照我说-股票房子都好

HappyHappyLife
楼主 (北美华人网)
成年人不做选择,成年人俩都要。
各有各的好处,房子税收优惠,股票灵活方便。
作为养娃双职工,其实除了这俩,也没什么别的更好的选择了。别的都费时间费精力。

最新回帖

fitfitfit
97 楼
有人用过Blackstone的BREIT吗? 这个其他REIT比如何?我不要求高增长,目的是分散投资和提供现金流。


kikidelivery 发表于 2021-09-16 14:46

REIT我今年搞过一点玩玩,可能是入点不好,so far还是亏损的,如果到年底还不行,我就打算割了。不看好明年的房市,感觉利润空间不大
h
haowawa
96 楼
股市其实很不好操作,有一个学习的过程,要有一套自己比较舒服的操作逻辑,而且很难教给别人
我也同意未来十年股市不会好做,但是如果盘子够大,稍微保守一点的话,还是能跑赢房子的。房子说白了就是投地区经济增长,人口流入;股市是投企业发展,效益增长。这两个的底层逻辑其实是一样的
fitfitfit 发表于 2021-09-16 12:40

做了十多年的房东,最近刚开始学炒股,以前都是我最好的朋友代劳,感谢他在我从不关心股市的时候帮我买了些几百的亚麻谷歌,回头看都是宝啊可惜买太少了。孩子大些了投资房也早理顺了时间多下来,想自己学炒股了,我的妈,这活儿可比房子麻烦多了,天天盯着盘,消息面啊,技术面啊,财报啊,而且那么多股票,看不过来,觉得都快没life了,而且追涨杀跌,落入各种炒股心理陷阱,不过才刚开始,不知道大家的学习过程多长,我在想如果半年还不能摸出规律找出自己的操作逻辑,我就投大盘不管算了
francesjj
95 楼
包括。8万是taxible income。这只是税法。有8万long term capital gain的人,不可能没有其他收入。
new_bie 发表于 2021-09-16 15:00

能操作的就是早退休,领退休金之前,就靠股票realize一些gain,看好免税额度,不是人人都愿意就是了。
芝士年糕
这不是说废话么?资金有限的时候当然要做选择,无限的时候那还选啥,当然可以俩都要
大衣被禁
要我说不差钱不要搞房子了。时间比较宝贵。
kajinhabaka
你这压根没说到点上啊,“房子税收优惠”这说的是自住房,现在讨论房子还是股票说的是多余的钱去哪投资,跟税收优惠沒有毛关系
f
feemy
你这压根没说到点上啊,“房子税收优惠”这说的是自住房,现在讨论房子还是股票说的是多余的钱去哪投资,跟税收优惠沒有毛关系
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:12

收入达到一定程度上,自住房也没有任何税收优惠了吧。

batgirlding
我都喜欢。房子操作少,省心;股票灵活,可能性多。
HappyHappyLife
我都喜欢。房子操作少,省心;股票灵活,可能性多。
batgirlding 发表于 2021-09-15 12:17

同道,我也是,俩我都喜欢
kajinhabaka
收入达到一定程度上,自住房也没有任何税收优惠了吧。


feemy 发表于 2021-09-15 12:16

卖的时候能省50w的税基这个是没跑的
tgaa
还有一样,创业,万一被大公司收购,你能换成很多大公司的持股比例,这样才能有更灵活的人生选择
饿了么,交大的张旭豪,卖给美团作价120亿美元,阿里被迫接受这个竞争对手高价出价,他基本赚够本了
Liushuirenjia
你这压根没说到点上啊,“房子税收优惠”这说的是自住房,现在讨论房子还是股票说的是多余的钱去哪投资,跟税收优惠沒有毛关系
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:12

lz说的税收优惠是所得税优惠,所有投资房的property tax和interest都是deductible的,而自住房有cap,反而是出租房优惠更大。但是房产税方面自住房经常有exemption导致房产税更低,不过这跟州有很大关系,不是每个州都是这样的。
Liushuirenjia
卖的时候能省50w的税基这个是没跑的
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:18

投资房可以做1031延税,如果不套现的话还是不错的。
kajinhabaka
lz说的税收优惠是所得税优惠,所有投资房的property tax和interest都是deductible的,而自住房有cap,反而是出租房优惠更大。但是房产税方面自住房经常有exemption导致房产税更低,不过这跟州有很大关系,不是每个州都是这样的。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 12:47

这些税是成本,当然要deduct,根本算不上优惠,优惠指的是利润部分少收税
kajinhabaka
投资房可以做1031延税,如果不套现的话还是不错的。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 12:48

这个只是defer,不是exempt
trollycn
这个只是defer,不是exempt
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:51

挂了传给下一代就不用付了。。。
Liushuirenjia
这个只是defer,不是exempt
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:51

是啊,但是老了tax bucket可能就低了。总之lz说的是优惠又不是全免,股票连延税还不行呢,除非是401k
kajinhabaka
挂了传给下一代就不用付了。。。
trollycn 发表于 2021-09-15 12:53

