投资公寓出租和定投大盘比较

julie2020
楼主 (北美华人网)
午饭后闲着算了一下
downtown买个公寓50万,首付12万5,利率2.75%算。房产税和保险HOA,都加上,HOA按300算,每个月还款2250。
按这个价格出租出去,应该很好租。 期间租客修房子安灯泡还能抵税,这个暂且不算。

10年之后公寓应该能涨到75万吧?这时候还欠银行28万,卖掉公寓,到手47万。
等于12.5万的本金,10年之后连本带利47万。3.7倍的回报。
十年前SPY121,今天443,等于12万本金,443回报。低于公寓,而且还存在自己瞎操作的风险。
chmod999
这几天问的都是3.25 3.5这样 lz哪里的loan agent能给这么低?
h
honeybunch
你买卖不给Agent钱?HOA不涨?
河边垂钓
投资公寓比投资康斗合算吧?
fino819
房子维修十年一年大概6000平均,算你一年空置一个月平均因为换房客,这个10年连本带利就只有37万了….万一中间有两年禁止驱逐房客,咋办?
julie2020
这几天问的都是3.25 3.5这样 lz哪里的loan agent能给这么低?
chmod999 发表于 2021-09-14 16:31

那是我research没做。我去年自住是2.125%,今年听说利率没涨。我想着投资方利率高一点,2.75%也差不多了。
看来要重新计算下。
julie2020
你买卖不给Agent钱?HOA不涨?
honeybunch 发表于 2021-09-14 16:34

买房找高rebate或者flat rate,卖房找Redfin只要1%啊
julie2020
投资公寓比投资康斗合算吧?
河边垂钓 发表于 2021-09-14 16:36

公寓apartment就是condo吧?
zlf
你买卖不给Agent钱?HOA不涨?
honeybunch 发表于 2021-09-14 16:34

但是房租也会同时涨啊,所以楼主这样粗粗的算回报, 是可以忽略地税涨HOA涨的,但是买卖时候的中介费确实应该是一笔不小的钱应该算进去
v
vanny886
10年以后涨到75不一定哦,我知道不少公寓十年前60w,今年只卖55w……hoa十年前700,现在快1000了……还有地税也是每年涨
pimpernel
回复 1楼julie2020的帖子
我们这里的公寓越老越便宜。10年以上的condo fee也涨得快。
ljoiooq
卖一次房子agent fee加transfer tax和一些杂七杂八一般也有8%-10%的损失,另外修房子安灯泡是能抵税,可是你修房子安灯泡要花钱的呀,抵税再多能超过你的花费?再另外,出租房每年要算个10%的空置率吧?
msbaby
房子维修十年一年大概6000平均,算你一年空置一个月平均因为换房客,这个10年连本带利就只有37万了….万一中间有两年禁止驱逐房客,咋办?
fino819 发表于 2021-09-14 16:38

房子维修一年6000?以我的经验一年600差不多,除非遇上换空调这种大项目,当然我的房子都比较新。
zlf
10年以后涨到75不一定哦,我知道不少公寓十年前60w,今年只卖55w……hoa十年前700,现在快1000了……还有地税也是每年涨
vanny886 发表于 2021-09-14 16:40

同意你,10年后房子未必卖75万,但是别管地税HOA怎么涨,相应的房租涨幅基本是可以cover掉地税HOA涨幅
p
psyentistc
基本要打个10%空置率。找property management再加管理费。如果自己弄的话也要费点事。另外50万condo能租2250,租金其实挺高的。
fino819
房子维修一年6000?以我的经验一年600差不多,除非遇上换空调这种大项目,当然我的房子都比较新。
msbaby 发表于 2021-09-14 16:42


SFH十年换房顶也得两万吧。我换水龙头,下水堵之类也花了一万累计了。这个二楼漏水,一楼天花板…还没修呢。
zlf
卖一次房子agent fee加transfer tax和一些杂七杂八一般也有8%-10%的损失,另外修房子安灯泡是能抵税,可是你修房子安灯泡要花钱的呀,抵税再多能超过你的花费?再另外,出租房每年要算个10%的空置率吧?
ljoiooq 发表于 2021-09-14 16:42

我出租房从来都是无缝链接,前脚走人,第二天就搬进来新人,你这个10%的空置率一定是听来的
zlf
基本要打个10%空置率。找property management再加管理费。如果自己弄的话也要费点事。另外50万condo能租2250,租金其实挺高的。
psyentistc 发表于 2021-09-14 16:45

