转贴:简单聊一聊南加州橙县(OC)买自住房和要躲的坑

duon
楼主 (北美华人网)



楼主自从来到美国,一直住在南加州。感谢大亚麻尔湾让我认识了一批又一批的同事(内涵自己理解),和他们学了好多买卖南加州橙县房产的经验。我自己也买卖了两套房子,一个condo一个SFH。我看论坛里写西雅图房产简介的帖子受帮助很大,决定也来简单谈一谈南加OC的房产,毕竟这边华人朋友很多,希望可以帮助到大家。

1. 基础知识
除了一些普适理论之外,每个地区都有一些独特的点需要留意。比如说西雅图地区的SFH普遍都没有HOA;然而Irvine基本上所有房子都有HOA (除了一些很老的区)。
-房产税和Prop13
加州的房产税是按照成交价格计算的。所以买的早的人,会维持很低的税率。每年的涨幅是有cap限制的,这据说是为了保证住户不会因为疯狂的房价而无法支付房产税。所以long term看,这个是合算的。short term看,购入1.5m的旧房子,可能直接就会将原来的房产税从4k一年涨到18k 一年。买溢价的房子要慎重。
-Mello-Roos
OC地区Mello-Roos是planned community里面很普遍的一个附加税。他的原理就是community新建的时候百废待兴,需要大家raise money来建学校,建公园,建landscape。当然也是找借口收你钱。和HOA不同,Mello-Roos是在developer建的时候和政府或者私人公司贷的款,要住户替他们还30年钱。
所以Mello-Roos按理说是不会随着房子涨价而涨价的;反而有可能因为finance的原因变便宜(事实上基本上不可能)。比如1995年建的房子,当年借的钱平摊到每个住户是每年0.25% 房价,如果当年房价是200k,那么每年就要额外交500块。但是如果你的房子是2019年新建的,那么30年的借款就不会是一年500块,而是一年6000块。而且这个要一直交到2049年。
Mello-Roos会根据地段不同,价格不同。比如大公园(Great Park)地区,因为要改造废旧军用机场,所以mello roos和HOA都会更高。总和税率可能远超1.5%。房产持有成本会很高。
-HOA
据我所知,尔湾基本上除了一些很老的区,或者是261附近那个区,全都隶属HOA。HOA对于condo来说,*可能*是可以接受的。对于SFH来说,基本上就是浪费钱。论坛里已经有很多人介绍HOA,这里就不多说了。我之前的Condo,HOA每个月400刀。但是他们负责维护我的屋顶以及termite。在卖房子的时候,也给我省了几千块。否则自行找人治理termite或者屋顶,要投入一些钱。每个月$100刀以内是当然是比较理想的。毕竟他们可以把公共区域的landscape搞得很好。对于新建的小区,SFH也要收$200以上,因为要用很多钱在建landscape上,而不是维护landscape。*据说*多年以后随着小区的成熟HOA会降低,但是我只见过涨价的,没见过降价的,不要信。另外一个收HOA的理由是可能小区是Gated。相当于花钱雇门卫。如果喜欢Gated community的话,就expect higher HOA。
-山火,Fire Zone和保险
最近几年每年山火都在加州肆虐,已经不是什么新闻了。很多保险公司都在疯狂涨价,甚至濒临破产。南加每年山火不比北加好多少。买房子之前,是会disclose你在不在Fire Zone里面。这个不是开玩笑的,一定一定不要买Fire Zone里面的房子。 第一,你不希望你家着火。其次即便如果愿意承担风险,你还要付*高额*的火灾保险。甚至有可能一些保险公司拒绝为你投保。Fire Zone从地图上一目了然,也可以去OC官网上搜。基本上被绿色围绕的地方都是Fire Zone。南加的大火主要是因为冬天下雨,植被疯狂长。到了夏天又突然一滴雨也不下,植被全变成了干柴。。。
几个著名的火灾区:Anaheim Hills 261高速附近,据说经常有熊孩子玩火。Portola Hills 241高速附近,不光是火区,还是风口,天天刮大风。我看Irvine Blvd往北的新建住宅区也是Fire Zone,比如Portola Springs。RSM往里面走,也有危险,比如去年的Holy Jim山火。
-SFH vs Condo
很多华人朋友对SFH没有什么执念,毕竟国内都不住别墅,习惯了有邻居。错!如果不是刚需必须要买房而且budget不足,尽量不要买Condo/TH。毕竟南加房子比湾区便宜那么多。
一个原因是SFH是这边美国人的基本标准;国外买家再多,也多不过基本盘。SFH就确保了你房子以后涨价空间大,容易出售。而Condo只能作为starter home来卖,你的买家也可能极其不靠谱。
住的话,Condo有多坑爹呢?我在自己的小Condo住了两年,天天想骂娘。
1)你的邻居人员成分复杂,美国基本上靠房价来划分阶级。我当时的两个邻居都是contractor。我不是说contractor不好,他们都是好人。但是他们都有巨大的卡车堵路。本来就很拥挤,他们整那些个破卡车。。。
2)美国房子的隔音几乎约等于零。我一个邻居自己是全能contractor,就自己翻新房子。而且专门周末干,平时不在家不干。所以我这两年,基本上每个周末都是在邻居的敲打声中度过的。
3)高额又不断上涨的HOA。这很可能让你的房子砸在手里卖不出去。我当年要付每月375+每季度135的HOA。。。
4)Condo意味着你只能拥有建筑本身,你没有地。房子总有一年会挂的,因为南加termite很普遍。联排屋又不能fumigate。。。我不认为HOA有能力长期维护这些房子。
5)没有足够大的院子,这个是我买Condo之前没想到的。有邻居意味着你房子侧面没有院子,那么你就没有地方放 垃 圾 桶。放车库里恶心死,放后院不方便推。
6)没有drive way。很多新的SFH也取消了drive way,为了省钱。Drive way就是你车库门前的那个过道。这个买房子之前根本没想到,只觉得房子看着不顺眼,又不知道哪里不顺眼。
drive way有啥用呢?1.你和你的访客可以停车,*永远*不用担心没有车位。2. 你可以用来洗车。3. 你家里永远只有两个人吗?以后是需要车位的。3bed+如果只有两个车位,不合理的。
last but not the least,车停外面,车库就可以任意改造成想搞的样子。比如你可以做个workshop;你可以做个GYM;你可以。。。基本上老美没有几个人把车库停满。基本上会或多或少repurpose。
小故事:我当时卖condo的一个原因就是,我自己的车停在自己车库门口。。。被HOA拖走了。。。。。然后交了400刀取了回来。基本上就是我自己每个月花400刀雇人把我车拖走,然后我再花400刀赎回来。不要犯我犯过的错误!
-Lot size
我看西雅图的帖子里,老铁说lot size不太重要。。。那是因为西雅图没有小lot。是的,5000 sqft 和 8000 sqft 没有什么明显区别。
但是你看irvine那些3000 sqft的,问题就大了,对吧。新房子的lot越来越小,这样开发商才能挣钱。drive way基本上就砍掉了。比如Eastwood:(https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830)
在尔湾,如果你想要买一个decent lot,有drive way有院子的新房子。那么你很可能需要准备至少1.2m。同样的lot South County其他地区并没有那么罕见。
-游泳池
我是没有持有过带泳池的房子,据说维护很贵,还吵。我同事每天为加热泳池的电费流泪。。。
-朝向
买了两次房子,才亲身体会到国内说的坐北朝南是什么意思。
你不需要风水和正南正北,但是你最好买一个南北朝向。因为加州西晒太凶了,又晒又热,早晚晃眼白天暗。我们家现在就是南北朝向外加挑高客厅,夏天基本上不用开空调,非常的舒适。

2. 地理 - 都有哪些区?
南加州主要分为LA,OC和SD。这一带工作机会很多。LA科技公司主要集中在Santa Monica附近,比如Snap总部,Riot总部,Google脸书和亚麻也在那边有挺大的office。OC我以前写过简单介绍亚麻的帖子;除此之外,暴雪总部在尔湾,Google在OC也有个不大不小的Campus,还有很多实际上很厉害但是很多人没听说过的公司,比如黑曜石,TTD。SD那边主要有高通的总部。之所以要讲这些,是因为很多很多人在LA OC SD之间commute。有人坐火车,有人car pool。作为LA和SD之间,非常适宜居住的OC,自然是很多社畜的首选。很多人家里一个人要commute到LA,一个人要commute到SD。除了社畜们之外,OC最为著名的就是海边的豪宅和尔湾的月子中心了(笑)。感觉论坛里社畜为主,海边豪宅和外国现金买家的target community就暂时不讨论。主要聊一下这边社畜的target price range (400k to 1.5 m)
OC的范围(上google map搜orange county,自动就圈出来了):

下面开始科普,我的粗浅知识,除了自己研究以外,都是和我一个中介朋友还有同事们学来的,不对的大家请指正,不要喷我。当然一家之言大家也可以选择性的收看。
OC的房产主要以尔湾为界,南边包括尔湾,是South County。我们一直住在South County。这边基本上没有什么坑,非常适合居家,是楼主最了解的区,后面再展开讲。
2.1 North County
北边以santa ana / anaheim为首,人口众多,住满了老墨。一些地方比较sketchy。如果非常心水North County要多主意避开不好的社区。比如前几年homeless聚集在santa ana river附近,天天吵着要往south county搬,建一个永久住所,闹得很厉害。south county的富人们纷纷上街游行抵制。对了,这也可能是因为OC是红的,蓝色加州中的一点红(笑)。这也就注定了OC和蓝色圣母加州比,更加偏向law and order /S。不是川粉不要喷我。让South County出钱给homeless,是不可能的。 South County只会出钱给警察驱赶homeless回Santa Ana。扯远了。North County比较popular的选择一般是Huntington Beach,和South County的Beach Cities比相对便宜,学区很好。很多很多白人manager买那边,非常的stereotype。另外一个地方叫Anaheim Hills,当地华人很喜欢,但是距离山火太近了,每年基本上261/241附近都要烧几次。除此之外,Fullerton和Yorba Linda算是比较老的华人区,我的OC ABC朋友们一般来讲老家都在那边。再往北就是LA的Diamond Bar以及一系列LA的华人区,这个超纲了,暂且不讲。主要是那边commute不是很方便。Tustin也是不错的选择,处于North County和South County的交界处。Tustin的学区和治安,是一半好,一半差。离尔湾近的那一侧归Beckman高中,非常好,属于尔湾四大高中之一。住过这边的朋友都知道,尔湾和Tustin交接处有一个mall叫Market Place,这个mall分成两半,一半在Irvine,一半在Tustin。这边有个区叫做Tustin Ranch,非常非常好,但是和尔湾一样贵。我们当初买房子在这里看了好久,很难买到。
2.2 Irvine
尔湾就不用多说了,大家基本上都听说过。Irvine之所以提出来单讲,是因为他很复杂。我尽量讲的有逻辑一点。
尔湾主要有两条高速,一个i5,一个i405。i5在北边,i405在南边。这两条高速在Irvine Spectrum附近合并成i5,合并后再往南就不是尔湾了。我把尔湾分成如下几个区:
2.2.1 夹在i405和i5之间的区:
1) 西边到culver截至 - 这个是老区。北边以老华人区以walnut为代表。好像全国第一家大华就开在这(一共有两家大华,但是记不清到底是不是第一家大华是这个)。这边的房子真的是看不上,很旧。南边最主要的社区是Woodbrige,带人工湖的那个。这个也都是老房子,我有两个同事先后买了这里。非常便利,但是房子也很老 (据说质量其实还可以)。老华人区的学区一般,算是尔湾里面较差的Irvine High。Woodbridge学区就很好了。我的中介当时建议我不要买5号和405之间的区,因为房子很多都要大修,还漫天要价。 Culver附近的westpark什么的(真的想不起来了)有一些不错的SFH。我有个同事从Woodbridge搬到那边。那年房子才600多k(叹气)。
2) Irvine West,culver往西,直到Jamboree截至。这个区新建了很多很多很多apartment,想一下人口密度。。。真的不推荐。我们刚来的时候住这边,方便,但是卡车一直在堵路,因为要建新的apartments。戳重点,这边有的apartment是卖的不是租的,但是学区很差。我老婆有个同事买了,后悔死。现在卖不出去,又新买了Huntinton Beach附近的房子,现在交着双份房贷。。。。不知道怎么想的。
2.2.2 i5北面的区:
这边很好,贵,但也没有贵到夸张。是很推荐考虑的。
1)Culver往西,包括261和Jamboree附近,含Tustin Ranch:推荐Tustin Ranch。明显感觉到irvine这一侧房子质量不如Tustin Ranch,房子都是典型的tract homes (科普:根据contract,一口气造的套娃小区,需要注意builder的质量即可)。Tract没啥不好,但是这个builder是典型的粗制滥造型,不知道名字,但是一看到外观的风格就能认出来。房子里面格局很差,就是想方设法让面积大一点多卖钱。我的一个朋友以前住这边,现在卖了。我去过,里面房顶低,厨房小,小黑屋属性。这个区的红利是没有HOA。这个真的不多见。往北一点是新区Orchard Hills,这边起码1.5m左右的新房,不差钱考虑下,没有什么明显的缺点。我记得某个前同事买了这里,我虽然没去过,但是他卖的时候zillow link发到群里我看见了。真的是很漂亮,而且lot相对大。现在的新房,很多lot只有3000。。恨不得把drive way也去掉。
2)Culver和Jeffery之间的Northwood。好顶赞,新区里面相对旧,所以离什么都近一些。最典型有买得起的就是Eastwood。不知道现在新房还有没有。我当年逛了一个Irvine city当地的论坛,大家公认eastwood是穷中产的target community。基本上900k的鸡肋标准房,都忍痛买了。现在应该涨了 (https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830 比如你看这个,随手一抓,典型的eastwood房子,没有drive way的那种,就是说车库门口直接连着路)。Eastwood算是新区里面,比较便宜的了。
3)Jeffery往东:Stonegate,Woodbury还有Cypress Village。好多好多同事住这边。Woodbury是我心中irvine最好的区,比如https://www.redfin.com/CA/Irvine/65-Fanlight-92620/home/5959067。我有个好朋友住这边,当年他买的时候才700k。他说,经常在信箱里收到来自中国买家的求购信。这边我比较不满意的就是太多condo和apartment混在一起,人口密度大。而且就算是1.5m的房子,lot也可能很小。我有很多中国同事在这边买attached condo,不做评论喜欢就好。这个section讲地理,看前面讲解的的condo,hoa, mello roos等等。。
4)再往东,就是著名的Great Park大公园。这里分为Irvine Blvd南,北。南边就是标准的大公园。你去网上搜中文中介,都特么的给你推荐大公园。这里便宜是有原因的。别买。大公园就是一个扯淡的烂尾项目。后来房地产公司们逐渐开始接手。首先地貌很丑,不知道什么时候才能发展起来。重中之重是据说机场下面的土壤有毒。到底有没有毒,不重要;重要的是,你的potential接盘侠可能会认为土壤有毒。这边的税费实在是太高了,因为要花钱开发大公园。Irvine Blvd 北面就是最新的豪宅区了。这边一般人买的起的是Portola Springs。我有好多好多好多好多同事买这边。这边一个是,离垃圾填埋近(Jeffery一直走到头),另一个是和大公园一样,有待开发。我当年看了一个1m的房子,SFH。居然HOA要近300刀。。。你怎么不去抢。我觉得这些房子不应该叫SFH,应该叫detached condo。好一点的小区比如Altair,2m起跳。我当时说,哎,你看Altair怎么没有listing啊,后来发现price filter掉了。。。。Altair是真的美,就是买 不 起 https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2618/home/171769481。
2.2.3 i405南面的区:
这边我说实话不是很了解,就放到一起说。主要是因为不在我的price range。。。UCI附近,University High好像算是最好的学区了。据说被Northwood超过了,但很可能是我住在Northwood的朋友在YY。Turtle Rock 1.5m还是能买个小黑屋https://www.redfin.com/CA/Irvine ... -92603/home/4739491。 Quail Hill听说小偷挺多。。但是也没有因为财产犯罪高而打折。。。看看就好。再往山里走,就是10m+的豪宅区了。
总结一下Irvine地区,社畜不差钱感觉Orchard Hills或者Eastwood值得看看。但是考虑到税费还有房子本身,如果不是对Irvine有执念,建议看看下面的章节。
2.3 Irvine南边的South County
2.3.1 Lake Forest North
Baker Ranch和西边Irvine那边基本上一模一样。紧挨上面1.2.2 4)里面讲的小区。便宜在Zip Code上面。值得一看。而且说实话比大公园那边漂亮多了。比如 https://www.redfin.com/CA/Lake-F ... 2630/home/112722310 这边的房子,据卖房子的人说,卖点是没有Mello Roos。不知道是不是现在还是这样。他们把Mello Roos放到HOA里面了。但是HOA也并没有贵的离谱,200刀上下。因为zip code的关系,学校就差了很多。我个人是很不喜欢El Toro High的。一个是学校看起来很久,另一个是serve的地区实在太多了。
再往北就是楼主最喜欢的Foothill Ranch。顾名思义,山脚下的区。这边房子很漂亮而且lot很大,很多房子还有view。比如:https://www.redfin.com/CA/Foothi ... -92610/home/4798575
Foothill现在inventory真的是很低,因为一直非常抢手。当地华人还有白人非常喜欢这个区(国内来的更喜欢irvine)。个人认为是900k到1.2m价位非常值的区。市场也印证的我的impression。18年我在这个看了3个月,硬是没买到。。。这里的坑是不要买到241附近(吵),或者不要买到小区靠边的地段(山火)。从Portola路往北开始看。主要Foothill有两个区,都差不多。
看图:蓝色的圈圈。
东面还有一个坑人的区,叫Portola Hills。就是上图红色的叉叉。我当时可喜欢这个区了,房子又大,风景又好,还便宜。被我的中介阿姨拉住了,说你疯了,这个是风口加fire zone啊,说不定哪天就烧没了。。。而且出来就一条路。。。
2.3.2 Lake Forest South
不推荐。一个说法是,El Toro往南算south。Zillow上也是这么划分的。但是我觉得Baker Ranch往南都算South。这边虽然没有Santa Ana那边那么乱,但是El Toro附近经常偶遇向你要钱的疯女人。当然你不给她也没事。。。 这边学区坑坑洼洼,北边小学很好,Foothill那边小学还曾经是蓝缎带。南边你的小孩可能会学会西班牙语。当然这也未必不好。我家第一个房子就买在Trabuco附近,很漂亮的condo。这个区我一直耿耿于怀的是,我们像尔湾的“垃圾场”。监狱和墓地都盖在尔湾交界处。我也很喜欢LF北边,甚至Foothill是我最喜欢的区。被黑的只有Portola Hills那一块,那个真的是山火风险太大了,而且离LF北边核心的地段挺远。
2.3.3 Mission Viejo North,RSM North
沿着241再往下走,就是MV和RSM的一部分区了。这几个区实际上和Foothill的区是挨着的,看图:
蓝色的圈圈是Foothill,红色的叉叉和线段是Fire Zone。红色的小叉叉是Mission Viejo North的一个很小的区,也是fire zone。绿色的是RSM North。利益相关:我家现在就住在绿色的圈圈。
这几个区比Foothill离尔湾又远了一站。但是如果你走历史上从来没堵过车的241的话,实际上这个距离是忽略不计的。241是收费的,但是你一年交Mello Roos的钱,可以供你走一辈子241了。
MV的那个区我买房子的时候看了好几套,非常非常喜欢。一个Painted Trail的房子,后院直接近距离看见Oso水库。。view无敌。没买主要是因为风太大。。。抬头一看路的名字就叫Windswept (风扫街)。。。真是讽刺啊