这个股票也一样啊
msbaby
在股海折腾多年后我更倾向搞出租房,稳定,省心,基本就是躺赚
Liushuirenjia
这些税是成本,当然要deduct,根本算不上优惠,优惠指的是利润部分少收税
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:50

这看你把什么定义成优惠了。被当成business cost来处理本身就是“优惠”啊。
kajinhabaka
这看你把什么定义成优惠了。被当成business cost来处理本身就是“优惠”啊。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 12:59

成本被当成成本都要感谢皇恩浩荡?呵呵
Liushuirenjia
这个股票也一样啊
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:55

股票你能保证不买卖吗?买卖就不行,房子是买卖也可以延税,这个差多了。
kajinhabaka
股票你能保证不买卖吗?买卖就不行,房子是买卖也可以延税,这个差多了。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 13:00

恩,这个同意,算一个优惠点
Liushuirenjia
成本被当成成本都要感谢皇恩浩荡?呵呵
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:59

你呵呵什么呢,你要计算自己的cost啊,cost低的当然比高的好。很多人想方设法想把自住房的一部房当成自己business的cost,经常不成功,这件事本身就说明了被当成business cost是件beneficial的事情。我们不管皇恩不皇恩,我们只计算收益。你呵呵就是你personal了而不是完全理性。不理性是赚不到钱的。
kajinhabaka
你呵呵什么呢,你要计算自己的cost啊,cost低的当然比高的好。很多人想方设法想把自住房的一部房当成自己business的cost,经常不成功,这件事本身就说明了被当成business cost是件beneficial的事情。我们不管皇恩不皇恩,我们只计算收益。你呵呵就是你personal了而不是完全理性。不理性是赚不到钱的。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 13:02

我告诉你什么叫理性:如果这钱你不买房投资放银行,就不用交房产税,房产税是因为你买房出租这个商业行为产生的,如果你还有一点理性,那不难理解这就是成本,如果你还有理性,就不会把成本被当成成本这事算优惠。你开餐馆会把买食材的钱可以算成成本叫优惠么。
j
justwatching
很多人对投房有误区,你们看海边赚升值的那种,那些房是出租的吗?都是放着几年后翻个倍卖,赚的吓死人,富人越富,唉
不快乐的心
很多人对投房有误区,你们看海边赚升值的那种,那些房是出租的吗?都是放着几年后翻个倍卖,赚的吓死人,富人越富,唉
justwatching 发表于 2021-09-15 13:17

什么时候卖呢?死了都还在涨,无法兑现。
kajinhabaka
什么时候卖呢?死了都还在涨,无法兑现。
不快乐的心 发表于 2021-09-15 13:18

不是变现才算享受到的,你有个巨贵的资产,老了即使不卖也可以用来跟银行抵押借生活费,可以过得很滋润,死的时候把债务和房子一起传给孩子,连capital gain tax都省了
Liushuirenjia
我告诉你什么叫理性:如果这钱你不买房投资放银行,就不用交房产税,房产税是因为你买房出租这个商业行为产生的,如果你还有一点理性,那不难理解这就是成本,如果你还有理性,就不会把成本被当成成本这事算优惠。你开餐馆会把买食材的钱可以算成成本叫优惠么。
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 13:10

好吧,你理性,那么你放银行好了,不过别忘了计算机会成本。算了,理性的我们跟你杠没意思,谁赚钱谁知道,跟人杠的人,只要你能赚到,那也是好的,赚不到也跟我们没关系。你请便。
kajinhabaka
好吧,你理性,那么你放银行好了,不过别忘了计算机会成本。算了,理性的我们跟你杠没意思,谁赚钱谁知道,跟人杠的人,只要你能赚到,那也是好的,赚不到也跟我们没关系。你请便。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 13:22

我告诉你“成本算成本不是优惠”不代表“没有优惠我就不投资”,你看你又不理性了吧
Liushuirenjia
不是变现才算享受到的,你有个巨贵的资产,老了即使不卖也可以用来跟银行抵押借生活费,可以过得很滋润,死的时候把债务和房子一起传给孩子,连capital gain tax都省了
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 13:21

大部分人的钱不可能都放在一个巨贵的房子里的。即使对于钱只够买一个巨贵的房子的人,也应该考虑分散投资。而且那样实实在在是没有任何税收优惠。房产税和利息的carry cost也非常大没有任何投资价值。这简直是我听到的最可怕的投资建议没有之一。
不快乐的心
回复 26楼kajinhabaka的帖子
那我活着的时候吃啥? 想早点退休最重要的是现金流。升值房自己买一个自住就够了。 股票我也都在攒稳定的分红股。随便都有5%,投资方还达不到这个,还一堆破事。不过现在通货膨胀太厉害,还是要买几个,不图收入就是抗通胀。
薛定谔的猫屎
币也行 黄金也行 长期都是看涨的 啥都好,别囤现金就行 这操蛋的世界
kajinhabaka
大部分人的钱不可能都放在一个巨贵的房子里的。即使对于钱只够买一个巨贵的房子的人,也应该考虑分散投资。而且那样实实在在是没有任何税收优惠。房产税和利息的carry cost也非常大没有任何投资价值。这简直是我听到的最可怕的投资建议没有之一。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 13:26