麻烦说10%空置率的说个大概地点吧,我全美国中西南北地主朋友们,从来没有一个有10%空置率的,你这么说感觉是完全没有根据的, 纯粹就是以讹传讹
找property management再加管理费是真的, 自己做就是累
另外50万才能出租$2250,真的是太低太低了......

msbaby
基本要打个10%空置率。找property management再加管理费。如果自己弄的话也要费点事。另外50万condo能租2250,租金其实挺高的。
psyentistc 发表于 2021-09-14 16:45

各地行情还真不一样,我这里30万的SFH可以租2250
m
merits
回复 1楼julie2020的帖子
50万能租2250而且还要10年增值50% 这样的好事哪里去找?
msbaby

SFH十年换房顶也得两万吧。我换水龙头,下水堵之类也花了一万累计了。这个二楼漏水,一楼天花板…还没修呢。
fino819 发表于 2021-09-14 16:45

SFH一般不太可能10年就换屋顶,20年差不多,费用每个地区不一样,我这里一层4 br的SFH找老墨换要不了一万。维修工价格建议货比三家
h
honeybunch
麻烦说10%空置率的说个大概地点吧,我全美国中西南北地主朋友们,从来没有一个有10%空置率的,你这么说感觉是完全没有根据的, 纯粹就是以讹传讹
找property management再加管理费是真的, 自己做就是累
另外50万才能出租$2250,真的是太低太低了......


zlf 发表于 2021-09-14 16:48

好吧。我们这最近房子出租利是65%:100个房子65个能租掉。10%空置率是要考虑,是worst case scenario。
zlf
房子维修十年一年大概6000平均,算你一年空置一个月平均因为换房客,这个10年连本带利就只有37万了….万一中间有两年禁止驱逐房客,咋办?
fino819 发表于 2021-09-14 16:38

你前面说的基本都没可能,不累述了。。。但是跟滥房客打交道驱逐人,确实是每一个地主的梦魇,正常过滤手续加运气,这个是股票没有的最大麻烦
zlf
回复 1楼julie2020的帖子
50万能租2250而且还要10年增值50% 这样的好事哪里去找?
merits 发表于 2021-09-14 16:52

这样的好事,中西部遍地都是,房地产是很local的事,如果你在东西两岸,千万死了投资房的心,一定把钱全部都投股市
Spring123
午饭后闲着算了一下
downtown买个公寓50万,首付12万5,利率2.75%算。房产税和保险HOA,都加上,HOA按300算,每个月还款2250。
按这个价格出租出去,应该很好租。 期间租客修房子安灯泡还能抵税,这个暂且不算。

10年之后公寓应该能涨到75万吧?这时候还欠银行28万,卖掉公寓,到手47万。
等于12.5万的本金,10年之后连本带利47万。3.7倍的回报。
十年前SPY121,今天443,等于12万本金,443回报。低于公寓,而且还存在自己瞎操作的风险。
julie2020 发表于 2021-09-14 16:29

投资房利率2.75% 那家提供呢?一直想要这利率
LLWF
回复 1楼julie2020的帖子
50万能租2250而且还要10年增值50% 这样的好事哪里去找?
merits 发表于 2021-09-14 16:52

我们这里十年前买的话是30万租3000 十年增值80-100%
lazycat12345
这样的好事,中西部遍地都是,房地产是很local的事,如果你在东西两岸,千万死了投资房的心,一定把钱全部都投股市
zlf 发表于 2021-09-14 16:55

midwest是地主的天堂
200K
其实我看完你的计算之后我觉得还是买大盘更好
ysyyrps
你买卖不给Agent钱?HOA不涨?
honeybunch 发表于 2021-09-14 16:34

HOA 和房产税涨的时候租金也在涨
windysnow
midwest 租售比好。不过还要大幅增值的话,也不是那么容易。
房子维护是一笔开支,自己handy可以省不少,活出在自己手上,也是辛苦钱。
最头疼的是驱逐烂房客,希望地主们good luck
o
ontrip
我们这里十年前买的话是30万租3000 十年增值80-100%
LLWF 发表于 2021-09-14 17:06

东西岸也是有十年翻一番,cash flow为正的地方好嘛
ljoiooq
还得算上买大盘的零劳动力,和出租房子的各种修、找租客、background check、贷款、买房、卖房等一切时间和劳力成本。
msbaby
还得算上买大盘的零劳动力,和出租房子的各种修、找租客、background check、贷款、买房、卖房等一切时间和劳力成本。
ljoiooq 发表于 2021-09-14 17:23

