这完全看你们的经济状况啊,租房上学是可以的,但如果条件允许,我喜欢买房,但这都是个人preference。 另外说一下私立,可能是弯曲和几个房价特别夸张的地方,学区房和私立很多时候有种二选一的感觉。但是别的地方,很多送私立的也都买了学区房,我感觉一个是可能觉得学区房保值,一个是看中了具体某个学区的生活人文环境,再就是可能给孩子一个backup,没去成私立或者不适应的话还能去个ok的公立继续读。 不过这都是case by case,求别抬杠,比如有些小区虽然学校不行但是治安或其他方面还是非常理想,或者有些私立学校学费太贵,同时负担学费和学区房的花销不现实,等等。总之都是个人选择,多了解一下你周边的情况,但没必要盲目跟风。
好像在SF Bay Area, $2500 也能租到一个 2B1B的地方,当然要在非旺季时候找起。反正美国根本没有这种“钢需房”的概念。
租房上学可以的。但租房没有稳定性,全看房东,涨价卖房等。好学区大多是老区。apt complex少,小而且贵,月租不比mortgage少。自己买就解脱了,而且可以改建成自己喜欢的floorplan。
说话要慎重,要文明一些。忠告一下。
哪有这么多事,搞出租屋的巴不得你租一辈子。投资客也巴不得买带租客的。好学区有无数投资客买房出租。
赶人走的理由:一是不付房租,二是涨房租你不愿意。
如果你是好租客,没啥事的,房东宁肯便宜一点也会租给你。
如果你是事精,当然不在乎你走。比如换个灯泡也要找房东的那种。不过即使如此,如果你按时付房租,房东想想虽然烦,好歹房子不空关一直拿到租金,也会忍。
我知道华人单身妈妈租房10+年以上,小孩都读大学了还租,同样一套房子,房东也没怎么涨房租。
做过房东的才明白这些道理。谁做房东只做几年的?大多都是持有10+年以上,很多卖也是卖给投资客,内部消化。毕竟出租屋状况一般,卖不出价格,如果装修,又要投资很多,万一价格上不去,不划算,想想还是as is卖给投资客比较好。
啥逻辑,邻居好不好,租房买房就有区别?邻居不好,房东才最麻烦。租客反倒庆幸没有买这个房子。
对啊,买房遇到坏邻居岂不是更麻烦。
事实是学区房的租金比非学区租金差不了多少,完全可以接受的范围。而且和房主待遇一视同仁,真正的不歧视租客。
你可以租房的时候找愿意签长期合同的
对的。我的房东就很好,老乡,有次东西坏了还送我干贝表示歉意。房租涨的也很讲人情,当然我们也很讲道理。
好学区租房的很多是冲着学区来的,都是有追求的家庭,我们小区就很不错,房主基本上都是买来出租的,租客间也很和气,都为了孩子。
不然如果大人没有大的工作变动,经济上也负担得起,买房的话大概率还是买在租房区的附近,你也不想看着孩子跟一起长大的同学朋友分开吧?既然如此,不如在自己力所能及的时候直接买了。
好学区可租的房子比较少,选择少。租房子上私立倒是不太计较地点,问题就是学校排不排得上。
买房都有个breakeven point。一开始月供高,随着市面租金上涨,渐渐月供和房租持平了,房东才有现金流。 我要是能房租能养房,租客事儿少handy,我也不会动不动涨房租。 问题是,房租都能cover月供保险地税了,租客干嘛不努力攒钱自己去买房?
南湾好学区3b这几年5k可以租到很不错的house/townhouse了(厨房卫生间装修都还行,有的带空调),同样的房子这几年要买月付+房产税至少1w更高,还不考虑买卖的fee。而且买房前些年基本都在付利息,还得本金很少的。 个人认为除非你打算在湾区长期居住,租房远远比买房划算。钱随便买个QQQ升值速度不比房价升值慢,流动性更好,并且没有负债压力。想上杠杆可以买TQQQ。 如果打算这辈子就在湾区待到退休了,或者至少住二十年,那肯定还是买比较好。
这账我算过. 我有一套100多万的投资房,每月成本3200,每月租金4200,不算上房子本身增值也划算的.
