投资房太麻烦了，不担心上门收租开门了一把枪对着你吗？我是觉得股票容易多了哪天都可以卖虽然我很少卖。 nbixxibn 发表于 2021-09-13 09:42
想问一下，这个算法的话，那房价不涨的地区，过了十年差不多还是那个价，怎么算呢？我是真不懂，学习一下 Lindaleo 发表于 2021-09-13 01:40
回复 62楼HappyHappyLife的帖子 那你也不能把借的钱算收入呀 betatest 发表于 2021-09-12 22:40
各有各的好！合理分配，分散投资！ blanch23 发表于 2021-09-12 09:56
房子维护和租客都算事的话，你还是别去股票和虚拟货币了，大起大落估计你心脏不好，追涨杀跌。 虚拟币几天跌一半的时候被你遇到了岂不是世界末日 Jessicali0707 发表于 2021-09-12 09:54
有条件当然， 但是如果只有5-10万投资？ Livewell 发表于 2021-09-12 10:00
认识一个年纪很大的熟人，他说曾经算过他的投资房和股票收入，发现股票完胜，当然这跟地区也有关系吧 karaage 发表于 2021-09-12 10:07
说租客麻烦难对付的难道不知道雇一个律师和保安团队吗？ Huadajiyin 发表于 2021-09-12 10:17
想投资房产的不一定要买房做房东，投资REIT也是一种方法。 ILoveEcho 发表于 2021-09-12 10:33
原来一直觉得投资房比股票好， 但是房子维持费， 租客赖租， 变现的麻烦， 股市， crypto 的 涨势让我觉得是不是股市和 crypto 是更好的投资。 Livewell 发表于 2021-09-12 09:52
正常年份房子一年涨4%，首付20%，投资回报率在10%，房子买新点好点的区，以租养贷还是容易的。 投大盘，正常年份，十年平均下来也差不多10%。 房子有税收上的许多好处。卖也可以301。股票一卖就交税。 我家是大钱买房，散钱放股市。当然，401和HSA和529都已经股市了其实。 HappyHappyLife 发表于 2021-09-12 10:57
成年人，当然两个都要，鸡蛋还不放一个篮子呢 iammaja 发表于 2021-09-12 12:07
1031需要你买更贵的房子置换啊，并不是真正的卖。 betatest 发表于 2021-09-12 12:08
房子最大的劣势是变现慢和手续费。 比如一个房子涨了100K， 但是agent要拿掉3万， 税要交2万. Livewell 发表于 2021-09-12 10:02
投资房市资金需要的比较多，流动性也差，股市流动性更好，需要资金可以随时抽调，基本50万-100万以上就可以参与，资金太少回报率渴求太高容易犯错，炒房资金要求高一些，一套价值100多万以上，维护，出租都比较麻烦，股票比较省心 要是资金充足，两个都可以考虑，还得有充沛的精力去应对各种问题 房龄太老的房子其实真没法住，里面各种问题，投资选择10年以内的2手房或新房比较合适 tgaa 发表于 2021-09-12 10:02
你这个算法不对呀。如果是两百万房子涨十万，交易费就得十万，相当于没涨。 betatest 发表于 2021-09-12 12:10
哪个地区房也涨不过股 kajinhabaka 发表于 2021-09-12 12:07
中国一线城市的房可以，美国加上买房贷款的杠杆也许有的地方可以？ ILoveEcho 发表于 2021-09-12 12:24
觉得房子要赚钱要花很多心思精力。最后赚的也不一定比股市多。 Livewell 发表于 2021-09-12 12:22
