县城买房真是交智商税，看看中国内地的县城，除了房子什么都没有 Trekker 发表于 2021-06-28 23:09
我只是好奇产权70年，到时候怎么续啊 感觉又可以被毫一次毛 iweyr 发表于 2021-06-29 17:32
作者 | 谢中秀
编辑 | 饶霞飞
每年春节回家，看着不断向外延伸的县城版图，以及在这荒郊的版图上耸立的工地、楼盘，孟盛都会想：“这些房子真的有人买吗？谁会买这些房子？”
但后来，孟盛成为了县城买房群体中的一员。
孟盛是四川人，2015年大学毕业之后来到了深圳工作。那时候深圳的房价还没有“破三万”，孟盛也相信“来了就是深圳人”。手握着每月一万多元的高薪，孟盛信心满满，打算努努力攒一攒，然后在深圳买房。
“也想过如果那时候买了房就好了。但坦白来说，即使现在回到那个时候，我也买不起房，因为手里没钱，家里也没办法支持我。”孟盛坦言。
后来的故事大家都知道了，深圳的房价不断“破四万”、“破五万”、“破六万”，也打破了孟盛在深圳“上车”的梦想——太遥不可及了。“对于我们这些家庭没有资本，个人能力也不拔尖的人来说，大城市是留不下来的，回到老家县城才是现实。”孟盛直言。
2019年5月，孟盛在老家县城买下了一套房，103平米、总价77万元。“买房的直接原因是要结婚。”孟盛解释，“我老婆是我高中同学，现在在老家县城的中学当老师。教师编制不好调动，更不能轻易就说放弃，所以在老家买房是最好的选择。”
“县城的房价并不算低。77万元、103平米，单价已经将近7500元/平米了。”孟盛表示。不过，在如今纷纷过万元的县城房价面前，孟盛所在县城的房价只能算是“普通”水平。
2021年4月，第一财经根据中国房价行情网数据，结合安居客平台数据统计梳理指出，全国2000多个县城当中，至少有103个县城房价均价过万元，其中海南陵水县均价最高，达3.5万元/平米，其次还有浙江义乌、海南万宁、浙江永康、浙江温岭、江苏昆山五县均价超过2万元/平米。
这些县城的房价，甚至超过了部分一线和新一线城市。中国房价行情网数据显示，2021年5月，天津的二手住宅均价仅为2.6万元/平米。同时，西安、郑州、重庆、长沙的二手住宅均价在2万元/平米以下。
“陵水位于海南岛东南部，紧靠三亚。它的房价高，一是因为和三亚一样，有优质的旅游资源，二是因为承接了三亚外溢的外地高购买力人群。”海南一位中介告诉燃财经，“你从房价地图就可以看得出，陵水的楼盘主要位于清水湾，紧靠着三亚的海棠湾。而且房价差异也很明显，清水湾有五万元/平米的楼盘，但市中心陵水站的房价才一两万元/平米。”
浙江义乌、江苏昆山等地则主要受益于当地强劲的经济实力。根据义乌统计局数据，2020年义乌实现地区生产总值1485.6亿元，较2020年西藏全区的GDP仅少417亿元。在人口方面，第七次人口普查数据显示，截至2020年11月1日零时，义乌常住人口185.9万人，10年间流入62.5万人。
“义乌开厂的人很多，几乎可以说有一半义乌人家里是开厂的。对于他们来说，四五万元每平米的房价是可以承受的，几百万元的购房款也拿得出。”浙江义乌的三三告诉燃财经。
但并不是每个县城都像陵水和义乌一样，有足够的经济来支撑起高高的房价。“工资5000，房价1万5”的现象比比皆是，这些县城的购房主力军，一些是像孟盛一样，来自北上广等一线城市拼博的年轻人，他们无法在一线城市扎根，选择退守家乡。而另一些，则是来自农村，这些人用一辈子的积蓄，来实现自己的城里梦。
他们的共同之处在于，购置一套县城的房产，同样需要掏空的积蓄，才足以支付起首付，剩下的，则需要他们继续去打拼。