你这个买的早成本比较低,这几年肯定是买不到这个价格的。基本过得去的都得2米了。 所以我觉得长期持有的话会比较划算,相对短期的话以现在这个房价,还是租划算
你要么没有出租房,要么不会买出租房。
反正现金流从来都是正的,从来不买月供高于房租的房子。
很多人不是一直在一个地方呆,买房closing cost,agent fee,一进一出,如果5年内买卖都要亏得,除非运气好,5年内房价暴涨,比如这一次。
很多人想先租一年看看,还有不少人攒不下首付。
正相反,我觉得短期持有几年卖了最划算(假设无法一步到位买大house,只能要么买个小的,要么租房),一是贷款的杠杆效应在前几年最有效,后面随着本金的增多不再明显,二是自住房有50万免税额,房屋增值部分不用交tax比股市好多了.
要算本金回报率的。
4200*12-3200*12 = 12000,本金多少?估计你贷款30-40万?本金6,70万。这样12000/6,70万,回报2%不到,好像也不划算吧?并且市场价格如果2百万,equity恐怕已经160万,那回报率太低了。
我一般会算internal rate of return, IRR, Excel里面有算。
预期每年现金流,预期10年后卖,或者暴涨后卖,房价查HPI可以看到历史平均数据,估计未来10-15年大概率差不多,这样很容易算未来10-15年房价预期,然后扣掉10年后贷款余额和closing cost,就知道预期的IRR是多少了。
你咋算的?你大概房价预期年涨率很高吧。否则closing cost 3%, 卖房4%,已经拉掉7%的房价
房价预期10-15年也许还靠谱,能预期2,3年,你蛮牛的。
没有,本金没有那么多所以划算. 大头是增值的部分免税. 当然如果持有时间太长就未必能beat股市了.
你说这种状况有个假设,就是短期持有这几年的房价必须快速增长。如果房价增长不够,横盘,阴跌,那利息,房产税,agent fee, HOA这些都是支出,另外一个就是小房子的生活质量肯定没有大房子高,小房子的房价增长也没有那么快,除非像我说的,长期持有,因为长期来看房价肯定是增长的,可以抹平短期的风险和cost。
美国平均换房时间是7年. 7%手续费跟39% tax on capital gain 比不算啥. 当然这只适于用房价上涨区,比如湾区. 湾区房价和股市基本同步所以可以拿来比较.
你长期持有的理论是对的. in general,美国买房子不是好的投资手段,但是在湾区,如果利用好自住房免税额,买小房子然后置换,肯定比租房划算.
如果打算长期待在湾区,确实应该这样操作,如果不打算长期(10年以上)居住,租房远远更划算
另外说一下私立,可能是弯曲和几个房价特别夸张的地方,学区房和私立很多时候有种二选一的感觉。但是别的地方,很多送私立的也都买了学区房,我感觉一个是可能觉得学区房保值,一个是看中了具体某个学区的生活人文环境,再就是可能给孩子一个backup,没去成私立或者不适应的话还能去个ok的公立继续读。
不过这都是case by case,求别抬杠,比如有些小区虽然学校不行但是治安或其他方面还是非常理想,或者有些私立学校学费太贵,同时负担学费和学区房的花销不现实,等等。总之都是个人选择,多了解一下你周边的情况,但没必要盲目跟风。
要看市场价格扣除贷款后的本金。
租房的缺点在于,租金不是定的。往往年年涨;如果对房子有不满意的地方自己也不能动;一般也不会买好家具;房租都是开销,不像买房mortgage可以抵税;房价一直涨的话租房就更亏了。
租房只有在地产税很高的地方划算点。
咋可能租房远远比买划算?
就湾区而言,任何时候买比租都划算。房价快速上涨的时候租房更是亏大了。