RSM North的SFH不仅性价比极高,还可以买到非常棒的lot。RSM全称Rancho Santa Margarita,本身不是一个很热门的区。一方面是因为远,另一方面是因为他居然也特么的有Mello Roos。。。好在RSM这个区是90年代初建立起来的,陆陆续续Mello Roos已经付清失效了。
这个区现在inventory也非常非常低,市面上仅存的几个listing都有硬伤,不过我家马上要卖了 (笑)。等list出来了,大家帮我到zillow redfin上顶一顶,跪谢。当然你要想买的话,也可以私信我,尽管现在private sale来不及了。。
另外这个区的小学(Melinda Height)非常非常好。
2.3.4 RSM其他部分,以及Coto
既然提到RSM,就顺便讲一下RSM其他部分。RSM除了上面说的我家这个连着Foothill的区(RSM North),过了一个穿越山谷的桥以后,是主体部分。这边算是RSM市里,以RSM的湖为中心。RSM的湖虽然不大,但是景色宜人。我们经常去湖边吃一个墨西哥菜,叫Carmelitas,和Laguna Beach的是同一家。
我老婆最近跟我说,RSM的那个破湖竟然变成了小红书网红打卡圣地。。。哈哈哈。湖边的房子很抢手,也应该好出手,缺点是吵。往里走,主力小区是Robinson Ranch,高端一点的叫Dove Canyon。都不错的,就是远。。。我们觉得RSM North是commuter的极限了,毕竟就算不走241,也是ok的。这里面的几个小区,真的是远,开好久才到241。更不用提怎么走5号上班。
如果到了Dove Canyon,你还不满意,那么继续往里走就是在gate里面的Coto de caza。这个传说中的有优越感的小区主要是富人买。风传小孩子live behind the gate很势力眼,经常瞧不起住在gate外面的。。我以前组里最大的老板,和我老婆组里的director,都住在Coto。
值得一提的是,RSM和Coto是OC里面,COVID case最少的地方。人口密度小,而且人口成分比较单一,少有绿墨黑;并且教育程度很高。
除了大多数普适的硬伤之外,有个层主提到foothill房子都是九十年代初建的,大多到了需要翻新的时候了。这个说的特别对,RSM melinda这个区情况也类似。个人认为买这些房子就需要在remodel上找到平衡,这也取决于层主愿意花多少时间和精力在remodel上,这笔帐不难算。
几种我认为的硬伤:
1)九十年代original的kitchen和bath特征很明显。。这两个remodel是最贵的。统统都original的话,还贵,就是硬伤。比如最北边小学旁边的区的850k的。厕所浴缸的那个90年代的小白砖。。。还有厨房cabinet的把手,一看就是没动过。这个看的多了,特别明显。层主愿意动工的话,可以砍砍价。
2)partially remodel还自我感觉良好,比如El Morro那个900k+的。哪来的自信卖935k。。。话说他家真是丑啊。
3)完全remodel,但是却用了很cheap的材料。这种很亏。目前没有例子,我以前在foothill见过。
一个正面的例子:我的一个邻居也是公司relo,最近刚卖,被压价到830k出手,远低于estimate(860k左右)。他家搬过来一户精明的中国人,已经remodel了一个月了。不知道是自住还是flipper(应该是自住,flipper肯定赔钱啊)。
2.3.5. Mission Viejo
Mission Viejo是我一直没敢涉足地产的区,主要是学区差的地方太普遍了,治安也是hit and miss。我同事以前给我推荐,说学区很好啊,我一看,只有6-7分。。。普通白人眼里的好学区和华人说的好学区,不是一回事。。。这个区主要是环境优美,绿树很多,尤其是MV湖附近,沿着La Paz走。基本上离高速越远,风景越好。
MV湖是他们private property,是一个单独的HOA。所有MV的房子都要交一个单独的MV湖HOA,不贵,20块。很值。MV算是South County最早的planned community了。给街道起这种恶心的假西班牙语名字,就是他们开头的。很多老美不喜欢OC就是因为路名太二了。。。。
湖附近房子比较贵,学区也不好,一般是美国人喜欢买。
2.3.6. Laguna Niguel
参见Mission Viejo。。。美国白人最喜欢beach cities,买不起beach cities会来看Laguna Niguel。这个区中规中矩,我买的时候没看上。中介说,你运气不好,这个区有的时候有不错的房子。
2.3.7. Aliso Viejo
除了Baker Ranch外,另一个吃尔湾地缘红利的区。真的不知道凭什么卖这么贵。学校很好,仅次于尔湾。浓浓的planned community的气息。MV经过这些年,已经脱离的planned community的感觉。而AV依然在发展中。
2.3.8 Laguna Hills / Laguna Woods
不错的区但是不了解。只知道Laguna Woods是老年社区。以前国内有个大贪官住这边。
2.3.9 Ladara Ranch
不要踩这个坑。market曾经crash过。以后也不好说。这个区planned的气息很重,交通也不方便,曾经很贵,突然大家就不喜欢了。这个区学区也是分数虚高的,因为人少。 我的中介朋友说,这个区的优点没有termite。。。
2.3.10. Beach Cities
Newport == Laguna 》 Huntington 》Data Point == San Clemente 》》San Juan 没见哪个社畜非要住beach cities。。除非你真的喜欢海上运动或者真的很有钱。

卖新房子操心少,也不用inspect也不用约着看房,也没人compete,agent当然喜欢推荐给你
升值这个谁都没法预测。2016年及以前上车的,condo也涨了很多啊。2018年房价达到了顶峰,去年感觉略有下降。我以前中介朋友说,一般OC南部房价都是以Irvine为中心的,Irvine涨了会带动周边涨。08年房价崩了以后,也是Irvine最先恢复。个人认为房子本身和lot要选的好,比如你选一个各种条件一般般,在自己小区内又是溢价比较高的,肯定短期内不会涨很多。
yorba linda是不错的区,就是太远了。传统上老华人区在LA ALHAMBRA SAN GABRIEL,diamond bar那边。yorba linda brea什么的和他们挨着。北边我觉得buena park(就是knotts berry所在区)很多韩国人饭店,westminster主要是越南人饭店。但是房地产是不是也是韩国人越南人在买 就不清楚了。主要是学区也很一般压根就没考虑。北边我就比较看中Huntington Beach不过是白人区。
我觉得也没必要一定要去华人扎堆的区啊。
south county这边亚裔也越来越多了。lake forest北边和irvine差不多了现在。去年还新开了个圣水鱼汤米线,在一堆美国快餐中间。。
投资的话,完全不是一回事,需要另开帖子讲。 flip或者duplex的话,santa ana和anaheim实际上非常好。 自住的话,当然是irvine涨的最快,1m以内,大概是越贵的涨的越快
楼主在RSM的房子 3天就卖出去了,20个看房的,listing高于类似房型均价40k,收的offer价比listing高30多k。证明楼主眼光还是可以的 :)241沿线的一些房子 多考虑下吧 现在好的lot很难买到了
https://www.mercurynews.com/2020/12/03/bond-fire-evacuation-map-wildfire-in-orange-county/
楼主说的firezone 又又又着了....
个人不是很喜欢大公园因为税太高了。
只知道很多华人同事买了大公园,住的也很开心。上车早现在也不赔钱。现在买的话,个人觉得慎重一点,看看irvine新建房子的inventory。。。很可能短期内会赔。 个人觉得80万不如淘一淘Woodbury(或附近)的townhouse,或者看看Woodbridge稍微老一点的房子。

OC这边planned community很普遍啊。话说,尔湾本身就是个planned city。。。所以没必要对planned有啥偏见。
planned community我个人觉得,需要时间来发展。比如尔湾一些新的小区,刚建的房子周围光秃秃,需要大家一起建landscape。而且周围一直在一个周期一个周期的施工,也很烦。需要过一些年才能达到正常水平,才能看不出是新建的小区。你看现在OC一些看似比较正常的区,比如MV,Laguna Niguel,以前都是planned community建起来的。如果环境上不是主要考虑的点,那么planned就涉及到交Mello Roos和较高的HOA。这个一交就是三十年,所以近期维护的cost比较高。另外还有就是如果新建学校的话,很难讲学校会有多好多差,也算是个风险吧。但是尔湾这边,只会好吧。RSM和Aliso的话,基本上发展的差不多了,但Aliso是就是给人一种很“planned”的感觉和MV相比,毕竟比较新。这个不是缺点,见仁见智。我个人喜欢发展到看不太出是planned的区。
我已经不记得我帖子里到底有没有讲了。。哈哈。。我在重新讲一下tract。咱们买的这个价位基本上买的就是tract。这个的意思是一个builder根据一个blanket contract,建套娃一样建了一个比较大的小区。和tract相对应的就是custom build。。。我觉得你可能也想问tract优缺点相关的问题。tract主要看builder好不好。builder好的话,整个小区价格就会稳定appreciate,卖房子的人也会说这个highly sought after。。当然这种房子无论是格局还是质量都没得挑。房子有个好底子,以后卖或者翻新都容易。tract的缺点也很明显,套娃小区如果builder不走心,就会 非 常 丑 。而且一旦你有个沙壁邻居卖房子卖的很便宜(差的builder更有可能卖的便宜),那么你的appraisal很难高,买房子的人会用tract的房子来counter。所以房子很不保值。这个你买的时候,稍微多看看附近的房子,很容易辨别。看得少,就容易买的亏。
先写这些,不知道论坛里有没有受众。 欢迎讨论!


补充内容 (2020-8-31 14:48): 补充一下,忘了提Costa Mesa其实也不错的。基本上忘了还有这个区的存在。虽然hit and miss,但是淘一淘可以找到不错的房子。
补充内容 (2020-9-1 09:39): 补充2: 我看很多人在回复里说垃圾中的战斗机,实际上楼主没有贬低任何地区的意思,只是客观的列举事实。总之存在既合理,也不用过度担心多交了0.3的税或者condo升值慢。
补充内容 (2020-9-1 09:44): 补充3: 加州或者是oc有个section 8 act。就是规定小区要划出区域给low income family。rent都是subsidized的。尔湾也是重灾区:  https://affordablehousingonline....ornia/Irvine?page=1#apartments
我有个朋友最近抱怨家附近廉租房总有大麻味。我看了一下尔湾大部分开发区纷纷中招。注意买condo或者sfh要离apartment远一点。

工科女生
不懂就问,detached condo也没有地的所有权吗?
*风之谷*
Mark
LLWF
不懂就问,detached condo也没有地的所有权吗?
工科女生 发表于 2021-09-12 00:39

Condo房主也有地的所有权 只不过是一个share
DING998284
-Mello-Roos真的好烦,交二十年到25年。
dacuole
beuna park 附近学区一般吗?Oxford academy ?
ciwawa
Mark
A
Azimao7
收藏贴
orlan
Mark
*风之谷* 发表于 2021-09-12 00:52

mark
dextran
Woodbridge 还是很好的社区,我虽然住不起但是真的405北边有真正美国风味的社区。ps hoa很贵,但是氛围很好,特别负责,真有人检查屋子外观维护。然后小区的泳池真是很好,有一个Beach club,一个有小水上乐园的。
S
Spark001
回复 10楼dextran的帖子
Woodbridge我只能说很漂亮。但是HOA真的很烂
l
lemon841215
回复 2楼工科女生的帖子
打死以后不买condo 就跟楼主说的一样hoa 跟拖车公司是一伙 我的车也被拖了 300刀没了
l
lemon841215
回复 2楼工科女生的帖子
还有hoa真是每年都会涨
vsfan
真心喜欢SFH请移步中西部州……见过2英亩的草地除草和扫雪就知道地大未必好
FLYBABY
Coto de Caza 我特别喜欢, 真的是价格低洼, 风景一流, 高尔夫球场36洞, 会所一级棒。 还有赛马场,邻居特别nice . 刚刚买了一套度假屋, 太喜欢了, 考虑以后常住。 到尔湾也就20分钟
吃鸡蛋
回复 10楼dextran的帖子
Woodbridge我只能说很漂亮。但是HOA真的很烂
Spark001 发表于 2021-09-12 02:54

HOA 有啥不好的?至少不会前院种菜,草地不修边幅
嗷忘了,irvine cookie cutter的房子没有前院
p
poison
这个中介歧视Irvine 之外所有的地区,mission Viejo, lake forest, Ladera ranch 哪里不好了? Coto这种室外桃源进门过了吗?里住了多少中国人知道吗?
p
poison
Coto de Caza 我特别喜欢, 真的是价格低洼, 风景一流, 高尔夫球场36洞, 会所一级棒。 还有赛马场,邻居特别nice . 刚刚买了一套度假屋, 太喜欢了, 考虑以后常住。 到尔湾也就20分钟
FLYBABY 发表于 2021-09-12 03:07

你真的觉得coto 价格低?全面最贵的房价城市之一
不快乐的心
你真的觉得coto 价格低?全面最贵的房价城市之一
poison 发表于 2021-09-12 03:32

进去溜了一次狗,觉得很荒凉没有人气。
hting16888
Mark. I worked in Irvine in early 90s.
Shawfree
在Tustin Ranch market place边住了一年,在尔湾东北住了十多年的老oc人来赞楼主,总结得非常细致准确!
i
icebar
Mark mark
PrettyMaJia



楼主自从来到美国,一直住在南加州。感谢大亚麻尔湾让我认识了一批又一批的同事(内涵自己理解),和他们学了好多买卖南加州橙县房产的经验。我自己也买卖了两套房子,一个condo一个SFH。我看论坛里写西雅图房产简介的帖子受帮助很大,决定也来简单谈一谈南加OC的房产,毕竟这边华人朋友很多,希望可以帮助到大家。

1. 基础知识
除了一些普适理论之外,每个地区都有一些独特的点需要留意。比如说西雅图地区的SFH普遍都没有HOA;然而Irvine基本上所有房子都有HOA (除了一些很老的区)。
-房产税和Prop13
加州的房产税是按照成交价格计算的。所以买的早的人,会维持很低的税率。每年的涨幅是有cap限制的,这据说是为了保证住户不会因为疯狂的房价而无法支付房产税。所以long term看,这个是合算的。short term看,购入1.5m的旧房子,可能直接就会将原来的房产税从4k一年涨到18k 一年。买溢价的房子要慎重。
-Mello-Roos
OC地区Mello-Roos是planned community里面很普遍的一个附加税。他的原理就是community新建的时候百废待兴,需要大家raise money来建学校,建公园,建landscape。当然也是找借口收你钱。和HOA不同,Mello-Roos是在developer建的时候和政府或者私人公司贷的款,要住户替他们还30年钱。
所以Mello-Roos按理说是不会随着房子涨价而涨价的;反而有可能因为finance的原因变便宜(事实上基本上不可能)。比如1995年建的房子,当年借的钱平摊到每个住户是每年0.25% 房价,如果当年房价是200k,那么每年就要额外交500块。但是如果你的房子是2019年新建的,那么30年的借款就不会是一年500块,而是一年6000块。而且这个要一直交到2049年。
Mello-Roos会根据地段不同,价格不同。比如大公园(Great Park)地区,因为要改造废旧军用机场,所以mello roos和HOA都会更高。总和税率可能远超1.5%。房产持有成本会很高。
-HOA
据我所知,尔湾基本上除了一些很老的区,或者是261附近那个区,全都隶属HOA。HOA对于condo来说,*可能*是可以接受的。对于SFH来说,基本上就是浪费钱。论坛里已经有很多人介绍HOA,这里就不多说了。我之前的Condo,HOA每个月400刀。但是他们负责维护我的屋顶以及termite。在卖房子的时候,也给我省了几千块。否则自行找人治理termite或者屋顶,要投入一些钱。每个月$100刀以内是当然是比较理想的。毕竟他们可以把公共区域的landscape搞得很好。对于新建的小区,SFH也要收$200以上,因为要用很多钱在建landscape上,而不是维护landscape。*据说*多年以后随着小区的成熟HOA会降低,但是我只见过涨价的,没见过降价的,不要信。另外一个收HOA的理由是可能小区是Gated。相当于花钱雇门卫。如果喜欢Gated community的话,就expect higher HOA。
-山火,Fire Zone和保险
最近几年每年山火都在加州肆虐,已经不是什么新闻了。很多保险公司都在疯狂涨价,甚至濒临破产。南加每年山火不比北加好多少。买房子之前,是会disclose你在不在Fire Zone里面。这个不是开玩笑的,一定一定不要买Fire Zone里面的房子。 第一,你不希望你家着火。其次即便如果愿意承担风险,你还要付*高额*的火灾保险。甚至有可能一些保险公司拒绝为你投保。Fire Zone从地图上一目了然,也可以去OC官网上搜。基本上被绿色围绕的地方都是Fire Zone。南加的大火主要是因为冬天下雨,植被疯狂长。到了夏天又突然一滴雨也不下,植被全变成了干柴。。。
几个著名的火灾区:Anaheim Hills 261高速附近,据说经常有熊孩子玩火。Portola Hills 241高速附近,不光是火区,还是风口,天天刮大风。我看Irvine Blvd往北的新建住宅区也是Fire Zone,比如Portola Springs。RSM往里面走,也有危险,比如去年的Holy Jim山火。
-SFH vs Condo
很多华人朋友对SFH没有什么执念,毕竟国内都不住别墅,习惯了有邻居。错!如果不是刚需必须要买房而且budget不足,尽量不要买Condo/TH。毕竟南加房子比湾区便宜那么多。
一个原因是SFH是这边美国人的基本标准;国外买家再多,也多不过基本盘。SFH就确保了你房子以后涨价空间大,容易出售。而Condo只能作为starter home来卖,你的买家也可能极其不靠谱。
住的话,Condo有多坑爹呢?我在自己的小Condo住了两年,天天想骂娘。
1)你的邻居人员成分复杂,美国基本上靠房价来划分阶级。我当时的两个邻居都是contractor。我不是说contractor不好,他们都是好人。但是他们都有巨大的卡车堵路。本来就很拥挤,他们整那些个破卡车。。。
2)美国房子的隔音几乎约等于零。我一个邻居自己是全能contractor,就自己翻新房子。而且专门周末干,平时不在家不干。所以我这两年,基本上每个周末都是在邻居的敲打声中度过的。
3)高额又不断上涨的HOA。这很可能让你的房子砸在手里卖不出去。我当年要付每月375+每季度135的HOA。。。
4)Condo意味着你只能拥有建筑本身,你没有地。房子总有一年会挂的,因为南加termite很普遍。联排屋又不能fumigate。。。我不认为HOA有能力长期维护这些房子。
5)没有足够大的院子,这个是我买Condo之前没想到的。有邻居意味着你房子侧面没有院子,那么你就没有地方放 垃 圾 桶。放车库里恶心死,放后院不方便推。
6)没有drive way。很多新的SFH也取消了drive way,为了省钱。Drive way就是你车库门前的那个过道。这个买房子之前根本没想到,只觉得房子看着不顺眼,又不知道哪里不顺眼。
drive way有啥用呢?1.你和你的访客可以停车,*永远*不用担心没有车位。2. 你可以用来洗车。3. 你家里永远只有两个人吗?以后是需要车位的。3bed+如果只有两个车位,不合理的。
last but not the least,车停外面,车库就可以任意改造成想搞的样子。比如你可以做个workshop;你可以做个GYM;你可以。。。基本上老美没有几个人把车库停满。基本上会或多或少repurpose。
小故事:我当时卖condo的一个原因就是,我自己的车停在自己车库门口。。。被HOA拖走了。。。。。然后交了400刀取了回来。基本上就是我自己每个月花400刀雇人把我车拖走,然后我再花400刀赎回来。不要犯我犯过的错误!
-Lot size
我看西雅图的帖子里,老铁说lot size不太重要。。。那是因为西雅图没有小lot。是的,5000 sqft 和 8000 sqft 没有什么明显区别。
但是你看irvine那些3000 sqft的,问题就大了,对吧。新房子的lot越来越小,这样开发商才能挣钱。drive way基本上就砍掉了。比如Eastwood:(https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830)
在尔湾,如果你想要买一个decent lot,有drive way有院子的新房子。那么你很可能需要准备至少1.2m。同样的lot South County其他地区并没有那么罕见。
-游泳池
我是没有持有过带泳池的房子,据说维护很贵,还吵。我同事每天为加热泳池的电费流泪。。。
-朝向
买了两次房子,才亲身体会到国内说的坐北朝南是什么意思。
你不需要风水和正南正北,但是你最好买一个南北朝向。因为加州西晒太凶了,又晒又热,早晚晃眼白天暗。我们家现在就是南北朝向外加挑高客厅,夏天基本上不用开空调,非常的舒适。

