回复 1楼50cents的帖子 Condo 會越蓋越多，SFH 能開發的地就那些。地越來越值錢。 mise88 发表于 2021-06-10 19:59
HOA一年多交好几千，而且是永远交，还老是涨。 hxx093020 发表于 2021-06-10 20:05
Condo不仅HOA年年高，有时还会突不期然出现些需要大家均摊的维修费，随着房子社区设备的老化，这些钱会越来越多 Sunsetpacific 发表于 2021-06-10 20:12
我个人来说，买房子住不会选condo，跟邻居太近，万一有点矛盾很讨厌，sfh，就是我们这里地小的，也有点距离，比较好处。将来年纪大了不想打理院子的话，我宁愿租房子住，租房子跟邻居不开心了，搬家容易点。 Ruth 发表于 2021-06-10 20:15
说得好像SFH不用维修不用换房顶不用换水管一样。。。 50cents 发表于 2021-06-10 20:14
N年后，建筑物价值为零，土地价值100% 独立屋土地任意重建，TH重建需要协调左右邻居和condo board，apartment业主几乎不可能达成重建协议。无法重建，土地就没有价值。 当然，你如果拥有整个apartment大楼并且能清空租客，那可以的。 789 发表于 2021-06-10 20:23
zoning 是可以变的。 爱zumba 发表于 2021-06-10 21:48
说个悲惨的故事，我认识的一个人，他是儿时跟祖父母难民身份来的，由祖父母养大，成年后申请了父母移民，在Fresno 买了个农场安置父母，后来当地改了code ，他的农场变成了住宅区。他不甘心只小赚一笔，以土地抵押，再跟几个好友集资，买了附近的地，成片开发，有部分lots 是整好了卖了让人家自己盖，大部分他雇佣了builder 来设计和建设，为了利益最大化，不是跟builder 合作，是他和朋友合伙投资。。。然后就2008，。。。他想破产了结，但是一起投资的人里面有一个不肯，要撑下去，朋友反目成仇。。。 Ruth 发表于 2021-06-10 21:58
It's all about location. 没有人会认为Montana的SFH会比同样大小Manhattan的condo有投资价值。 babybaby 发表于 2021-06-10 22:26
condo是垃圾资产 买房的人记住每天早晨默写十遍 几十年以后的自己会感谢当时的自己 可惜第一次购房者最容易上当买condo pollst 发表于 2021-06-10 23:51
主要是个选择权的价值，一个是可控制一个不可控制，还有就是hoa可能随时会变的各种规定。譬如说有的hoa突然规定不能出租，就会导致房价突降，或者是hoa里有人喜欢穷奢极侈不靠谱乱花钱做华而不实的事。并且condo没有院子的确是事实。还有就是如果作为投资房，有些cost在sfh是可以转嫁给终端消费者而condo不行，还有就是空置期间condo cost还是很高而空置的sfh一般cost更低。还有就是如果买的sfh不是特别满意布局啥的可以加建可以重建而condo不行。这些已经够引起差价了。而且最简单的数学，现在房价暴涨原因是利率降低导致每月月供变低，condo由于昂贵的hoa都被银行算在花销内而sfh的花销并没，那么利率降低导致购买力上升在sfh上的比例比condo大得多，怎么lz会连这个也算不清楚。 Liushuirenjia 发表于 2021-06-11 00:13
除了纽约旧金山偶尔几个大城市， 一般买condo的人远远少于买house的。所以condo一向是housing market里最后一个涨价， 第一个跌价的。 买condo的人， 也可以租房， 不影响生活质量。 所以经济一不好， 这些人首先就不买了。经济一好， 这些人又去买house. yemao 发表于 2021-06-11 00:39
你说的都有道理，我也认同，但你说的都是SFH和condo的优缺点，我的key point是，这种优缺点的对比在现在和二十年后都是一样的存在，现在和二十年后的人也都认为SFH比condo好，最终是民众的购买力决定了买SFH还是condo，二者的涨幅很难简单说SFH一定更高 50cents 发表于 2021-06-11 01:09
看最后一个point，如果涨幅是因为利率低引起的那么sfh涨幅必然比condo大，第二，如果涨幅是因为通货膨胀引起的，sfh也要比condo涨幅大，因为condo的cost对通涨的dependence比sfh大，第三，condo折旧价格下降非常明显，因为condo翻修cost大很多option少很多，所以从长期看condo价格还又一个减价的factor共同作用，综上所述，真的是condo比sfh涨幅要低呀。 Liushuirenjia 发表于 2021-06-11 01:39