房子捏手上，总得捏个五年十年，房子涨价月供本金，equity总有些积累，再买个房子也只20%首付，那一买一卖的差价，不就是免税的收入了。 HappyHappyLife 发表于 2021-09-12 12:19
我找的PM，并不多花许多钱，但是省了好多事。房子买新点的地段好点的，好租租客还质量高些。前期投入高一些，但是长期收益高还省事。 我跟我老公仨孩子四个投资房，我俩都全职工作，并不多忙。 房子买了就买了，交给PM就完了，他们找租客收租子处理租客修理啊违约啊，那些个杂事儿。 HappyHappyLife 发表于 2021-09-12 12:26
只是现金增加，但80%的房贷，负债也增加呀。你从HELOC借钱花，难道可以算收入吗？ betatest 发表于 2021-09-12 12:27
房子太操心，怕碰到地震，火灾，漏水，high maintenance房客，不交房租房客，各种东西坏了要修，卖房变现还要被中介和政府宰一笔；股市躺床上也能赚钱。如果你想有personal life，那股市绝对更划算，因为你的时间也是钱。 还有一点，房市的宏观风险比股市大，房子的价值跟地区的发展紧密相关，而股市可以买大盘，跟整个国家的发展相关。几十年前底特律是汽车之都，经济蓬勃发展，当时在那里买投资房的不会想到之后房价会崩吧？如果同样的钱买了sp500呢？ bochs 发表于 2021-09-12 12:43
说的很有道理， 有点小钱自住房作为投资就够了。投资还是股市好一点。 Livewell 发表于 2021-09-12 12:47
回复 35楼HappyHappyLife的帖子 我有个同学仨孩子两人全职，不仅自己管出租房一年还做个flip house.今年做的那个我估算赚了30w dingdang8467 发表于 2021-09-12 14:48
说房子太操心的到底有没有亲身体验过？我们双职工十几套SFH，完全自己管理，除了招租show房之外没有花什么时间精力。股票才是操心费神，当然我是做短线个股 msbaby 发表于 2021-09-12 15:24
楼主你太事儿妈了，这也不行那也不行，五万十万投资个啥其实也变不出朵花来，不如好吃好喝好玩花了？ HappyHappyLife 发表于 2021-09-12 15:36
当房东还要准备跟你想象不到的租客打交道。比如，趁着covid有政府保护故意不付租金，有女房客晚上接客被邻居投诉扰民，有房客把homeless的朋友接到家里住顺便当pimp，有房客故意把洗衣机弄坏要求换新的，马桶漏水导致water bill巨高然后房客拒付utility让房东搞定，有房客醉酒把门撞坏要修，这些都是我亲身经历。很多这些房客credit都不错的，tenant screening根本看不出来。 有这些时间精力，用来陪小孩玩不好吗？ bochs 发表于 2021-09-12 13:01
美国哪个地方正常年份出租房回报率可以达到10%？这是没有维护费或者地产税太地吗？ nalili88 发表于 2021-09-12 19:38
回复 39楼HappyHappyLife的帖子 可你的负债也增加了 betatest 发表于 2021-09-12 19:51
那如果不用agent，自己卖房呢，我看不少房子是sale by owner,这样是不是就省了agent的佣金了，卖房子我觉得agent也没那么大的作用，也许自己搞也行 Happylifeee 发表于 2021-09-12 20:34
我的第一个米是房子帮我赚的，我是真心实意的感激房地产。 HappyHappyLife 发表于 2021-09-12 20:02
你这专业房东和普通人投资不一样。抬杆买房比股票风险大很多因为大部分钱是借的， 一旦房子大降，破产都有。以前就有这样十几个出租房后来08年破产。 Livewell 发表于 2021-09-12 15:27