2. 地理 - 都有哪些区?
南加州主要分为LA,OC和SD。这一带工作机会很多。LA科技公司主要集中在Santa Monica附近,比如Snap总部,Riot总部,Google脸书和亚麻也在那边有挺大的office。OC我以前写过简单介绍亚麻的帖子;除此之外,暴雪总部在尔湾,Google在OC也有个不大不小的Campus,还有很多实际上很厉害但是很多人没听说过的公司,比如黑曜石,TTD。SD那边主要有高通的总部。之所以要讲这些,是因为很多很多人在LA OC SD之间commute。有人坐火车,有人car pool。作为LA和SD之间,非常适宜居住的OC,自然是很多社畜的首选。很多人家里一个人要commute到LA,一个人要commute到SD。除了社畜们之外,OC最为著名的就是海边的豪宅和尔湾的月子中心了(笑)。感觉论坛里社畜为主,海边豪宅和外国现金买家的target community就暂时不讨论。主要聊一下这边社畜的target price range (400k to 1.5 m)
OC的范围(上google map搜orange county,自动就圈出来了):

下面开始科普,我的粗浅知识,除了自己研究以外,都是和我一个中介朋友还有同事们学来的,不对的大家请指正,不要喷我。当然一家之言大家也可以选择性的收看。
OC的房产主要以尔湾为界,南边包括尔湾,是South County。我们一直住在South County。这边基本上没有什么坑,非常适合居家,是楼主最了解的区,后面再展开讲。
2.1 North County
北边以santa ana / anaheim为首,人口众多,住满了老墨。一些地方比较sketchy。如果非常心水North County要多主意避开不好的社区。比如前几年homeless聚集在santa ana river附近,天天吵着要往south county搬,建一个永久住所,闹得很厉害。south county的富人们纷纷上街游行抵制。对了,这也可能是因为OC是红的,蓝色加州中的一点红(笑)。这也就注定了OC和蓝色圣母加州比,更加偏向law and order /S。不是川粉不要喷我。让South County出钱给homeless,是不可能的。 South County只会出钱给警察驱赶homeless回Santa Ana。扯远了。North County比较popular的选择一般是Huntington Beach,和South County的Beach Cities比相对便宜,学区很好。很多很多白人manager买那边,非常的stereotype。另外一个地方叫Anaheim Hills,当地华人很喜欢,但是距离山火太近了,每年基本上261/241附近都要烧几次。除此之外,Fullerton和Yorba Linda算是比较老的华人区,我的OC ABC朋友们一般来讲老家都在那边。再往北就是LA的Diamond Bar以及一系列LA的华人区,这个超纲了,暂且不讲。主要是那边commute不是很方便。Tustin也是不错的选择,处于North County和South County的交界处。Tustin的学区和治安,是一半好,一半差。离尔湾近的那一侧归Beckman高中,非常好,属于尔湾四大高中之一。住过这边的朋友都知道,尔湾和Tustin交接处有一个mall叫Market Place,这个mall分成两半,一半在Irvine,一半在Tustin。这边有个区叫做Tustin Ranch,非常非常好,但是和尔湾一样贵。我们当初买房子在这里看了好久,很难买到。
2.2 Irvine
尔湾就不用多说了,大家基本上都听说过。Irvine之所以提出来单讲,是因为他很复杂。我尽量讲的有逻辑一点。
尔湾主要有两条高速,一个i5,一个i405。i5在北边,i405在南边。这两条高速在Irvine Spectrum附近合并成i5,合并后再往南就不是尔湾了。我把尔湾分成如下几个区:
2.2.1 夹在i405和i5之间的区:
1) 西边到culver截至 - 这个是老区。北边以老华人区以walnut为代表。好像全国第一家大华就开在这(一共有两家大华,但是记不清到底是不是第一家大华是这个)。这边的房子真的是看不上,很旧。南边最主要的社区是Woodbrige,带人工湖的那个。这个也都是老房子,我有两个同事先后买了这里。非常便利,但是房子也很老 (据说质量其实还可以)。老华人区的学区一般,算是尔湾里面较差的Irvine High。Woodbridge学区就很好了。我的中介当时建议我不要买5号和405之间的区,因为房子很多都要大修,还漫天要价。 Culver附近的westpark什么的(真的想不起来了)有一些不错的SFH。我有个同事从Woodbridge搬到那边。那年房子才600多k(叹气)。
2) Irvine West,culver往西,直到Jamboree截至。这个区新建了很多很多很多apartment,想一下人口密度。。。真的不推荐。我们刚来的时候住这边,方便,但是卡车一直在堵路,因为要建新的apartments。戳重点,这边有的apartment是卖的不是租的,但是学区很差。我老婆有个同事买了,后悔死。现在卖不出去,又新买了Huntinton Beach附近的房子,现在交着双份房贷。。。。不知道怎么想的。
2.2.2 i5北面的区:
这边很好,贵,但也没有贵到夸张。是很推荐考虑的。
1)Culver往西,包括261和Jamboree附近,含Tustin Ranch:推荐Tustin Ranch。明显感觉到irvine这一侧房子质量不如Tustin Ranch,房子都是典型的tract homes (科普:根据contract,一口气造的套娃小区,需要注意builder的质量即可)。Tract没啥不好,但是这个builder是典型的粗制滥造型,不知道名字,但是一看到外观的风格就能认出来。房子里面格局很差,就是想方设法让面积大一点多卖钱。我的一个朋友以前住这边,现在卖了。我去过,里面房顶低,厨房小,小黑屋属性。这个区的红利是没有HOA。这个真的不多见。往北一点是新区Orchard Hills,这边起码1.5m左右的新房,不差钱考虑下,没有什么明显的缺点。我记得某个前同事买了这里,我虽然没去过,但是他卖的时候zillow link发到群里我看见了。真的是很漂亮,而且lot相对大。现在的新房,很多lot只有3000。。恨不得把drive way也去掉。
2)Culver和Jeffery之间的Northwood。好顶赞,新区里面相对旧,所以离什么都近一些。最典型有买得起的就是Eastwood。不知道现在新房还有没有。我当年逛了一个Irvine city当地的论坛,大家公认eastwood是穷中产的target community。基本上900k的鸡肋标准房,都忍痛买了。现在应该涨了 (https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830 比如你看这个,随手一抓,典型的eastwood房子,没有drive way的那种,就是说车库门口直接连着路)。Eastwood算是新区里面,比较便宜的了。
3)Jeffery往东:Stonegate,Woodbury还有Cypress Village。好多好多同事住这边。Woodbury是我心中irvine最好的区,比如https://www.redfin.com/CA/Irvine/65-Fanlight-92620/home/5959067。我有个好朋友住这边,当年他买的时候才700k。他说,经常在信箱里收到来自中国买家的求购信。这边我比较不满意的就是太多condo和apartment混在一起,人口密度大。而且就算是1.5m的房子,lot也可能很小。我有很多中国同事在这边买attached condo,不做评论喜欢就好。这个section讲地理,看前面讲解的的condo,hoa, mello roos等等。。
4)再往东,就是著名的Great Park大公园。这里分为Irvine Blvd南,北。南边就是标准的大公园。你去网上搜中文中介,都特么的给你推荐大公园。这里便宜是有原因的。别买。大公园就是一个扯淡的烂尾项目。后来房地产公司们逐渐开始接手。首先地貌很丑,不知道什么时候才能发展起来。重中之重是据说机场下面的土壤有毒。到底有没有毒,不重要;重要的是,你的potential接盘侠可能会认为土壤有毒。这边的税费实在是太高了,因为要花钱开发大公园。Irvine Blvd 北面就是最新的豪宅区了。这边一般人买的起的是Portola Springs。我有好多好多好多好多同事买这边。这边一个是,离垃圾填埋近(Jeffery一直走到头),另一个是和大公园一样,有待开发。我当年看了一个1m的房子,SFH。居然HOA要近300刀。。。你怎么不去抢。我觉得这些房子不应该叫SFH,应该叫detached condo。好一点的小区比如Altair,2m起跳。我当时说,哎,你看Altair怎么没有listing啊,后来发现price filter掉了。。。。Altair是真的美,就是买 不 起 https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2618/home/171769481。
2.2.3 i405南面的区:
这边我说实话不是很了解,就放到一起说。主要是因为不在我的price range。。。UCI附近,University High好像算是最好的学区了。据说被Northwood超过了,但很可能是我住在Northwood的朋友在YY。Turtle Rock 1.5m还是能买个小黑屋https://www.redfin.com/CA/Irvine ... -92603/home/4739491。 Quail Hill听说小偷挺多。。但是也没有因为财产犯罪高而打折。。。看看就好。再往山里走,就是10m+的豪宅区了。
总结一下Irvine地区,社畜不差钱感觉Orchard Hills或者Eastwood值得看看。但是考虑到税费还有房子本身,如果不是对Irvine有执念,建议看看下面的章节。
2.3 Irvine南边的South County
2.3.1 Lake Forest North
Baker Ranch和西边Irvine那边基本上一模一样。紧挨上面1.2.2 4)里面讲的小区。便宜在Zip Code上面。值得一看。而且说实话比大公园那边漂亮多了。比如 https://www.redfin.com/CA/Lake-F ... 2630/home/112722310 这边的房子,据卖房子的人说,卖点是没有Mello Roos。不知道是不是现在还是这样。他们把Mello Roos放到HOA里面了。但是HOA也并没有贵的离谱,200刀上下。因为zip code的关系,学校就差了很多。我个人是很不喜欢El Toro High的。一个是学校看起来很久,另一个是serve的地区实在太多了。
再往北就是楼主最喜欢的Foothill Ranch。顾名思义,山脚下的区。这边房子很漂亮而且lot很大,很多房子还有view。比如:https://www.redfin.com/CA/Foothi ... -92610/home/4798575
Foothill现在inventory真的是很低,因为一直非常抢手。当地华人还有白人非常喜欢这个区(国内来的更喜欢irvine)。个人认为是900k到1.2m价位非常值的区。市场也印证的我的impression。18年我在这个看了3个月,硬是没买到。。。这里的坑是不要买到241附近(吵),或者不要买到小区靠边的地段(山火)。从Portola路往北开始看。主要Foothill有两个区,都差不多。
看图:蓝色的圈圈。
东面还有一个坑人的区,叫Portola Hills。就是上图红色的叉叉。我当时可喜欢这个区了,房子又大,风景又好,还便宜。被我的中介阿姨拉住了,说你疯了,这个是风口加fire zone啊,说不定哪天就烧没了。。。而且出来就一条路。。。
2.3.2 Lake Forest South
不推荐。一个说法是,El Toro往南算south。Zillow上也是这么划分的。但是我觉得Baker Ranch往南都算South。这边虽然没有Santa Ana那边那么乱,但是El Toro附近经常偶遇向你要钱的疯女人。当然你不给她也没事。。。 这边学区坑坑洼洼,北边小学很好,Foothill那边小学还曾经是蓝缎带。南边你的小孩可能会学会西班牙语。当然这也未必不好。我家第一个房子就买在Trabuco附近,很漂亮的condo。这个区我一直耿耿于怀的是,我们像尔湾的“垃圾场”。监狱和墓地都盖在尔湾交界处。我也很喜欢LF北边,甚至Foothill是我最喜欢的区。被黑的只有Portola Hills那一块,那个真的是山火风险太大了,而且离LF北边核心的地段挺远。
2.3.3 Mission Viejo North,RSM North
沿着241再往下走,就是MV和RSM的一部分区了。这几个区实际上和Foothill的区是挨着的,看图:
蓝色的圈圈是Foothill,红色的叉叉和线段是Fire Zone。红色的小叉叉是Mission Viejo North的一个很小的区,也是fire zone。绿色的是RSM North。利益相关:我家现在就住在绿色的圈圈。
这几个区比Foothill离尔湾又远了一站。但是如果你走历史上从来没堵过车的241的话,实际上这个距离是忽略不计的。241是收费的,但是你一年交Mello Roos的钱,可以供你走一辈子241了。
MV的那个区我买房子的时候看了好几套,非常非常喜欢。一个Painted Trail的房子,后院直接近距离看见Oso水库。。view无敌。没买主要是因为风太大。。。抬头一看路的名字就叫Windswept (风扫街)。。。真是讽刺啊

RSM North的SFH不仅性价比极高,还可以买到非常棒的lot。RSM全称Rancho Santa Margarita,本身不是一个很热门的区。一方面是因为远,另一方面是因为他居然也特么的有Mello Roos。。。好在RSM这个区是90年代初建立起来的,陆陆续续Mello Roos已经付清失效了。
这个区现在inventory也非常非常低,市面上仅存的几个listing都有硬伤,不过我家马上要卖了 (笑)。等list出来了,大家帮我到zillow redfin上顶一顶,跪谢。当然你要想买的话,也可以私信我,尽管现在private sale来不及了。。
另外这个区的小学(Melinda Height)非常非常好。
2.3.4 RSM其他部分,以及Coto
既然提到RSM,就顺便讲一下RSM其他部分。RSM除了上面说的我家这个连着Foothill的区(RSM North),过了一个穿越山谷的桥以后,是主体部分。这边算是RSM市里,以RSM的湖为中心。RSM的湖虽然不大,但是景色宜人。我们经常去湖边吃一个墨西哥菜,叫Carmelitas,和Laguna Beach的是同一家。
我老婆最近跟我说,RSM的那个破湖竟然变成了小红书网红打卡圣地。。。哈哈哈。湖边的房子很抢手,也应该好出手,缺点是吵。往里走,主力小区是Robinson Ranch,高端一点的叫Dove Canyon。都不错的,就是远。。。我们觉得RSM North是commuter的极限了,毕竟就算不走241,也是ok的。这里面的几个小区,真的是远,开好久才到241。更不用提怎么走5号上班。
如果到了Dove Canyon,你还不满意,那么继续往里走就是在gate里面的Coto de caza。这个传说中的有优越感的小区主要是富人买。风传小孩子live behind the gate很势力眼,经常瞧不起住在gate外面的。。我以前组里最大的老板,和我老婆组里的director,都住在Coto。
值得一提的是,RSM和Coto是OC里面,COVID case最少的地方。人口密度小,而且人口成分比较单一,少有绿墨黑;并且教育程度很高。
除了大多数普适的硬伤之外,有个层主提到foothill房子都是九十年代初建的,大多到了需要翻新的时候了。这个说的特别对,RSM melinda这个区情况也类似。个人认为买这些房子就需要在remodel上找到平衡,这也取决于层主愿意花多少时间和精力在remodel上,这笔帐不难算。
几种我认为的硬伤:
1)九十年代original的kitchen和bath特征很明显。。这两个remodel是最贵的。统统都original的话,还贵,就是硬伤。比如最北边小学旁边的区的850k的。厕所浴缸的那个90年代的小白砖。。。还有厨房cabinet的把手,一看就是没动过。这个看的多了,特别明显。层主愿意动工的话,可以砍砍价。
2)partially remodel还自我感觉良好,比如El Morro那个900k+的。哪来的自信卖935k。。。话说他家真是丑啊。
3)完全remodel,但是却用了很cheap的材料。这种很亏。目前没有例子,我以前在foothill见过。
一个正面的例子:我的一个邻居也是公司relo,最近刚卖,被压价到830k出手,远低于estimate(860k左右)。他家搬过来一户精明的中国人,已经remodel了一个月了。不知道是自住还是flipper(应该是自住,flipper肯定赔钱啊)。
2.3.5. Mission Viejo
Mission Viejo是我一直没敢涉足地产的区,主要是学区差的地方太普遍了,治安也是hit and miss。我同事以前给我推荐,说学区很好啊,我一看,只有6-7分。。。普通白人眼里的好学区和华人说的好学区,不是一回事。。。这个区主要是环境优美,绿树很多,尤其是MV湖附近,沿着La Paz走。基本上离高速越远,风景越好。
MV湖是他们private property,是一个单独的HOA。所有MV的房子都要交一个单独的MV湖HOA,不贵,20块。很值。MV算是South County最早的planned community了。给街道起这种恶心的假西班牙语名字,就是他们开头的。很多老美不喜欢OC就是因为路名太二了。。。。
湖附近房子比较贵,学区也不好,一般是美国人喜欢买。
2.3.6. Laguna Niguel
参见Mission Viejo。。。美国白人最喜欢beach cities,买不起beach cities会来看Laguna Niguel。这个区中规中矩,我买的时候没看上。中介说,你运气不好,这个区有的时候有不错的房子。
2.3.7. Aliso Viejo
除了Baker Ranch外,另一个吃尔湾地缘红利的区。真的不知道凭什么卖这么贵。学校很好,仅次于尔湾。浓浓的planned community的气息。MV经过这些年,已经脱离的planned community的感觉。而AV依然在发展中。
2.3.8 Laguna Hills / Laguna Woods
不错的区但是不了解。只知道Laguna Woods是老年社区。以前国内有个大贪官住这边。
2.3.9 Ladara Ranch
不要踩这个坑。market曾经crash过。以后也不好说。这个区planned的气息很重,交通也不方便,曾经很贵,突然大家就不喜欢了。这个区学区也是分数虚高的,因为人少。 我的中介朋友说,这个区的优点没有termite。。。
2.3.10. Beach Cities
Newport == Laguna 》 Huntington 》Data Point == San Clemente 》》San Juan 没见哪个社畜非要住beach cities。。除非你真的喜欢海上运动或者真的很有钱。

卖新房子操心少,也不用inspect也不用约着看房,也没人compete,agent当然喜欢推荐给你
升值这个谁都没法预测。2016年及以前上车的,condo也涨了很多啊。2018年房价达到了顶峰,去年感觉略有下降。我以前中介朋友说,一般OC南部房价都是以Irvine为中心的,Irvine涨了会带动周边涨。08年房价崩了以后,也是Irvine最先恢复。个人认为房子本身和lot要选的好,比如你选一个各种条件一般般,在自己小区内又是溢价比较高的,肯定短期内不会涨很多。
yorba linda是不错的区,就是太远了。传统上老华人区在LA ALHAMBRA SAN GABRIEL,diamond bar那边。yorba linda brea什么的和他们挨着。北边我觉得buena park(就是knotts berry所在区)很多韩国人饭店,westminster主要是越南人饭店。但是房地产是不是也是韩国人越南人在买 就不清楚了。主要是学区也很一般压根就没考虑。北边我就比较看中Huntington Beach不过是白人区。
我觉得也没必要一定要去华人扎堆的区啊。
south county这边亚裔也越来越多了。lake forest北边和irvine差不多了现在。去年还新开了个圣水鱼汤米线,在一堆美国快餐中间。。
投资的话,完全不是一回事,需要另开帖子讲。 flip或者duplex的话,santa ana和anaheim实际上非常好。 自住的话,当然是irvine涨的最快,1m以内,大概是越贵的涨的越快
楼主在RSM的房子 3天就卖出去了,20个看房的,listing高于类似房型均价40k,收的offer价比listing高30多k。证明楼主眼光还是可以的 :)241沿线的一些房子 多考虑下吧 现在好的lot很难买到了
https://www.mercurynews.com/2020/12/03/bond-fire-evacuation-map-wildfire-in-orange-county/
楼主说的firezone 又又又着了....
个人不是很喜欢大公园因为税太高了。
只知道很多华人同事买了大公园,住的也很开心。上车早现在也不赔钱。现在买的话,个人觉得慎重一点,看看irvine新建房子的inventory。。。很可能短期内会赔。 个人觉得80万不如淘一淘Woodbury(或附近)的townhouse,或者看看Woodbridge稍微老一点的房子。

OC这边planned community很普遍啊。话说,尔湾本身就是个planned city。。。所以没必要对planned有啥偏见。
planned community我个人觉得,需要时间来发展。比如尔湾一些新的小区,刚建的房子周围光秃秃,需要大家一起建landscape。而且周围一直在一个周期一个周期的施工,也很烦。需要过一些年才能达到正常水平,才能看不出是新建的小区。你看现在OC一些看似比较正常的区,比如MV,Laguna Niguel,以前都是planned community建起来的。如果环境上不是主要考虑的点,那么planned就涉及到交Mello Roos和较高的HOA。这个一交就是三十年,所以近期维护的cost比较高。另外还有就是如果新建学校的话,很难讲学校会有多好多差,也算是个风险吧。但是尔湾这边,只会好吧。RSM和Aliso的话,基本上发展的差不多了,但Aliso是就是给人一种很“planned”的感觉和MV相比,毕竟比较新。这个不是缺点,见仁见智。我个人喜欢发展到看不太出是planned的区。
我已经不记得我帖子里到底有没有讲了。。哈哈。。我在重新讲一下tract。咱们买的这个价位基本上买的就是tract。这个的意思是一个builder根据一个blanket contract,建套娃一样建了一个比较大的小区。和tract相对应的就是custom build。。。我觉得你可能也想问tract优缺点相关的问题。tract主要看builder好不好。builder好的话,整个小区价格就会稳定appreciate,卖房子的人也会说这个highly sought after。。当然这种房子无论是格局还是质量都没得挑。房子有个好底子,以后卖或者翻新都容易。tract的缺点也很明显,套娃小区如果builder不走心,就会 非 常 丑 。而且一旦你有个沙壁邻居卖房子卖的很便宜(差的builder更有可能卖的便宜),那么你的appraisal很难高,买房子的人会用tract的房子来counter。所以房子很不保值。这个你买的时候,稍微多看看附近的房子,很容易辨别。看得少,就容易买的亏。
先写这些,不知道论坛里有没有受众。 欢迎讨论!