利率降低，二者的月供同比例降低，如果都按照原本的月供来买房，二者的购买力同比例提高，怎么会一个涨幅更大？你说的情况只有在HOA的费用涨幅比房价涨幅高才成立，即，现在50w的condo的HOA 500块，n年后，100w的condo的HOA费用大于1000块，但这很难说。 至于维护的cost，也不能光看成本，投资房的都清楚，两个50w的condo加一起比一个100w的SFH的总租金收益高，高出的部分抵损成本与折旧 50cents 发表于 2021-06-11 02:44
回复 1楼50cents的帖子 https://www.washingtonpost.com/realestate/condos-may-be-appreciating-faster-than-single-family-houses/2017/04/17/37355930-238f-11e7-a1b3-faff0034e2de_story.html condo租售比高，cash flow比sfh好，容易出租，升值也不比sfh差，至于HOA突然增加special assessment的小概率事件，我投资condo十来年，至今拥有两位数的condo，暂时还没有遇到过。在房价高的地方，投资condo并不比sfh差；房价低的地方，比如20万就能买个sfh，情况又有所不同。一般来说，经济适用房是投资的好选择。affordability是一个重要因素 NewID2017 发表于 2021-06-11 09:57
回复 40楼Liushuirenjia的帖子 condo租售比比sfh高，这是一般规律啊。比如我投资重点的一个区，91915，50万 月租2800，扣掉HOA和地税后剩$2000。租售比0.4%。面积差不多的sfh要65万，租$3000。扣掉地税剩$2350，租售比0.36%。condo的insurance也要便宜很多，因为HOA有master insurance，landlord insurance只用cover室内。屋顶外墙结构由master insurance cover。Condo 一般有游泳池，playground，年轻couple，特别是有小娃的比较喜欢。 NewID2017 发表于 2021-06-11 11:09
就是不是同比例呀。这就是简单的数学啊，一个的每月支出包括贷款加hoa（不随利息变化），另一个只有贷款，hoa占总支出比例越高，利息下降带来的每月支出下降比例越少。很多老condo每月hoa超过房价1%好多，这个比例相当大了。你不信就自己算下。 至于cost，当物价变高，有flexibility的sfh会相应降低生活条件或者improve（譬如说装太阳能屋顶）或者将cost转嫁给租客（不包水暖gardening），虽然不能完全抵消但是可以在比例上比condo降一部分。 你说的两者全部同比例的情况下是要在完全真空状态，利率不变，人行为方式不变，没有突然市场供求变化，完全按照长期通货膨胀率两者缓缓一起涨价的情况下，不能受一点扰动才行。 Liushuirenjia 发表于 2021-06-11 08:58
房价取决于下个购房者，你这样是在一个瞬间利率降低使得原有月供占比变少显得HOA占比变高，但购买力上升房价上升，HOA的占比对再下一个购房者不会变高，况且，利率有跌的case就有涨的case 我的观点恰恰不是假设真空状态，正因为人的行为方式贫富差距税收制度的变化，才会认为投资SFH绝对比condo好是荒谬的 50cents 发表于 2021-06-11 13:37
==看了评论更新一下，真是受不了“地值钱”的简单粗暴理论== 你们好像认为现在的人是傻子，将来的人聪明，所以将来SFH涨幅更高。。。 现在住condo的人肯定不是认为condo将来升值空间比SFH大所以买的condo，而是他的购买力只能买condo，他要是能撑得起SFH，看大家都把地看得那么重要，那么他肯定会努力买SFH，这个逻辑将来也是这样，这个购买力逻辑也决定了SFH和TH/condo的价格倍数关系，难道说现在的人喜欢住condo？将来的人比现在的人更喜欢住大房子？ 归根结底是购买力，如果将来的税率对高收入的人收更高的税，你怎么支撑更高的倍数？
Condo 會越蓋越多，SFH 能開發的地就那些。地越來越值錢。