你是杠精转世吧,我没有做任何投资建议,我只是指出“资产不需要变现也可以享受”这个事实,你要反驳请反驳“资产不需要变现也可以享受”,不要编我没说过的话然后自己树靶子自己打
Liushuirenjia
我告诉你“成本算成本不是优惠”不代表“没有优惠我就不投资”,你看你又不理性了吧
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 13:24

你跟我杠谁理性有意思吗?我反正不会follow你的投资建议,你也不必follow我的。讨论什么可以被叫做“优惠”跟赚不赚钱没有一毛钱的关系。你不愿意听取别人计算收益的分析,反而focus在什么应该被“叫做优惠”,你逐你的文字游戏,我们算我们的收益,皆大欢喜。
Liushuirenjia
你是杠精转世吧,我没有做任何投资建议,我只是指出“资产不需要变现也可以享受”这个事实,你要反驳请反驳“资产不需要变现也可以享受”,不要编我没说过的话然后自己树靶子自己打
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 13:28

资产不需要变现也可以享受这句话没什么错的,不过这个论点我没有兴趣讨论。so?
不快乐的心
你是杠精转世吧,我没有做任何投资建议,我只是指出“资产不需要变现也可以享受”这个事实,你要反驳请反驳“资产不需要变现也可以享受”,不要编我没说过的话然后自己树靶子自己打
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 13:28

把房子抵押给银行很恐怖的,万一早死亏大了。
kajinhabaka
回复 26楼kajinhabaka的帖子
那我活着的时候吃啥? 想早点退休最重要的是现金流。升值房自己买一个自住就够了。 股票我也都在攒稳定的分红股。随便都有5%,投资方还达不到这个,还一堆破事。不过现在通货膨胀太厉害,还是要买几个,不图收入就是抗通胀。

不快乐的心 发表于 2021-09-15 13:27

你没看懂我说的是啥么?拿你的巨额资产作抵押向银行借钱啊,借完钱就可以买你想吃的了。
kajinhabaka
把房子抵押给银行很恐怖的,万一早死亏大了。
不快乐的心 发表于 2021-09-15 13:30

莫名其妙,你不抵押,然后死早了,能赚什么便宜呢
不快乐的心
抵押了你死了房子归银行,没抵押归小孩啊。 Reverse mortgage 啊。银行还能吃的了亏?我是没办法保证自己能活成 outlier 把钱赚回来。
fitfitfit
起步阶段肯定是房子好持有,20w首付可以scale到100w的资产量,然后每个月即使负现金流,只要房子增值部分能抵过失去的现金流就不亏,5年之后通货膨胀的增值能超过cost 20%以上就算有不错的收益了,如果买对地点,后面10年能持续到50%以上增值。这个模式相当于用小资金快速撬动资产总量,然后吃资产增值的稳定红利。
股票在起步阶段是比不过房子的,因为风险比较大,除非赌徒很难scale起来,同样20w起始资金很难快速增值,因为大部分稳健投资组合达不到每年50%以上的资产增值率,所以刚开始的时候,每年增值量感觉并不多。但是股票是一个滚雪球的过程,需要的是耐心,要学会延迟满足的忍耐。股票积累到10年以后,光增值率来说,就是远超过房产的,更不用加上房产带来的损耗了。
房产适合勤快,能吃苦的家庭,股票适合脑子好用的,但是有一点是必须的,没有稳定的现金流持续补充资产量,无论房产还是股票都是玩不大的,而且很容易亏损。
kajinhabaka
抵押了你死了房子归银行,没抵押归小孩啊。 Reverse mortgage 啊。银行还能吃的了亏?我是没办法保证自己能活成 outlier 把钱赚回来。
不快乐的心 发表于 2021-09-15 13:37

你说的那是不太贵的资产和银行对赌,如果你有巨贵的资产的话,不需要把所有权给银行就能借到生活费的,所以死得早了也是把债务和资产一起留给孩子,逃过了capital gain tax
薛定谔的猫屎
起步阶段肯定是房子好持有,20w首付可以scale到100w的资产量,然后每个月即使负现金流,只要房子增值部分能抵过失去的现金流就不亏,5年之后通货膨胀的增值能超过cost 20%以上就算有不错的收益了,如果买对地点,后面10年能持续到50%以上增值。这个模式相当于用小资金快速撬动资产总量,然后吃资产增值的稳定红利。
股票在起步阶段是比不过房子的,因为风险比较大,除非赌徒很难scale起来,同样20w起始资金很难快速增值,因为大部分稳健投资组合达不到每年50%以上的资产增值率,所以刚开始的时候,每年增值量感觉并不多。但是股票是一个滚雪球的过程,需要的是耐心,要学会延迟满足的忍耐。股票积累到10年以后,光增值率来说,就是远超过房产的,更不用加上房产带来的损耗了。
房产适合勤快,能吃苦的家庭,股票适合脑子好用的,但是有一点是必须的,没有稳定的现金流持续补充资产量,无论房产还是股票都是玩不大的,而且很容易亏损。
fitfitfit 发表于 2021-09-15 13:40