我家几百万全部都在股市。现金只有够几个月的应急资金在银行。最近6年 每年年化收益率超过30%。去年更是翻倍。而且很少卖股票。每半年调稍微整一下。基本上不怎么缴税。 zorrozhang 发表于 2021-09-12 20:59
投资房产最大的好处就是可以用杠杆 180maidenlane 发表于 2021-09-12 21:22
等过几年经济萧条了，买投资房的要哭死。投资股票的到是可以立即脱身。 zorrozhang 发表于 2021-09-12 20:56
投资股票的就在这种立即抽身，又立即进场中，炒了个寂寞 cangtian 发表于 2021-09-12 21:59
RE 大多数地主都是过的这种被动收入的舒服日子，否则烫手山芋早就给卖了，那些自己想象出租房很操心的人真是想象力太丰富了 zlf 发表于 2021-09-12 20:58
我每次接到房客电话说哪里坏了东西就很心烦，身边也确实有被坑的很惨的房东。有10几套投资房还双职工还特轻松，这才是想象出来的。 宇治抹茶 发表于 2021-09-12 22:22
好吧，实际上是30来个大大小的SFH, townhouse和duplex, 由于进场时间很好在2009年前后，而且还是华人标配的双职工三娃，你可以不信，也可以说我吹牛，随便吧 zlf 发表于 2021-09-12 23:15
那你这个成功没有可复制性啊，09年那会儿的房价真是可遇不可求 godisagirl01 发表于 2021-09-12 23:27
有十几套出租房， 我会晚上睡不着觉。 能买十几个， 每个肯定都是烂房或烂区， 烂房客多。美国这里要不是好区根本找不到像样的房客。 Livewell 发表于 2021-09-12 22:27
哈哈，发现很多人对自己不了解的东西还特别有信心。我的十几套出租房都在好区，从来没有遇到过烂房客 msbaby 发表于 2021-09-12 23:32
是啊说的是现在投哪个，不是房子最便宜的时候。 有些人BSO也是不符合主题。 Livewell 发表于 2021-09-12 23:55
现在还是投资房啊，美国那么大，房市又是区域性的，好多地方适合买投资房，只是你不知道而已 zlf 发表于 2021-09-12 23:58
经济萧条股票不也大跌吗？咋全身而退啊。房价跌了好歹还有租金 GShock 发表于 2021-09-13 00:34
打个比方，你三十万买个房，若干年后四十万卖了。 三十万的房，20%首付加六千closing，就是六万六。 四十万卖了，5%的agent fee。你到手38万，刨去你欠银行的24万（本金交了几年，你欠银行的应该小于24万），你到手14万。 你再20%首付买个40万的房，八万六，八万首付，六千closing。 14万你花了八万六买房，你还剩五万四。这五万四就是免税的收入。你又得了个新投资房。 HappyHappyLife 发表于 2021-09-12 12:42
🔥 最新回帖
一把枪对着你的概率，基本跟你某天早晨趴的一下股票跌成了屎差不多，所以安了吧
要么现金流，要么房子增值，你总得图一个。一个都没有，那么这个房子就不能买。
房子有地区性，整个地区人口增加经济蓬蓬勃勃，那房子就是会不断增值。
我没图过现金流，我不知道高现金流的房子是什么样的。我都只要能以房养贷我就很满意了。
我的个人经验是，租金收入是小头，房子增值才是大头。当然哦，这个有地区性和时间性。去年一年真的是看着房价一万一万得涨。
我刨掉银行贷款算利润的呀
🛋️ 沙发板凳
有条件当然， 但是如果只有5-10万投资？
房子最大的劣势是变现慢和手续费。 比如一个房子涨了100K， 但是agent要拿掉3万， 税要交2万.
