湾区刚刚完成一个出租房装修,历时前后4个月

熊宝宝
楼主 (北美华人网)
2月close 一个出租房,湾区,总装修面积1300尺4/2 加翻新两个后院的shed10*10, 一个做了office, 一个做storage. 房子基本全部翻新,没有申请permit, 但是Licensed, 按现在code 要求,全部要提供报税的,这是合作过另外一个出租房的团队,比较了解熟悉,合作愉快,整个过程工人和设计师都很配合,无奈项目多,疫情下人工材料都涨。我的标准是虽然出租房,但打算长期hold, 和自住房装修没有区别,唯一不同就是地板用了laminate, 其他都是自住标准,要做的都做,不是flip初衷,希望一次修好,留给娃做大学学费,以后给她做以后自住房首付,帮她一把。
全屋新的中央空调冷暖,原来是旧的wall furnace:1万 全部ceiling 和内墙的texture, 原先ceiling 是那种foam的,拆掉crown molding 后,foam ceiling 就掉下来了,所以重做了顶和墙面 9500 重新做了顶上所有的insulation 重做了一面外墙的stucco 和 insulation, 房子太老stucco 坏了,做了外墙全部的texture因为新旧不统一, 刷了两遍 换掉了部分subfloor 由于很多dry rots,所有地面全部掀开, 材料3500,人工另算 全屋新地板,内外墙刷漆,全新所有门,baseboard, crown molding,所有门把手,锁,灯,抽风机 两个厕所完全重做,四面tile 到顶 加了subpanel, 40几个recessed lights 9000 把洗衣房搬进车库,tile 地面 修patio cover 重做entry 水泥台阶 重做后院水泥 500尺 和加高了fence 9250 两个sheds, 地板墙面 厨房橱柜刷漆,加dishwasher disposal 2200 刷橱柜only 换了所有旧的窗户,做了全面的casing 重做了fireplace, 换成电的 重做了车库门,车库convert 成了房间,车库门不能卷起来 重做了门口的arch,重做了两边去yard 的门 暂时就这些,想到再来更新
s
sakura_wind
每个项目报一下价格嘛
ccang1234
把车库改成这样为啥呢? 车库不好吗?
g
gujigu
说说价格
熊宝宝
因为面积太小了,考虑做Airbnb 就希望4房,原先房主已经改了,我只不过统一装修了
熊宝宝
价格有些是contract 一个总报价,有些是分开的,我加一些分开的价格在原贴里
黑妞
不容易。我听着比推到重新盖还难。
熊宝宝
不容易。我听着比推到重新盖还难。
黑妞 发表于 2021-06-03 14:40

非常不容易,湾区老小破
SophieHo
2月close 一个出租房,湾区,总装修面积1300尺加翻新两个后院的shed,房子基本全部翻新,主要的项目如下:全部没有申请permit, 但是licensed 工人,全部要报税的,合作过另外一个出租房的团队,整个过程工人和设计师都很配合,无奈项目多,疫情下人工材料都涨。
全屋新的中央空调冷暖,原来是旧的wall furnace:1万 全部ceiling 和内墙的texture, 原先ceiling 是那种foam的,拆掉crown molding 后,foam ceiling 就掉下来了,所以重做了顶和墙面 9000 重新做了顶上所有的insulation 重做了外墙的stucco 和 insulation, 房子太老stucco 坏了 换掉了subfloor 由于很多dry rots 材料3500,人工另算 全屋新地板,内外墙刷漆,全新所有门,baseboard, crown molding,所有门把手,锁,灯,抽风机 两个厕所完全重做,四面tile 到顶 加了subpanel, 40几个recessed lights 9000 把洗衣房搬进车库,tile 地面 修patio cover 重做entry 水泥台阶 重做后院水泥 500尺 和加高了fence 9250 两个sheds, 地板墙面 厨房橱柜刷漆,加dishwasher disposal 2200 刷橱柜 换了所有旧的窗户,做了全面的casing 重做了fireplace, 换成电的 重做了车库门,车库convert 成了房间,车库门不能卷起来了 暂时就这些,想到再来更新
熊宝宝 发表于 2021-06-03 13:30

不错,收费很合理。冷暖空调好便宜。内墙屋顶texture也好便宜。
熊宝宝
不是level 5 平,做的orange peel, 平的又贵时间又长
babybaby
所以总价大概多少呢?没有照片,差评。。。
熊宝宝
所以总价大概多少呢?没有照片,差评。。。
babybaby 发表于 2021-06-03 15:37

