对agent利益最大化的并不一定是房价高，交易量大，交易市场活跃也可以。比如一个月卖一套100万的房子，3万的佣金。和一个月卖5套40万的房子，佣金就有6万。后者房价低，可交易频率高，agent赚的更多。交易量小对agent是很致命的。像redfin这种拿工资的agent肯定不在意，但那种纯靠佣金的agent肯定急。现在的市场就是房价很高，但交易量特别小。比如我们这，6月成交了～230套，7月成交了～120套，8月到现在为止只成交了13套。这个下降速度太吓人了。房价高个10%，可成交量大大降低，agent还是赚的少啊。还有个对agent最不利的因素是好多房子因为银行贷款批的严back to market，有的甚至是两三次back to market。那agent本来一个月就可以拿到佣金，现在却需要4～5个月反复多次卖才能拿到佣金。那seller agent就会求稳。求稳的话价格也不会是唯一因素。反正我觉得我们这的市场就算不是buyer''''s market，也会慢慢偏向buyer''''s market。agent为了提高交易量，减小back to market的风险，就会说服卖家降价。不然，房价继续这么涨，买家全都躺平了，不买了。
对agent利益最大化的并不一定是房价高，交易量大，交易市场活跃也可以。比如一个月卖一套100万的房子，3万的佣金。和一个月卖5套40万的房子，佣金就有6万。后者房价低，可交易频率高，agent赚的更多。交易量小对agent是很致命的。像redfin这种拿工资的agent肯定不在意，但那种纯靠佣金的agent肯定急。现在的市场就是房价很高，但交易量特别小。比如我们这，6月成交了～230套，7月成交了～120套，8月到现在为止只成交了13套。这个下降速度太吓人了。房价高个10%，可成交量大大降低，agent还是赚的少啊。还有个对agent最不利的因素是好多房子因为银行贷款批的严back to market，有的甚至是两三次back to market。那agent本来一个月就可以拿到佣金，现在却需要4～5个月反复多次卖才能拿到佣金。那seller agent就会求稳。求稳的话价格也不会是唯一因素。反正我觉得我们这的市场就算不是buyer''''s market，也会慢慢偏向buyer''''s market。agent为了提高交易量，减小back to market的风险，就会说服卖家降价。不然，房价继续这么涨，买家全都躺平了，不买了。 xiaofengxian 发表于 2021-08-09 16:48
对agent利益最大化的并不一定是房价高，交易量大，交易市场活跃也可以。比如一个月卖一套100万的房子，3万的佣金。和一个月卖5套40万的房子，佣金就有6万。后者房价低，可交易频率高，agent赚的更多。交易量小对agent是很致命的。像redfin这种拿工资的agent肯定不在意，但那种纯靠佣金的agent肯定急。现在的市场就是房价很高，但交易量特别小。比如我们这，6月成交了～230套，7月成交了～120套，8月到现在为止只成交了13套。这个下降速度太吓人了。房价高个10%，可成交量大大降低，agent还是赚的少啊。还有个对agent最不利的因素是好多房子因为银行贷款批的严back to market，有的甚至是两三次back to market。那agent本来一个月就可以拿到佣金，现在却需要4～5个月反复多次卖才能拿到佣金。那seller agent就会求稳。求稳的话价格也不会是唯一因素。反正我觉得我们这的市场就算不是buyer''''''''''''''''''''''''''''''''s market，也会慢慢偏向buyer''''''''''''''''''''''''''''''''s market。agent为了提高交易量，减小back to market的风险，就会说服卖家降价。不然，房价继续这么涨，买家全都躺平了，不买了。 xiaofengxian 发表于 2021-08-09 16:48
对agent利益最大化的并不一定是房价高，交易量大，交易市场活跃也可以。比如一个月卖一套100万的房子，3万的佣金。和一个月卖5套40万的房子，佣金就有6万。后者房价低，可交易频率高，agent赚的更多。交易量小对agent是很致命的。像redfin这种拿工资的agent肯定不在意，但那种纯靠佣金的agent肯定急。现在的市场就是房价很高，但交易量特别小。比如我们这，6月成交了～230套，7月成交了～120套，8月到现在为止只成交了13套。这个下降速度太吓人了。房价高个10%，可成交量大大降低，agent还是赚的少啊。还有个对agent最不利的因素是好多房子因为银行贷款批的严back to market，有的甚至是两三次back to market。那agent本来一个月就可以拿到佣金，现在却需要4～5个月反复多次卖才能拿到佣金。那seller agent就会求稳。求稳的话价格也不会是唯一因素。反正我觉得我们这的市场就算不是buyer''''s market，也会慢慢偏向buyer''''s market。agent为了提高交易量，减小back to market的风险，就会说服卖家降价。不然，房价继续这么涨，买家全都躺平了，不买了。 xiaofengxian 发表于 2021-08-09 16:48
