SFH一定比TH/condo更有投资价值是谬论

50cents
楼主 (北美华人网)
收入高的收入低的都在承受范围内选择SFH/TH/condo,这个贫富购买力差异决定房价的逻辑关系随着时间并不会发生本质变化。 二十年后,工资随着通货膨胀一起膨胀,凭什么说SFH的涨幅百分比一定高于TH/condo? 持有那种理论的是假设贫富差距越来越大,从而富有的人把SFH推得涨幅更高,这有可能,但那不一定会发生,二十年后的社会生产关系和税收状况很难判断,把话说得太肯定就不对了
==看了评论更新一下,真是受不了“地值钱”的简单粗暴理论== 你们好像认为现在的人是傻子,将来的人聪明,所以将来SFH涨幅更高。。。 现在住condo的人肯定不是认为condo将来升值空间比SFH大所以买的condo,而是他的购买力只能买condo,他要是能撑得起SFH,看大家都把地看得那么重要,那么他肯定会努力买SFH,这个逻辑将来也是这样,这个购买力逻辑也决定了SFH和TH/condo的价格倍数关系,难道说现在的人喜欢住condo?将来的人比现在的人更喜欢住大房子? 归根结底是购买力,如果将来的税率对高收入的人收更高的税,你怎么支撑更高的倍数?
chenxiangjiumu
康斗hoa cost太高了
mise88
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Condo 會越蓋越多,SFH 能開發的地就那些。地越來越值錢。

h
hxx093020
HOA一年多交好几千,而且是永远交,还老是涨。
Securities
值钱的从来不是房子本身,是地
50cents
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Condo 會越蓋越多,SFH 能開發的地就那些。地越來越值錢。


mise88 发表于 2021-06-10 19:59

我觉得这是最大误区,按这个逻辑,同一个区域,为什么现在的SFH的价格不是condo的一千倍一万倍?,二十年后,为什么倍数会变化?归根结底是民众的购买力的问题
Summer_Breeze
HOA一年多交好几千,而且是永远交,还老是涨。
hxx093020 发表于 2021-06-10 20:05

Condo 除了HOA, 还有special assessment
Sunsetpacific
Condo不仅HOA年年高,有时还会突不期然出现些需要大家均摊的维修费,随着房子社区设备的老化,这些钱会越来越多
猪舌头
你去看看热门地区,同样地段condo和sfh的涨幅对比吧。
50cents
Condo不仅HOA年年高,有时还会突不期然出现些需要大家均摊的维修费,随着房子社区设备的老化,这些钱会越来越多
Sunsetpacific 发表于 2021-06-10 20:12

说得好像SFH不用维修不用换房顶不用换水管一样。。。
Ruth
我个人来说,买房子住不会选condo,跟邻居太近,万一有点矛盾很讨厌,sfh,就是我们这里地小的,也有点距离,比较好处。将来年纪大了不想打理院子的话,我宁愿租房子住,租房子跟邻居不开心了,搬家容易点。
huaoren
1。管理公司不是慈善机构,是盈利公司。2。随着时间流逝,增值的是地价,贬值的是地上面的建筑
50cents
我个人来说,买房子住不会选condo,跟邻居太近,万一有点矛盾很讨厌,sfh,就是我们这里地小的,也有点距离,比较好处。将来年纪大了不想打理院子的话,我宁愿租房子住,租房子跟邻居不开心了,搬家容易点。
Ruth 发表于 2021-06-10 20:15

二十年后的人的喜好也一样,现在和将来的人都是拼命能死撑SFH的还是拼命死撑,所以最后还是落到购买力的问题
789
N年后,建筑物价值为零,土地价值100%
独立屋土地任意重建,TH重建需要协调左右邻居和condo board,apartment业主几乎不可能达成重建协议。无法重建,土地就没有价值。
当然,你如果拥有整个apartment大楼并且能清空租客,那可以的。
789
说得好像SFH不用维修不用换房顶不用换水管一样。。。
50cents 发表于 2021-06-10 20:14

SFH的维修费用是市场竞争价,condo是board president他二大爷独家承包价。
5littlemonkeys
N年后,建筑物价值为零,土地价值100%
独立屋土地任意重建,TH重建需要协调左右邻居和condo board,apartment业主几乎不可能达成重建协议。无法重建,土地就没有价值。
当然,你如果拥有整个apartment大楼并且能清空租客,那可以的。
789 发表于 2021-06-10 20:23