你说的挺有道理的,股票刚开始的积累真的很难,要learn很多lesson克服很多心理弱点,确实不如买房简单粗暴,但是后来账户越大就越来越容易了,投资就是滚雪球,指数增长
fitfitfit
房子还有一个问题,是我特别不喜欢的。越贵的房子cost越大,出手套现越难。中低档房子好卖好租,利润会好一点,但是维持有很多损耗。整个利润都是靠自己辛苦,如果懒点找别人做pm,利润就会变差。这个市场的盈利全靠增值套现,我个人感觉风险不小的。如果JB的税改一过,套现的时候如果hit了1M收入税,利润到手就只有1/3了。以后大地主最好的办法是抵押出来钱花,抵消step up basis。
股票就比较机动,每年套现控制在8w以下就是0 capital gain。股票资产滚到5M以上,比持有等量房产爽多了,无论增值还是实际利润套出,不是一个级别的
fitfitfit
你说的挺有道理的,股票刚开始的积累真的很难,要learn很多lesson克服很多心理弱点,确实不如买房简单粗暴,但是后来账户越大就越来越容易了,投资就是滚雪球,指数增长
薛定谔的猫屎 发表于 2021-09-15 13:48

我觉得股票是聪明人的游戏,如果觉得自己不够smart,其实还是玩房子更保险,房子因为不好套现,会强制很多人长期持有,靠通货膨胀来抵消亏损,获得收益。
特别是没啥家底的小镇做题家,那点辛苦钱在股市起起伏伏,承受起来也不容易。能吃苦又不怕麻烦的人还是投资房子更好,更容易坚持,最后都能财务自由
婉约2020
看我们前面的中国人夫妻倒腾房子🏠, 羡慕不来, 真是能吃苦啊……
HappyHappyLife
看我们前面的中国人夫妻倒腾房子🏠, 羡慕不来, 真是能吃苦啊……
婉约2020 发表于 2021-09-15 13:59

为什么说到投资房大家都认为投资房活多?
一年到头是有很多paperwork,真要上手的体力活哪能不外包。真要都自己干那就不是钱生钱了。
广大华人大妈做饭打扫卫生都外包了,投资房的体力活怎么会不外包呢。
不快乐的心
回复 45楼HappyHappyLife的帖子
打广告,找租客,背景调查,修房子,搭理花园。 股票就是 click buttons.
HappyHappyLife
回复 45楼HappyHappyLife的帖子
打广告,找租客,背景调查,修房子,搭理花园。 股票就是 click buttons.
不快乐的心 发表于 2021-09-15 15:39

你说的这些都是PM的活,给我过目就可以了。yard 有老墨定期上门清理。
Work through people,不然不累死。
专业的人干专业的事,大家都有钱赚,总比累死自己省俩小钱来的强。
HappyHappyLife
什么时候卖呢?死了都还在涨,无法兑现。
不快乐的心 发表于 2021-09-15 13:18

不用卖,可以cash out
fitfitfit
你说的这些都是PM的活,给我过目就可以了。yard 有老墨定期上门清理。
Work through people,不然不累死。
专业的人干专业的事,大家都有钱赚,总比累死自己省俩小钱来的强。
HappyHappyLife 发表于 2021-09-15 15:41

找pm管全部,你利润就实在太薄了
fitfitfit
不用卖,可以cash out
HappyHappyLife 发表于 2021-09-15 15:51

cash out也有cost的,利息要付的,好处是可以抵扣step basis
不过股票炒到后面,也是要搞银行抵押贷款,不然交税太狠
不快乐的心
回复 47楼HappyHappyLife的帖子
利润多少?比方20%头款,一年多少利润?
p
psyentistc
投房产最大的缺点就是不容易effortless scale。就算管理可以outsource,买房还是得自己来。当你有一个房子的时候,double asset需要再买一个房子,当你有10个的时候,double asset需要再买10个。体量上去之后,要么得加速增加房产数量,要么得学习投资不同类型的房产。
投资股票,至少有些策略在一定体量以下,也就是买卖加几个0的区别。
只是想要diversify,不追求高回报的话,可以买REITS或者投些房产项目,不需要自己来。
不快乐的心
回复 52楼psyentistc的帖子
说股票不如房子的都是股市不行的啦。
pigluo
回复 45楼HappyHappyLife的帖子
打广告,找租客,背景调查,修房子,搭理花园。 股票就是 click buttons.
不快乐的心 发表于 2021-09-15 15:39

你是真正过去有很多出租房,遇到了这些问题,所以才觉得出租房这些问题是老大难?还是把别人口中的困难全部总结出来,假象的一个巨大麻烦?或者你真正就靠着几个button click在股票里赚了一大笔的实际经验,发现股票真的比房子好?
我两样都有一点,但都不多。对于我来说,股票除了大盘,别的都很费脑子,虽然只有button click,可是在click之前,有好多功课要做,每天都得盯着。但是房子就简单了。打广告,请个agent 帮忙list, 查信用就好,一年一次,甚至几年一次。房子小东西坏了,手里又经常用的handy man过去修。大件坏了,比如热水炉,直接打个电话给商店,他们就上门安装了。这些也不是天天都发生的。当然,我的出租房不多。
难道作为房东,你要亲自上门去通马桶,剪树,打理花园?你自己的花园都是请的老莫garnder做的吧?
pigluo
回复 52楼psyentistc的帖子
说股票不如房子的都是股市不行的啦。
不快乐的心 发表于 2021-09-15 16:46