而令人遗憾的是，房价上涨之后，那些缺乏产业支撑的县城无法留住年轻人外出的脚步，这些掏空父母积蓄，并让年轻人为之奋斗的房产，多半成为“留守房”而空置。
更让那些高价购房者难以接受的是，那些缺乏经济推动力的县城，房价并不稳定，降价成为他们必须面对的现实。燃财经留意到，2018年，江苏常熟曾是县城房价的“第一名”。2018年6月，公众号“真叫卢俊”发布了一张县城房价排名图，其中常熟以2万元/平米的房价位居榜首。但后来，常熟房价逐步走低。
2021年6月23日，常熟一位中介告诉燃财经：“常熟目前均价是1.6万元/平米。”对于降价的原因，常熟的本地人极为清楚。“降价的原因是新楼盘太多了。”
这是一些房价虚高的县城必须面对的现实：经济的步伐跟不上房价的涨幅，虚火的楼市，无法承受虚华的泡沫。而这一天是否也会轮到新的高房价县城，时间将给市场带来答案。
1、谁在县城买房？
像孟盛这样，为了结婚而在县城买房的人，构成了县城的主要购买力。
“现在农村结婚，基本都要求县城有一套房。”江西某县城的汤汤表示。今年八月份即将走进婚姻殿堂的璐璐也告诉燃财经：“我和老公都是县城的，家里都有房。但双方父母还是觉得，孩子结婚要有一套新房比较好，所以又买了一套。”
除此之外，县城周边乡镇、农村进城的居民也是一大主力。杨琳表示，从乡镇搬进县城的人越来越多。“今年回家一聊天才发现，村里都没什么人了，亲戚、邻居几乎都在县城买了房，搬进了县城。镇上也有好多人在县城买了房。在县城的街上走着，父母会介绍，这栋楼住着哪个亲戚、那栋楼住着谁谁谁。”
而这些在县城买房的人，基本上都是举全家之力。父母掏空积蓄，一起付了首付，剩下的，便交给年轻人。
就在前两天，杨琳的父母也交出了县城房子的首付。“我老家是乡镇的，大学毕业后在重庆工作，原本的计划是通过自己的努力，以父母支出首付、自己偿还贷款的方式在重庆买房，把父母接到重庆来生活。但我妈不喜欢重庆，说大城市不方便，也不像县城，遍地是亲戚、熟人。”
最后，杨琳的房产落在了县城。“96平米、总价77万元，首付37万元。说实话这个首付在重庆也可以勉强‘上车’，只是还贷压力会大一点。但是你很难跟父母讲通这个道理。因为他们就是认为亲戚、朋友都在县城，而且县城的环境熟悉、买房资金压力小，所以买在县城好。”
中国房价行情网数据显示，2021年5月，重庆二手住宅均价为1.3万元/平米，按照96平米计，总价为125万元，三成首付刚好为37万元。“我之前在重庆看的房均价大概是1.2万元/平米。二手房因为只能按照评估价贷款，首付一般在房价的四成到五成，会高一些。”杨琳介绍。
在县城工作的年轻人也贡献了很大一部分购买力。广东粤北某县城的小北就告诉燃财经：“我姐姐正打算在县城买房。之前她是和我爸妈、弟弟弟媳一起住在家里。但现在弟弟弟媳打算添一个小孩，很快家里就会开始挤了。所以她想快点买房搬出去。”
三三也表示：“我在城区的事业单位工作，最近也刚买了房。因为家在城郊，上班在城区，不是特别方便。”
但杨琳并不知道未来在哪里。“如果我按照父母的心意，回县城考公务员、做老师，我可能住得上县城的房子。而如果没考上公职，我还是需要在重庆工作、租房，最后更加努力地工作来买住得上的房子。”
孟盛则计划着回到县城。“去年用年终奖和积蓄把房贷还了很大一部分，现在只剩十几万的贷款了。估计再工作两年，积蓄和年终奖可以把剩下的房贷还完。解决房子的事情，生活就没有特别大的压力了。到时候回到县城，我手里还有公司的股票能提供收益，也不会生活特别窘迫。”