补充内容 (2020-8-31 14:48): 补充一下,忘了提Costa Mesa其实也不错的。基本上忘了还有这个区的存在。虽然hit and miss,但是淘一淘可以找到不错的房子。
补充内容 (2020-9-1 09:39): 补充2: 我看很多人在回复里说垃圾中的战斗机,实际上楼主没有贬低任何地区的意思,只是客观的列举事实。总之存在既合理,也不用过度担心多交了0.3的税或者condo升值慢。
补充内容 (2020-9-1 09:44): 补充3: 加州或者是oc有个section 8 act。就是规定小区要划出区域给low income family。rent都是subsidized的。尔湾也是重灾区:  https://affordablehousingonline....ornia/Irvine?page=1#apartments
我有个朋友最近抱怨家附近廉租房总有大麻味。我看了一下尔湾大部分开发区纷纷中招。注意买condo或者sfh要离apartment远一点。


duon 发表于 2021-09-11 22:43

干货满满,谢谢分享
苏醒的夏天
太有帮助了 感谢lz!
mckee



楼主自从来到美国,一直住在南加州。感谢大亚麻尔湾让我认识了一批又一批的同事(内涵自己理解),和他们学了好多买卖南加州橙县房产的经验。我自己也买卖了两套房子,一个condo一个SFH。我看论坛里写西雅图房产简介的帖子受帮助很大,决定也来简单谈一谈南加OC的房产,毕竟这边华人朋友很多,希望可以帮助到大家。

1. 基础知识
除了一些普适理论之外,每个地区都有一些独特的点需要留意。比如说西雅图地区的SFH普遍都没有HOA;然而Irvine基本上所有房子都有HOA (除了一些很老的区)。
-房产税和Prop13
加州的房产税是按照成交价格计算的。所以买的早的人,会维持很低的税率。每年的涨幅是有cap限制的,这据说是为了保证住户不会因为疯狂的房价而无法支付房产税。所以long term看,这个是合算的。short term看,购入1.5m的旧房子,可能直接就会将原来的房产税从4k一年涨到18k 一年。买溢价的房子要慎重。
-Mello-Roos
OC地区Mello-Roos是planned community里面很普遍的一个附加税。他的原理就是community新建的时候百废待兴,需要大家raise money来建学校,建公园,建landscape。当然也是找借口收你钱。和HOA不同,Mello-Roos是在developer建的时候和政府或者私人公司贷的款,要住户替他们还30年钱。
所以Mello-Roos按理说是不会随着房子涨价而涨价的;反而有可能因为finance的原因变便宜(事实上基本上不可能)。比如1995年建的房子,当年借的钱平摊到每个住户是每年0.25% 房价,如果当年房价是200k,那么每年就要额外交500块。但是如果你的房子是2019年新建的,那么30年的借款就不会是一年500块,而是一年6000块。而且这个要一直交到2049年。
Mello-Roos会根据地段不同,价格不同。比如大公园(Great Park)地区,因为要改造废旧军用机场,所以mello roos和HOA都会更高。总和税率可能远超1.5%。房产持有成本会很高。
-HOA
据我所知,尔湾基本上除了一些很老的区,或者是261附近那个区,全都隶属HOA。HOA对于condo来说,*可能*是可以接受的。对于SFH来说,基本上就是浪费钱。论坛里已经有很多人介绍HOA,这里就不多说了。我之前的Condo,HOA每个月400刀。但是他们负责维护我的屋顶以及termite。在卖房子的时候,也给我省了几千块。否则自行找人治理termite或者屋顶,要投入一些钱。每个月$100刀以内是当然是比较理想的。毕竟他们可以把公共区域的landscape搞得很好。对于新建的小区,SFH也要收$200以上,因为要用很多钱在建landscape上,而不是维护landscape。*据说*多年以后随着小区的成熟HOA会降低,但是我只见过涨价的,没见过降价的,不要信。另外一个收HOA的理由是可能小区是Gated。相当于花钱雇门卫。如果喜欢Gated community的话,就expect higher HOA。
-山火,Fire Zone和保险
最近几年每年山火都在加州肆虐,已经不是什么新闻了。很多保险公司都在疯狂涨价,甚至濒临破产。南加每年山火不比北加好多少。买房子之前,是会disclose你在不在Fire Zone里面。这个不是开玩笑的,一定一定不要买Fire Zone里面的房子。 第一,你不希望你家着火。其次即便如果愿意承担风险,你还要付*高额*的火灾保险。甚至有可能一些保险公司拒绝为你投保。Fire Zone从地图上一目了然,也可以去OC官网上搜。基本上被绿色围绕的地方都是Fire Zone。南加的大火主要是因为冬天下雨,植被疯狂长。到了夏天又突然一滴雨也不下,植被全变成了干柴。。。
几个著名的火灾区:Anaheim Hills 261高速附近,据说经常有熊孩子玩火。Portola Hills 241高速附近,不光是火区,还是风口,天天刮大风。我看Irvine Blvd往北的新建住宅区也是Fire Zone,比如Portola Springs。RSM往里面走,也有危险,比如去年的Holy Jim山火。
-SFH vs Condo
很多华人朋友对SFH没有什么执念,毕竟国内都不住别墅,习惯了有邻居。错!如果不是刚需必须要买房而且budget不足,尽量不要买Condo/TH。毕竟南加房子比湾区便宜那么多。
一个原因是SFH是这边美国人的基本标准;国外买家再多,也多不过基本盘。SFH就确保了你房子以后涨价空间大,容易出售。而Condo只能作为starter home来卖,你的买家也可能极其不靠谱。
住的话,Condo有多坑爹呢?我在自己的小Condo住了两年,天天想骂娘。
1)你的邻居人员成分复杂,美国基本上靠房价来划分阶级。我当时的两个邻居都是contractor。我不是说contractor不好,他们都是好人。但是他们都有巨大的卡车堵路。本来就很拥挤,他们整那些个破卡车。。。
2)美国房子的隔音几乎约等于零。我一个邻居自己是全能contractor,就自己翻新房子。而且专门周末干,平时不在家不干。所以我这两年,基本上每个周末都是在邻居的敲打声中度过的。
3)高额又不断上涨的HOA。这很可能让你的房子砸在手里卖不出去。我当年要付每月375+每季度135的HOA。。。
4)Condo意味着你只能拥有建筑本身,你没有地。房子总有一年会挂的,因为南加termite很普遍。联排屋又不能fumigate。。。我不认为HOA有能力长期维护这些房子。
5)没有足够大的院子,这个是我买Condo之前没想到的。有邻居意味着你房子侧面没有院子,那么你就没有地方放 垃 圾 桶。放车库里恶心死,放后院不方便推。
6)没有drive way。很多新的SFH也取消了drive way,为了省钱。Drive way就是你车库门前的那个过道。这个买房子之前根本没想到,只觉得房子看着不顺眼,又不知道哪里不顺眼。
drive way有啥用呢?1.你和你的访客可以停车,*永远*不用担心没有车位。2. 你可以用来洗车。3. 你家里永远只有两个人吗?以后是需要车位的。3bed+如果只有两个车位,不合理的。
last but not the least,车停外面,车库就可以任意改造成想搞的样子。比如你可以做个workshop;你可以做个GYM;你可以。。。基本上老美没有几个人把车库停满。基本上会或多或少repurpose。
小故事:我当时卖condo的一个原因就是,我自己的车停在自己车库门口。。。被HOA拖走了。。。。。然后交了400刀取了回来。基本上就是我自己每个月花400刀雇人把我车拖走,然后我再花400刀赎回来。不要犯我犯过的错误!
-Lot size
我看西雅图的帖子里,老铁说lot size不太重要。。。那是因为西雅图没有小lot。是的,5000 sqft 和 8000 sqft 没有什么明显区别。
但是你看irvine那些3000 sqft的,问题就大了,对吧。新房子的lot越来越小,这样开发商才能挣钱。drive way基本上就砍掉了。比如Eastwood:(https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830)
在尔湾,如果你想要买一个decent lot,有drive way有院子的新房子。那么你很可能需要准备至少1.2m。同样的lot South County其他地区并没有那么罕见。
-游泳池
我是没有持有过带泳池的房子,据说维护很贵,还吵。我同事每天为加热泳池的电费流泪。。。
-朝向
买了两次房子,才亲身体会到国内说的坐北朝南是什么意思。
你不需要风水和正南正北,但是你最好买一个南北朝向。因为加州西晒太凶了,又晒又热,早晚晃眼白天暗。我们家现在就是南北朝向外加挑高客厅,夏天基本上不用开空调,非常的舒适。

2. 地理 - 都有哪些区?
南加州主要分为LA,OC和SD。这一带工作机会很多。LA科技公司主要集中在Santa Monica附近,比如Snap总部,Riot总部,Google脸书和亚麻也在那边有挺大的office。OC我以前写过简单介绍亚麻的帖子;除此之外,暴雪总部在尔湾,Google在OC也有个不大不小的Campus,还有很多实际上很厉害但是很多人没听说过的公司,比如黑曜石,TTD。SD那边主要有高通的总部。之所以要讲这些,是因为很多很多人在LA OC SD之间commute。有人坐火车,有人car pool。作为LA和SD之间,非常适宜居住的OC,自然是很多社畜的首选。很多人家里一个人要commute到LA,一个人要commute到SD。除了社畜们之外,OC最为著名的就是海边的豪宅和尔湾的月子中心了(笑)。感觉论坛里社畜为主,海边豪宅和外国现金买家的target community就暂时不讨论。主要聊一下这边社畜的target price range (400k to 1.5 m)
OC的范围(上google map搜orange county,自动就圈出来了):

下面开始科普,我的粗浅知识,除了自己研究以外,都是和我一个中介朋友还有同事们学来的,不对的大家请指正,不要喷我。当然一家之言大家也可以选择性的收看。
OC的房产主要以尔湾为界,南边包括尔湾,是South County。我们一直住在South County。这边基本上没有什么坑,非常适合居家,是楼主最了解的区,后面再展开讲。
2.1 North County
北边以santa ana / anaheim为首,人口众多,住满了老墨。一些地方比较sketchy。如果非常心水North County要多主意避开不好的社区。比如前几年homeless聚集在santa ana river附近,天天吵着要往south county搬,建一个永久住所,闹得很厉害。south county的富人们纷纷上街游行抵制。对了,这也可能是因为OC是红的,蓝色加州中的一点红(笑)。这也就注定了OC和蓝色圣母加州比,更加偏向law and order /S。不是川粉不要喷我。让South County出钱给homeless,是不可能的。 South County只会出钱给警察驱赶homeless回Santa Ana。扯远了。North County比较popular的选择一般是Huntington Beach,和South County的Beach Cities比相对便宜,学区很好。很多很多白人manager买那边,非常的stereotype。另外一个地方叫Anaheim Hills,当地华人很喜欢,但是距离山火太近了,每年基本上261/241附近都要烧几次。除此之外,Fullerton和Yorba Linda算是比较老的华人区,我的OC ABC朋友们一般来讲老家都在那边。再往北就是LA的Diamond Bar以及一系列LA的华人区,这个超纲了,暂且不讲。主要是那边commute不是很方便。Tustin也是不错的选择,处于North County和South County的交界处。Tustin的学区和治安,是一半好,一半差。离尔湾近的那一侧归Beckman高中,非常好,属于尔湾四大高中之一。住过这边的朋友都知道,尔湾和Tustin交接处有一个mall叫Market Place,这个mall分成两半,一半在Irvine,一半在Tustin。这边有个区叫做Tustin Ranch,非常非常好,但是和尔湾一样贵。我们当初买房子在这里看了好久,很难买到。
2.2 Irvine
尔湾就不用多说了,大家基本上都听说过。Irvine之所以提出来单讲,是因为他很复杂。我尽量讲的有逻辑一点。
尔湾主要有两条高速,一个i5,一个i405。i5在北边,i405在南边。这两条高速在Irvine Spectrum附近合并成i5,合并后再往南就不是尔湾了。我把尔湾分成如下几个区:
2.2.1 夹在i405和i5之间的区:
1) 西边到culver截至 - 这个是老区。北边以老华人区以walnut为代表。好像全国第一家大华就开在这(一共有两家大华,但是记不清到底是不是第一家大华是这个)。这边的房子真的是看不上,很旧。南边最主要的社区是Woodbrige,带人工湖的那个。这个也都是老房子,我有两个同事先后买了这里。非常便利,但是房子也很老 (据说质量其实还可以)。老华人区的学区一般,算是尔湾里面较差的Irvine High。Woodbridge学区就很好了。我的中介当时建议我不要买5号和405之间的区,因为房子很多都要大修,还漫天要价。 Culver附近的westpark什么的(真的想不起来了)有一些不错的SFH。我有个同事从Woodbridge搬到那边。那年房子才600多k(叹气)。
2) Irvine West,culver往西,直到Jamboree截至。这个区新建了很多很多很多apartment,想一下人口密度。。。真的不推荐。我们刚来的时候住这边,方便,但是卡车一直在堵路,因为要建新的apartments。戳重点,这边有的apartment是卖的不是租的,但是学区很差。我老婆有个同事买了,后悔死。现在卖不出去,又新买了Huntinton Beach附近的房子,现在交着双份房贷。。。。不知道怎么想的。
2.2.2 i5北面的区:
这边很好,贵,但也没有贵到夸张。是很推荐考虑的。
1)Culver往西,包括261和Jamboree附近,含Tustin Ranch:推荐Tustin Ranch。明显感觉到irvine这一侧房子质量不如Tustin Ranch,房子都是典型的tract homes (科普:根据contract,一口气造的套娃小区,需要注意builder的质量即可)。Tract没啥不好,但是这个builder是典型的粗制滥造型,不知道名字,但是一看到外观的风格就能认出来。房子里面格局很差,就是想方设法让面积大一点多卖钱。我的一个朋友以前住这边,现在卖了。我去过,里面房顶低,厨房小,小黑屋属性。这个区的红利是没有HOA。这个真的不多见。往北一点是新区Orchard Hills,这边起码1.5m左右的新房,不差钱考虑下,没有什么明显的缺点。我记得某个前同事买了这里,我虽然没去过,但是他卖的时候zillow link发到群里我看见了。真的是很漂亮,而且lot相对大。现在的新房,很多lot只有3000。。恨不得把drive way也去掉。
2)Culver和Jeffery之间的Northwood。好顶赞,新区里面相对旧,所以离什么都近一些。最典型有买得起的就是Eastwood。不知道现在新房还有没有。我当年逛了一个Irvine city当地的论坛,大家公认eastwood是穷中产的target community。基本上900k的鸡肋标准房,都忍痛买了。现在应该涨了 (https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830 比如你看这个,随手一抓,典型的eastwood房子,没有drive way的那种,就是说车库门口直接连着路)。Eastwood算是新区里面,比较便宜的了。
3)Jeffery往东:Stonegate,Woodbury还有Cypress Village。好多好多同事住这边。Woodbury是我心中irvine最好的区,比如https://www.redfin.com/CA/Irvine/65-Fanlight-92620/home/5959067。我有个好朋友住这边,当年他买的时候才700k。他说,经常在信箱里收到来自中国买家的求购信。这边我比较不满意的就是太多condo和apartment混在一起,人口密度大。而且就算是1.5m的房子,lot也可能很小。我有很多中国同事在这边买attached condo,不做评论喜欢就好。这个section讲地理,看前面讲解的的condo,hoa, mello roos等等。。
4)再往东,就是著名的Great Park大公园。这里分为Irvine Blvd南,北。南边就是标准的大公园。你去网上搜中文中介,都特么的给你推荐大公园。这里便宜是有原因的。别买。大公园就是一个扯淡的烂尾项目。后来房地产公司们逐渐开始接手。首先地貌很丑,不知道什么时候才能发展起来。重中之重是据说机场下面的土壤有毒。到底有没有毒,不重要;重要的是,你的potential接盘侠可能会认为土壤有毒。这边的税费实在是太高了,因为要花钱开发大公园。Irvine Blvd 北面就是最新的豪宅区了。这边一般人买的起的是Portola Springs。我有好多好多好多好多同事买这边。这边一个是,离垃圾填埋近(Jeffery一直走到头),另一个是和大公园一样,有待开发。我当年看了一个1m的房子,SFH。居然HOA要近300刀。。。你怎么不去抢。我觉得这些房子不应该叫SFH,应该叫detached condo。好一点的小区比如Altair,2m起跳。我当时说,哎,你看Altair怎么没有listing啊,后来发现price filter掉了。。。。Altair是真的美,就是买 不 起 https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2618/home/171769481。
2.2.3 i405南面的区:
这边我说实话不是很了解,就放到一起说。主要是因为不在我的price range。。。UCI附近,University High好像算是最好的学区了。据说被Northwood超过了,但很可能是我住在Northwood的朋友在YY。Turtle Rock 1.5m还是能买个小黑屋https://www.redfin.com/CA/Irvine ... -92603/home/4739491。 Quail Hill听说小偷挺多。。但是也没有因为财产犯罪高而打折。。。看看就好。再往山里走,就是10m+的豪宅区了。
总结一下Irvine地区,社畜不差钱感觉Orchard Hills或者Eastwood值得看看。但是考虑到税费还有房子本身,如果不是对Irvine有执念,建议看看下面的章节。
2.3 Irvine南边的South County
2.3.1 Lake Forest North
Baker Ranch和西边Irvine那边基本上一模一样。紧挨上面1.2.2 4)里面讲的小区。便宜在Zip Code上面。值得一看。而且说实话比大公园那边漂亮多了。比如 https://www.redfin.com/CA/Lake-F ... 2630/home/112722310 这边的房子,据卖房子的人说,卖点是没有Mello Roos。不知道是不是现在还是这样。他们把Mello Roos放到HOA里面了。但是HOA也并没有贵的离谱,200刀上下。因为zip code的关系,学校就差了很多。我个人是很不喜欢El Toro High的。一个是学校看起来很久,另一个是serve的地区实在太多了。
再往北就是楼主最喜欢的Foothill Ranch。顾名思义,山脚下的区。这边房子很漂亮而且lot很大,很多房子还有view。比如:https://www.redfin.com/CA/Foothi ... -92610/home/4798575
Foothill现在inventory真的是很低,因为一直非常抢手。当地华人还有白人非常喜欢这个区(国内来的更喜欢irvine)。个人认为是900k到1.2m价位非常值的区。市场也印证的我的impression。18年我在这个看了3个月,硬是没买到。。。这里的坑是不要买到241附近(吵),或者不要买到小区靠边的地段(山火)。从Portola路往北开始看。主要Foothill有两个区,都差不多。
看图:蓝色的圈圈。
东面还有一个坑人的区,叫Portola Hills。就是上图红色的叉叉。我当时可喜欢这个区了,房子又大,风景又好,还便宜。被我的中介阿姨拉住了,说你疯了,这个是风口加fire zone啊,说不定哪天就烧没了。。。而且出来就一条路。。。
2.3.2 Lake Forest South
不推荐。一个说法是,El Toro往南算south。Zillow上也是这么划分的。但是我觉得Baker Ranch往南都算South。这边虽然没有Santa Ana那边那么乱,但是El Toro附近经常偶遇向你要钱的疯女人。当然你不给她也没事。。。 这边学区坑坑洼洼,北边小学很好,Foothill那边小学还曾经是蓝缎带。南边你的小孩可能会学会西班牙语。当然这也未必不好。我家第一个房子就买在Trabuco附近,很漂亮的condo。这个区我一直耿耿于怀的是,我们像尔湾的“垃圾场”。监狱和墓地都盖在尔湾交界处。我也很喜欢LF北边,甚至Foothill是我最喜欢的区。被黑的只有Portola Hills那一块,那个真的是山火风险太大了,而且离LF北边核心的地段挺远。
2.3.3 Mission Viejo North,RSM North
沿着241再往下走,就是MV和RSM的一部分区了。这几个区实际上和Foothill的区是挨着的,看图:
蓝色的圈圈是Foothill,红色的叉叉和线段是Fire Zone。红色的小叉叉是Mission Viejo North的一个很小的区,也是fire zone。绿色的是RSM North。利益相关:我家现在就住在绿色的圈圈。
这几个区比Foothill离尔湾又远了一站。但是如果你走历史上从来没堵过车的241的话,实际上这个距离是忽略不计的。241是收费的,但是你一年交Mello Roos的钱,可以供你走一辈子241了。
MV的那个区我买房子的时候看了好几套,非常非常喜欢。一个Painted Trail的房子,后院直接近距离看见Oso水库。。view无敌。没买主要是因为风太大。。。抬头一看路的名字就叫Windswept (风扫街)。。。真是讽刺啊

