眼见美元贬值厉害，我前段时间加入抢房大军，头脑发热，自己没有做好调查，在agent的忽悠催促下抢了一个房子。签了合同后发现房子屋顶太老（19年了，在飓风多的地方），居然买不到房子保险。之前没经验，不知道那个地方屋顶15年以上就会有问题。我问过agent屋顶的年龄，她说屋顶换过了，不知道那一年的，她去查一查。然后我没跟进，就不了了之了。 请的inspection company只是检查屋子有没有问题，也没有report屋顶年龄。我不想要房子了，咨询了中间的律师事务所（agent找的），说Insurability不是合理退出的理由。但现在我怀疑屋主有Foreclosure的风险，如果是真的而屋主没有告诉我，我是可以合理退出拿回所有保证金的。为什么我有这个怀疑呢？ 在最初打算closing的日子前夕，我在手忙脚乱地找保险而无果时，我告诉agent得延期。Agent电话里告诉我屋主也没ready，他们有financial problem， related to escrow account 什么的。我当时还没有考虑退出，没仔细询问。然后延期2周。 上周五是第二次打算closing的日子，当然我的保险还没买下来。 agent找了唯一一家考虑接受的保险公司，当然coverage比较差，但还没有最后批准。奇怪的是，中间的律师事务所在closing前一天还什么动静都没有。以往都会在closing前一天把closing的清单发给我，让我准备好钱。我的agent也不知道我的保险没有最后签约。下午5点我才通知他保险公司还没有最后approve。但没有人提醒或则催促我明天close准备好钱。非常奇怪。我怀疑屋主的financial 的问题还没有解决，所有还没有ready To close。现在又往后拖了一周。 期间我又问过agent几次对方financial的问题，agent就决口不提了。上次应该是电话说漏嘴了。我再次打电话给中间的律师事务所，他们当然不会透露任何信息，说我没有合法退出的基础，对方已经ready To close。 我又好好读了contract，其中第6条说： Seller shall pay the full amount of condominium/homeowner''''s association special assessments and government ally imposed liens or special assessments, which, on or before the Effective Date, are a lien or a special assessment that is certain as to (a) the identity of the lienor or assessor, and (b)the property subject to the lien or special assessment, and (c) the amount of the lien or special assessment. If, as of the Effective Date, there are any pending liens or special assessment (liens or special assessments other than those described above) which are not seller''''s obligation as set forth above and which were not disclosed in writing to Buyer by seller prior to or concurrent with the execution of this contract, and which exceed 1% of the purchase price, buyer may terminate this contract, unelss seller agrees in writing to pay the portion of such pending liens or special assessments in excess of 1% of the purchase price, and seller agrees to pay into escrow at closing a reasonable sum to insure that the excess will be paid. 大家帮我看看，谢谢了！
回复 1楼drift_ark的帖子 Does contract include title insurance? Keep title clean should be part of the closing process. Read the contract and find a decent real estate attorney.
Be sure to read closing disclosure and make sure it has shown you've purchased title insurance etc. In the meantime urge your agent/lawyer to send it to you asap. In California, the CD must be sent to you 3 days prior to the closing. So don't sign anything in a rush.
Be sure to read closing disclosure and make sure it has shown you've purchased title insurance etc. In the meantime urge your agent/lawyer to send it to you asap. In California, the CD must be sent to you 3 days prior to the closing. So don't sign anything in a rush. anye 发表于 2021-05-23 17:12
回复 1楼drift_ark的帖子 Does contract include title insurance? Keep title clean should be part of the closing process. Read the contract and find a decent real estate attorney. cloudymind 发表于 2021-05-23 16:36
眼见美元贬值厉害，我前段时间加入抢房大军，头脑发热，自己没有做好调查，在agent的忽悠催促下抢了一个房子。签了合同后发现房子屋顶太老（19年了，在飓风多的地方），居然买不到房子保险。之前没经验，不知道那个地方屋顶15年以上就会有问题。我问过agent屋顶的年龄，她说屋顶换过了，不知道那一年的，她去查一查。然后我没跟进，就不了了之了。 请的inspection company只是检查屋子有没有问题，也没有report屋顶年龄。我不想要房子了，咨询了中间的律师事务所（agent找的），说Insurability不是合理退出的理由。但现在我怀疑屋主有Foreclosure的风险，如果是真的而屋主没有告诉我，我是可以合理退出拿回所有保证金的。为什么我有这个怀疑呢？ 在最初打算closing的日子前夕，我在手忙脚乱地找保险而无果时，我告诉agent得延期。Agent电话里告诉我屋主也没ready，他们有financial problem， related to escrow account 什么的。我当时还没有考虑退出，没仔细询问。然后延期2周。 上周五是第二次打算closing的日子，当然我的保险还没买下来。 agent找了唯一一家考虑接受的保险公司，当然coverage比较差，但还没有最后批准。奇怪的是，中间的律师事务所在closing前一天还什么动静都没有。以往都会在closing前一天把closing的清单发给我，让我准备好钱。我的agent也不知道我的保险没有最后签约。