我觉得这是最大误区，按这个逻辑，同一个区域，为什么现在的SFH的价格不是condo的一千倍一万倍？，二十年后，为什么倍数会变化？归根结底是民众的购买力的问题
Condo 除了HOA， 还有special assessment
说得好像SFH不用维修不用换房顶不用换水管一样。。。
二十年后的人的喜好也一样，现在和将来的人都是拼命能死撑SFH的还是拼命死撑，所以最后还是落到购买力的问题
独立屋土地任意重建，TH重建需要协调左右邻居和condo board，apartment业主几乎不可能达成重建协议。无法重建，土地就没有价值。
当然，你如果拥有整个apartment大楼并且能清空租客，那可以的。
SFH的维修费用是市场竞争价，condo是board president他二大爷独家承包价。
值钱的也不是土地 是对应的zoning code
说个悲惨的故事，我认识的一个人，他是儿时跟祖父母难民身份来的，由祖父母养大，成年后申请了父母移民，在Fresno 买了个农场安置父母，后来当地改了code ，他的农场变成了住宅区。他不甘心只小赚一笔，以土地抵押，再跟几个好友集资，买了附近的地，成片开发，有部分lots 是整好了卖了让人家自己盖，大部分他雇佣了builder 来设计和建设，为了利益最大化，不是跟builder 合作，是他和朋友合伙投资。。。然后就2008，。。。他想破产了结，但是一起投资的人里面有一个不肯，要撑下去，朋友反目成仇。。。
撑下去不就数钱数到手抽筋了
N=27.5
没有人会认为Montana的SFH会比同样大小Manhattan的condo有投资价值。
RE………… 在我们德州SFH越发越远。也不见得很值钱。那些in the loop的townhome condo 有些不要太值钱
可惜第一次购房者最容易上当买condo
同意。我们这里2010年到现在，condo的涨幅比sfh高一些
主要是个选择权的价值，一个是可控制一个不可控制，还有就是hoa可能随时会变的各种规定。譬如说有的hoa突然规定不能出租，就会导致房价突降，或者是hoa里有人喜欢穷奢极侈不靠谱乱花钱做华而不实的事。并且condo没有院子的确是事实。还有就是如果作为投资房，有些cost在sfh是可以转嫁给终端消费者而condo不行，还有就是空置期间condo cost还是很高而空置的sfh一般cost更低。还有就是如果买的sfh不是特别满意布局啥的可以加建可以重建而condo不行。这些已经够引起差价了。而且最简单的数学，现在房价暴涨原因是利率降低导致每月月供变低，condo由于昂贵的hoa都被银行算在花销内而sfh的花销并没，那么利率降低导致购买力上升在sfh上的比例比condo大得多，怎么lz会连这个也算不清楚。
买condo的人， 也可以租房， 不影响生活质量。 所以经济一不好， 这些人首先就不买了。经济一好， 这些人又去买house.
你这就是假设二十年后的人比现在的人聪明，否则，二十年后就没有所谓的“第一次购房上当买condo”的？
你说的都有道理，我也认同，但你说的都是SFH和condo的优缺点，我的key point是，这种优缺点的对比在现在和二十年后都是一样的存在，现在和二十年后的人也都认为SFH比condo好，最终是民众的购买力决定了买SFH还是condo，二者的涨幅很难简单说SFH一定更高
你说的是市场周期下二者表现不同，只能说condo的曲线比SFH的曲线更陡峭波动更大，但不能说SFH在下一个高点比前一个高点的涨幅比condo的两个高点涨幅高，
看最后一个point，如果涨幅是因为利率低引起的那么sfh涨幅必然比condo大，第二，如果涨幅是因为通货膨胀引起的，sfh也要比condo涨幅大，因为condo的cost对通涨的dependence比sfh大，第三，condo折旧价格下降非常明显，因为condo翻修cost大很多option少很多，所以从长期看condo价格还又一个减价的factor共同作用，综上所述，真的是condo比sfh涨幅要低呀。
有道理。
利率降低，二者的月供同比例降低，如果都按照原本的月供来买房，二者的购买力同比例提高，怎么会一个涨幅更大？你说的情况只有在HOA的费用涨幅比房价涨幅高才成立，即，现在50w的condo的HOA 500块，n年后，100w的condo的HOA费用大于1000块，但这很难说。 至于维护的cost，也不能光看成本，投资房的都清楚，两个50w的condo加一起比一个100w的SFH的总租金收益高，高出的部分抵损成本与折旧
