OPT（F1 学生签证）首付 10% 买房经验分享

接近 4 年

楼主 (北美华人网)

“半年后，存了两万多美金。找家人借了 $5000 美金，在美国买了第一个很普通的两居室 condo。首付 10%，当时还是 F1 身份，所以贷款税率比较高。但也比租房合适很多。”

根据我在 OPT（F1 学生签证）时期买房/卖房的经验，来和大家聊聊为什么要 OPT 买房，以及具体的手续是怎样的？最后再给大家推荐一些美国接受 OPT（以及 10% 首付）的靠谱 lender（我不推荐四大银行，原因下文详细讲）。这个是我的『美国买房』系列文章，在结尾可以看其他章节。在开始之前，先回答一些朋友的疑问。
经常收到这样的质疑：

奉劝各位朋友，opt买房需谨慎。个人感觉，凡事怂恿opt身份买房的都是不负责的表现。

那么我为什么认为 opt 买房可以操作呢？因为我在这个身份下自己买过，然后也卖过，所以知道准确的流程。
首次，如果 lender 能让你贷款买房，那说明他们已经做了详尽的收入调查，确保你的收入来源非常稳定（至少达到他们的标准），才可能贷款给你。记住，商业金融机构都是要混饭吃的，不是做慈善的。
其次，退一万步说，假设你刚买了房子，明天就得离境，那怎么办？根据我在美国不同的州分别买房、卖房的经验，至少就卖房而言，完全不用本人亲自到场，而且整个过程一般不到 1 个月，最慢 2 个多月也就下来了。整个流程都是远程操作。只需要提前去附近做一下公正（notary 很多小店都可以做）即可。
先别说你有 60 天的 grace period，就是你现在马上要离境，你都能找到靠谱的中介，把房卖的好好的，完了把房款汇到你的银行里。

▍为什么要 OPT 就买房？

原因太多了，我自己认为主要有三点：越早买你就可以越早开始理财大幅度改善自己的居住质量把房屋作为经济杠杆以备不时之需

越早买你就可以越早开始理财
在市场合适的时候，即不是房价顶峰的时候应该越早买（适合自己当前条件的）房越好。因为租房就是亏钱，而买完房子就是自己的，每个月的按揭相当于都是在给自己往卡里存钱。
在现在这个社会，有时候适当的借款比全部付现金要更优。具体为什么，可以自行参阅经济学相关的基本原理。这里我举一个自己学到的小知识点（做好笔记），可能说得不对，让我们一起来看看。
首先 mortgage 恐怕是是你在这一生中能拿到的利率最低的贷款，这时候你应该在利率合理时（一般首付 20% 左右最合理，为什么下文讲）适当贷款。至于具体可以贷款多少，lender 一般只会让你最多背负税前工资 45% 的月供（本金 + 利息 + 贷款保险 + 物业费 + 你的其他贷款如车贷）。

为什么要贷款？
因为长远来看在经济平稳时期，钱是在（缓慢）贬值的。你现在找银行贷款这么多钱，即使算上利息，在未来偿还的钱肯定是少于今天的贷款与利息价值的总和。前提是你的房子不能过分贬值。这样相当于你就是在变相开始理财。
这里是我自己的例子。
2017 年毕业后，我租了一间一居室。$1600 一个月，算上网费等大概 $1800 每个月。这 $1800 是全部花出去的，没有一分钱落在我的账户上。每个月我要花掉将近 1/4 个 pay check 来支付房租。于是果断开始存钱，打算买个过渡房。
半年后，存了两万多美金。找家人借了 $5000 美金，在美国买了第一个很普通的两居室 condo。首付 10% 再加上当时还是 F1 身份，所以贷款税率比较高。但也比租房合适很多。

大幅度改善自己的居住质量
除去利息，虽然每个月得到的本金很少，但别忘了，自己的房子住着更舒适，而且不用额外花钱！

装修完了长这样

所有的家具购置于宜家。地板来自 Home Depot。所有的花费大约只用了三千多美金。
对于我们国人来讲，大家都知道能拥有一套自己的房子有多重要、代表什么。因为大家的观念都非常的一致。这意味着在相亲择偶、个人居住质量方面等都有非常大的提升。
最重要的是，花费比之前少得多的钱，住在按照自己想法装修的房子里，实在是非常爽。具体怎么爽，你懂的。生活质量大幅提升。

