绿党计划“超级租金上限”，对租户和房东意味着什么？

绿党计划“超级租金上限”，对租户和房东意味着什么？

与社民党和左翼党不同，绿党不希望在全国范围内冻结租金，但他们正在计划“超级租金上限”，这对德国业主来说将是一个冲击，也会给租户带来不愉快的后果。社民党和左翼党在柏林推出的租金封顶政策被联邦宪法法院宣布违宪后，他们现在呼吁在全国范围内设置租金上限。而绿党则不同，他们在酝酿“超级租金上限”，这里应该用简单的词来解释一下：自 2015 年 6 月 1 日以来，几乎所有德国主要城市都实施了租金制动措施：签订公寓新出租合同时，租金不得高于“当地可比租金”的 10%。这个“本地比较租金”在租金指数中有所规定，以前是根据过去 4 年的租金计算得出的。而现在由于法律的变化，该期限已延长至 6 年。绿党现在呼吁进一步延长至 20 年。
“超级租金上限”将迫使房东降低租金 房地产协会 IVD 主席Jürgen Michael Schick 谈到绿党的计划用“租金操纵法案”来进行形容。很明显，如果用 20 年的租金指数来计算当地租金，这会产生巨大的后果。以柏林为例：2020年那里的平均租金为每平方米10.62欧元；而根据20年租金指数计算的租金只允许为7.09欧元。而在斯图加特，它甚至会从目前的每平方米 14.23 欧元降至 9.85 欧元。
如果绿党的计划得以实现，未来柏林现有建筑的新租约租金可能仅为 7.80 欧元/平方米，而在斯图加特则为 10.80 欧元。那么房东在许多情况下实际上会被迫降低租金。
社民党希望“暂停租金上涨”五年。而绿党的要求更加激进：大城市的租金实际上不再可能增加，甚至某些情况下必须下降。事实上，冻结租金或减少租金的义务是否符合宪法是值得怀疑的。§ 558 BGB 中规定，房东将租金提高到当地可比租金的水平是受到宪法保护的，因为房东必须有机会参与经济发展。这种情况类似于养老金必须随着工资水平增长而增长一样。不管是社民党的计划，还是绿党的计划，房东的这种权利都会受到损害。这对房东来说是一场灾难，尤其是考虑到预期的通胀率会上升。这意味着：房东的实际收入年复一年地下降，而他的成本（例如维护或不可分摊的辅助成本）却在不断上涨。这样必然导致住宅物业大幅贬值。
租户也受到不愉快后果的威胁  如果不再允许租金上涨，租户貌似应该高兴，但其实对租户也是极其不利的。首先，房东将停止投资房地产。其次，他们将减少在现代化和维修上的花费。1936 年 4 月 20 日，希特勒过生日时曾命令当时的政府冻结德国的租金，结果就是居住空间日益减少，居住条件每况愈下。租金上限影响的数字： 1989 年，东德所有公寓（包括 320 万座战后建筑）的 65% 用煤炉取暖。 24% 没有独立的厕所。 18% 没有浴室。 40% 的东德公寓楼被认为严重受损，11% 的公寓楼完全无法居住。 东德200个老城中心危在旦夕。 直到上世纪90 年代，在税收补贴的帮助下，东部联邦州和东柏林才建成了 838638 套公寓，而成本达 840 亿欧元。
大房东的房产甚至可能被征用
拥有较多房产的私人住房协会甚至必须担心住房被征用。如在柏林，绿党就支持展开征用拥有 3000 多套公寓的私人住房公司房产的公投。在联邦层面也是如此。 总而言之一句话，德媒认为，如果德国真的成立红红绿的左翼政府，能否给德国带来更多的经济适用房是非常值得怀疑的。