要是资金充足，两个都可以考虑，还得有充沛的精力去应对各种问题
房龄太老的房子其实真没法住，里面各种问题，投资选择10年以内的2手房或新房比较合适
5-10万这个资金量还是算了，买辆汽车吧，或者留着家里应急用
以前那些年，房子涨的比较快，不过自有资金炒房，资金来源也有限呀，不可能发行债券去融资炒房吧
那就没钱赚了，你不考虑成本呀
这都是成本啊！投资房本来就是赚小钱的，我是嫌麻烦找了PM管，但算账的话收益很差很差
REIT是什么，来自小白的提问
哈哈，
律师和保安团队？
你这不是投资房，这是投资“楼”
或者投资“block”
不过投资房的话，可以试试托管，找公司么。
正常年份房子一年涨4%，首付20%，投资回报率在10%，房子买新点好点的区，以租养贷还是容易的。
投大盘，正常年份，十年平均下来也差不多10%。
房子有税收上的许多好处。卖也可以301。股票一卖就交税。
我家是大钱买房，散钱放股市。当然，401和HSA和529都已经股市了其实。
买蓝筹股回报远远大过10%
5-10w只能投股票我觉得，现在房子的情况买一套就没钱维护了。
这个属于典型的逻辑不清，要不就是其实清楚但故意胡搅蛮缠。房子维护和租客是日常烦心事承受能力，股票大起大落是风险承受能力，根本不是一回事。
成年人，当然两个都要，鸡蛋还不放一个篮子呢
哪个地区房也涨不过股
1031需要你买更贵的房子置换啊，并不是真正的卖。
华人聚居区一般来说自住房本身已经可以认为是房产投资了
房产经纪最喜欢的忽悠手段
你这个算法不对呀。如果是两百万房子涨十万，交易费就得十万，相当于没涨。
房龄太老的房子可以重新装修啊。贵房子一般是地值钱。
200w房子涨10w就出的人活该赔钱
房子捏手上，总得捏个五年十年，房子涨价月供本金，equity总有些积累，再买个房子也只20%首付，那一买一卖的差价，不就是免税的收入了。
中国一线城市的房可以，美国加上买房贷款的杠杆也许有的地方可以？
说的是美国。中国不是一回事。美国的话股票一样可以加杠杆。
我找的PM，并不多花许多钱，但是省了好多事。房子买新点的地段好点的，好租租客还质量高些。前期投入高一些，但是长期收益高还省事。
我跟我老公仨孩子四个投资房，我俩都全职工作，并不多忙。
房子买了就买了，交给PM就完了，他们找租客收租子处理租客修理啊违约啊，那些个杂事儿。
只是现金增加，但80%的房贷，负债也增加呀。你从HELOC借钱花，难道可以算收入吗？
房子买新点的地段好点的，好租租客还质量高些
这本来就很花钱啊，这些房子本来就贵， 本金要花很多， 花在利息上也更多， 作为投资房本金和利息要求都更高。这些钱还要套牢10年以上。如果这些钱花在股市里， 不到5年可能就和房子赚的差不多了。 有个东西叫opportunity cost.
打个比方，你三十万买个房，若干年后四十万卖了。
三十万的房，20%首付加六千closing，就是六万六。
四十万卖了，5%的agent fee。你到手38万，刨去你欠银行的24万（本金交了几年，你欠银行的应该小于24万），你到手14万。
你再20%首付买个40万的房，八万六，八万首付，六千closing。
14万你花了八万六买房，你还剩五万四。这五万四就是免税的收入。你又得了个新投资房。
还有一点，房市的宏观风险比股市大，房子的价值跟地区的发展紧密相关，而股市可以买大盘，跟整个国家的发展相关。几十年前底特律是汽车之都，经济蓬勃发展，当时在那里买投资房的不会想到之后房价会崩吧？如果同样的钱买了sp500呢？
说的很有道理， 有点小钱自住房作为投资就够了。投资还是股市好一点。
当房东还要准备跟你想象不到的租客打交道。比如，趁着covid有政府保护故意不付租金，有女房客晚上接客被邻居投诉扰民，有房客把homeless的朋友接到家里住顺便当pimp，有房客故意把洗衣机弄坏要求换新的，马桶漏水导致water bill巨高然后房客拒付utility让房东搞定，有房客醉酒把门撞坏要修，这些都是我亲身经历。很多这些房客credit都不错的，tenant screening根本看不出来。
有这些时间精力，用来陪小孩玩不好吗？
我有个同学仨孩子两人全职，不仅自己管出租房一年还做个flip house.今年做的那个我估算赚了30w
牛人啊！膜拜！我是啥啥都外包了。
你这专业房东和普通人投资不一样。抬杆买房比股票风险大很多因为大部分钱是借的， 一旦房子大降，破产都有。以前就有这样十几个出租房后来08年破产。
楼主你太事儿妈了，这也不行那也不行，五万十万投资个啥其实也变不出朵花来，不如好吃好喝好玩花了？
Re
如果小问题自己能修，然后又不怕管理麻烦的话，投资房要比股市强度了，即使不考虑房子涨价。大盘平均下来每年能有个5%的 return的就不错了，还得每年交税。
我觉得刚好相反，要么就不搞投资房，要么就多搞点，利用Economies of scale.