把房屋作为经济杠杆以备不时之需
下面是我来算一笔账。
每个月 $1400 用于还贷，HOA $450 左右。支出大概在 $1900，而这个房子后来作为投资房出租大概的月收入在 $1950。每个月的现金流是正向的，虽然不多，但还是比较合适。尤其在首付才 10% 的情况下。
其中 $1400 包括所有的费用，即本金 + 利息 + 保险（PMI）+ 地税等。你可以要求 lender 把地税和保险等杂项计算好放到 mortgage 里面，这样你每个月最终还的钱基本上包括房子所有的花费。HOA 不算在内是因为有很多房子本身也没有 HOA。
看看这一年期间我省下了多少钱。如果继续租一居室，我大概要花这么多钱，
$1600 * 12 = $19200
但现在由于是自己的房子，只需要出利息和保险，剩下的都作为存款存到房子价值里。第一年可能有 60% 以上是利息，只有一小部分进入到自己的房子价值里。我大约折算 40%，大约存下来 $8000 左右。
截止到今天，这个房子大约涨了 5 万多美金。不算后来出租时的收入，光是我自己节省的房租和房子的涨幅大概就有 7 万多。
另外，存到房子里的钱将来还可以做二次抵押贷款，以备不时之需。

▍为什么首付只付 10%？
因为我当时很穷。刚毕业，但是我已经想得很明白，再加上看到自己喜欢的房子就想尽快把房子买下来。而且根据我上面的分析，我十分确信经济平稳时期，对于（前期）自住房买得越早越划算。所以我就买了。另外偷偷告诉你，一般的美国人的首付都是不到 10% 的。我们是外国人，所以大家一般觉得 10% 就已经很低了。
但我的建议一般情况下还是要 20% 比较合适。一方面你可以选择到更多靠谱的大的 lender，另一方面你还可以拿到不错的利率。虽然 6 个月之后你也还可以做 refinance，但是太麻烦了。所以的手续都要重新走一遍。最重要的是，当首付不足 20% 时需要支付 PMI（Private Mortgage Insurance）每个月又是大几百块钱出去了。

▍OPT 买房手续
首先你得有一份合法的收入，而且必须稳定。其次就是养信用。
→ 720 能拿到 OPT 10% 贷款的最低档
→ 740 普通利率及格线
→ 740 以上，最好利率
普通人选择到 740 即可。注意：这里的 740 并不是你看到的 740，而是 lender 拿到你的所有信用评级之后的平均值（有的是取最低值）。例如我当时的 FICO Score 常年保持在 750 以上，最后在他们那也就评了个 738。

不要以这个为准

那么怎么养信用呢？
首先不用、少用信用卡是不行的。没有贷款也是帮倒忙。网上已经有很多经验，但我看了下太繁琐，下面是我总结的简单几点。
1 开 3-4 张信用卡（不要同时开）
2 确保有 1-2 个 credit line（例如车贷、苹果手机分期付）
3 所有的 bill 一定要马上就交，不要有任何拖欠（水电费，网费，电话费）
4 每次信用卡一消费就立马还款，哪怕还没有到账单日（这点短时间内最有效）
其次就是做好大额汇款（超过 1000 美金）来源的备份，确保你的 statement 看起来非常“干净”，没有那些 sketch 的东西。

▍接受 OPT 靠谱的 lender 推荐
免责声明：这是我自己当时做的功课，一两年前的数据。也没有广告，大家谨慎参考。
Citi：对 OPT 的房贷非常熟悉，而且 Citi 在各大国人多的城市，例如湾区和 LA 还有不少沟通顺畅的华人 loan officer 小姐姐。你可以去 LinkedIn 结识一下。但大银行的利率往往一般，尤其是对于非 Jumbo loan（一般指贷款总额超过 50-70 万美元，每个州不一样，每年也不一样）。
一般 OPT + 10% 首付就不要考虑四大银行（BoA， Wells Fargo，Chase 和 Citi）了。下面是我之前用的几个 lender 非常不错。
HomeBridge United Wholesale Mortgage Guaranteed Rate
这些（小）机构的特点是路子非常野。一般你的条件差点基本都没啥问题，无非就是率高比别人高个 0.25 / 0.125 之类的。而且选择这些实际上最后的出路都一样，基本上都是打包卖给类似于 Merrill 这样的次贷（sub mortgage）机构。是的， 2008 年大名鼎鼎的“次贷危机”说的就是他们。从这个角度变相说明为什么这些小的 lender 可以做 OPT + 10% 这种 case。
这期的内容就分享到这里，希望能帮到你。有任何相关的问题欢迎留言私信我。

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