就是不是同比例呀。这就是简单的数学啊，一个的每月支出包括贷款加hoa（不随利息变化），另一个只有贷款，hoa占总支出比例越高，利息下降带来的每月支出下降比例越少。很多老condo每月hoa超过房价1%好多，这个比例相当大了。你不信就自己算下。 至于cost，当物价变高，有flexibility的sfh会相应降低生活条件或者improve（譬如说装太阳能屋顶）或者将cost转嫁给租客（不包水暖gardening），虽然不能完全抵消但是可以在比例上比condo降一部分。 你说的两者全部同比例的情况下是要在完全真空状态，利率不变，人行为方式不变，没有突然市场供求变化，完全按照长期通货膨胀率两者缓缓一起涨价的情况下，不能受一点扰动才行。
我也不太懂之前一直在比较condo和SFH，不考虑价格差异的话当然SFH要好，但是在我们这里（东岸suburb）大致同样地段的condo/TH和SFH根本不在一个价格区间，SFH要贵的多，除非特别老特别破的SFH价格可能跟有些新的TH有可比性，那些很老的房子维护又很头大。涨价也是便宜的condo/TH涨的快，就是因为买得起的人多，抢的凶。周围的人买投资房一般都是小的TH, 好租，同样因为租的起的人多，SFH出租价格上不去，租客不好找，地税和维护费用还高很多，空置的cost很高，现金流差。
https://www.washingtonpost.com/realestate/condos-may-be-appreciating-faster-than-single-family-houses/2017/04/17/37355930-238f-11e7-a1b3-faff0034e2de_story.html
condo租售比高，cash flow比sfh好，容易出租，升值也不比sfh差，至于HOA突然增加special assessment的小概率事件，我投资condo十来年，至今拥有两位数的condo，暂时还没有遇到过。在房价高的地方，投资condo并不比sfh差；房价低的地方，比如20万就能买个sfh，情况又有所不同。一般来说，经济适用房是投资的好选择。affordability是一个重要因素
哪里高房价区的condo租售比高？求zip code。
condo租售比比sfh高，这是一般规律啊。比如我投资重点的一个区，91915，50万 月租2800，扣掉HOA和地税后剩$2000。租售比0.4%。面积差不多的sfh要65万，租$3000。扣掉地税剩$2350，租售比0.36%。condo的insurance也要便宜很多，因为HOA有master insurance，landlord insurance只用cover室内。屋顶外墙结构由master insurance cover。Condo 一般有游泳池，playground，年轻couple，特别是有小娃的比较喜欢。
你这hoa相当低了，看上去大概$150/month，大部分condo hoa比你这高多了，好几倍呢。而且很多地方condo地税高于sfh。所以你这个case两者租售比才差这么一点点，一般情况下condo的hoa加上高地税绝对碾压性把租售比拖低。
HOA我算的$300，地税算的1.2%。condo的地税比sfh高？我们这里不是这样的。新开发区倒是有meloroos，但是不同community的meloroos差别较大，没法比较所以没有计算在内
曼哈顿和三番soma的condo 根郊区的condo还是很不一样的
多都去的曼哈顿的condo只有投资反面的价值
呵呵，我这儿稍微像样点的condo的HOA没低于$500的，想出租还得考虑HOA同不同意。而且租售比越高，往往增值能力越不怎么样。 说破天，我也不想跟邻居墙挨着墙，更别提有人住我楼上或楼下了。
房价取决于下个购房者，你这样是在一个瞬间利率降低使得原有月供占比变少显得HOA占比变高，但购买力上升房价上升，HOA的占比对再下一个购房者不会变高，况且，利率有跌的case就有涨的case 我的观点恰恰不是假设真空状态，正因为人的行为方式贫富差距税收制度的变化，才会认为投资SFH绝对比condo好是荒谬的
你这么说好像是的，我自己假设了hoa会跟着房价同比例增加自己忘记了lol。但是我觉得这个assumption更正常呀。sfh cost占房价比例有更多灵活性，并且可以转嫁租客，hoa很大可能就跟着通货膨胀涨了呀，因为管理公司根本不care。
没错，正常人会拿 Montana SFH 比 Montana Condo.
脑残才会拿 Montana SFH 比 Manhattan Condo然后以为自己是李嘉诚了。