美国哪个地方正常年份出租房回报率可以达到10%？这是没有维护费或者地产税太地吗？
“有房客把homeless的朋友接到家里住顺便当pimp”天啊太糟心了。透过屏幕都感到头疼
可你的负债也增加了
我没有算租金收入，以租养房，假设租金就全全拿来养房了。这里的4%是房价一年涨幅。
租金也年年涨啊，依然以租养贷
我的第一个米是房子帮我赚的，我是真心实意的感激房地产。
那如果不用agent，自己卖房呢，我看不少房子是sale by owner,这样是不是就省了agent的佣金了，卖房子我觉得agent也没那么大的作用，也许自己搞也行
一般5%的agent commission是买家agent卖家agent一人一半的，或者他俩商量着分。自己卖你省了卖家agent的钱，买家agent的钱你还是得付的。
我真心实意感谢美国股市和fed的大大们
天呐 这都是你自己经历过的，还是想象出来的或是网上趸来的？如果是你自己的亲身经历，问一下自己，为什么要买这种滥人可以reach到的房子？！你买在现金流超级好的滥区当然碰到的这种滥人概率就要大了，告诫你，做人别太贪，差不多的现金流就行了，房客把房子维护的比大多数老中都太好
RE 大多数地主都是过的这种被动收入的舒服日子，否则烫手山芋早就给卖了，那些自己想象出租房很操心的人真是想象力太丰富了
那你怎么不说股票破产的跳楼的都更多呢？举例不能这样太极端吧
有人马上就会跳出来告诉你股票也可以用杠杆
不是都说股市做不过专业人士吗？这位层主是怎么保持年化率这么高的？
投资股票的就在这种立即抽身，又立即进场中，炒了个寂寞
小看了 day trader 的智力了，這種老祖一個世紀前就有
我每次接到房客电话说哪里坏了东西就很心烦，身边也确实有被坑的很惨的房东。有10几套投资房还双职工还特轻松，这才是想象出来的。
有十几套出租房， 我会晚上睡不着觉。 能买十几个， 每个肯定都是烂房或烂区， 烂房客多。美国这里要不是好区根本找不到像样的房客。
那你也不能把借的钱算收入呀
好吧，实际上是30来个大大小的SFH, townhouse和duplex, 由于进场时间很好在2009年前后，而且还是华人标配的双职工三娃，你可以不信，也可以说我吹牛，随便吧
哈哈哈和我的经历差不多，而且我为了省事还都买的好区的房子，用的PM，年终一算账惨不忍睹，不赔钱就不错了
那你这个成功没有可复制性啊，09年那会儿的房价真是可遇不可求
你以为巴菲特的成功被谁复制了吗？我觉得那些出去介绍发财经验的，都是胡扯，房市股市买对了时间点，就是闭眼发财了，谁能马后炮啊
哈哈，发现很多人对自己不了解的东西还特别有信心。我的十几套出租房都在好区，从来没有遇到过烂房客
是啊 我都不知道楼上那位的肯定是滥区，这种武断从何而来呢？投资房个数多，为什么质量就要滥呢？
是啊说的是现在投哪个，不是房子最便宜的时候。 有些人BSO也是不符合主题。
现在还是投资房啊，美国那么大，房市又是区域性的，好多地方适合买投资房，只是你不知道而已
房市确实是很local的，很多人都是盲人摸象，以自己所在的区域来揣测别的区域，甚至连本地房市都不完全了解，因为没有真正去做过。其实美国适合买投资房的地区往往是一般人想不到的
经济萧条股票不也大跌吗？咋全身而退啊。房价跌了好歹还有租金
经济萧条你确定能租的出去？
是的，找个好pm很省心，我家投资房都是pm管，基本不花什么精力，不过我打算再买一两个就收手，或者考虑外地，本地感觉已经涨得不适合投资了....
想问一下，这个算法的话，那房价不涨的地区，过了十年差不多还是那个价，怎么算呢？我是真不懂，学习一下