Asking 1.9M， 如果是刚上市你就Offer 1.68M， 这是在羞辱Listing Agent和Seller不懂得市场价格。 被羞辱回去是应该的。
但是如果房子上市3-4周后offer这样的Low-ball Offer，Seller/Listing也容易理解一些为什么会有这样的Low-ball offer.不过1.68M和1.9M的差价太大了， 一般比Asking价格低8-10%就已经是Low-ball了。
Real Estate是个垄断行业， 而且Agent一般都愿意和Local Agent合作。 房地产交易非常Local化。 导致的结果是Local Realtors抬头不见低头见， active realtors的圈子不大。
大家愿意和local Realtor交易的一个原因是Local Realtor比较了解当地的市场。 如果一个Local Realtor总是递交这种Offend Offer， 其他Realtor留下印象后就会比较排斥他/她。 以后遇到竞争激烈，2个相差不大的Offer二选一时， 印象很差的Realtor会很吃亏。
2个相差不大的Offer二选一情况实际上是非常常见的情况。
对agent利益最大化的并不一定是房价高，交易量大，交易市场活跃也可以。比如一个月卖一套100万的房子，3万的佣金。和一个月卖5套40万的房子，佣金就有6万。后者房价低，可交易频率高，agent赚的更多。交易量小对agent是很致命的。像redfin这种拿工资的agent肯定不在意，但那种纯靠佣金的agent肯定急。现在的市场就是房价很高，但交易量特别小。比如我们这，6月成交了～230套，7月成交了～120套，8月到现在为止只成交了13套。这个下降速度太吓人了。房价高个10%，可成交量大大降低，agent还是赚的少啊。还有个对agent最不利的因素是好多房子因为银行贷款批的严back to market，有的甚至是两三次back to market。那agent本来一个月就可以拿到佣金，现在却需要4～5个月反复多次卖才能拿到佣金。那seller agent就会求稳。求稳的话价格也不会是唯一因素。反正我觉得我们这的市场就算不是buyer''''s market，也会慢慢偏向buyer''''s market。agent为了提高交易量，减小back to market的风险，就会说服卖家降价。不然，房价继续这么涨，买家全都躺平了，不买了。
这个倒是的， agent维护的整个集团的高利益。 至于什么agent骂对方agent， buyer和 seller听听也就罢了， 双方都是演戏给seller buyer看。 让seller调低预期值，让buyer下一个开个高价。 那个1.68 VS 1.9的，要是没有后来的offer，也就忍气吞声从1.8开始negotiate了吧。
出lowball就该被羞辱？？？我朋友买了不久的房子就是lowball offer开始的 然后慢慢谈最后成交的 你不高兴卖不卖就是了 羞辱人家干什么
不是说Low-ball就是羞辱， 当时刚上市就Offer一个非常低的Offer， 这是对Seller/Listing定价的羞辱，说明Seller/Listing Agent不了解市场， 胡乱定价。 如果说Seller/Listingd定价不合理， 上市1-2周内肯定没人Offer， 要么Seller/Listing自己把价格降下来，要么买家在上市后3周以后再递交一个Low-ball offer。
现在人口流入的热门地方不会那么快变buyer market的，想想每日创新高的股市，历史最低利率和不停的印钞机。看你发了这么多估计也是确实买刚需自住房的。劝你一句，如果是刚需，还是在经济能力范围内买个喜欢的，千万不要去lowball那种硬伤房，到时住进去会一直不开心。更不要等着market变buyer market，因为大概率是越来越上不了车。当然你要是买投资房想碰运气捡个便宜倒是可以。
是这样的 现在SD成交量低的惊人 连upgrade换房的gap都太大 大部分人换不起了 所以市场上没人卖了 索性不换了 想买就几个高价房子 还要继续加价 直到成交量小到最后有钱的买家也消耗掉
所以这个板上有些人认为agent推高房价确实莫名其妙 agent最希望交易量大 过户快 市场上 房子多
现在这个样子 实际上是美国真正的统治者故意造成的 巨额印钞 稀释债务 制造通胀 劫贫济富 FED一边印 一边说没通胀 房价涨跟我无关 都是演戏而已 心里门清
同觉得,这种agent觉得挺可怕的.还是要攒人品, 焉知下次不被人羞辱甚至告上一桩?不值得.