RSM North的SFH不仅性价比极高,还可以买到非常棒的lot。RSM全称Rancho Santa Margarita,本身不是一个很热门的区。一方面是因为远,另一方面是因为他居然也特么的有Mello Roos。。。好在RSM这个区是90年代初建立起来的,陆陆续续Mello Roos已经付清失效了。
这个区现在inventory也非常非常低,市面上仅存的几个listing都有硬伤,不过我家马上要卖了 (笑)。等list出来了,大家帮我到zillow redfin上顶一顶,跪谢。当然你要想买的话,也可以私信我,尽管现在private sale来不及了。。
另外这个区的小学(Melinda Height)非常非常好。
2.3.4 RSM其他部分,以及Coto
既然提到RSM,就顺便讲一下RSM其他部分。RSM除了上面说的我家这个连着Foothill的区(RSM North),过了一个穿越山谷的桥以后,是主体部分。这边算是RSM市里,以RSM的湖为中心。RSM的湖虽然不大,但是景色宜人。我们经常去湖边吃一个墨西哥菜,叫Carmelitas,和Laguna Beach的是同一家。
我老婆最近跟我说,RSM的那个破湖竟然变成了小红书网红打卡圣地。。。哈哈哈。湖边的房子很抢手,也应该好出手,缺点是吵。往里走,主力小区是Robinson Ranch,高端一点的叫Dove Canyon。都不错的,就是远。。。我们觉得RSM North是commuter的极限了,毕竟就算不走241,也是ok的。这里面的几个小区,真的是远,开好久才到241。更不用提怎么走5号上班。
如果到了Dove Canyon,你还不满意,那么继续往里走就是在gate里面的Coto de caza。这个传说中的有优越感的小区主要是富人买。风传小孩子live behind the gate很势力眼,经常瞧不起住在gate外面的。。我以前组里最大的老板,和我老婆组里的director,都住在Coto。
值得一提的是,RSM和Coto是OC里面,COVID case最少的地方。人口密度小,而且人口成分比较单一,少有绿墨黑;并且教育程度很高。
除了大多数普适的硬伤之外,有个层主提到foothill房子都是九十年代初建的,大多到了需要翻新的时候了。这个说的特别对,RSM melinda这个区情况也类似。个人认为买这些房子就需要在remodel上找到平衡,这也取决于层主愿意花多少时间和精力在remodel上,这笔帐不难算。
几种我认为的硬伤:
1)九十年代original的kitchen和bath特征很明显。。这两个remodel是最贵的。统统都original的话,还贵,就是硬伤。比如最北边小学旁边的区的850k的。厕所浴缸的那个90年代的小白砖。。。还有厨房cabinet的把手,一看就是没动过。这个看的多了,特别明显。层主愿意动工的话,可以砍砍价。
2)partially remodel还自我感觉良好,比如El Morro那个900k+的。哪来的自信卖935k。。。话说他家真是丑啊。
3)完全remodel,但是却用了很cheap的材料。这种很亏。目前没有例子,我以前在foothill见过。
一个正面的例子:我的一个邻居也是公司relo,最近刚卖,被压价到830k出手,远低于estimate(860k左右)。他家搬过来一户精明的中国人,已经remodel了一个月了。不知道是自住还是flipper(应该是自住,flipper肯定赔钱啊)。
2.3.5. Mission Viejo
Mission Viejo是我一直没敢涉足地产的区,主要是学区差的地方太普遍了,治安也是hit and miss。我同事以前给我推荐,说学区很好啊,我一看,只有6-7分。。。普通白人眼里的好学区和华人说的好学区,不是一回事。。。这个区主要是环境优美,绿树很多,尤其是MV湖附近,沿着La Paz走。基本上离高速越远,风景越好。
MV湖是他们private property,是一个单独的HOA。所有MV的房子都要交一个单独的MV湖HOA,不贵,20块。很值。MV算是South County最早的planned community了。给街道起这种恶心的假西班牙语名字,就是他们开头的。很多老美不喜欢OC就是因为路名太二了。。。。
湖附近房子比较贵,学区也不好,一般是美国人喜欢买。
2.3.6. Laguna Niguel
参见Mission Viejo。。。美国白人最喜欢beach cities,买不起beach cities会来看Laguna Niguel。这个区中规中矩,我买的时候没看上。中介说,你运气不好,这个区有的时候有不错的房子。
2.3.7. Aliso Viejo
除了Baker Ranch外,另一个吃尔湾地缘红利的区。真的不知道凭什么卖这么贵。学校很好,仅次于尔湾。浓浓的planned community的气息。MV经过这些年,已经脱离的planned community的感觉。而AV依然在发展中。
2.3.8 Laguna Hills / Laguna Woods
不错的区但是不了解。只知道Laguna Woods是老年社区。以前国内有个大贪官住这边。
2.3.9 Ladara Ranch
不要踩这个坑。market曾经crash过。以后也不好说。这个区planned的气息很重,交通也不方便,曾经很贵,突然大家就不喜欢了。这个区学区也是分数虚高的,因为人少。 我的中介朋友说,这个区的优点没有termite。。。
2.3.10. Beach Cities
Newport == Laguna 》 Huntington 》Data Point == San Clemente 》》San Juan 没见哪个社畜非要住beach cities。。除非你真的喜欢海上运动或者真的很有钱。

卖新房子操心少,也不用inspect也不用约着看房,也没人compete,agent当然喜欢推荐给你
升值这个谁都没法预测。2016年及以前上车的,condo也涨了很多啊。2018年房价达到了顶峰,去年感觉略有下降。我以前中介朋友说,一般OC南部房价都是以Irvine为中心的,Irvine涨了会带动周边涨。08年房价崩了以后,也是Irvine最先恢复。个人认为房子本身和lot要选的好,比如你选一个各种条件一般般,在自己小区内又是溢价比较高的,肯定短期内不会涨很多。
yorba linda是不错的区,就是太远了。传统上老华人区在LA ALHAMBRA SAN GABRIEL,diamond bar那边。yorba linda brea什么的和他们挨着。北边我觉得buena park(就是knotts berry所在区)很多韩国人饭店,westminster主要是越南人饭店。但是房地产是不是也是韩国人越南人在买 就不清楚了。主要是学区也很一般压根就没考虑。北边我就比较看中Huntington Beach不过是白人区。
我觉得也没必要一定要去华人扎堆的区啊。
south county这边亚裔也越来越多了。lake forest北边和irvine差不多了现在。去年还新开了个圣水鱼汤米线,在一堆美国快餐中间。。
投资的话,完全不是一回事,需要另开帖子讲。 flip或者duplex的话,santa ana和anaheim实际上非常好。 自住的话,当然是irvine涨的最快,1m以内,大概是越贵的涨的越快
楼主在RSM的房子 3天就卖出去了,20个看房的,listing高于类似房型均价40k,收的offer价比listing高30多k。证明楼主眼光还是可以的 :)241沿线的一些房子 多考虑下吧 现在好的lot很难买到了
https://www.mercurynews.com/2020/12/03/bond-fire-evacuation-map-wildfire-in-orange-county/
楼主说的firezone 又又又着了....
个人不是很喜欢大公园因为税太高了。
只知道很多华人同事买了大公园,住的也很开心。上车早现在也不赔钱。现在买的话,个人觉得慎重一点,看看irvine新建房子的inventory。。。很可能短期内会赔。 个人觉得80万不如淘一淘Woodbury(或附近)的townhouse,或者看看Woodbridge稍微老一点的房子。

OC这边planned community很普遍啊。话说,尔湾本身就是个planned city。。。所以没必要对planned有啥偏见。
planned community我个人觉得,需要时间来发展。比如尔湾一些新的小区,刚建的房子周围光秃秃,需要大家一起建landscape。而且周围一直在一个周期一个周期的施工,也很烦。需要过一些年才能达到正常水平,才能看不出是新建的小区。你看现在OC一些看似比较正常的区,比如MV,Laguna Niguel,以前都是planned community建起来的。如果环境上不是主要考虑的点,那么planned就涉及到交Mello Roos和较高的HOA。这个一交就是三十年,所以近期维护的cost比较高。另外还有就是如果新建学校的话,很难讲学校会有多好多差,也算是个风险吧。但是尔湾这边,只会好吧。RSM和Aliso的话,基本上发展的差不多了,但Aliso是就是给人一种很“planned”的感觉和MV相比,毕竟比较新。这个不是缺点,见仁见智。我个人喜欢发展到看不太出是planned的区。
我已经不记得我帖子里到底有没有讲了。。哈哈。。我在重新讲一下tract。咱们买的这个价位基本上买的就是tract。这个的意思是一个builder根据一个blanket contract,建套娃一样建了一个比较大的小区。和tract相对应的就是custom build。。。我觉得你可能也想问tract优缺点相关的问题。tract主要看builder好不好。builder好的话,整个小区价格就会稳定appreciate,卖房子的人也会说这个highly sought after。。当然这种房子无论是格局还是质量都没得挑。房子有个好底子,以后卖或者翻新都容易。tract的缺点也很明显,套娃小区如果builder不走心,就会 非 常 丑 。而且一旦你有个沙壁邻居卖房子卖的很便宜(差的builder更有可能卖的便宜),那么你的appraisal很难高,买房子的人会用tract的房子来counter。所以房子很不保值。这个你买的时候,稍微多看看附近的房子,很容易辨别。看得少,就容易买的亏。
先写这些,不知道论坛里有没有受众。 欢迎讨论!


补充内容 (2020-8-31 14:48): 补充一下,忘了提Costa Mesa其实也不错的。基本上忘了还有这个区的存在。虽然hit and miss,但是淘一淘可以找到不错的房子。
补充内容 (2020-9-1 09:39): 补充2: 我看很多人在回复里说垃圾中的战斗机,实际上楼主没有贬低任何地区的意思,只是客观的列举事实。总之存在既合理,也不用过度担心多交了0.3的税或者condo升值慢。
补充内容 (2020-9-1 09:44): 补充3: 加州或者是oc有个section 8 act。就是规定小区要划出区域给low income family。rent都是subsidized的。尔湾也是重灾区:  https://affordablehousingonline....ornia/Irvine?page=1#apartments
我有个朋友最近抱怨家附近廉租房总有大麻味。我看了一下尔湾大部分开发区纷纷中招。注意买condo或者sfh要离apartment远一点。


duon 发表于 2021-09-11 22:43

强帖收藏
carrisa
这个中介歧视Irvine 之外所有的地区,mission Viejo, lake forest, Ladera ranch 哪里不好了? Coto这种室外桃源进门过了吗?里住了多少中国人知道吗?
poison 发表于 2021-09-12 03:31

帖子开头就标明了亚麻码工身份,哪来的中介。。。
ranran_sweety
Cypress, Los alamitos怎么也没有提一下。
丢丢丢蘑菇
mark mark 学习了
a
atreeoflight
Mark…..
小饺子
马克一下
r
rindo
这码工一是相当耐热,二是东西南北不分啊
cutie
wow 确实不是要转战房地产开发的?
qd1981
此贴强调要避开fire zone, 但推荐的两个小区,好像都在fire zone。
几年前我开始说要去Irvine, 经纪朋友就推荐5号北的社区, 特别是那个Orchid Hill。 可能是新房多, commission高吧。
silenceyh
作为一个服务OC超过十家医院的Dialysis nurse,基本上我去当地社区的医院,看病人的情况就能八九不离十看出当地宜居环境。我也说一下。
1.Newport 贵而好,当地有房子的人素质都很好很高。劣势是人太多了有点乱 2. Costa Mesa. 靠近海边的那段还行,靠近Santa ana就鱼龙混杂了,年轻人多,学区不太行,交通方便适合年轻人。 3. 尔湾 我自己住尔湾,还是比较舒服的,属于华人宜居区,价格其实和周围好区比起来也没有夸张到接受不了。 4. Anacry+Santa ana.+Garbage grove 老墨和别的亚洲人很多,挺乱的,而且医疗和社会支持资源等透支严重,年轻人住还行,准备生孩子就可以走了 5. tustin 想享受尔湾的华人服务又买不起尔湾房子的首选,现在也贵了 6 Mission和周围. 山上基本上都属于白人区,种族歧视比平原地区严重很多,朋友亲身体验被人欺负完再被警察欺负,现在准备搬尔湾了。我是不推荐任何50岁以下人群考虑上山。 7 Fountain Valley. 我个人觉得还不错,环境可以,管理也不错,如果我没钱又想住OC很可能考虑 8. Los alamitos 可以说我见过的OC最烂的大医院就是LOs al,不怕死就去。 9 YBP 不了解
PrettyMaJia
作为一个服务OC超过十家医院的Dialysis nurse,基本上我去当地社区的医院,看病人的情况就能八九不离十看出当地宜居环境。我也说一下。
1.Newport 贵而好,当地有房子的人素质都很好很高。劣势是人太多了有点乱 2. Costa Mesa. 靠近海边的那段还行,靠近Santa ana就鱼龙混杂了,年轻人多,学区不太行,交通方便适合年轻人。 3. 尔湾 我自己住尔湾,还是比较舒服的,属于华人宜居区,价格其实和周围好区比起来也没有夸张到接受不了。 4. Anacry+Santa ana.+Garbage grove 老墨和别的亚洲人很多,挺乱的,而且医疗和社会支持资源等透支严重,年轻人住还行,准备生孩子就可以走了 5. tustin 想享受尔湾的华人服务又买不起尔湾房子的首选,现在也贵了 6 Mission和周围. 山上基本上都属于白人区,种族歧视比平原地区严重很多,朋友亲身体验被人欺负完再被警察欺负,现在准备搬尔湾了。我是不推荐任何50岁以下人群考虑上山。 7 Fountain Valley. 我个人觉得还不错,环境可以,管理也不错,如果我没钱又想住OC很可能考虑 8. Los alamitos 可以说我见过的OC最烂的大医院就是LOs al,不怕死就去。 9 YBP 不了解

silenceyh 发表于 2021-09-12 13:35

谢谢分享!
黑白无常
尔湾不少single family也有hoa啊 尤其是新房
g
graceka
作为一个服务OC超过十家医院的Dialysis nurse,基本上我去当地社区的医院,看病人的情况就能八九不离十看出当地宜居环境。我也说一下。
1.Newport 贵而好,当地有房子的人素质都很好很高。劣势是人太多了有点乱 2. Costa Mesa. 靠近海边的那段还行,靠近Santa ana就鱼龙混杂了,年轻人多,学区不太行,交通方便适合年轻人。 3. 尔湾 我自己住尔湾,还是比较舒服的,属于华人宜居区,价格其实和周围好区比起来也没有夸张到接受不了。 4. Anacry+Santa ana.+Garbage grove 老墨和别的亚洲人很多,挺乱的,而且医疗和社会支持资源等透支严重,年轻人住还行,准备生孩子就可以走了 5. tustin 想享受尔湾的华人服务又买不起尔湾房子的首选,现在也贵了 6 Mission和周围. 山上基本上都属于白人区,种族歧视比平原地区严重很多,朋友亲身体验被人欺负完再被警察欺负,现在准备搬尔湾了。我是不推荐任何50岁以下人群考虑上山。 7 Fountain Valley. 我个人觉得还不错,环境可以,管理也不错,如果我没钱又想住OC很可能考虑 8. Los alamitos 可以说我见过的OC最烂的大医院就是LOs al,不怕死就去。 9 YBP 不了解

silenceyh 发表于 2021-09-12 13:35

这真是干货。多谢分享。
Maple
Cypress, Los alamitos怎么也没有提一下。
ranran_sweety 发表于 2021-09-12 11:04

这两个地方离Irvine20麦,太远了吧
pink_rabbit
好想搬南加
l
lemon841215
回复 37楼黑白无常的帖子
但没condo 贵 大公园附近condo hoa 460 地税也贵
echochiu
给楼主点个赞,写的算很真实靠谱的
j
jingliujl
Coto de caza 很赞,会所,网球golf骑马
emmalee
收藏贴
工科女生
torrance 怎么样啊
pevcmao
Mark mark 干货满满 很有诚意
Duoremi
torrance 怎么样啊
工科女生 发表于 2021-09-12 17:42

又贵又破…..
windsnow
mark
yoyo2007
好像是从地里转来的?原帖应该还有firezone的图啥的。
Amanda5566
楼主总结得非常赞,但我非常喜欢aliso viejo 和laguna niguel,很绿很干净的hilly city。 感觉尔湾有点太平了。
f
fairyfan
Mark
raindrop2020
mark
ljtyw



楼主自从来到美国,一直住在南加州。感谢大亚麻尔湾让我认识了一批又一批的同事(内涵自己理解),和他们学了好多买卖南加州橙县房产的经验。我自己也买卖了两套房子,一个condo一个SFH。我看论坛里写西雅图房产简介的帖子受帮助很大,决定也来简单谈一谈南加OC的房产,毕竟这边华人朋友很多,希望可以帮助到大家。