值钱的也不是土地 是对应的zoning code
爱zumba
zoning 是可以变的。
金言的马家
sfh维护可以自己砍价,也可以自己干。 刷房子来的第一个contractor要价13k,第二个要8k,砍价到6千5。问了一下周围邻居,有的家愿意花钱,十几k刷房子也不砍价,所以价格都涨了
Ruth
zoning 是可以变的。
爱zumba 发表于 2021-06-10 21:48

说个悲惨的故事,我认识的一个人,他是儿时跟祖父母难民身份来的,由祖父母养大,成年后申请了父母移民,在Fresno 买了个农场安置父母,后来当地改了code ,他的农场变成了住宅区。他不甘心只小赚一笔,以土地抵押,再跟几个好友集资,买了附近的地,成片开发,有部分lots 是整好了卖了让人家自己盖,大部分他雇佣了builder 来设计和建设,为了利益最大化,不是跟builder 合作,是他和朋友合伙投资。。。然后就2008,。。。他想破产了结,但是一起投资的人里面有一个不肯,要撑下去,朋友反目成仇。。。
猪舌头
说个悲惨的故事,我认识的一个人,他是儿时跟祖父母难民身份来的,由祖父母养大,成年后申请了父母移民,在Fresno 买了个农场安置父母,后来当地改了code ,他的农场变成了住宅区。他不甘心只小赚一笔,以土地抵押,再跟几个好友集资,买了附近的地,成片开发,有部分lots 是整好了卖了让人家自己盖,大部分他雇佣了builder 来设计和建设,为了利益最大化,不是跟builder 合作,是他和朋友合伙投资。。。然后就2008,。。。他想破产了结,但是一起投资的人里面有一个不肯,要撑下去,朋友反目成仇。。。
Ruth 发表于 2021-06-10 21:58

撑下去不就数钱数到手抽筋了
teamwork
N年后,建筑物价值为零,土地价值100%
独立屋土地任意重建,TH重建需要协调左右邻居和condo board,apartment业主几乎不可能达成重建协议。无法重建,土地就没有价值。
当然,你如果拥有整个apartment大楼并且能清空租客,那可以的。
789 发表于 2021-06-10 20:23

N=27.5
babybaby
It's all about location.
没有人会认为Montana的SFH会比同样大小Manhattan的condo有投资价值。
chilinvision
It's all about location.
没有人会认为Montana的SFH会比同样大小Manhattan的condo有投资价值。
babybaby 发表于 2021-06-10 22:26

RE………… 在我们德州SFH越发越远。也不见得很值钱。那些in the loop的townhome condo 有些不要太值钱
pollst
condo是垃圾资产 买房的人记住每天早晨默写十遍 几十年以后的自己会感谢当时的自己
可惜第一次购房者最容易上当买condo
NewID2017
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同意。我们这里2010年到现在,condo的涨幅比sfh高一些
Liushuirenjia
说得好像SFH不用维修不用换房顶不用换水管一样。。。
50cents 发表于 2021-06-10 20:14

主要是个选择权的价值,一个是可控制一个不可控制,还有就是hoa可能随时会变的各种规定。譬如说有的hoa突然规定不能出租,就会导致房价突降,或者是hoa里有人喜欢穷奢极侈不靠谱乱花钱做华而不实的事。并且condo没有院子的确是事实。还有就是如果作为投资房,有些cost在sfh是可以转嫁给终端消费者而condo不行,还有就是空置期间condo cost还是很高而空置的sfh一般cost更低。还有就是如果买的sfh不是特别满意布局啥的可以加建可以重建而condo不行。这些已经够引起差价了。而且最简单的数学,现在房价暴涨原因是利率降低导致每月月供变低,condo由于昂贵的hoa都被银行算在花销内而sfh的花销并没,那么利率降低导致购买力上升在sfh上的比例比condo大得多,怎么lz会连这个也算不清楚。
yemao
除了纽约旧金山偶尔几个大城市, 一般买condo的人远远少于买house的。所以condo一向是housing market里最后一个涨价, 第一个跌价的。
买condo的人, 也可以租房, 不影响生活质量。 所以经济一不好, 这些人首先就不买了。经济一好, 这些人又去买house.
50cents
condo是垃圾资产 买房的人记住每天早晨默写十遍 几十年以后的自己会感谢当时的自己
可惜第一次购房者最容易上当买condo
pollst 发表于 2021-06-10 23:51