这个我同意,我就是股票白痴,折腾了一段时间,发现折腾了一个寂寞,现在除了定投大盘,啥也不做了
y
yumengmeng
回复 45楼HappyHappyLife的帖子
打广告,找租客,背景调查,修房子,搭理花园。 股票就是 click buttons.
不快乐的心 发表于 2021-09-15 15:39

click buttons就能赚钱,说得好简单!那就不用上班了,人人都在家里click button。。。LOL
虾米
lz说的税收优惠是所得税优惠,所有投资房的property tax和interest都是deductible的,而自住房有cap,反而是出租房优惠更大。但是房产税方面自住房经常有exemption导致房产税更低,不过这跟州有很大关系,不是每个州都是这样的。
Liushuirenjia 发表于 2021-09-15 12:47

非常同意
不快乐的心
click buttons就能赚钱,说得好简单!那就不用上班了,人人都在家里click button。。。LOL
yumengmeng 发表于 2021-09-15 17:33

钱也要看多少钱啊。跟炒房子比肯定轻松一点了。 我朋友就是炒了好多年股票,炒来炒去稳定赔钱。就是那种不小心踩雷跌倒尘埃里去,碰到好的涨30%就万分激动的卖掉,所以总的算起来年年陪。后来想通了改炒房子,总算是稳定赚钱了,但是现金流就是一个月几百块这样(南加),房子有问题打个电话叫他去,变成给房客打工了。差学区的根本不敢买,好学区的几个月跑掉买房了。也就是升值还不错吧。
我一同事去德州买,全cash 付,现金流也只有4% (各种税维护)不算空置。

fitfitfit
钱也要看多少钱啊。跟炒房子比肯定轻松一点了。 我朋友就是炒了好多年股票,炒来炒去稳定赔钱。就是那种不小心踩雷跌倒尘埃里去,碰到好的涨30%就万分激动的卖掉,所以总的算起来年年陪。后来想通了改炒房子,总算是稳定赚钱了,但是现金流就是一个月几百块这样(南加),房子有问题打个电话叫他去,变成给房客打工了。差学区的根本不敢买,好学区的几个月跑掉买房了。也就是升值还不错吧。
我一同事去德州买,全cash 付,现金流也只有4% (各种税维护)不算空置。


不快乐的心 发表于 2021-09-15 18:03

好学区的房子租售比超级差啊,只能看升值的,总体来说比通胀还是好一些
HappyHappyLife
找pm管全部,你利润就实在太薄了
fitfitfit 发表于 2021-09-15 16:00

PM 一个房子一个月收我一百块,房租一个月两千三百块,良心PM。PM真是赚个幸苦钱。
fitfitfit
PM 一个房子一个月收我一百块,房租一个月两千三百块,良心PM。
HappyHappyLife 发表于 2021-09-15 18:50

但是维修,garden这些都得你拿钱吧,而且还要看你有多少贷款,地税多少,最后打完所有cost到手利润有多少?
不快乐的心
PM 一个房子一个月收我一百块,房租一个月两千三百块,良心PM。PM真是赚个幸苦钱。
HappyHappyLife 发表于 2021-09-15 18:50

房价多少,税多少?
t
tuolingphecd
不差钱的人买了很多投资房都是放那里空置的,或者是管家住的,或者有啥名人(哈里,奥巴马之流)想租房时拿出来networking的,但是不差钱的人都有很多股票
HappyHappyLife
但是维修,garden这些都得你拿钱吧,而且还要看你有多少贷款,地税多少,最后打完所有cost到手利润有多少?
fitfitfit 发表于 2021-09-15 18:52

我只买很新的房子,没有大修,邮箱钥匙坏了,马桶堵了,一次一百多,PM直接就处理了。一年也没多少钱。清理院子除虫都是租客付钱。
HappyHappyLife
回复 62楼的帖子
19年不到三十万买的小三室,18年的房,现在市值四十多万。租金现在一个月两千三。月供才一千多。20%首付6千手续费,没花几个钱。税两千一年,保险六百一年。
fitfitfit
回复 62楼的帖子
19年不到三十万买的小三室,18年的房,现在市值四十多万。租金现在一个月两千三。月供才一千多。20%首付6千手续费,没花几个钱。税两千一年,保险六百一年。
HappyHappyLife 发表于 2021-09-15 18:57

你这个地税也太低了,1%都不到是哪里啊?房价还这么便宜 (2000/400,000=0.005)
增值部分算10w吧,因为你卖房也有cost要扣。但是你这个30%的增值幅度不是每年都有的,是要赶上fed大放水,正常年份涨不了那么快。而且去年今年这个burst一过,明后年估计就没啥增幅了,市场要等下一次利好
HappyHappyLife
你这个地税也太低了,1%都不到是哪里啊?房价还这么便宜 (2000/400,000=0.005)
增值部分算10w吧,因为你卖房也有cost要扣。但是你这个30%的增值幅度不是每年都有的,是要赶上fed大放水,正常年份涨不了那么快。而且去年今年这个burst一过,明后年估计就没啥增幅了,市场要等下一次利好
fitfitfit 发表于 2021-09-15 19:05