深漂六年之后，孟盛正在等手里的期权解禁，回老家县城找一所学校谋职当老师。为此，他也在积极备考教师资格证。
2、县城买房掏空积蓄
县城早已不是大家印象中的那个县城。
“这段时间看房，感觉县城楼盘和城市已经没什么区别了。”杨琳惊叹道，“售楼处做得很高大上，沙盘跟我在重庆看的也没什么区别，很精致。”
2019年在粤西某县城购置了房产的西西也表示：“现在县城楼盘环境、质量都很不错。我买的那套房子，绿化率很高，小区环境很好。而且县城的房子比北京的更宜居，我在北京看的一些房子，三居大概只有我县城房子的两间房那么大。”
品牌房企也开始入驻县城。“我们那个县城，就有金科开发的楼盘。”杨琳表示。西西也介绍：“我买的房子是碧桂园的。”
资料显示，碧桂园、恒大、中梁、保利等品牌房企都有涉足县城。其中尤以碧桂园和恒大为甚。地产圈甚至有一句话，叫“有县的地方就有碧桂园”。
县城在我国数量多、人口众。根据住建部《2019年城市建设统计年鉴》和《2019年城乡建设统计年鉴》，截至2019年末，全国共有679个城市，其中包含301个地级市和381个县级市。同时，全国共有1516个县城。
从人口来看，截至2019年末，县城人口为1.4亿人，同时县城下辖的镇、乡居住人口为1.89亿人，而镇、乡下辖还有7.75亿农村人口。以此观之，在县域的人口为11亿人，占中国总人口的78.9%。
但受制于县城的经济实力和购买力，在很长一段时间里，楼市并未垂青过县城。杨琳2011-2014年在家乡县城上高中，“印象中当时整个县城没什么新建的楼盘。”但大概2014年、2015年，县城的同学说起了拆迁。再后来，每年寒暑假回家，都能看到拔地而起的在建工地和楼盘：“如雨后春笋般涌现，大概就是这个样子。”
每日经济新闻2018年的一篇报道中也曾报道：（安徽省砀山县）的房价随着2016年启动大规模旧城改造、推进“棚改”货币化安置，一路上扬。当地居民告诉记者：“几年前县城房价才两三千元，这两年到处都在拆迁盖新房，在大城市上班和打工的年轻人也回老家买房，房价就涨起来了，现在平均四千多元，有名气的楼盘更贵一点，可以卖到5200元/平米。”
棚改之外，品牌房企的入驻也给县城房价上涨增添了动力。知乎用户“Carrick”就直言：“2014年、2015年的时候，本地县城房价只要3000-4000元/平米，然后碧桂园来了，房价直接上升到5000元/平米。现在新开盘的房子不包装修8000元/平米以上，某一准备开盘的吹风价10000元/平米。”
高涨的房价，让掏空“六个钱包”也买不起北上广深一张床的打工人转向了掏空“六个钱包”在县城买一套房。
“每月工资到手4000多元，除去房租1000多元，还有日常开支，能省下1000元已经是极限了。从2018年毕业到现在，工作三年我只攒下了不到三万元。要买房，只能靠家里。”杨琳表示。孟盛也说道：“35万元的首付，其中20万元是我工作以来攒下的，还有15万元是爸妈的积蓄。”
身处在义乌的三三压力更大。“现在义乌房价城外2万元/平米，城内5万元/平米，学区房6万元/平米。对于家里开厂的人来说，当然不成问题。但是义乌也有普通人，没有旧村改造、没有有机更新（义乌房屋拆迁的一种）、家里没有做生意的人，其实是没多少积蓄、买不起房的。”
“我最近在环城路外买了一套110平米的房子，单价2.5万元，加上车位和税总共花了接近300万元。如果不是我外婆家有机更新，拿到了几百万的拆迁款，以及我在事业单位工作、公积金比较多，我也是买不起房的。”三三直言。
3、县城“没有楼市”