1. 基础知识
除了一些普适理论之外,每个地区都有一些独特的点需要留意。比如说西雅图地区的SFH普遍都没有HOA;然而Irvine基本上所有房子都有HOA (除了一些很老的区)。
-房产税和Prop13
加州的房产税是按照成交价格计算的。所以买的早的人,会维持很低的税率。每年的涨幅是有cap限制的,这据说是为了保证住户不会因为疯狂的房价而无法支付房产税。所以long term看,这个是合算的。short term看,购入1.5m的旧房子,可能直接就会将原来的房产税从4k一年涨到18k 一年。买溢价的房子要慎重。
-Mello-Roos
OC地区Mello-Roos是planned community里面很普遍的一个附加税。他的原理就是community新建的时候百废待兴,需要大家raise money来建学校,建公园,建landscape。当然也是找借口收你钱。和HOA不同,Mello-Roos是在developer建的时候和政府或者私人公司贷的款,要住户替他们还30年钱。
所以Mello-Roos按理说是不会随着房子涨价而涨价的;反而有可能因为finance的原因变便宜(事实上基本上不可能)。比如1995年建的房子,当年借的钱平摊到每个住户是每年0.25% 房价,如果当年房价是200k,那么每年就要额外交500块。但是如果你的房子是2019年新建的,那么30年的借款就不会是一年500块,而是一年6000块。而且这个要一直交到2049年。
Mello-Roos会根据地段不同,价格不同。比如大公园(Great Park)地区,因为要改造废旧军用机场,所以mello roos和HOA都会更高。总和税率可能远超1.5%。房产持有成本会很高。
-HOA
据我所知,尔湾基本上除了一些很老的区,或者是261附近那个区,全都隶属HOA。HOA对于condo来说,*可能*是可以接受的。对于SFH来说,基本上就是浪费钱。论坛里已经有很多人介绍HOA,这里就不多说了。我之前的Condo,HOA每个月400刀。但是他们负责维护我的屋顶以及termite。在卖房子的时候,也给我省了几千块。否则自行找人治理termite或者屋顶,要投入一些钱。每个月$100刀以内是当然是比较理想的。毕竟他们可以把公共区域的landscape搞得很好。对于新建的小区,SFH也要收$200以上,因为要用很多钱在建landscape上,而不是维护landscape。*据说*多年以后随着小区的成熟HOA会降低,但是我只见过涨价的,没见过降价的,不要信。另外一个收HOA的理由是可能小区是Gated。相当于花钱雇门卫。如果喜欢Gated community的话,就expect higher HOA。
-山火,Fire Zone和保险
最近几年每年山火都在加州肆虐,已经不是什么新闻了。很多保险公司都在疯狂涨价,甚至濒临破产。南加每年山火不比北加好多少。买房子之前,是会disclose你在不在Fire Zone里面。这个不是开玩笑的,一定一定不要买Fire Zone里面的房子。 第一,你不希望你家着火。其次即便如果愿意承担风险,你还要付*高额*的火灾保险。甚至有可能一些保险公司拒绝为你投保。Fire Zone从地图上一目了然,也可以去OC官网上搜。基本上被绿色围绕的地方都是Fire Zone。南加的大火主要是因为冬天下雨,植被疯狂长。到了夏天又突然一滴雨也不下,植被全变成了干柴。。。
几个著名的火灾区:Anaheim Hills 261高速附近,据说经常有熊孩子玩火。Portola Hills 241高速附近,不光是火区,还是风口,天天刮大风。我看Irvine Blvd往北的新建住宅区也是Fire Zone,比如Portola Springs。RSM往里面走,也有危险,比如去年的Holy Jim山火。
-SFH vs Condo
很多华人朋友对SFH没有什么执念,毕竟国内都不住别墅,习惯了有邻居。错!如果不是刚需必须要买房而且budget不足,尽量不要买Condo/TH。毕竟南加房子比湾区便宜那么多。
一个原因是SFH是这边美国人的基本标准;国外买家再多,也多不过基本盘。SFH就确保了你房子以后涨价空间大,容易出售。而Condo只能作为starter home来卖,你的买家也可能极其不靠谱。
住的话,Condo有多坑爹呢?我在自己的小Condo住了两年,天天想骂娘。
1)你的邻居人员成分复杂,美国基本上靠房价来划分阶级。我当时的两个邻居都是contractor。我不是说contractor不好,他们都是好人。但是他们都有巨大的卡车堵路。本来就很拥挤,他们整那些个破卡车。。。
2)美国房子的隔音几乎约等于零。我一个邻居自己是全能contractor,就自己翻新房子。而且专门周末干,平时不在家不干。所以我这两年,基本上每个周末都是在邻居的敲打声中度过的。
3)高额又不断上涨的HOA。这很可能让你的房子砸在手里卖不出去。我当年要付每月375+每季度135的HOA。。。
4)Condo意味着你只能拥有建筑本身,你没有地。房子总有一年会挂的,因为南加termite很普遍。联排屋又不能fumigate。。。我不认为HOA有能力长期维护这些房子。
5)没有足够大的院子,这个是我买Condo之前没想到的。有邻居意味着你房子侧面没有院子,那么你就没有地方放 垃 圾 桶。放车库里恶心死,放后院不方便推。
6)没有drive way。很多新的SFH也取消了drive way,为了省钱。Drive way就是你车库门前的那个过道。这个买房子之前根本没想到,只觉得房子看着不顺眼,又不知道哪里不顺眼。
drive way有啥用呢?1.你和你的访客可以停车,*永远*不用担心没有车位。2. 你可以用来洗车。3. 你家里永远只有两个人吗?以后是需要车位的。3bed+如果只有两个车位,不合理的。
last but not the least,车停外面,车库就可以任意改造成想搞的样子。比如你可以做个workshop;你可以做个GYM;你可以。。。基本上老美没有几个人把车库停满。基本上会或多或少repurpose。
小故事:我当时卖condo的一个原因就是,我自己的车停在自己车库门口。。。被HOA拖走了。。。。。然后交了400刀取了回来。基本上就是我自己每个月花400刀雇人把我车拖走,然后我再花400刀赎回来。不要犯我犯过的错误!
-Lot size
我看西雅图的帖子里,老铁说lot size不太重要。。。那是因为西雅图没有小lot。是的,5000 sqft 和 8000 sqft 没有什么明显区别。
但是你看irvine那些3000 sqft的,问题就大了,对吧。新房子的lot越来越小,这样开发商才能挣钱。drive way基本上就砍掉了。比如Eastwood:(https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830)
在尔湾,如果你想要买一个decent lot,有drive way有院子的新房子。那么你很可能需要准备至少1.2m。同样的lot South County其他地区并没有那么罕见。
-游泳池
我是没有持有过带泳池的房子,据说维护很贵,还吵。我同事每天为加热泳池的电费流泪。。。
-朝向
买了两次房子,才亲身体会到国内说的坐北朝南是什么意思。
你不需要风水和正南正北,但是你最好买一个南北朝向。因为加州西晒太凶了,又晒又热,早晚晃眼白天暗。我们家现在就是南北朝向外加挑高客厅,夏天基本上不用开空调,非常的舒适。

2. 地理 - 都有哪些区?
南加州主要分为LA,OC和SD。这一带工作机会很多。LA科技公司主要集中在Santa Monica附近,比如Snap总部,Riot总部,Google脸书和亚麻也在那边有挺大的office。OC我以前写过简单介绍亚麻的帖子;除此之外,暴雪总部在尔湾,Google在OC也有个不大不小的Campus,还有很多实际上很厉害但是很多人没听说过的公司,比如黑曜石,TTD。SD那边主要有高通的总部。之所以要讲这些,是因为很多很多人在LA OC SD之间commute。有人坐火车,有人car pool。作为LA和SD之间,非常适宜居住的OC,自然是很多社畜的首选。很多人家里一个人要commute到LA,一个人要commute到SD。除了社畜们之外,OC最为著名的就是海边的豪宅和尔湾的月子中心了(笑)。感觉论坛里社畜为主,海边豪宅和外国现金买家的target community就暂时不讨论。主要聊一下这边社畜的target price range (400k to 1.5 m)
OC的范围(上google map搜orange county,自动就圈出来了):

下面开始科普,我的粗浅知识,除了自己研究以外,都是和我一个中介朋友还有同事们学来的,不对的大家请指正,不要喷我。当然一家之言大家也可以选择性的收看。
OC的房产主要以尔湾为界,南边包括尔湾,是South County。我们一直住在South County。这边基本上没有什么坑,非常适合居家,是楼主最了解的区,后面再展开讲。
2.1 North County
北边以santa ana / anaheim为首,人口众多,住满了老墨。一些地方比较sketchy。如果非常心水North County要多主意避开不好的社区。比如前几年homeless聚集在santa ana river附近,天天吵着要往south county搬,建一个永久住所,闹得很厉害。south county的富人们纷纷上街游行抵制。对了,这也可能是因为OC是红的,蓝色加州中的一点红(笑)。这也就注定了OC和蓝色圣母加州比,更加偏向law and order /S。不是川粉不要喷我。让South County出钱给homeless,是不可能的。 South County只会出钱给警察驱赶homeless回Santa Ana。扯远了。North County比较popular的选择一般是Huntington Beach,和South County的Beach Cities比相对便宜,学区很好。很多很多白人manager买那边,非常的stereotype。另外一个地方叫Anaheim Hills,当地华人很喜欢,但是距离山火太近了,每年基本上261/241附近都要烧几次。除此之外,Fullerton和Yorba Linda算是比较老的华人区,我的OC ABC朋友们一般来讲老家都在那边。再往北就是LA的Diamond Bar以及一系列LA的华人区,这个超纲了,暂且不讲。主要是那边commute不是很方便。Tustin也是不错的选择,处于North County和South County的交界处。Tustin的学区和治安,是一半好,一半差。离尔湾近的那一侧归Beckman高中,非常好,属于尔湾四大高中之一。住过这边的朋友都知道,尔湾和Tustin交接处有一个mall叫Market Place,这个mall分成两半,一半在Irvine,一半在Tustin。这边有个区叫做Tustin Ranch,非常非常好,但是和尔湾一样贵。我们当初买房子在这里看了好久,很难买到。
2.2 Irvine
尔湾就不用多说了,大家基本上都听说过。Irvine之所以提出来单讲,是因为他很复杂。我尽量讲的有逻辑一点。
尔湾主要有两条高速,一个i5,一个i405。i5在北边,i405在南边。这两条高速在Irvine Spectrum附近合并成i5,合并后再往南就不是尔湾了。我把尔湾分成如下几个区:
2.2.1 夹在i405和i5之间的区:
1) 西边到culver截至 - 这个是老区。北边以老华人区以walnut为代表。好像全国第一家大华就开在这(一共有两家大华,但是记不清到底是不是第一家大华是这个)。这边的房子真的是看不上,很旧。南边最主要的社区是Woodbrige,带人工湖的那个。这个也都是老房子,我有两个同事先后买了这里。非常便利,但是房子也很老 (据说质量其实还可以)。老华人区的学区一般,算是尔湾里面较差的Irvine High。Woodbridge学区就很好了。我的中介当时建议我不要买5号和405之间的区,因为房子很多都要大修,还漫天要价。 Culver附近的westpark什么的(真的想不起来了)有一些不错的SFH。我有个同事从Woodbridge搬到那边。那年房子才600多k(叹气)。
2) Irvine West,culver往西,直到Jamboree截至。这个区新建了很多很多很多apartment,想一下人口密度。。。真的不推荐。我们刚来的时候住这边,方便,但是卡车一直在堵路,因为要建新的apartments。戳重点,这边有的apartment是卖的不是租的,但是学区很差。我老婆有个同事买了,后悔死。现在卖不出去,又新买了Huntinton Beach附近的房子,现在交着双份房贷。。。。不知道怎么想的。
2.2.2 i5北面的区:
这边很好,贵,但也没有贵到夸张。是很推荐考虑的。
1)Culver往西,包括261和Jamboree附近,含Tustin Ranch:推荐Tustin Ranch。明显感觉到irvine这一侧房子质量不如Tustin Ranch,房子都是典型的tract homes (科普:根据contract,一口气造的套娃小区,需要注意builder的质量即可)。Tract没啥不好,但是这个builder是典型的粗制滥造型,不知道名字,但是一看到外观的风格就能认出来。房子里面格局很差,就是想方设法让面积大一点多卖钱。我的一个朋友以前住这边,现在卖了。我去过,里面房顶低,厨房小,小黑屋属性。这个区的红利是没有HOA。这个真的不多见。往北一点是新区Orchard Hills,这边起码1.5m左右的新房,不差钱考虑下,没有什么明显的缺点。我记得某个前同事买了这里,我虽然没去过,但是他卖的时候zillow link发到群里我看见了。真的是很漂亮,而且lot相对大。现在的新房,很多lot只有3000。。恨不得把drive way也去掉。
2)Culver和Jeffery之间的Northwood。好顶赞,新区里面相对旧,所以离什么都近一些。最典型有买得起的就是Eastwood。不知道现在新房还有没有。我当年逛了一个Irvine city当地的论坛,大家公认eastwood是穷中产的target community。基本上900k的鸡肋标准房,都忍痛买了。现在应该涨了 (https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830 比如你看这个,随手一抓,典型的eastwood房子,没有drive way的那种,就是说车库门口直接连着路)。Eastwood算是新区里面,比较便宜的了。
3)Jeffery往东:Stonegate,Woodbury还有Cypress Village。好多好多同事住这边。Woodbury是我心中irvine最好的区,比如https://www.redfin.com/CA/Irvine/65-Fanlight-92620/home/5959067。我有个好朋友住这边,当年他买的时候才700k。他说,经常在信箱里收到来自中国买家的求购信。这边我比较不满意的就是太多condo和apartment混在一起,人口密度大。而且就算是1.5m的房子,lot也可能很小。我有很多中国同事在这边买attached condo,不做评论喜欢就好。这个section讲地理,看前面讲解的的condo,hoa, mello roos等等。。
4)再往东,就是著名的Great Park大公园。这里分为Irvine Blvd南,北。南边就是标准的大公园。你去网上搜中文中介,都特么的给你推荐大公园。这里便宜是有原因的。别买。大公园就是一个扯淡的烂尾项目。后来房地产公司们逐渐开始接手。首先地貌很丑,不知道什么时候才能发展起来。重中之重是据说机场下面的土壤有毒。到底有没有毒,不重要;重要的是,你的potential接盘侠可能会认为土壤有毒。这边的税费实在是太高了,因为要花钱开发大公园。Irvine Blvd 北面就是最新的豪宅区了。这边一般人买的起的是Portola Springs。我有好多好多好多好多同事买这边。这边一个是,离垃圾填埋近(Jeffery一直走到头),另一个是和大公园一样,有待开发。我当年看了一个1m的房子,SFH。居然HOA要近300刀。。。你怎么不去抢。我觉得这些房子不应该叫SFH,应该叫detached condo。好一点的小区比如Altair,2m起跳。我当时说,哎,你看Altair怎么没有listing啊,后来发现price filter掉了。。。。Altair是真的美,就是买 不 起 https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2618/home/171769481。
2.2.3 i405南面的区:
这边我说实话不是很了解,就放到一起说。主要是因为不在我的price range。。。UCI附近,University High好像算是最好的学区了。据说被Northwood超过了,但很可能是我住在Northwood的朋友在YY。Turtle Rock 1.5m还是能买个小黑屋https://www.redfin.com/CA/Irvine ... -92603/home/4739491。 Quail Hill听说小偷挺多。。但是也没有因为财产犯罪高而打折。。。看看就好。再往山里走,就是10m+的豪宅区了。
总结一下Irvine地区,社畜不差钱感觉Orchard Hills或者Eastwood值得看看。但是考虑到税费还有房子本身,如果不是对Irvine有执念,建议看看下面的章节。
2.3 Irvine南边的South County
2.3.1 Lake Forest North
Baker Ranch和西边Irvine那边基本上一模一样。紧挨上面1.2.2 4)里面讲的小区。便宜在Zip Code上面。值得一看。而且说实话比大公园那边漂亮多了。比如 https://www.redfin.com/CA/Lake-F ... 2630/home/112722310 这边的房子,据卖房子的人说,卖点是没有Mello Roos。不知道是不是现在还是这样。他们把Mello Roos放到HOA里面了。但是HOA也并没有贵的离谱,200刀上下。因为zip code的关系,学校就差了很多。我个人是很不喜欢El Toro High的。一个是学校看起来很久,另一个是serve的地区实在太多了。
再往北就是楼主最喜欢的Foothill Ranch。顾名思义,山脚下的区。这边房子很漂亮而且lot很大,很多房子还有view。比如:https://www.redfin.com/CA/Foothi ... -92610/home/4798575
Foothill现在inventory真的是很低,因为一直非常抢手。当地华人还有白人非常喜欢这个区(国内来的更喜欢irvine)。个人认为是900k到1.2m价位非常值的区。市场也印证的我的impression。18年我在这个看了3个月,硬是没买到。。。这里的坑是不要买到241附近(吵),或者不要买到小区靠边的地段(山火)。从Portola路往北开始看。主要Foothill有两个区,都差不多。
看图:蓝色的圈圈。
东面还有一个坑人的区,叫Portola Hills。就是上图红色的叉叉。我当时可喜欢这个区了,房子又大,风景又好,还便宜。被我的中介阿姨拉住了,说你疯了,这个是风口加fire zone啊,说不定哪天就烧没了。。。而且出来就一条路。。。
2.3.2 Lake Forest South
不推荐。一个说法是,El Toro往南算south。Zillow上也是这么划分的。但是我觉得Baker Ranch往南都算South。这边虽然没有Santa Ana那边那么乱,但是El Toro附近经常偶遇向你要钱的疯女人。当然你不给她也没事。。。 这边学区坑坑洼洼,北边小学很好,Foothill那边小学还曾经是蓝缎带。南边你的小孩可能会学会西班牙语。当然这也未必不好。我家第一个房子就买在Trabuco附近,很漂亮的condo。这个区我一直耿耿于怀的是,我们像尔湾的“垃圾场”。监狱和墓地都盖在尔湾交界处。我也很喜欢LF北边,甚至Foothill是我最喜欢的区。被黑的只有Portola Hills那一块,那个真的是山火风险太大了,而且离LF北边核心的地段挺远。
2.3.3 Mission Viejo North,RSM North
沿着241再往下走,就是MV和RSM的一部分区了。这几个区实际上和Foothill的区是挨着的,看图:
蓝色的圈圈是Foothill,红色的叉叉和线段是Fire Zone。红色的小叉叉是Mission Viejo North的一个很小的区,也是fire zone。绿色的是RSM North。利益相关:我家现在就住在绿色的圈圈。
这几个区比Foothill离尔湾又远了一站。但是如果你走历史上从来没堵过车的241的话,实际上这个距离是忽略不计的。241是收费的,但是你一年交Mello Roos的钱,可以供你走一辈子241了。
MV的那个区我买房子的时候看了好几套,非常非常喜欢。一个Painted Trail的房子,后院直接近距离看见Oso水库。。view无敌。没买主要是因为风太大。。。抬头一看路的名字就叫Windswept (风扫街)。。。真是讽刺啊