我炒个股觉得比出租房子费神多了,天天盯盘,研究各种信息。出租房子太轻松了,租客一住好几年,一年中偶尔有维修打电话找人修就是了
nbixxibn
10年应该涨到75万?为啥lz你这么自信?你咋不说大盘10年应该涨到3倍呢?
宝宝
Following…
windysnow
我炒个股觉得比出租房子费神多了,天天盯盘,研究各种信息。出租房子太轻松了,租客一住好几年,一年中偶尔有维修打电话找人修就是了
msbaby 发表于 2021-09-14 17:28

买大盘跟炒个股两码事,不要偷换概念。
我看了一楼也觉得还是买大盘省心省力,钱也不少赚
huashan2018
公寓整体风险低于股市。回报也小一些。
HappyHappyLife
回复 1楼julie2020的帖子
50万能租2250而且还要10年增值50% 这样的好事哪里去找?
merits 发表于 2021-09-14 16:52

我两年前三十万不到买的single family home,今年的租金就是2300。现在房子市值都在四十万往上。就是有这样的好事。
Sisyphus
跟着涨涨知识
NewID2017
午饭后闲着算了一下
downtown买个公寓50万,首付12万5,利率2.75%算。房产税和保险HOA,都加上,HOA按300算,每个月还款2250。
按这个价格出租出去,应该很好租。 期间租客修房子安灯泡还能抵税,这个暂且不算。

10年之后公寓应该能涨到75万吧?这时候还欠银行28万,卖掉公寓,到手47万。
等于12.5万的本金,10年之后连本带利47万。3.7倍的回报。
十年前SPY121,今天443,等于12万本金,443回报。低于公寓,而且还存在自己瞎操作的风险。
julie2020 发表于 2021-09-14 16:29

过去十年俺们这儿的condo涨了1.5倍,房租涨了将近一倍。你这十年才涨50%,有点太低了。房租涨幅也没算

LLWF
午饭后闲着算了一下
downtown买个公寓50万,首付12万5,利率2.75%算。房产税和保险HOA,都加上,HOA按300算,每个月还款2250。
按这个价格出租出去,应该很好租。 期间租客修房子安灯泡还能抵税,这个暂且不算。

10年之后公寓应该能涨到75万吧?这时候还欠银行28万,卖掉公寓,到手47万。
等于12.5万的本金,10年之后连本带利47万。3.7倍的回报。
十年前SPY121,今天443,等于12万本金,443回报。低于公寓,而且还存在自己瞎操作的风险。
julie2020 发表于 2021-09-14 16:29

楼主你说的是定投大盘 也就涨了一倍多一点点 一般人还会乱操作一下 估计能有个50%就不错了
LLWF
房子维修十年一年大概6000平均,算你一年空置一个月平均因为换房客,这个10年连本带利就只有37万了….万一中间有两年禁止驱逐房客,咋办?
fino819 发表于 2021-09-14 16:38

每年6000维修 这是什么破房子?
lmmdaisy
回复 1楼julie2020的帖子
楼主是不是没买过基金?
买大盘基金最大的好处是复利。分红继续投,而且是定期的定投。投资回报如果没有算分红的再次投资是差别很大的。
我在2019年年底买的大盘基金,才不到两年,已经差不多涨了一倍。投资房是在2019年初买的,怎么也没涨这么多。
美国的股市,跟中国的房市相当。都有政府托市,都不敢让股市/房市大跌。资本主义,前提就是资本能挣钱,能扩张。
Geofan
当然超大盘,风险比投资房低多了。
chikorita
这样的好事,中西部遍地都是,房地产是很local的事,如果你在东西两岸,千万死了投资房的心,一定把钱全部都投股市
zlf 发表于 2021-09-14 16:55

我感觉中部租售比好,两岸房产增值潜力大。两者都占的可能性较低,当地需要存在什么障碍,市场无法调节。
sunleilucky
回复 1楼julie2020的帖子
看了一圈没人提包税的问题,当然这个每家情况也不同,所以估计这里只考虑税前盈利。不过我要说的是卖房这25万应该是一年交的,买股票可以分批取出来这样可以少交很多税了?
lastunas
10年应该涨到75万?为啥lz你这么自信?你咋不说大盘10年应该涨到3倍呢?
nbixxibn 发表于 2021-09-14 17:28

Tsla2025年涨到3000
冰是睡着的水
公寓apartment就是condo吧?
julie2020 发表于 2021-09-14 16:39

说的是coop吧
dan1313
你能确定十年涨到75W
ccang1234
为啥assume房子 一定涨呢,跌破一半的没见过吗?