县城房价凶猛。但当人问起，是否有必要在县城买房，收到的建议都是：不要。 杨琳也表示，县城“没有楼市”。其中突出表现在，从数字来看县城房价依旧在涨，买房的人依然存在。但事实上二手房并不好卖。“比如我们之前去看的一个新楼盘，开盘没多久就只剩少量房源在售了。而二手房的话，很多都是挂出来好几个月的，而且最终成交价都比挂牌价低了几万。”
“可能大城市对于降价几万没有概念，但是对于县城本身就只有几十万总价的房子来说，低几万就已经降幅达5%、6%了。比如我们买的那套房，最开始报价是88万。但实际成交价只有77万元，降了整整11万元，降幅12.5%了。”杨琳表示。
至于新房更受欢迎的原因，杨琳猜测：“一是因为县城的人在观念上更青睐新房。如果不是急用，比如马上结婚要用之类的，都是选择购买新房的。二是因为县城新房供应太大了，有充足的新房可以选，叠加观念因素，当然优先选择新房。”
这意味着房子没有流动属性。“如果某一天，我需要把县城的房子变现，我很可能会面临难以变现，或者资产大幅缩水的窘境。”杨琳直言。
山东滨州县城的一位购房者也告诉燃财经，因为在省会看中了一套新开发的楼盘，想换房，所以计划把县城的房子卖掉，但房子挂出去两三个月了，一直无人问津，现在已经降价4万元了。“县城近一年拆迁房很多，房子饱和，二手房根本流通不起来，要想卖出去，只能降价，以低于市场价的价格卖。”
“今年4月，我刚亏本卖掉了自己在县城的房子。”浙江某县级市的购房者也表示，“我是几年前以5500元/平米的价格买的这套房子，现在县城新房均价都8000多元/平米了。但二手房价格不光没涨还降了。我卖房这段时间，挂出去两个月，只有三个人来看过。”
同时，县城房子纯粹的“居住属性”也像是一个伪命题。
孟盛的房屋目前正在空置。“因为老婆娘家的房子距离老婆工作的学校更近，而且放老婆一个人在新家住不是很方便，也不是很放心。所以我们的新房自从买来之后，就一直没住过。”
杨琳的房子或将在未来空置：“在县城，除了公务员、教师，几乎没有其他工作可选。如果我按照父母的心意考上县城公务员，我也许能住上县城这套房子。但如果没有的话，这套房子依旧只有在每年春节或者国庆节假日等时候，我才会住上。”
2018年3月，原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾透露：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
县城房屋空置的情况也很普遍。“在夜晚的县城走着，很多楼都是暗的，没有亮灯。看二手房的时候，也有很多房源还是毛坯，从买来到卖出，业主一天都没有住过。”杨琳表示。但这也无可奈何，“父母还是坚持在县城买。你很难跟父母解释房子的保值、增值。因为他们只能根据自己看到的，以及既有的经验来判断事物，在他们看来，县城住着就是比重庆舒服。更何况，买房的钱是父母的。”
而对于给建议的人来说，县城房子不值得买，是一个基于理性判断、投入支出的答案。只是对于身处其中的人来说，起决定性作用的并不是理性和价值，而是牵扯其中的亲情、爱情、能力等错综复杂的关系。
县城楼市，即使众多理性的建议说“不要”，也将继续在这样的需求支撑中走下去。
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德国的 小城市 很多有著名大学，科研中心，大公司总部
人们的生活水平比首都柏林高很多很多
德国首都 是 西方国家里最穷最可怜的地方，失业率最高，贫困最严重
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