RSM North的SFH不仅性价比极高,还可以买到非常棒的lot。RSM全称Rancho Santa Margarita,本身不是一个很热门的区。一方面是因为远,另一方面是因为他居然也特么的有Mello Roos。。。好在RSM这个区是90年代初建立起来的,陆陆续续Mello Roos已经付清失效了。
这个区现在inventory也非常非常低,市面上仅存的几个listing都有硬伤,不过我家马上要卖了 (笑)。等list出来了,大家帮我到zillow redfin上顶一顶,跪谢。当然你要想买的话,也可以私信我,尽管现在private sale来不及了。。
另外这个区的小学(Melinda Height)非常非常好。
2.3.4 RSM其他部分,以及Coto
既然提到RSM,就顺便讲一下RSM其他部分。RSM除了上面说的我家这个连着Foothill的区(RSM North),过了一个穿越山谷的桥以后,是主体部分。这边算是RSM市里,以RSM的湖为中心。RSM的湖虽然不大,但是景色宜人。我们经常去湖边吃一个墨西哥菜,叫Carmelitas,和Laguna Beach的是同一家。
我老婆最近跟我说,RSM的那个破湖竟然变成了小红书网红打卡圣地。。。哈哈哈。湖边的房子很抢手,也应该好出手,缺点是吵。往里走,主力小区是Robinson Ranch,高端一点的叫Dove Canyon。都不错的,就是远。。。我们觉得RSM North是commuter的极限了,毕竟就算不走241,也是ok的。这里面的几个小区,真的是远,开好久才到241。更不用提怎么走5号上班。
如果到了Dove Canyon,你还不满意,那么继续往里走就是在gate里面的Coto de caza。这个传说中的有优越感的小区主要是富人买。风传小孩子live behind the gate很势力眼,经常瞧不起住在gate外面的。。我以前组里最大的老板,和我老婆组里的director,都住在Coto。
值得一提的是,RSM和Coto是OC里面,COVID case最少的地方。人口密度小,而且人口成分比较单一,少有绿墨黑;并且教育程度很高。
除了大多数普适的硬伤之外,有个层主提到foothill房子都是九十年代初建的,大多到了需要翻新的时候了。这个说的特别对,RSM melinda这个区情况也类似。个人认为买这些房子就需要在remodel上找到平衡,这也取决于层主愿意花多少时间和精力在remodel上,这笔帐不难算。
几种我认为的硬伤:
1)九十年代original的kitchen和bath特征很明显。。这两个remodel是最贵的。统统都original的话,还贵,就是硬伤。比如最北边小学旁边的区的850k的。厕所浴缸的那个90年代的小白砖。。。还有厨房cabinet的把手,一看就是没动过。这个看的多了,特别明显。层主愿意动工的话,可以砍砍价。
2)partially remodel还自我感觉良好,比如El Morro那个900k+的。哪来的自信卖935k。。。话说他家真是丑啊。
3)完全remodel,但是却用了很cheap的材料。这种很亏。目前没有例子,我以前在foothill见过。
一个正面的例子:我的一个邻居也是公司relo,最近刚卖,被压价到830k出手,远低于estimate(860k左右)。他家搬过来一户精明的中国人,已经remodel了一个月了。不知道是自住还是flipper(应该是自住,flipper肯定赔钱啊)。
2.3.5. Mission Viejo
Mission Viejo是我一直没敢涉足地产的区,主要是学区差的地方太普遍了,治安也是hit and miss。我同事以前给我推荐,说学区很好啊,我一看,只有6-7分。。。普通白人眼里的好学区和华人说的好学区,不是一回事。。。这个区主要是环境优美,绿树很多,尤其是MV湖附近,沿着La Paz走。基本上离高速越远,风景越好。
MV湖是他们private property,是一个单独的HOA。所有MV的房子都要交一个单独的MV湖HOA,不贵,20块。很值。MV算是South County最早的planned community了。给街道起这种恶心的假西班牙语名字,就是他们开头的。很多老美不喜欢OC就是因为路名太二了。。。。
湖附近房子比较贵,学区也不好,一般是美国人喜欢买。
2.3.6. Laguna Niguel
参见Mission Viejo。。。美国白人最喜欢beach cities,买不起beach cities会来看Laguna Niguel。这个区中规中矩,我买的时候没看上。中介说,你运气不好,这个区有的时候有不错的房子。
2.3.7. Aliso Viejo
除了Baker Ranch外,另一个吃尔湾地缘红利的区。真的不知道凭什么卖这么贵。学校很好,仅次于尔湾。浓浓的planned community的气息。MV经过这些年,已经脱离的planned community的感觉。而AV依然在发展中。
2.3.8 Laguna Hills / Laguna Woods
不错的区但是不了解。只知道Laguna Woods是老年社区。以前国内有个大贪官住这边。
2.3.9 Ladara Ranch
不要踩这个坑。market曾经crash过。以后也不好说。这个区planned的气息很重,交通也不方便,曾经很贵,突然大家就不喜欢了。这个区学区也是分数虚高的,因为人少。 我的中介朋友说,这个区的优点没有termite。。。
2.3.10. Beach Cities
Newport == Laguna 》 Huntington 》Data Point == San Clemente 》》San Juan 没见哪个社畜非要住beach cities。。除非你真的喜欢海上运动或者真的很有钱。

卖新房子操心少,也不用inspect也不用约着看房,也没人compete,agent当然喜欢推荐给你
升值这个谁都没法预测。2016年及以前上车的,condo也涨了很多啊。2018年房价达到了顶峰,去年感觉略有下降。我以前中介朋友说,一般OC南部房价都是以Irvine为中心的,Irvine涨了会带动周边涨。08年房价崩了以后,也是Irvine最先恢复。个人认为房子本身和lot要选的好,比如你选一个各种条件一般般,在自己小区内又是溢价比较高的,肯定短期内不会涨很多。
yorba linda是不错的区,就是太远了。传统上老华人区在LA ALHAMBRA SAN GABRIEL,diamond bar那边。yorba linda brea什么的和他们挨着。北边我觉得buena park(就是knotts berry所在区)很多韩国人饭店,westminster主要是越南人饭店。但是房地产是不是也是韩国人越南人在买 就不清楚了。主要是学区也很一般压根就没考虑。北边我就比较看中Huntington Beach不过是白人区。
我觉得也没必要一定要去华人扎堆的区啊。
south county这边亚裔也越来越多了。lake forest北边和irvine差不多了现在。去年还新开了个圣水鱼汤米线,在一堆美国快餐中间。。
投资的话,完全不是一回事,需要另开帖子讲。 flip或者duplex的话,santa ana和anaheim实际上非常好。 自住的话,当然是irvine涨的最快,1m以内,大概是越贵的涨的越快
楼主在RSM的房子 3天就卖出去了,20个看房的,listing高于类似房型均价40k,收的offer价比listing高30多k。证明楼主眼光还是可以的 :)241沿线的一些房子 多考虑下吧 现在好的lot很难买到了
https://www.mercurynews.com/2020/12/03/bond-fire-evacuation-map-wildfire-in-orange-county/
楼主说的firezone 又又又着了....
个人不是很喜欢大公园因为税太高了。
只知道很多华人同事买了大公园,住的也很开心。上车早现在也不赔钱。现在买的话,个人觉得慎重一点,看看irvine新建房子的inventory。。。很可能短期内会赔。 个人觉得80万不如淘一淘Woodbury(或附近)的townhouse,或者看看Woodbridge稍微老一点的房子。

OC这边planned community很普遍啊。话说,尔湾本身就是个planned city。。。所以没必要对planned有啥偏见。
planned community我个人觉得,需要时间来发展。比如尔湾一些新的小区,刚建的房子周围光秃秃,需要大家一起建landscape。而且周围一直在一个周期一个周期的施工,也很烦。需要过一些年才能达到正常水平,才能看不出是新建的小区。你看现在OC一些看似比较正常的区,比如MV,Laguna Niguel,以前都是planned community建起来的。如果环境上不是主要考虑的点,那么planned就涉及到交Mello Roos和较高的HOA。这个一交就是三十年,所以近期维护的cost比较高。另外还有就是如果新建学校的话,很难讲学校会有多好多差,也算是个风险吧。但是尔湾这边,只会好吧。RSM和Aliso的话,基本上发展的差不多了,但Aliso是就是给人一种很“planned”的感觉和MV相比,毕竟比较新。这个不是缺点,见仁见智。我个人喜欢发展到看不太出是planned的区。
我已经不记得我帖子里到底有没有讲了。。哈哈。。我在重新讲一下tract。咱们买的这个价位基本上买的就是tract。这个的意思是一个builder根据一个blanket contract,建套娃一样建了一个比较大的小区。和tract相对应的就是custom build。。。我觉得你可能也想问tract优缺点相关的问题。tract主要看builder好不好。builder好的话,整个小区价格就会稳定appreciate,卖房子的人也会说这个highly sought after。。当然这种房子无论是格局还是质量都没得挑。房子有个好底子,以后卖或者翻新都容易。tract的缺点也很明显,套娃小区如果builder不走心,就会 非 常 丑 。而且一旦你有个沙壁邻居卖房子卖的很便宜(差的builder更有可能卖的便宜),那么你的appraisal很难高,买房子的人会用tract的房子来counter。所以房子很不保值。这个你买的时候,稍微多看看附近的房子,很容易辨别。看得少,就容易买的亏。
先写这些,不知道论坛里有没有受众。 欢迎讨论!


补充内容 (2020-8-31 14:48): 补充一下,忘了提Costa Mesa其实也不错的。基本上忘了还有这个区的存在。虽然hit and miss,但是淘一淘可以找到不错的房子。
补充内容 (2020-9-1 09:39): 补充2: 我看很多人在回复里说垃圾中的战斗机,实际上楼主没有贬低任何地区的意思,只是客观的列举事实。总之存在既合理,也不用过度担心多交了0.3的税或者condo升值慢。
补充内容 (2020-9-1 09:44): 补充3: 加州或者是oc有个section 8 act。就是规定小区要划出区域给low income family。rent都是subsidized的。尔湾也是重灾区:  https://affordablehousingonline....ornia/Irvine?page=1#apartments
我有个朋友最近抱怨家附近廉租房总有大麻味。我看了一下尔湾大部分开发区纷纷中招。注意买condo或者sfh要离apartment远一点。


duon 发表于 2021-09-11 22:43

楼主 手动推你 写得很全 👍!
w
water48334
大赞, 大赞。
cottoncloud
Mark
yoyoUCO
一句fire zone否定掉Anaheim hills太轻率了。
iceblue
南加santa Ana的妖风一年两次受影响的地区很大,凭个街名就说三到四的有点草率
silenceyh
一句fire zone否定掉Anaheim hills太轻率了。
yoyoUCO 发表于 2021-09-13 02:55

首先Anaheim hill是真的挺贵的,而且fire 影响真的比其他地方大,我现在还记得几年前一晚上值夜班,infection医生房子被烧了,她家人去亲戚家了,自己睡不着来医院看病人,边看边哭
s
supersasa
mark 尔湾买房
mouseketeer



楼主自从来到美国,一直住在南加州。感谢大亚麻尔湾让我认识了一批又一批的同事(内涵自己理解),和他们学了好多买卖南加州橙县房产的经验。我自己也买卖了两套房子,一个condo一个SFH。我看论坛里写西雅图房产简介的帖子受帮助很大,决定也来简单谈一谈南加OC的房产,毕竟这边华人朋友很多,希望可以帮助到大家。

1. 基础知识
除了一些普适理论之外,每个地区都有一些独特的点需要留意。比如说西雅图地区的SFH普遍都没有HOA;然而Irvine基本上所有房子都有HOA (除了一些很老的区)。
-房产税和Prop13
加州的房产税是按照成交价格计算的。所以买的早的人,会维持很低的税率。每年的涨幅是有cap限制的,这据说是为了保证住户不会因为疯狂的房价而无法支付房产税。所以long term看,这个是合算的。short term看,购入1.5m的旧房子,可能直接就会将原来的房产税从4k一年涨到18k 一年。买溢价的房子要慎重。
-Mello-Roos
OC地区Mello-Roos是planned community里面很普遍的一个附加税。他的原理就是community新建的时候百废待兴,需要大家raise money来建学校,建公园,建landscape。当然也是找借口收你钱。和HOA不同,Mello-Roos是在developer建的时候和政府或者私人公司贷的款,要住户替他们还30年钱。
所以Mello-Roos按理说是不会随着房子涨价而涨价的;反而有可能因为finance的原因变便宜(事实上基本上不可能)。比如1995年建的房子,当年借的钱平摊到每个住户是每年0.25% 房价,如果当年房价是200k,那么每年就要额外交500块。但是如果你的房子是2019年新建的,那么30年的借款就不会是一年500块,而是一年6000块。而且这个要一直交到2049年。
Mello-Roos会根据地段不同,价格不同。比如大公园(Great Park)地区,因为要改造废旧军用机场,所以mello roos和HOA都会更高。总和税率可能远超1.5%。房产持有成本会很高。
-HOA
据我所知,尔湾基本上除了一些很老的区,或者是261附近那个区,全都隶属HOA。HOA对于condo来说,*可能*是可以接受的。对于SFH来说,基本上就是浪费钱。论坛里已经有很多人介绍HOA,这里就不多说了。我之前的Condo,HOA每个月400刀。但是他们负责维护我的屋顶以及termite。在卖房子的时候,也给我省了几千块。否则自行找人治理termite或者屋顶,要投入一些钱。每个月$100刀以内是当然是比较理想的。毕竟他们可以把公共区域的landscape搞得很好。对于新建的小区,SFH也要收$200以上,因为要用很多钱在建landscape上,而不是维护landscape。*据说*多年以后随着小区的成熟HOA会降低,但是我只见过涨价的,没见过降价的,不要信。另外一个收HOA的理由是可能小区是Gated。相当于花钱雇门卫。如果喜欢Gated community的话,就expect higher HOA。
-山火,Fire Zone和保险
最近几年每年山火都在加州肆虐,已经不是什么新闻了。很多保险公司都在疯狂涨价,甚至濒临破产。南加每年山火不比北加好多少。买房子之前,是会disclose你在不在Fire Zone里面。这个不是开玩笑的,一定一定不要买Fire Zone里面的房子。 第一,你不希望你家着火。其次即便如果愿意承担风险,你还要付*高额*的火灾保险。甚至有可能一些保险公司拒绝为你投保。Fire Zone从地图上一目了然,也可以去OC官网上搜。基本上被绿色围绕的地方都是Fire Zone。南加的大火主要是因为冬天下雨,植被疯狂长。到了夏天又突然一滴雨也不下,植被全变成了干柴。。。
几个著名的火灾区:Anaheim Hills 261高速附近,据说经常有熊孩子玩火。Portola Hills 241高速附近,不光是火区,还是风口,天天刮大风。我看Irvine Blvd往北的新建住宅区也是Fire Zone,比如Portola Springs。RSM往里面走,也有危险,比如去年的Holy Jim山火。
-SFH vs Condo
很多华人朋友对SFH没有什么执念,毕竟国内都不住别墅,习惯了有邻居。错!如果不是刚需必须要买房而且budget不足,尽量不要买Condo/TH。毕竟南加房子比湾区便宜那么多。
一个原因是SFH是这边美国人的基本标准;国外买家再多,也多不过基本盘。SFH就确保了你房子以后涨价空间大,容易出售。而Condo只能作为starter home来卖,你的买家也可能极其不靠谱。
住的话,Condo有多坑爹呢?我在自己的小Condo住了两年,天天想骂娘。
1)你的邻居人员成分复杂,美国基本上靠房价来划分阶级。我当时的两个邻居都是contractor。我不是说contractor不好,他们都是好人。但是他们都有巨大的卡车堵路。本来就很拥挤,他们整那些个破卡车。。。
2)美国房子的隔音几乎约等于零。我一个邻居自己是全能contractor,就自己翻新房子。而且专门周末干,平时不在家不干。所以我这两年,基本上每个周末都是在邻居的敲打声中度过的。
3)高额又不断上涨的HOA。这很可能让你的房子砸在手里卖不出去。我当年要付每月375+每季度135的HOA。。。
4)Condo意味着你只能拥有建筑本身,你没有地。房子总有一年会挂的,因为南加termite很普遍。联排屋又不能fumigate。。。我不认为HOA有能力长期维护这些房子。
5)没有足够大的院子,这个是我买Condo之前没想到的。有邻居意味着你房子侧面没有院子,那么你就没有地方放 垃 圾 桶。放车库里恶心死,放后院不方便推。
6)没有drive way。很多新的SFH也取消了drive way,为了省钱。Drive way就是你车库门前的那个过道。这个买房子之前根本没想到,只觉得房子看着不顺眼,又不知道哪里不顺眼。
drive way有啥用呢?1.你和你的访客可以停车,*永远*不用担心没有车位。2. 你可以用来洗车。3. 你家里永远只有两个人吗?以后是需要车位的。3bed+如果只有两个车位,不合理的。
last but not the least,车停外面,车库就可以任意改造成想搞的样子。比如你可以做个workshop;你可以做个GYM;你可以。。。基本上老美没有几个人把车库停满。基本上会或多或少repurpose。
小故事:我当时卖condo的一个原因就是,我自己的车停在自己车库门口。。。被HOA拖走了。。。。。然后交了400刀取了回来。基本上就是我自己每个月花400刀雇人把我车拖走,然后我再花400刀赎回来。不要犯我犯过的错误!
-Lot size
我看西雅图的帖子里,老铁说lot size不太重要。。。那是因为西雅图没有小lot。是的,5000 sqft 和 8000 sqft 没有什么明显区别。
但是你看irvine那些3000 sqft的,问题就大了,对吧。新房子的lot越来越小,这样开发商才能挣钱。drive way基本上就砍掉了。比如Eastwood:(https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830)
在尔湾,如果你想要买一个decent lot,有drive way有院子的新房子。那么你很可能需要准备至少1.2m。同样的lot South County其他地区并没有那么罕见。
-游泳池
我是没有持有过带泳池的房子,据说维护很贵,还吵。我同事每天为加热泳池的电费流泪。。。
-朝向
买了两次房子,才亲身体会到国内说的坐北朝南是什么意思。
你不需要风水和正南正北,但是你最好买一个南北朝向。因为加州西晒太凶了,又晒又热,早晚晃眼白天暗。我们家现在就是南北朝向外加挑高客厅,夏天基本上不用开空调,非常的舒适。

2. 地理 - 都有哪些区?
南加州主要分为LA,OC和SD。这一带工作机会很多。LA科技公司主要集中在Santa Monica附近,比如Snap总部,Riot总部,Google脸书和亚麻也在那边有挺大的office。OC我以前写过简单介绍亚麻的帖子;除此之外,暴雪总部在尔湾,Google在OC也有个不大不小的Campus,还有很多实际上很厉害但是很多人没听说过的公司,比如黑曜石,TTD。SD那边主要有高通的总部。之所以要讲这些,是因为很多很多人在LA OC SD之间commute。有人坐火车,有人car pool。作为LA和SD之间,非常适宜居住的OC,自然是很多社畜的首选。很多人家里一个人要commute到LA,一个人要commute到SD。除了社畜们之外,OC最为著名的就是海边的豪宅和尔湾的月子中心了(笑)。感觉论坛里社畜为主,海边豪宅和外国现金买家的target community就暂时不讨论。主要聊一下这边社畜的target price range (400k to 1.5 m)
OC的范围(上google map搜orange county,自动就圈出来了):

