题都会快速响应，空调坏了啥的，然后就是换新的，找我收费，HOA每年涨价，保险也涨，现在感觉我是给管理公司解决就业问题的。
至少远程管理不靠谱，各种事都要雇人解决不靠谱，本地还能去看一下到底啥情况。
这种便宜的地方租客质量不高，出现一个不交房租，跟你搞的，能赔进去4-5个房子的利润，还不算你的时间。
看了大家的回复。真是小马过河，冷暖自知。
有位层主说的很好：房产在起步阶段容易scale up, $200k 就能撬动$1m. 股票有滚雪球效应。股市资金没有$5m, 超过$1m 时就已经感觉很明显的滚雪球了。
看了大家对股市的concerns. 就是操心，容易亏损。定期买入大盘、长期持有就好，分红继续定投。对于房市，concerns 就是固定资产买卖的费用，打理麻烦，套现不灵活。所以也是得长期持有。房子稳健，抗通胀作用很好。
归根结底，就是手上得有活钱。不然有个风吹草动，就得割肉。
我刚卖了个出租房。出租了十年多。年回报率ROI只有8%。但现在房事好，卖房的收益和10年租金收益差不多。我就不想当房东了。两项收益加起来，年回报率ROI只有 14.4%，而且还要投入很多时间和精力。
这十年，我也有部分资金在股市。我投的基金，按fidelity推荐的基金分散买的。10年的年回报率是16.3%。因为这十年是牛市，任何散户都可能是股神。
房子在烂区，税还很高。涨幅不大。所以没跑赢股市。如果房子在抢房的加州，收益会甩股市几条街。
房子事多，要和handyman，city，renter，等等打交道。房子买卖也会麻烦。
股市投基金不费力。
今后10年，股市前景不明朗。 房子如果在涨幅大的区，就比较好把握。如果你喜欢和人打交道，当当房东也可能有乐趣。
股市其实很不好操作，有一个学习的过程，要有一套自己比较舒服的操作逻辑，而且很难教给别人
我也同意未来十年股市不会好做，但是如果盘子够大，稍微保守一点的话，还是能跑赢房子的。房子说白了就是投地区经济增长，人口流入；股市是投企业发展，效益增长。这两个的底层逻辑其实是一样的
对，正向现金流非常重要
我以前估算，如果股票资金量能做到5M，应该可以有足够的增值量来实现稳定自增值。现在感觉想要达到这个self-driven的稳定度，需要有10M更好。5M还是比较冒险，还是需要一直有资金追加进去平仓
看准了买房子和看准了买股票，都不容易。买错了，都砸手上。
我自己真的是常年看房子，网上看，现场看。
投资房费的精力真的不是在修修补补找租客，其实跟股市差不多，看准了下手，一拍脑袋就下单，是基于大量的research的基础上的。
投资房更像个program manager的工作，需要大量的coordination。还有大量的计算，成本计算，税收计算。大量的paper work，book keeping，常年跟银行打交到。我是当small business 来做的。
没错，投资都是要做研究的
碰到一个好的PM太不容易了
请教一下，这个8万包括其他的收入吗（比如w2）？
包括。8万是taxible income。这只是税法。有8万long term capital gain的人，不可能没有其他收入。
能操作的就是早退休，领退休金之前，就靠股票realize一些gain，看好免税额度，不是人人都愿意就是了。
做了十多年的房东，最近刚开始学炒股，以前都是我最好的朋友代劳，感谢他在我从不关心股市的时候帮我买了些几百的亚麻谷歌，回头看都是宝啊可惜买太少了。孩子大些了投资房也早理顺了时间多下来，想自己学炒股了，我的妈，这活儿可比房子麻烦多了，天天盯着盘，消息面啊，技术面啊，财报啊，而且那么多股票，看不过来，觉得都快没life了，而且追涨杀跌，落入各种炒股心理陷阱，不过才刚开始，不知道大家的学习过程多长，我在想如果半年还不能摸出规律找出自己的操作逻辑，我就投大盘不管算了
REIT我今年搞过一点玩玩，可能是入点不好，so far还是亏损的，如果到年底还不行，我就打算割了。不看好明年的房市，感觉利润空间不大