我们中介帮写,也不知道有没有用，好像是习惯
对的，年纪大的白人还是有传统的。包括年纪大的白人agent，感觉老一辈的美国人还真的挺优雅。
谈房价不说邮编，你发个屁的帖子啊。
我同意。“每日创新高的股市，历史最低利率和不停的印钞机” 这三点也是让我焦虑的地方. 现在和08年一点都不一样。
这又是扯。
我们抢过一个房子，卖家明确表示不卖投资客，要每个人都写love lettr。我们出了第二高，还出卖娃的色相写了一篇长长的cover letter，最后被一个白人老头all cash抢了
白人老头买了房子，立刻unpermit砸墙开窗户搞装修，承重墙热水器厕所都被他挪了位置，2个月后重新上市，一进一出赚了40万。
优雅的华人Realtors我也看到不少， 而且大多数都是行业里的成功者。吃相很难看的华人/白人/印度/Hispanic的Realtors我也不少见。
看不懂。大家都买不起房。那房价不跌吗？还是跌是迟早的。只是时间和幅度问题？
比08更可怕
这倒是 意见有趣的agent也是蛮好玩的
你上面的分析是对的，YouTube几个网红Agent说了现在生意一点不好做，因为成交量太小。量小就说明能拿到钱的中介人士变少了，总体来说Agent日子除了王牌Agent，其他的不会好过的
还有另一个可能，横盘。 不是不可能啊。
这个问题我想过了。买不到房和买到了房却麻烦不断或者站在高高的山岗上很多年，哪个更让我难受？那还是后者。所以我宁愿买不到房也不想随便买一套，买完之后又各种难受。至于房价到底会不会降我也不想timing。但我仔细研究过过去半年交易的房子，哪怕是在市场最疯狂的时候也有好几个买到了性价比非常好的房子。我的目标就是想成为那个买家。这个需要花很多时间和精力，我愿意花，这就够了。以后会怎么样很难说，不过我相信房子肯定是有钱人能afford得起的。与其去追房市或者股市，还不如追自己的工资和积蓄。我一边慢慢找好房子，一边好好工作，多赚钱，多存钱。最后肯定会有好结果的。
为什么？ 我个人感觉，身边有钱的更有钱。没失业的中产疫情以来，资产也涨了不少。 本来没有资产的 穷人就算了，本来也不是买房的目标人群。
是的 我觉得liability真的会压死我
所以暂时没好的就先看看
有时间等就说明还不是刚需，那就慢慢等吧。good luck
我们这里动辄bid一下的范围就够我家租房到老大念完高中了都。。。
那就不是娃上学的刚需，慢慢等不着急，潮起也会潮落
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房价有周期性的规律。现在很多人回到观望状态，说明仍然有潜力，跌了就会有人跳进去。
感觉你是抱着捡deal的心态在买房子，而且觉得应该多存钱，听起来很悬.
那你寻找的时间，你的首付放哪里？ saving？
美国很神奇
比如有大片像田纳西这样的地方 房子便宜 但是人也不爱买房 可能其他的生活开销大？
然后像湾区这种地方 除了房子贵 其他的开销也贵 可是大家都争相买房？
因为大家都想配置优质资产啊，就像买股票要买蓝筹股而不是垃圾股.
