技术贴：买房计算DOWNPAY和affordability应该留多少现金啊？

宇宙中心买房买了几年硬是买不到，房价蹭蹭地上去。 哭都哭不动了。 跟隔壁贴，问问大家，买房地话计算自己地AFFORDABILITY的时候，现金得留多少（贫困线附近的土豪的世界我们不懂也不关心，这里真诚请教想买房但还是属于屌丝阶层的同类）？ 我知道标准答案是6个月EMERGENCY FUND，但是这真的不太有实际参考价值，原因： 1. 你永远不知道买到的房子是什么状态，需要大手笔装修才能入住还是MOVE IN READY， 装修需要话2万还是10万（比如TERMITE, 屋顶，水管， MOLD, etc etc ). 2. 6个月FUND的话算不算这个即将要买的房子的支出？算的话那也太多了。 3. 万一真的失业6个月谁能保证一定找到工作。 大家都是怎么算自己的affordability的？

每个人对emergency fund要求不一样。我一般就留个两三万。反正工作还在钱还可以存。股票卖一卖，401k可以贷款出来。差不多凑齐首付，再去贷款公司要一份pre-qualification或者pre-approval letter就知道能买多贵的房子了。

你看隔壁还剩十万 哭诉要过不下去了 你可以留二十万

主要看你工作稳不稳定吧，稳定可以稍留少点。

今年初换房的（是新建建好的新房,多伦多)，2.5Mil不到，付了downpayment 55%, 贷款45%， 现在买买家具Restoration Hardware好几个大水晶灯, Restoration Hardware 镜子椅子餐桌地毯等等和换个窗帘已经花了五六万还没停，当时都预留好的，明年landscaping七~八万。。。基本不动股票啊，投资啊，储蓄养老金几个mil。。

你说的这些，1，怎么会不知道呢？买房的时候都考虑进去啊。举例，你要是买move in ready的新房可以200万的话，那你买老房就不能买200的了，只能买180的。宇宙中心确实必须waive inspection，那是下offer之后不准因为inspection而退出。你下offer前还是可以inspection，看看房子大概有啥问题，有个大致概念需要花多少钱。2，当然要算，closing cost不算，地税+utilities要算。不明白为什么会觉得太多，如果你现在没房，买房后至少房租没有了，比你现在的每月开支大不了太多吧？真的大太多你要掂量一下本地买房值不值了。3首先大概失业也有package，6个月只是个能大概cover住95%的情况的上限，当然后面运气背可以无穷尽。。。你不买房，万一一直找不到工作是不是也可能吃光积蓄？断粮六个月的概率是2%，断粮六年的概率是0.02%而已，有多大区别自己掂量，并随之调整自己的emergency fund规模就行了。

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干嘛不全款付清，贷的什么45%的款？还有你新房子为嘛还要再弄landscaping？

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干嘛不全款付清，贷的什么45%的款？还有你新房子为嘛还要再弄landscaping？
Riverview 发表于 2021-08-25 16:00

这还用问吗，利率这么低1.几，放在投资回报率是8~10% ROI。。。landscaping不喜欢builder的设计，全部铲除后会和landscaping三维设计自己喜欢的式样。

过来人告诉你，要少留钱买新房！装修tmd无底洞。

宇宙中心买房买了几年硬是买不到，房价蹭蹭地上去。 哭都哭不动了。 跟隔壁贴，问问大家，买房地话计算自己地AFFORDABILITY的时候，现金得留多少（贫困线附近的土豪的世界我们不懂也不关心，这里真诚请教想买房但还是属于屌丝阶层的同类）？ 我知道标准答案是6个月EMERGENCY FUND，但是这真的不太有实际参考价值，原因： 1. 你永远不知道买到的房子是什么状态，需要大手笔装修才能入住还是MOVE IN READY， 装修需要话2万还是10万（比如TERMITE, 屋顶，水管， MOLD, etc etc ). 2. 6个月FUND的话算不算这个即将要买的房子的支出？算的话那也太多了。 3. 万一真的失业6个月谁能保证一定找到工作。 大家都是怎么算自己的affordability的？
zzrwsp 发表于 2021-08-25 15:07

2018到现在宇宙中心又涨了20%了吧。留半年mortgage差不多了，熬过第一年就好多了，实在不行装修以后慢慢计划吧。

留多少存款跟你对自己未来现金流的估计有关，如果预计未来收入增长空间不大，如果撑满贷款的话相当于未来的现金流全都在房子里了，手里的钱应该多留点，一是应急，二是股票和房子资产分散一点。
如果预计未来收入还会持续增长，撑满贷款的话可以留一些emergency fund也可以，慢慢随着工作年限增多的手头就宽裕一些了