下面开始科普,我的粗浅知识,除了自己研究以外,都是和我一个中介朋友还有同事们学来的,不对的大家请指正,不要喷我。当然一家之言大家也可以选择性的收看。
OC的房产主要以尔湾为界,南边包括尔湾,是South County。我们一直住在South County。这边基本上没有什么坑,非常适合居家,是楼主最了解的区,后面再展开讲。
2.1 North County
北边以santa ana / anaheim为首,人口众多,住满了老墨。一些地方比较sketchy。如果非常心水North County要多主意避开不好的社区。比如前几年homeless聚集在santa ana river附近,天天吵着要往south county搬,建一个永久住所,闹得很厉害。south county的富人们纷纷上街游行抵制。对了,这也可能是因为OC是红的,蓝色加州中的一点红(笑)。这也就注定了OC和蓝色圣母加州比,更加偏向law and order /S。不是川粉不要喷我。让South County出钱给homeless,是不可能的。 South County只会出钱给警察驱赶homeless回Santa Ana。扯远了。North County比较popular的选择一般是Huntington Beach,和South County的Beach Cities比相对便宜,学区很好。很多很多白人manager买那边,非常的stereotype。另外一个地方叫Anaheim Hills,当地华人很喜欢,但是距离山火太近了,每年基本上261/241附近都要烧几次。除此之外,Fullerton和Yorba Linda算是比较老的华人区,我的OC ABC朋友们一般来讲老家都在那边。再往北就是LA的Diamond Bar以及一系列LA的华人区,这个超纲了,暂且不讲。主要是那边commute不是很方便。Tustin也是不错的选择,处于North County和South County的交界处。Tustin的学区和治安,是一半好,一半差。离尔湾近的那一侧归Beckman高中,非常好,属于尔湾四大高中之一。住过这边的朋友都知道,尔湾和Tustin交接处有一个mall叫Market Place,这个mall分成两半,一半在Irvine,一半在Tustin。这边有个区叫做Tustin Ranch,非常非常好,但是和尔湾一样贵。我们当初买房子在这里看了好久,很难买到。
2.2 Irvine
尔湾就不用多说了,大家基本上都听说过。Irvine之所以提出来单讲,是因为他很复杂。我尽量讲的有逻辑一点。
尔湾主要有两条高速,一个i5,一个i405。i5在北边,i405在南边。这两条高速在Irvine Spectrum附近合并成i5,合并后再往南就不是尔湾了。我把尔湾分成如下几个区:
2.2.1 夹在i405和i5之间的区:
1) 西边到culver截至 - 这个是老区。北边以老华人区以walnut为代表。好像全国第一家大华就开在这(一共有两家大华,但是记不清到底是不是第一家大华是这个)。这边的房子真的是看不上,很旧。南边最主要的社区是Woodbrige,带人工湖的那个。这个也都是老房子,我有两个同事先后买了这里。非常便利,但是房子也很老 (据说质量其实还可以)。老华人区的学区一般,算是尔湾里面较差的Irvine High。Woodbridge学区就很好了。我的中介当时建议我不要买5号和405之间的区,因为房子很多都要大修,还漫天要价。 Culver附近的westpark什么的(真的想不起来了)有一些不错的SFH。我有个同事从Woodbridge搬到那边。那年房子才600多k(叹气)。
2) Irvine West,culver往西,直到Jamboree截至。这个区新建了很多很多很多apartment,想一下人口密度。。。真的不推荐。我们刚来的时候住这边,方便,但是卡车一直在堵路,因为要建新的apartments。戳重点,这边有的apartment是卖的不是租的,但是学区很差。我老婆有个同事买了,后悔死。现在卖不出去,又新买了Huntinton Beach附近的房子,现在交着双份房贷。。。。不知道怎么想的。
2.2.2 i5北面的区:
这边很好,贵,但也没有贵到夸张。是很推荐考虑的。
1)Culver往西,包括261和Jamboree附近,含Tustin Ranch:推荐Tustin Ranch。明显感觉到irvine这一侧房子质量不如Tustin Ranch,房子都是典型的tract homes (科普:根据contract,一口气造的套娃小区,需要注意builder的质量即可)。Tract没啥不好,但是这个builder是典型的粗制滥造型,不知道名字,但是一看到外观的风格就能认出来。房子里面格局很差,就是想方设法让面积大一点多卖钱。我的一个朋友以前住这边,现在卖了。我去过,里面房顶低,厨房小,小黑屋属性。这个区的红利是没有HOA。这个真的不多见。往北一点是新区Orchard Hills,这边起码1.5m左右的新房,不差钱考虑下,没有什么明显的缺点。我记得某个前同事买了这里,我虽然没去过,但是他卖的时候zillow link发到群里我看见了。真的是很漂亮,而且lot相对大。现在的新房,很多lot只有3000。。恨不得把drive way也去掉。
2)Culver和Jeffery之间的Northwood。好顶赞,新区里面相对旧,所以离什么都近一些。最典型有买得起的就是Eastwood。不知道现在新房还有没有。我当年逛了一个Irvine city当地的论坛,大家公认eastwood是穷中产的target community。基本上900k的鸡肋标准房,都忍痛买了。现在应该涨了 (https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2602/home/112723830 比如你看这个,随手一抓,典型的eastwood房子,没有drive way的那种,就是说车库门口直接连着路)。Eastwood算是新区里面,比较便宜的了。
3)Jeffery往东:Stonegate,Woodbury还有Cypress Village。好多好多同事住这边。Woodbury是我心中irvine最好的区,比如https://www.redfin.com/CA/Irvine/65-Fanlight-92620/home/5959067。我有个好朋友住这边,当年他买的时候才700k。他说,经常在信箱里收到来自中国买家的求购信。这边我比较不满意的就是太多condo和apartment混在一起,人口密度大。而且就算是1.5m的房子,lot也可能很小。我有很多中国同事在这边买attached condo,不做评论喜欢就好。这个section讲地理,看前面讲解的的condo,hoa, mello roos等等。。
4)再往东,就是著名的Great Park大公园。这里分为Irvine Blvd南,北。南边就是标准的大公园。你去网上搜中文中介,都特么的给你推荐大公园。这里便宜是有原因的。别买。大公园就是一个扯淡的烂尾项目。后来房地产公司们逐渐开始接手。首先地貌很丑,不知道什么时候才能发展起来。重中之重是据说机场下面的土壤有毒。到底有没有毒,不重要;重要的是,你的potential接盘侠可能会认为土壤有毒。这边的税费实在是太高了,因为要花钱开发大公园。Irvine Blvd 北面就是最新的豪宅区了。这边一般人买的起的是Portola Springs。我有好多好多好多好多同事买这边。这边一个是,离垃圾填埋近(Jeffery一直走到头),另一个是和大公园一样,有待开发。我当年看了一个1m的房子,SFH。居然HOA要近300刀。。。你怎么不去抢。我觉得这些房子不应该叫SFH,应该叫detached condo。好一点的小区比如Altair,2m起跳。我当时说,哎,你看Altair怎么没有listing啊,后来发现price filter掉了。。。。Altair是真的美,就是买 不 起 https://www.redfin.com/CA/Irvine ... 2618/home/171769481。
2.2.3 i405南面的区:
这边我说实话不是很了解,就放到一起说。主要是因为不在我的price range。。。UCI附近,University High好像算是最好的学区了。据说被Northwood超过了,但很可能是我住在Northwood的朋友在YY。Turtle Rock 1.5m还是能买个小黑屋https://www.redfin.com/CA/Irvine ... -92603/home/4739491。 Quail Hill听说小偷挺多。。但是也没有因为财产犯罪高而打折。。。看看就好。再往山里走,就是10m+的豪宅区了。
总结一下Irvine地区,社畜不差钱感觉Orchard Hills或者Eastwood值得看看。但是考虑到税费还有房子本身,如果不是对Irvine有执念,建议看看下面的章节。
2.3 Irvine南边的South County
2.3.1 Lake Forest North
Baker Ranch和西边Irvine那边基本上一模一样。紧挨上面1.2.2 4)里面讲的小区。便宜在Zip Code上面。值得一看。而且说实话比大公园那边漂亮多了。比如 https://www.redfin.com/CA/Lake-F ... 2630/home/112722310 这边的房子,据卖房子的人说,卖点是没有Mello Roos。不知道是不是现在还是这样。他们把Mello Roos放到HOA里面了。但是HOA也并没有贵的离谱,200刀上下。因为zip code的关系,学校就差了很多。我个人是很不喜欢El Toro High的。一个是学校看起来很久,另一个是serve的地区实在太多了。
再往北就是楼主最喜欢的Foothill Ranch。顾名思义,山脚下的区。这边房子很漂亮而且lot很大,很多房子还有view。比如:https://www.redfin.com/CA/Foothi ... -92610/home/4798575
Foothill现在inventory真的是很低,因为一直非常抢手。当地华人还有白人非常喜欢这个区(国内来的更喜欢irvine)。个人认为是900k到1.2m价位非常值的区。市场也印证的我的impression。18年我在这个看了3个月,硬是没买到。。。这里的坑是不要买到241附近(吵),或者不要买到小区靠边的地段(山火)。从Portola路往北开始看。主要Foothill有两个区,都差不多。
看图:蓝色的圈圈。
东面还有一个坑人的区,叫Portola Hills。就是上图红色的叉叉。我当时可喜欢这个区了,房子又大,风景又好,还便宜。被我的中介阿姨拉住了,说你疯了,这个是风口加fire zone啊,说不定哪天就烧没了。。。而且出来就一条路。。。
2.3.2 Lake Forest South
不推荐。一个说法是,El Toro往南算south。Zillow上也是这么划分的。但是我觉得Baker Ranch往南都算South。这边虽然没有Santa Ana那边那么乱,但是El Toro附近经常偶遇向你要钱的疯女人。当然你不给她也没事。。。 这边学区坑坑洼洼,北边小学很好,Foothill那边小学还曾经是蓝缎带。南边你的小孩可能会学会西班牙语。当然这也未必不好。我家第一个房子就买在Trabuco附近,很漂亮的condo。这个区我一直耿耿于怀的是,我们像尔湾的“垃圾场”。监狱和墓地都盖在尔湾交界处。我也很喜欢LF北边,甚至Foothill是我最喜欢的区。被黑的只有Portola Hills那一块,那个真的是山火风险太大了,而且离LF北边核心的地段挺远。
2.3.3 Mission Viejo North,RSM North
沿着241再往下走,就是MV和RSM的一部分区了。这几个区实际上和Foothill的区是挨着的,看图:
蓝色的圈圈是Foothill,红色的叉叉和线段是Fire Zone。红色的小叉叉是Mission Viejo North的一个很小的区,也是fire zone。绿色的是RSM North。利益相关:我家现在就住在绿色的圈圈。
这几个区比Foothill离尔湾又远了一站。但是如果你走历史上从来没堵过车的241的话,实际上这个距离是忽略不计的。241是收费的,但是你一年交Mello Roos的钱,可以供你走一辈子241了。
MV的那个区我买房子的时候看了好几套,非常非常喜欢。一个Painted Trail的房子,后院直接近距离看见Oso水库。。view无敌。没买主要是因为风太大。。。抬头一看路的名字就叫Windswept (风扫街)。。。真是讽刺啊

RSM North的SFH不仅性价比极高,还可以买到非常棒的lot。RSM全称Rancho Santa Margarita,本身不是一个很热门的区。一方面是因为远,另一方面是因为他居然也特么的有Mello Roos。。。好在RSM这个区是90年代初建立起来的,陆陆续续Mello Roos已经付清失效了。
这个区现在inventory也非常非常低,市面上仅存的几个listing都有硬伤,不过我家马上要卖了 (笑)。等list出来了,大家帮我到zillow redfin上顶一顶,跪谢。当然你要想买的话,也可以私信我,尽管现在private sale来不及了。。
另外这个区的小学(Melinda Height)非常非常好。
2.3.4 RSM其他部分,以及Coto
既然提到RSM,就顺便讲一下RSM其他部分。RSM除了上面说的我家这个连着Foothill的区(RSM North),过了一个穿越山谷的桥以后,是主体部分。这边算是RSM市里,以RSM的湖为中心。RSM的湖虽然不大,但是景色宜人。我们经常去湖边吃一个墨西哥菜,叫Carmelitas,和Laguna Beach的是同一家。
我老婆最近跟我说,RSM的那个破湖竟然变成了小红书网红打卡圣地。。。哈哈哈。湖边的房子很抢手,也应该好出手,缺点是吵。往里走,主力小区是Robinson Ranch,高端一点的叫Dove Canyon。都不错的,就是远。。。我们觉得RSM North是commuter的极限了,毕竟就算不走241,也是ok的。这里面的几个小区,真的是远,开好久才到241。更不用提怎么走5号上班。
如果到了Dove Canyon,你还不满意,那么继续往里走就是在gate里面的Coto de caza。这个传说中的有优越感的小区主要是富人买。风传小孩子live behind the gate很势力眼,经常瞧不起住在gate外面的。。我以前组里最大的老板,和我老婆组里的director,都住在Coto。
值得一提的是,RSM和Coto是OC里面,COVID case最少的地方。人口密度小,而且人口成分比较单一,少有绿墨黑;并且教育程度很高。
除了大多数普适的硬伤之外,有个层主提到foothill房子都是九十年代初建的,大多到了需要翻新的时候了。这个说的特别对,RSM melinda这个区情况也类似。个人认为买这些房子就需要在remodel上找到平衡,这也取决于层主愿意花多少时间和精力在remodel上,这笔帐不难算。
几种我认为的硬伤:
1)九十年代original的kitchen和bath特征很明显。。这两个remodel是最贵的。统统都original的话,还贵,就是硬伤。比如最北边小学旁边的区的850k的。厕所浴缸的那个90年代的小白砖。。。还有厨房cabinet的把手,一看就是没动过。这个看的多了,特别明显。层主愿意动工的话,可以砍砍价。
2)partially remodel还自我感觉良好,比如El Morro那个900k+的。哪来的自信卖935k。。。话说他家真是丑啊。
3)完全remodel,但是却用了很cheap的材料。这种很亏。目前没有例子,我以前在foothill见过。
一个正面的例子:我的一个邻居也是公司relo,最近刚卖,被压价到830k出手,远低于estimate(860k左右)。他家搬过来一户精明的中国人,已经remodel了一个月了。不知道是自住还是flipper(应该是自住,flipper肯定赔钱啊)。
2.3.5. Mission Viejo
Mission Viejo是我一直没敢涉足地产的区,主要是学区差的地方太普遍了,治安也是hit and miss。我同事以前给我推荐,说学区很好啊,我一看,只有6-7分。。。普通白人眼里的好学区和华人说的好学区,不是一回事。。。这个区主要是环境优美,绿树很多,尤其是MV湖附近,沿着La Paz走。基本上离高速越远,风景越好。
MV湖是他们private property,是一个单独的HOA。所有MV的房子都要交一个单独的MV湖HOA,不贵,20块。很值。MV算是South County最早的planned community了。给街道起这种恶心的假西班牙语名字,就是他们开头的。很多老美不喜欢OC就是因为路名太二了。。。。
湖附近房子比较贵,学区也不好,一般是美国人喜欢买。
2.3.6. Laguna Niguel
参见Mission Viejo。。。美国白人最喜欢beach cities,买不起beach cities会来看Laguna Niguel。这个区中规中矩,我买的时候没看上。中介说,你运气不好,这个区有的时候有不错的房子。
2.3.7. Aliso Viejo
除了Baker Ranch外,另一个吃尔湾地缘红利的区。真的不知道凭什么卖这么贵。学校很好,仅次于尔湾。浓浓的planned community的气息。MV经过这些年,已经脱离的planned community的感觉。而AV依然在发展中。
2.3.8 Laguna Hills / Laguna Woods
不错的区但是不了解。只知道Laguna Woods是老年社区。以前国内有个大贪官住这边。
2.3.9 Ladara Ranch
不要踩这个坑。market曾经crash过。以后也不好说。这个区planned的气息很重,交通也不方便,曾经很贵,突然大家就不喜欢了。这个区学区也是分数虚高的,因为人少。 我的中介朋友说,这个区的优点没有termite。。。
2.3.10. Beach Cities
Newport == Laguna 》 Huntington 》Data Point == San Clemente 》》San Juan 没见哪个社畜非要住beach cities。。除非你真的喜欢海上运动或者真的很有钱。

卖新房子操心少,也不用inspect也不用约着看房,也没人compete,agent当然喜欢推荐给你
升值这个谁都没法预测。2016年及以前上车的,condo也涨了很多啊。2018年房价达到了顶峰,去年感觉略有下降。我以前中介朋友说,一般OC南部房价都是以Irvine为中心的,Irvine涨了会带动周边涨。08年房价崩了以后,也是Irvine最先恢复。个人认为房子本身和lot要选的好,比如你选一个各种条件一般般,在自己小区内又是溢价比较高的,肯定短期内不会涨很多。
yorba linda是不错的区,就是太远了。传统上老华人区在LA ALHAMBRA SAN GABRIEL,diamond bar那边。yorba linda brea什么的和他们挨着。北边我觉得buena park(就是knotts berry所在区)很多韩国人饭店,westminster主要是越南人饭店。但是房地产是不是也是韩国人越南人在买 就不清楚了。主要是学区也很一般压根就没考虑。北边我就比较看中Huntington Beach不过是白人区。
我觉得也没必要一定要去华人扎堆的区啊。
south county这边亚裔也越来越多了。lake forest北边和irvine差不多了现在。去年还新开了个圣水鱼汤米线,在一堆美国快餐中间。。
投资的话,完全不是一回事,需要另开帖子讲。 flip或者duplex的话,santa ana和anaheim实际上非常好。 自住的话,当然是irvine涨的最快,1m以内,大概是越贵的涨的越快
楼主在RSM的房子 3天就卖出去了,20个看房的,listing高于类似房型均价40k,收的offer价比listing高30多k。证明楼主眼光还是可以的 :)241沿线的一些房子 多考虑下吧 现在好的lot很难买到了
https://www.mercurynews.com/2020/12/03/bond-fire-evacuation-map-wildfire-in-orange-county/
楼主说的firezone 又又又着了....
个人不是很喜欢大公园因为税太高了。
只知道很多华人同事买了大公园,住的也很开心。上车早现在也不赔钱。现在买的话,个人觉得慎重一点,看看irvine新建房子的inventory。。。很可能短期内会赔。 个人觉得80万不如淘一淘Woodbury(或附近)的townhouse,或者看看Woodbridge稍微老一点的房子。

OC这边planned community很普遍啊。话说,尔湾本身就是个planned city。。。所以没必要对planned有啥偏见。
planned community我个人觉得,需要时间来发展。比如尔湾一些新的小区,刚建的房子周围光秃秃,需要大家一起建landscape。而且周围一直在一个周期一个周期的施工,也很烦。需要过一些年才能达到正常水平,才能看不出是新建的小区。你看现在OC一些看似比较正常的区,比如MV,Laguna Niguel,以前都是planned community建起来的。如果环境上不是主要考虑的点,那么planned就涉及到交Mello Roos和较高的HOA。这个一交就是三十年,所以近期维护的cost比较高。另外还有就是如果新建学校的话,很难讲学校会有多好多差,也算是个风险吧。但是尔湾这边,只会好吧。RSM和Aliso的话,基本上发展的差不多了,但Aliso是就是给人一种很“planned”的感觉和MV相比,毕竟比较新。这个不是缺点,见仁见智。我个人喜欢发展到看不太出是planned的区。
我已经不记得我帖子里到底有没有讲了。。哈哈。。我在重新讲一下tract。咱们买的这个价位基本上买的就是tract。这个的意思是一个builder根据一个blanket contract,建套娃一样建了一个比较大的小区。和tract相对应的就是custom build。。。我觉得你可能也想问tract优缺点相关的问题。tract主要看builder好不好。builder好的话,整个小区价格就会稳定appreciate,卖房子的人也会说这个highly sought after。。当然这种房子无论是格局还是质量都没得挑。房子有个好底子,以后卖或者翻新都容易。tract的缺点也很明显,套娃小区如果builder不走心,就会 非 常 丑 。而且一旦你有个沙壁邻居卖房子卖的很便宜(差的builder更有可能卖的便宜),那么你的appraisal很难高,买房子的人会用tract的房子来counter。所以房子很不保值。这个你买的时候,稍微多看看附近的房子,很容易辨别。看得少,就容易买的亏。
先写这些,不知道论坛里有没有受众。 欢迎讨论!


补充内容 (2020-8-31 14:48): 补充一下,忘了提Costa Mesa其实也不错的。基本上忘了还有这个区的存在。虽然hit and miss,但是淘一淘可以找到不错的房子。
补充内容 (2020-9-1 09:39): 补充2: 我看很多人在回复里说垃圾中的战斗机,实际上楼主没有贬低任何地区的意思,只是客观的列举事实。总之存在既合理,也不用过度担心多交了0.3的税或者condo升值慢。
补充内容 (2020-9-1 09:44): 补充3: 加州或者是oc有个section 8 act。就是规定小区要划出区域给low income family。rent都是subsidized的。尔湾也是重灾区:  https://affordablehousingonline....ornia/Irvine?page=1#apartments
我有个朋友最近抱怨家附近廉租房总有大麻味。我看了一下尔湾大部分开发区纷纷中招。注意买condo或者sfh要离apartment远一点。


duon 发表于 2021-09-11 22:43

强贴要顶。
quintinali
请问OC和SD通勤,想住中间买哪里比好呢?
yoyoUCO
首先Anaheim hill是真的挺贵的,而且fire 影响真的比其他地方大,我现在还记得几年前一晚上值夜班,infection医生房子被烧了,她家人去亲戚家了,自己睡不着来医院看病人,边看边哭
silenceyh 发表于 2021-09-13 12:22

好区当然贵了。
AH地方也不小,被241山火带影响的还是小部分。要说fire zone,Yorba Linda东边的山顶豪宅区受影响更大。
kathy2018
回复 1楼duon的帖子
能不能麻烦楼主贴一下你提到的“西雅图房产简介的帖子“link呀,考古了一下不知道是哪个
山茶花开
回复 61楼quintinali的帖子
可以考虑Carlsbad, 我以前邻居家就这种情况。Carlsbad 靠海属于SD county,乐高园所在地。 气候非常好,好过SD南面,价格比Irvine和Carmelvally 好。对华人来说学区略差,只有8-9 分,也没有中国餐馆。但城市治安很好,白人区。3500 尺的房子价格介于1.3M-1.8M之间。当地大公司有生物公司TMO和卫星公司ViaSat。
dipsomania
Coto de caza 很赞,会所,网球golf骑马
jingliujl 发表于 2021-09-12 16:17

你住那里吗?生活方不方便
f
flowingsue
别的不知道,关于irvine的说的并不准确,5号以北的小区单价来说Eastwood > stone gate> portola, Eastwood 跟orchard hill差不多,但是比最近建的那个有gate的orchard hill便宜。portola东边的那一部分,altair,大公园都有土地污染问题,Altair的房产税是相当的高,考虑到Altair本身房子大,所以每年房产税是相当的高,irvine住久的人一般都不愿考虑Altair。
xuanxuanxiaoyu
别的还没看完,就想说beckman high是Tustin 学区,不是尔湾。尔湾5大高中,OH一半是northwood high.