月供一千二包括地税和保险,这俩都走escrow。两千三减去一千二再减一百块PM钱,再减一百块HOA,九百块一个月。偶尔一两百service,一年通工没几百块钱。
当初买房子只付了六万六。六万首付六千closing。
我觉得很划算的买卖。
fitfitfit
我找到了,Alabama, Louisiana, Coronado, 差不多是这个range,房价来看估计是AL,和LS
吃现金流吧,再增值多少估计也够呛
s
strawberrykiwi
回复 24楼justwatching的帖子
是的两三年前我对两百万左右的湖景房很动心,但是搬家太麻烦就没行动,现在可能都七八百万了😓
francesjj
赶上去年底到今年这种房市,好地方的房子真的赚翻了。如果是去年3月底到今年2月的股市,炒股票就赚翻了。所以最好还是都有,这种比较均衡发展。很难time the market。
fitfitfit
想起来我以前读过一个blogger,就是在AL一带买房,他主要买10-20w之间的那种次新房,利润率能做到8-10%
francesjj
回复 24楼justwatching的帖子
是的两三年前我对两百万左右的湖景房很动心,但是搬家太麻烦就没行动,现在可能都七八百万了😓
strawberrykiwi 发表于 2021-09-15 19:17

19年入场到现在,好多房子接近翻倍,算上杠杆的话,其实挺客观的。尤其如果卖出自住房,还有50万抵税,当然很多地方涨得比这个抵税额度多。
fitfitfit
回复 24楼justwatching的帖子
是的两三年前我对两百万左右的湖景房很动心,但是搬家太麻烦就没行动,现在可能都七八百万了😓
strawberrykiwi 发表于 2021-09-15 19:17

怎么可能?你这猜想也太不现实了, 2M直接翻到7,8M,白宫么?LoL
s
strawberrykiwi
怎么可能?你这猜想也太不现实了, 2M直接翻到7,8M,白宫么?LoL
fitfitfit 发表于 2021-09-15 19:40

嗯 记错了 应该是加倍多一些 不过短时间涨的也够快的
找deal
你这压根没说到点上啊,“房子税收优惠”这说的是自住房,现在讨论房子还是股票说的是多余的钱去哪投资,跟税收优惠沒有毛关系
kajinhabaka 发表于 2021-09-15 12:12

到了一定资产级别的,第一关心的是税率,第一为了求稳回报不那么高,第二有能力做各种避税
找deal
想起来我以前读过一个blogger,就是在AL一带买房,他主要买10-20w之间的那种次新房,利润率能做到8-10%
fitfitfit 发表于 2021-09-15 19:21

一交税就是5-6%了,还有很大风险
tgaa
想起来我以前读过一个blogger,就是在AL一带买房,他主要买10-20w之间的那种次新房,利润率能做到8-10%
fitfitfit 发表于 2021-09-15 19:21

这个回报率还不如投资股票
h
haowawa
你说的挺有道理的,股票刚开始的积累真的很难,要learn很多lesson克服很多心理弱点,确实不如买房简单粗暴,但是后来账户越大就越来越容易了,投资就是滚雪球,指数增长
薛定谔的猫屎 发表于 2021-09-15 13:48

刚开始炒股,正在各种学习和克服心理弱点,有啥好的YouTuber 推荐吗?不要推荐股票的那种,要教技术分析和克服炒股心理弱点的那种,中英文都可以,求推荐
timetraveller
都好 只买不卖的情况下,投资房为了现金流,放进生活费,股票增值快账面看着爽,不一样的快乐
timetraveller
你这个地税也太低了,1%都不到是哪里啊?房价还这么便宜 (2000/400,000=0.005)
增值部分算10w吧,因为你卖房也有cost要扣。但是你这个30%的增值幅度不是每年都有的,是要赶上fed大放水,正常年份涨不了那么快。而且去年今年这个burst一过,明后年估计就没啥增幅了,市场要等下一次利好
fitfitfit 发表于 2021-09-15 19:05

去年北卡也还是有这样的新房,30w租2200,地税1出头,学区也还行,然后今年持续有tech搬家消息涨到40多 身边close的同事去买了好几套,说爽翻了
不快乐的心
去年北卡也还是有这样的新房,30w租2200,地税1出头,学区也还行,然后今年持续有tech搬家消息涨到40多 身边close的同事去买了好几套,说爽翻了
timetraveller 发表于 2021-09-16 02:36