照片等摄影师片片,总价接近15万,最后价格还没有完全结清
babybaby
照片等摄影师片片,总价接近15万,最后价格还没有完全结清
熊宝宝 发表于 2021-06-03 15:43

闲话有个帖子在NJ附近买自住房,说是5万可以装修出来,不知道怎么实现的。。。
SophieHo
照片等摄影师片片,总价接近15万,最后价格还没有完全结清
熊宝宝 发表于 2021-06-03 15:43

做这么多,15万真的很良心了。外墙stucco全换,这个大发多少呢?
roaming78
真不容易!恭喜完工啦
熊宝宝
不是stucco 全换,是一面墙,其他重新做了texture
熊宝宝
有一点是我没有重做厨房,没有买大的电器,就加了一个dishwasher
bugger
恭喜完工
skyfi
回复 5楼熊宝宝的帖子
请教楼主:做airbnb和长租比有什么优势?我想如果是可以度假的地方,airbnb可以自己去用,但是找人管理的话太贵了。
熊宝宝
回复 5楼熊宝宝的帖子
请教楼主:做airbnb和长租比有什么优势?我想如果是可以度假的地方,airbnb可以自己去用,但是找人管理的话太贵了。
skyfi 发表于 2021-06-03 18:41

我不是旅游点,我可以想到的优势是自由,房屋打扫干净,维护好,不断有人维修整理,卖的时候不需要再修理stage, 做饭少,没有租霸。坏处是主人不住的话,全年短租不合法,投入大,装修和长租比要求更高,家具用品床上用品投入大,管理费比长租高得多。
熊宝宝
分享新出炉的照片,厕所厨房客厅,房间4个很简单
熊宝宝

potatoball
花不少钱,好漂亮!
babybaby
很美貌的出租房。。。地板是哪款,很漂亮
熊宝宝
地板就是选的原木色地板,照片发黄,实际比较接近厨房那张的颜色
H
High.eee
干净漂亮!
zhumm
两个bathroom都好漂亮,这样大概多少钱啊
Karenlesshk
求问lz vanity哪儿买的,很漂亮
lingling2004
好漂亮
b
bearcat
谢谢分享!有contractor信息么?我最近也想翻新,很多项目和你的差不多。
熊宝宝
谢谢分享!有contractor信息么?我最近也想翻新,很多项目和你的差不多。
bearcat 发表于 2021-06-05 20:23

我用的是一个团队,设计师gc 加一队伍工人, 后院,橱柜,stucco 也是他们帮忙找人,我没有单独联系,空调是我找人提前走的管道。
熊宝宝
求问lz vanity哪儿买的,很漂亮
Karenlesshk 发表于 2021-06-05 19:39

vanity 也是装修设计师买的,我提出要用floating, 原木色,主卧那个厕所,是用了两个42 连在一起,台面是quartz 单独切的,做的above counter sink,我知道很多地方有卖,具体他们哪里买我也不清楚。
熊宝宝
两个bathroom都好漂亮,这样大概多少钱啊
zhumm 发表于 2021-06-05 19:17

我厕所动作比较大,下面subfloor 都换了,墙面是tile 到顶,人工比较高,shower system, faucet, lights, mirror 是我自己买的
j
jywsdd
湾区做airbnb 什么地点比较好呢?靠近FANNG 园区的地方? 做airbnb 楼主是交给专门property manager打理吗?
熊宝宝
湾区做airbnb 什么地点比较好呢?靠近FANNG 园区的地方? 做airbnb 楼主是交给专门property manager打理吗?
jywsdd 发表于 2021-06-06 02:29

管理公司负责日常管理,没有特意选地点,现在这种价格买得起的不多了,主要考虑能不能负担
b
bearcat
我厕所动作比较大,下面subfloor 都换了,墙面是tile 到顶,人工比较高,shower system, faucet, lights, mirror 是我自己买的
熊宝宝 发表于 2021-06-05 20:42

shower system, faucet, lights, mirror 都很好看。能分享一下哪里买的?
熊宝宝
Build.com, 买的faucet 和 shower system Led 镜子amazon 另外那个圆的wayfair
花花猪
装修的很漂亮👍 多谢mm的分享!
我最近想重新修fence, mm可以把你的contractor联系信息发一下么?多谢🙏
bugger
漂亮漂亮,多谢分享
summerline
很好看啊!