你这就是假设二十年后的人比现在的人聪明,否则,二十年后就没有所谓的“第一次购房上当买condo”的?
50cents
主要是个选择权的价值,一个是可控制一个不可控制,还有就是hoa可能随时会变的各种规定。譬如说有的hoa突然规定不能出租,就会导致房价突降,或者是hoa里有人喜欢穷奢极侈不靠谱乱花钱做华而不实的事。并且condo没有院子的确是事实。还有就是如果作为投资房,有些cost在sfh是可以转嫁给终端消费者而condo不行,还有就是空置期间condo cost还是很高而空置的sfh一般cost更低。还有就是如果买的sfh不是特别满意布局啥的可以加建可以重建而condo不行。这些已经够引起差价了。而且最简单的数学,现在房价暴涨原因是利率降低导致每月月供变低,condo由于昂贵的hoa都被银行算在花销内而sfh的花销并没,那么利率降低导致购买力上升在sfh上的比例比condo大得多,怎么lz会连这个也算不清楚。
Liushuirenjia 发表于 2021-06-11 00:13

你说的都有道理,我也认同,但你说的都是SFH和condo的优缺点,我的key point是,这种优缺点的对比在现在和二十年后都是一样的存在,现在和二十年后的人也都认为SFH比condo好,最终是民众的购买力决定了买SFH还是condo,二者的涨幅很难简单说SFH一定更高
50cents
除了纽约旧金山偶尔几个大城市, 一般买condo的人远远少于买house的。所以condo一向是housing market里最后一个涨价, 第一个跌价的。
买condo的人, 也可以租房, 不影响生活质量。 所以经济一不好, 这些人首先就不买了。经济一好, 这些人又去买house.
yemao 发表于 2021-06-11 00:39

你说的是市场周期下二者表现不同,只能说condo的曲线比SFH的曲线更陡峭波动更大,但不能说SFH在下一个高点比前一个高点的涨幅比condo的两个高点涨幅高,
Liushuirenjia
你说的都有道理,我也认同,但你说的都是SFH和condo的优缺点,我的key point是,这种优缺点的对比在现在和二十年后都是一样的存在,现在和二十年后的人也都认为SFH比condo好,最终是民众的购买力决定了买SFH还是condo,二者的涨幅很难简单说SFH一定更高
50cents 发表于 2021-06-11 01:09

看最后一个point,如果涨幅是因为利率低引起的那么sfh涨幅必然比condo大,第二,如果涨幅是因为通货膨胀引起的,sfh也要比condo涨幅大,因为condo的cost对通涨的dependence比sfh大,第三,condo折旧价格下降非常明显,因为condo翻修cost大很多option少很多,所以从长期看condo价格还又一个减价的factor共同作用,综上所述,真的是condo比sfh涨幅要低呀。
m
missvege
同意,应该看价格。有的地方SFH便宜,有的地方SFH贵,所以首次买房人只买得起公寓,所以还是看价格。
就要美美的
同样location ,能买的起sfh的不会去买townhouse 。所以讨论涨跌没啥意义
ReesWitherspoon
condo是垃圾资产 买房的人记住每天早晨默写十遍 几十年以后的自己会感谢当时的自己
可惜第一次购房者最容易上当买condo
pollst 发表于 2021-06-10 23:51

有道理。
50cents
看最后一个point,如果涨幅是因为利率低引起的那么sfh涨幅必然比condo大,第二,如果涨幅是因为通货膨胀引起的,sfh也要比condo涨幅大,因为condo的cost对通涨的dependence比sfh大,第三,condo折旧价格下降非常明显,因为condo翻修cost大很多option少很多,所以从长期看condo价格还又一个减价的factor共同作用,综上所述,真的是condo比sfh涨幅要低呀。
Liushuirenjia 发表于 2021-06-11 01:39

利率降低,二者的月供同比例降低,如果都按照原本的月供来买房,二者的购买力同比例提高,怎么会一个涨幅更大?你说的情况只有在HOA的费用涨幅比房价涨幅高才成立,即,现在50w的condo的HOA 500块,n年后,100w的condo的HOA费用大于1000块,但这很难说。 至于维护的cost,也不能光看成本,投资房的都清楚,两个50w的condo加一起比一个100w的SFH的总租金收益高,高出的部分抵损成本与折旧
Liushuirenjia
利率降低,二者的月供同比例降低,如果都按照原本的月供来买房,二者的购买力同比例提高,怎么会一个涨幅更大?你说的情况只有在HOA的费用涨幅比房价涨幅高才成立,即,现在50w的condo的HOA 500块,n年后,100w的condo的HOA费用大于1000块,但这很难说。 至于维护的cost,也不能光看成本,投资房的都清楚,两个50w的condo加一起比一个100w的SFH的总租金收益高,高出的部分抵损成本与折旧
50cents 发表于 2021-06-11 02:44