以前考虑过北卡投资房,听说一般本地人都不爱买,下雪维护很麻烦之类的。
9du
你是真正过去有很多出租房,遇到了这些问题,所以才觉得出租房这些问题是老大难?还是把别人口中的困难全部总结出来,假象的一个巨大麻烦?或者你真正就靠着几个button click在股票里赚了一大笔的实际经验,发现股票真的比房子好?
我两样都有一点,但都不多。对于我来说,股票除了大盘,别的都很费脑子,虽然只有button click,可是在click之前,有好多功课要做,每天都得盯着。但是房子就简单了。打广告,请个agent 帮忙list, 查信用就好,一年一次,甚至几年一次。房子小东西坏了,手里又经常用的handy man过去修。大件坏了,比如热水炉,直接打个电话给商店,他们就上门安装了。这些也不是天天都发生的。当然,我的出租房不多。
难道作为房东,你要亲自上门去通马桶,剪树,打理花园?你自己的花园都是请的老莫garnder做的吧?
pigluo 发表于 2021-09-15 17:02

有理
EEswine
你是真正过去有很多出租房,遇到了这些问题,所以才觉得出租房这些问题是老大难?还是把别人口中的困难全部总结出来,假象的一个巨大麻烦?或者你真正就靠着几个button click在股票里赚了一大笔的实际经验,发现股票真的比房子好?
我两样都有一点,但都不多。对于我来说,股票除了大盘,别的都很费脑子,虽然只有button click,可是在click之前,有好多功课要做,每天都得盯着。但是房子就简单了。打广告,请个agent 帮忙list, 查信用就好,一年一次,甚至几年一次。房子小东西坏了,手里又经常用的handy man过去修。大件坏了,比如热水炉,直接打个电话给商店,他们就上门安装了。这些也不是天天都发生的。当然,我的出租房不多。
难道作为房东,你要亲自上门去通马桶,剪树,打理花园?你自己的花园都是请的老莫garnder做的吧?
pigluo 发表于 2021-09-15 17:02

在度假圣地买了个小房子投资,管理公司收6%的管理费,不算高,有租客的任何问题都会快速响应,空调坏了啥的,然后就是换新的,找我收费,HOA每年涨价,保险也涨,现在感觉我是给管理公司解决就业问题的。
至少远程管理不靠谱,各种事都要雇人解决不靠谱,本地还能去看一下到底啥情况。
EEswine
想起来我以前读过一个blogger,就是在AL一带买房,他主要买10-20w之间的那种次新房,利润率能做到8-10%
fitfitfit 发表于 2021-09-15 19:21

这种便宜的地方租客质量不高,出现一个不交房租,跟你搞的,能赔进去4-5个房子的利润,还不算你的时间。
lmmdaisy
回复 1楼HappyHappyLife的帖子
看了大家的回复。真是小马过河,冷暖自知。
有位层主说的很好:房产在起步阶段容易scale up, $200k 就能撬动$1m. 股票有滚雪球效应。股市资金没有$5m, 超过$1m 时就已经感觉很明显的滚雪球了。
看了大家对股市的concerns. 就是操心,容易亏损。定期买入大盘、长期持有就好,分红继续定投。对于房市,concerns 就是固定资产买卖的费用,打理麻烦,套现不灵活。所以也是得长期持有。房子稳健,抗通胀作用很好。
归根结底,就是手上得有活钱。不然有个风吹草动,就得割肉。





new_bie
这个还要看房事,股市的情况和房子的location。
我刚卖了个出租房。出租了十年多。年回报率ROI只有8%。但现在房事好,卖房的收益和10年租金收益差不多。我就不想当房东了。两项收益加起来,年回报率ROI只有 14.4%,而且还要投入很多时间和精力。
这十年,我也有部分资金在股市。我投的基金,按fidelity推荐的基金分散买的。10年的年回报率是16.3%。因为这十年是牛市,任何散户都可能是股神。
房子在烂区,税还很高。涨幅不大。所以没跑赢股市。如果房子在抢房的加州,收益会甩股市几条街。
房子事多,要和handyman,city,renter,等等打交道。房子买卖也会麻烦。
股市投基金不费力。
今后10年,股市前景不明朗。 房子如果在涨幅大的区,就比较好把握。如果你喜欢和人打交道,当当房东也可能有乐趣。

fitfitfit
这个还要看房事,股市的情况和房子的location。
我刚卖了个出租房。出租了十年多。年回报率ROI只有8%。但现在房事好,卖房的收益和10年租金收益差不多。我就不想当房东了。两项收益加起来,年回报率ROI只有 14.4%,而且还要投入很多时间和精力。
这十年,我也有部分资金在股市。我投的基金,按fidelity推荐的基金分散买的。10年的年回报率是16.3%。因为这十年是牛市,任何散户都可能是股神。
房子在烂区,税还很高。涨幅不大。所以没跑赢股市。如果房子在抢房的加州,收益会甩股市几条街。
房子事多,要和handyman,city,renter,等等打交道。房子买卖也会麻烦。
股市投基金不费力。
今后10年,股市前景不明朗。 房子如果在涨幅大的区,就比较好把握。如果你喜欢和人打交道,当当房东也可能有乐趣。