这还用问吗，利率这么低1.几，放在投资回报率是8~10% ROI。。。landscaping不喜欢builder的设计，全部铲除后会和landscaping三维设计自己喜欢的式样。
Sammy2019 发表于 2021-08-25 16:03

既然这样，为啥要55%， 20%不行么？

考慮的因素 因人不同 有沒有身分 家中有沒有備用的經濟靠山是主要原因 這些如果都有 就是買房到最大可負擔的上限 ( 20% 首付) 手上留三個月生活費就行 或是更少 只要確定隨時求援 可以資金到位就行 像是股票 其他投資能短期變現 或是國內親友幫助
如果身分不確定 也沒有靠山 買房不要一步到位 買個你能放到30%首付的房子就行 但是你還是付20%首付 這多的10% 可以留作預備金 也可以放在房子首付上(你就能開個Home equity loan of credits)也是種形式上的預備金

既然这样，为啥要55%， 20%不行么？
yshe 发表于 2021-08-25 16:16

如果Downpayment 放20%那么少每月还贷款就多了，买房的目的还是要享受生活，所以每月收入是想多花在吃喝玩乐上而不是付巨大的贷款，所以首付就多付点，每月还按揭就少了。

are you single, if married do you have children, how stable is your job, are you in your 20s or in middle age, if you are married couple without children, you can be aggressive, otherwise you need to be a bit conservative.

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45% mortgage still almost 1 million dollars debt. Toooo much!

问题是：就算想以后装修，小黑屋的状况不见得是HABITABLE的，见过不少根本无法住人的CONDITION的房子，还有一下是看上去还行， 但是一读disclosure package发现是个无底洞，这种也不知需要多少去修，10万都不见得够 （是修到能住，不是UPGRADE或装修啦）。所以都不知道需要留多少。

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45% mortgage still almost 1 million dollars debt. Toooo much!
Riverview 发表于 2021-08-25 17:14

固定利率低才1.6%，每月收入还可以， 1mil 左右贷款对你可能是大问题，对我来说还这些按揭小意思, 生活工作的动力之一。

lender不要求reserve吗？一般要几个月啊？
这些reserve是不是就可以当自己的emergent fund了

回复 12楼yshe的帖子
你們為什麼要和二代較真呀😂

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你們為什麼要和二代較真呀😂
godwot 发表于 2021-08-25 18:13

二代是什么意思？普通打工人而已

固定利率低才1.6%，每月收入还可以， 1mil 左右贷款对你可能是大问题，对我来说还这些按揭小意思, 生活工作的动力之一。
Sammy2019 发表于 2021-08-25 17:31

你是特地进贴跟楼主凡尔赛的么。。。

宇宙中心买房买了几年硬是买不到，房价蹭蹭地上去。 哭都哭不动了。 跟隔壁贴，问问大家，买房地话计算自己地AFFORDABILITY的时候，现金得留多少（贫困线附近的土豪的世界我们不懂也不关心，这里真诚请教想买房但还是属于屌丝阶层的同类）？ 我知道标准答案是6个月EMERGENCY FUND，但是这真的不太有实际参考价值，原因： 1. 你永远不知道买到的房子是什么状态，需要大手笔装修才能入住还是MOVE IN READY， 装修需要话2万还是10万（比如TERMITE, 屋顶，水管， MOLD, etc etc ). 2. 6个月FUND的话算不算这个即将要买的房子的支出？算的话那也太多了。 3. 万一真的失业6个月谁能保证一定找到工作。 大家都是怎么算自己的affordability的？
zzrwsp 发表于 2021-08-25 15:07

看你看房的期望啊，我们留了十来万装修，买的时候完全是original condition也全都接受的，然后买来除白蚁、全屋翻新，也算是比较节省型的花光了。 你要是买那种move in condition的，其实留个一万足足够了，我知道很多人都是住进去过个三五年手头宽裕了才开始慢慢一部分一部分的翻新。

你是特地进贴跟楼主凡尔赛的么。。。
Baguette 发表于 2021-08-25 18:38

没有凡啊，加拿大利率低，国情不一样。

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你真是虱子多了不痒，债多了不愁啊😂😂😂