………………good luck
本来看了妹子说的不太想回复。不过日行一善我还是说两句吧。 首先你研究市面上那些很不错性价比的房子，我可以负责的告诉你他们有部分通过off market成交的，有些或者就是卖给认识的人的，更多的是这种deal直接agent看到就拿走了。 你作为普通玩家比较少有这种幸运。 另外你之前说去lowball硬伤房，这个买房的思路要变一下。硬伤房便宜不等于deal。硬伤的坑我入过，谢天谢地的爬出来了。真心希望你少走点弯路。不要想着捡deal。 去买真正值得它价格的好东西。好区好地段好学区无硬伤。这种东西在什么时候出来都是稀缺的疯抢的。你现在这个心态会错过好东西的。 不过既然怕站岗，而且等得起，就继续等，这点没什么好评价的。每个人都会为自己的选择买单。未来我也不知道是涨还是跌。我无法说继续等就不对。只能告诉你我觉得这心态有点点危险。但是真诚的祝好。
嗯 这里面有个信念的事 足够人相信就可以把事实改变
关键我看不清未来的小孩们会信什么
股市买大盘指数。
共产主义信念吗？500年以后吧
娃目前在普通私校先读着。好处是我们不需要commute。家，娃的学校，和我们工作的地方都离得非常近。如果买个学区房，交通至少30分钟起。
花大量精力研究，用最少的钱买暂时不需要的东西，还有可能买到的不是最合适的，其实楼上的都一针见血了，她就是抱着捡deal的心态买房子。如果不是刚需又不介意硬伤房的话还是非常有可能的。当然花进去的时间和一直待命的首付浪费掉的投资机会其实都是成本。更重要的是现在的大环境下房子会一直升值的可能性实在太大了，横盘暴涨和暴跌短期都是小概率事件。
哈哈 这理解力 太赞了
太对了
其实只要不是刚需 耗着的话一切皆有可能
这不就是问题么？贫富差距越来越大，不怕零元购啥时候跑你家来购物？
一套100万的房子，浮动个10%就是10万，相当于很多人一年的工资了。更不要说多起来的property tax，利息，和closing cost。专门盯着一个地方研究它的房市，最多一个星期就研究透了。也不知道你怎么算出来不划算的？
感觉这房市的波动全靠agent一张嘴😆
98005 Woodridge, wilburton 是Bellevue High所以都好火爆。不在乎学区可以看北边98005或是东边靠sammamish High那边
你研究透了不代表你能买到。而且怎样说算是研究透了呀？ 另外……closing cost这种钱真的不值一提。如果连closing cost这点小钱都计较，你可能真的还需要等一等，应该没准备好进入这个市场。
你真有信心。 你发现deal的时候，大盘正好跌下来怎么办？
嗯，作为一个在股市里沉浮了许久的人。我是不相信什么只有涨不会跌，只会跌不会涨这种话的。基本上只有一个原则，追涨追跌都是对的，但一定要坚持自己的原则。怕上不了车的就赶紧上车。不敢上车的就坚决别上，等到安全的时候再上。最怕的是不敢上车的别人忽悠你几句赶紧上车就按捺不住改变自己的计划，匆忙上车，结果一上车就站岗。
话说你2020年3月的股市抄到底了吗？
按照自己觉得舒适的方式来，愿赌服输不就行了？
嗯 是的
😅大家也不用苦口婆心了。不是所有人都愿意听别人的“经验之谈”的。就像买股票投资的，所有过来人都说了新手定投大盘，不要timing the market，结果看看多少人不信邪，今年掉到那些小垃圾股的坑里了？以楼主这节奏很可能要看着房价一路向北了。哦，对了，别忘了买房是有杠杆的，每年就是涨2%也是一笔。
捡deal就得一直在市场上观望，不能想买的时候才去买，对local市场得很了解，和local realtor关系好。
mm我翻了下你前面的帖子。学区房40万，我们肯定不是一个地方的。我的经验对你来说等于纯胡扯。 你应该是对的。只要相信自己相信，一直往下走就好。
是的太对了。能捡到deal的都非常人，你要在市场上非常熟非常活跃，信息量很大才可以。 可以负责的说，上市的东西基本没有deal。