就是不是同比例呀。这就是简单的数学啊,一个的每月支出包括贷款加hoa(不随利息变化),另一个只有贷款,hoa占总支出比例越高,利息下降带来的每月支出下降比例越少。很多老condo每月hoa超过房价1%好多,这个比例相当大了。你不信就自己算下。 至于cost,当物价变高,有flexibility的sfh会相应降低生活条件或者improve(譬如说装太阳能屋顶)或者将cost转嫁给租客(不包水暖gardening),虽然不能完全抵消但是可以在比例上比condo降一部分。 你说的两者全部同比例的情况下是要在完全真空状态,利率不变,人行为方式不变,没有突然市场供求变化,完全按照长期通货膨胀率两者缓缓一起涨价的情况下,不能受一点扰动才行。
fffffun
回复 1楼50cents的帖子
我也不太懂之前一直在比较condo和SFH,不考虑价格差异的话当然SFH要好,但是在我们这里(东岸suburb)大致同样地段的condo/TH和SFH根本不在一个价格区间,SFH要贵的多,除非特别老特别破的SFH价格可能跟有些新的TH有可比性,那些很老的房子维护又很头大。涨价也是便宜的condo/TH涨的快,就是因为买得起的人多,抢的凶。周围的人买投资房一般都是小的TH, 好租,同样因为租的起的人多,SFH出租价格上不去,租客不好找,地税和维护费用还高很多,空置的cost很高,现金流差。
bangobunny
因为有地呀 地皮值钱呀 condo有一些都是leased land 房东涨价咋整你说
NewID2017
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https://www.washingtonpost.com/realestate/condos-may-be-appreciating-faster-than-single-family-houses/2017/04/17/37355930-238f-11e7-a1b3-faff0034e2de_story.html
condo租售比高,cash flow比sfh好,容易出租,升值也不比sfh差,至于HOA突然增加special assessment的小概率事件,我投资condo十来年,至今拥有两位数的condo,暂时还没有遇到过。在房价高的地方,投资condo并不比sfh差;房价低的地方,比如20万就能买个sfh,情况又有所不同。一般来说,经济适用房是投资的好选择。affordability是一个重要因素
Liushuirenjia
回复 1楼50cents的帖子
https://www.washingtonpost.com/realestate/condos-may-be-appreciating-faster-than-single-family-houses/2017/04/17/37355930-238f-11e7-a1b3-faff0034e2de_story.html
condo租售比高,cash flow比sfh好,容易出租,升值也不比sfh差,至于HOA突然增加special assessment的小概率事件,我投资condo十来年,至今拥有两位数的condo,暂时还没有遇到过。在房价高的地方,投资condo并不比sfh差;房价低的地方,比如20万就能买个sfh,情况又有所不同。一般来说,经济适用房是投资的好选择。affordability是一个重要因素
NewID2017 发表于 2021-06-11 09:57

哪里高房价区的condo租售比高?求zip code。
NewID2017
回复 40楼Liushuirenjia的帖子
condo租售比比sfh高,这是一般规律啊。比如我投资重点的一个区,91915,50万 月租2800,扣掉HOA和地税后剩$2000。租售比0.4%。面积差不多的sfh要65万,租$3000。扣掉地税剩$2350,租售比0.36%。condo的insurance也要便宜很多,因为HOA有master insurance,landlord insurance只用cover室内。屋顶外墙结构由master insurance cover。Condo 一般有游泳池,playground,年轻couple,特别是有小娃的比较喜欢。
Liushuirenjia
回复 40楼Liushuirenjia的帖子
condo租售比比sfh高,这是一般规律啊。比如我投资重点的一个区,91915,50万 月租2800,扣掉HOA和地税后剩$2000。租售比0.4%。面积差不多的sfh要65万,租$3000。扣掉地税剩$2350,租售比0.36%。condo的insurance也要便宜很多,因为HOA有master insurance,landlord insurance只用cover室内。屋顶外墙结构由master insurance cover。Condo 一般有游泳池,playground,年轻couple,特别是有小娃的比较喜欢。

NewID2017 发表于 2021-06-11 11:09

你这hoa相当低了,看上去大概$150/month,大部分condo hoa比你这高多了,好几倍呢。而且很多地方condo地税高于sfh。所以你这个case两者租售比才差这么一点点,一般情况下condo的hoa加上高地税绝对碾压性把租售比拖低。
NewID2017
回复 42楼Liushuirenjia的帖子
HOA我算的$300,地税算的1.2%。condo的地税比sfh高?我们这里不是这样的。新开发区倒是有meloroos,但是不同community的meloroos差别较大,没法比较所以没有计算在内
f
flyerr
回复 1楼50cents的帖子
曼哈顿和三番soma的condo 根郊区的condo还是很不一样的
e
ecolock
It's all about location.
没有人会认为Montana的SFH会比同样大小Manhattan的condo有投资价值。
babybaby 发表于 2021-06-10 22:26