new_bie 发表于 2021-09-16 12:19

股市其实很不好操作,有一个学习的过程,要有一套自己比较舒服的操作逻辑,而且很难教给别人
我也同意未来十年股市不会好做,但是如果盘子够大,稍微保守一点的话,还是能跑赢房子的。房子说白了就是投地区经济增长,人口流入;股市是投企业发展,效益增长。这两个的底层逻辑其实是一样的
fitfitfit
回复 1楼HappyHappyLife的帖子
看了大家的回复。真是小马过河,冷暖自知。
有位层主说的很好:房产在起步阶段容易scale up, $200k 就能撬动$1m. 股票有滚雪球效应。股市资金没有$5m, 超过$1m 时就已经感觉很明显的滚雪球了。
看了大家对股市的concerns. 就是操心,容易亏损。定期买入大盘、长期持有就好,分红继续定投。对于房市,concerns 就是固定资产买卖的费用,打理麻烦,套现不灵活。所以也是得长期持有。房子稳健,抗通胀作用很好。
归根结底,就是手上得有活钱。不然有个风吹草动,就得割肉。






lmmdaisy 发表于 2021-09-16 11:40

对,正向现金流非常重要
我以前估算,如果股票资金量能做到5M,应该可以有足够的增值量来实现稳定自增值。现在感觉想要达到这个self-driven的稳定度,需要有10M更好。5M还是比较冒险,还是需要一直有资金追加进去平仓
HappyHappyLife
股市其实很不好操作,有一个学习的过程,要有一套自己比较舒服的操作逻辑,而且很难教给别人
我也同意未来十年股市不会好做,但是如果盘子够大,稍微保守一点的话,还是能跑赢房子的。房子说白了就是投地区经济增长,人口流入;股市是投企业发展,效益增长。这两个的底层逻辑其实是一样的
fitfitfit 发表于 2021-09-16 12:40

看准了买房子和看准了买股票,都不容易。买错了,都砸手上。
我自己真的是常年看房子,网上看,现场看。
投资房费的精力真的不是在修修补补找租客,其实跟股市差不多,看准了下手,一拍脑袋就下单,是基于大量的research的基础上的。
投资房更像个program manager的工作,需要大量的coordination。还有大量的计算,成本计算,税收计算。大量的paper work,book keeping,常年跟银行打交到。我是当small business 来做的。
fitfitfit
看准了买房子和看准了买股票,都不容易。买错了,都砸手上。
我自己真的是常年看房子,网上看,现场看。
投资房费的精力真的不是在修修补补找租客,其实跟股市差不多,看准了下手,一拍脑袋就下单,是基于大量的research的基础上的。
HappyHappyLife 发表于 2021-09-16 12:45

没错,投资都是要做研究的
蓝天白云2020
PM 一个房子一个月收我一百块,房租一个月两千三百块,良心PM。PM真是赚个幸苦钱。
HappyHappyLife 发表于 2021-09-15 18:50

碰到一个好的PM太不容易了
kikidelivery
有人用过Blackstone的BREIT吗? 这个其他REIT比如何?我不要求高增长,目的是分散投资和提供现金流。

bochs
房子还有一个问题,是我特别不喜欢的。越贵的房子cost越大,出手套现越难。中低档房子好卖好租,利润会好一点,但是维持有很多损耗。整个利润都是靠自己辛苦,如果懒点找别人做pm,利润就会变差。这个市场的盈利全靠增值套现,我个人感觉风险不小的。如果JB的税改一过,套现的时候如果hit了1M收入税,利润到手就只有1/3了。以后大地主最好的办法是抵押出来钱花,抵消step up basis。
股票就比较机动,每年套现控制在8w以下就是0 capital gain。股票资产滚到5M以上,比持有等量房产爽多了,无论增值还是实际利润套出,不是一个级别的
fitfitfit 发表于 2021-09-15 13:49

请教一下,这个8万包括其他的收入吗(比如w2)?
new_bie
请教一下,这个8万包括其他的收入吗(比如w2)?
bochs 发表于 2021-09-16 14:53

包括。8万是taxible income。这只是税法。有8万long term capital gain的人,不可能没有其他收入。
francesjj
包括。8万是taxible income。这只是税法。有8万long term capital gain的人,不可能没有其他收入。
new_bie 发表于 2021-09-16 15:00

能操作的就是早退休,领退休金之前,就靠股票realize一些gain,看好免税额度,不是人人都愿意就是了。
h
haowawa
股市其实很不好操作,有一个学习的过程,要有一套自己比较舒服的操作逻辑,而且很难教给别人
我也同意未来十年股市不会好做,但是如果盘子够大,稍微保守一点的话,还是能跑赢房子的。房子说白了就是投地区经济增长,人口流入;股市是投企业发展,效益增长。这两个的底层逻辑其实是一样的
fitfitfit 发表于 2021-09-16 12:40

做了十多年的房东,最近刚开始学炒股,以前都是我最好的朋友代劳,感谢他在我从不关心股市的时候帮我买了些几百的亚麻谷歌,回头看都是宝啊可惜买太少了。孩子大些了投资房也早理顺了时间多下来,想自己学炒股了,我的妈,这活儿可比房子麻烦多了,天天盯着盘,消息面啊,技术面啊,财报啊,而且那么多股票,看不过来,觉得都快没life了,而且追涨杀跌,落入各种炒股心理陷阱,不过才刚开始,不知道大家的学习过程多长,我在想如果半年还不能摸出规律找出自己的操作逻辑,我就投大盘不管算了