晕倒！ 学区房40万，白说了半天😰😰
其实不用说这么多废话。你们要是能给我100万，我立刻按照你们的意思买！！！啥房子不能买？！买，买，买！我自己的钱就按照我自己的想法买呗。有啥好说的？
我没有说我们这里的学区房40万啊。。。我只是说我们这里有一套40万的townhouse学区房，房子很差，被人29.5万买走的。这和你说的学区房40万不是一个意思吧？
你在一个学区房40万的地方yy什么100万的房子浮动10%？另外以你对房市的判断思路我盲猜你大概就是那类频繁trade来实现所谓收益最大化，但实际return还跑不过躺平不动的index的那类。另外楼上那几个苦口婆心劝你的只怕投资段位比你高了不是一个级别。估计投资的pool也远比你的大
2b2b很差很老的townhouse学区房要40万，有100万的房子不是太正常不过了吗？100万的房子就是我的dream house啊，这算啥yy呢？我还没看到过投资段位高的人去苦口婆心劝别人怎么投资的呢。。。我不相信她们不也很正常吗？我只知道我们这里很多real estate agent都在卖房。你要是投资段位高还用得着拼命劝别人听你的吗？巴菲特一个午餐都能卖几十万，早就有人排队求你给建议了。
我实在好奇翻了下层主以前的股票帖子，果然被你猜中了😬😬
劝你的都被你骂跑了。你还是随意吧，要不然我们都被打成房产经纪了
这卖家和agent一对神经病
你怎么知道人家yy，就是yy又关你屁事，她的钱她做主，买不买关你屁事
哎，我只是说一下我为啥不会相信别人的投资建议。但我可能是错的，她们当中的人可能会用事实和数据来打我的脸。要是看到真实的数据，我可能立马就自我打脸了。但光靠在华人上打几个字就想改变别人的投资想法，这是不现实的。大家都散了吧，谁也别劝了，我也不可能听的。不要浪费时间了。
re! 谢谢支持！
不过你最好有其他投资方式对冲，现在通胀严重
嗯，是的，谢谢，我都换成了大盘指数，401k，roth ira全存满了。然后就是好好锻炼身体，好好工作了。买房看缘份，自己满意最重要。我赌我们这的房市会下跌，愿赌服输。
买得起当然就不是yy，但撑不动的梦想叫daydream。我当然不会劝你，等你有实力买100万的房子了再去忧心上下浮动10%，不然杞人忧天做什么。
在你嘴巴里怎么买得起100万的房子是件天大了不起的事情似的。这都值得拿出来说事？可见你眼皮子也是浅的很啊。
别搭理那货
好，不说了。
我跟你说，你拿眼睛夹她下你就输了，辱没了你，得我这种打遍农村老太太的身手和她干，
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈你太可爱了
不是，我就觉得，买房卖房都是自己的钱自己决定，关她屁事，恨不得扑过来按着lz的头买，人lz说了，愿意赌，愿意承担损失，尼玛就开始嘲讽别人买不起，有病么，干嘛不去吃药
lol
没办法 人得吃饭
求教抗通胀的方式。多谢！
通胀期间最好的投资是负债 负债最好方法是买房
你还认真跟她讲啊，这故事一看就是编的。各种破绽百出。第一敢lowball你的人根本没那个时间回头缠着这么不着调的卖家。第二自己都说硬伤房了，现在即使房市火热也没热到大家抢硬伤房的地步。第三没有这么二的agent去羞辱人家的，这么小的市场低头不见抬头见没人这么短视。这个故事跟战狼yy那种什么几天收复台湾之类的风格好像。。。。看了只觉得觉得好。。。。囧。。。。
是的，尤其对于上面一位层主说的横盘情况，存钱速度会大大快于房价上涨的速度。
湾区这，一套便宜的1.1百万的投资房，首付的钱如果投资很好公司的股票，一年可能翻一倍（按多年历史记录），但这样的房子不见得一年后能涨同样的数目。当然公司股票也可能跌，但湾区房价和股票涨跌也是正相关的。
其它不热地区房子更是了，赚钱能力上升，存款快，但房价涨得慢。
突然爆热并预期会持续高温的地方，可能需要迅速抢房。
你可以去考个中介执照，更方便。