多都去的曼哈顿的condo只有投资反面的价值
e
ecolock
Carry cost低有投资价值,carry cost高house condo th都没啥投资价值
alanbeil
回复 40楼Liushuirenjia的帖子
condo租售比比sfh高,这是一般规律啊。比如我投资重点的一个区,91915,50万 月租2800,扣掉HOA和地税后剩$2000。租售比0.4%。面积差不多的sfh要65万,租$3000。扣掉地税剩$2350,租售比0.36%。condo的insurance也要便宜很多,因为HOA有master insurance,landlord insurance只用cover室内。屋顶外墙结构由master insurance cover。Condo 一般有游泳池,playground,年轻couple,特别是有小娃的比较喜欢。

NewID2017 发表于 2021-06-11 11:09

呵呵,我这儿稍微像样点的condo的HOA没低于$500的,想出租还得考虑HOA同不同意。而且租售比越高,往往增值能力越不怎么样。 说破天,我也不想跟邻居墙挨着墙,更别提有人住我楼上或楼下了。
Pelosi
yaya7
condo不要买老的。看过两个condo,学区location都差不多,都是16年成交价50多万左右,一个当时十年新的700尺1b1b的condo今年成交价到75万,另外一个四十多年的900多尺2b2b的condo也是同时卖的,但才卖了60万。这两个房hoa就差了几十吧,都是四五百左右。新condo感觉回报率也不低了,但老condo真心没有任何投资价值。
50cents
就是不是同比例呀。这就是简单的数学啊,一个的每月支出包括贷款加hoa(不随利息变化),另一个只有贷款,hoa占总支出比例越高,利息下降带来的每月支出下降比例越少。很多老condo每月hoa超过房价1%好多,这个比例相当大了。你不信就自己算下。 至于cost,当物价变高,有flexibility的sfh会相应降低生活条件或者improve(譬如说装太阳能屋顶)或者将cost转嫁给租客(不包水暖gardening),虽然不能完全抵消但是可以在比例上比condo降一部分。 你说的两者全部同比例的情况下是要在完全真空状态,利率不变,人行为方式不变,没有突然市场供求变化,完全按照长期通货膨胀率两者缓缓一起涨价的情况下,不能受一点扰动才行。
Liushuirenjia 发表于 2021-06-11 08:58

房价取决于下个购房者,你这样是在一个瞬间利率降低使得原有月供占比变少显得HOA占比变高,但购买力上升房价上升,HOA的占比对再下一个购房者不会变高,况且,利率有跌的case就有涨的case 我的观点恰恰不是假设真空状态,正因为人的行为方式贫富差距税收制度的变化,才会认为投资SFH绝对比condo好是荒谬的
Liushuirenjia
房价取决于下个购房者,你这样是在一个瞬间利率降低使得原有月供占比变少显得HOA占比变高,但购买力上升房价上升,HOA的占比对再下一个购房者不会变高,况且,利率有跌的case就有涨的case 我的观点恰恰不是假设真空状态,正因为人的行为方式贫富差距税收制度的变化,才会认为投资SFH绝对比condo好是荒谬的
50cents 发表于 2021-06-11 13:37

你这么说好像是的,我自己假设了hoa会跟着房价同比例增加自己忘记了lol。但是我觉得这个assumption更正常呀。sfh cost占房价比例有更多灵活性,并且可以转嫁租客,hoa很大可能就跟着通货膨胀涨了呀,因为管理公司根本不care。
helloterran3
你再怎么spin,反正我买投资房的头号标准就是 no hoa
yshe
因为有钱人越有钱,积累财富快。没钱买house的人,他们攒钱的速度也慢, 能出的价格肯定就有限。condo 买家的能力有限,当然涨不上去了。

c
charyyu
什么理论不理论的,网上看看数据不就得了。holding cost自己算一算也就有数了。
789
It's all about location.
没有人会认为Montana的SFH会比同样大小Manhattan的condo有投资价值。
babybaby 发表于 2021-06-10 22:26

没错,正常人会拿 Montana SFH 比 Montana Condo.
脑残才会拿 Montana SFH 比 Manhattan Condo然后以为自己是李嘉诚了。