下午5点我才通知他保险公司还没有最后approve。但没有人提醒或则催促我明天close准备好钱。非常奇怪。我怀疑屋主的financial 的问题还没有解决，所有还没有ready To close。现在又往后拖了一周。 期间我又问过agent几次对方financial的问题，agent就决口不提了。上次应该是电话说漏嘴了。我再次打电话给中间的律师事务所，他们当然不会透露任何信息，说我没有合法退出的基础，对方已经ready To close。 我又好好读了contract，其中第6条说： Seller shall pay the full amount of condominium/homeowner''s association special assessments and government ally imposed liens or special assessments, which, on or before the Effective Date, are a lien or a special assessment that is certain as to (a) the identity of the lienor or assessor, and (b)the property subject to the lien or special assessment, and (c) the amount of the lien or special assessment. If, as of the Effective Date, there are any pending liens or special assessment (liens or special assessments other than those described above) which are not seller''s obligation as set forth above and which were not disclosed in writing to Buyer by seller prior to or concurrent with the execution of this contract, and which exceed 1% of the purchase price, buyer may terminate this contract, unelss seller agrees in writing to pay the portion of such pending liens or special assessments in excess of 1% of the purchase price, and seller agrees to pay into escrow at closing a reasonable sum to insure that the excess will be paid. 大家帮我看看，谢谢了！ drift_ark 发表于 2021-05-23 15:38
房子还没有close，我花钱买得到title吗？ 对呀，合同的第6条就说了，有Lien的话屋主必须得通知我：If, as of the Effective Date, there are any pending liens or special assessment (liens or special assessments other than those described above) which are not seller''s obligation as set forth above and which were not disclosed in writing to Buyer by seller prior to or concurrent with the execution of this contract, and which exceed 1% of the purchase price, buyer may terminate this contract, unelss seller agrees in writing to pay the portion of such pending liens or special assessments in excess of 1% of the purchase price, and seller agrees to pay into escrow at closing a reasonable sum to insure that the excess will be paid.
房子还没有close，我花钱买得到title吗？ 对呀，合同的第6条就说了，有Lien的话屋主必须得通知我：If, as of the Effective Date, there are any pending liens or special assessment (liens or special assessments other than those described above) which are not seller''s obligation as set forth above and which were not disclosed in writing to Buyer by seller prior to or concurrent with the execution of this contract, and which exceed 1% of the purchase price, buyer may terminate this contract, unelss seller agrees in writing to pay the portion of such pending liens or special assessments in excess of 1% of the purchase price, and seller agrees to pay into escrow at closing a reasonable sum to insure that the excess will be paid. drift_ark 发表于 2021-05-23 18:26
你需要问closing TITLE公司要TITLE COMMIETMENT。 就是给TITLE ＩＮSURANCE的一个文件。 里边有A B C ３个部分， A一般是关于这个地产的基本信息，B是ｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎ ， ｅａｓｙｍｅｎｔ之类的东西， C部分是ENCUBERMENT，就是LIEN，BACK TAX之类的， 这些必须要CLEAN，才会给你ISSUE TITLE INSURANCE，这个保险是保证地产的TITLE CHAIN clean， free OF ｌｉeｎ， 另外记得DEED需要是GENERAL WARRANTY ｄｅｅｄ。跟Ｈａｚａｒｄ ｉｎｓｕｒａｎｃｅ是两回事。 卖家面临FORECLOSURE也没关系，只要贷款的银行同意他PAYOFF，mortgage ｌｉｅｎ ｒｅｌｅａｓｅ就可以了， 在CLOSING之前都能CLEAN UP。 但是你必须看这个ｔｉｔｌｅ ｃｏｍｍｉｔｍｅｎｔ 文件。
请问大侠们，律师的以下的回复正常吗？ You will received the owners title policy and original recorded Deed in about 30-45 days after closing, we have to wait till we get the Deed back from recording and then the policy is ordered and once it comes in we send both to you at the same time. 你们买房时close的那天就拿到了title policy和original recorded Deed吗？还是close后30-45天后才收到？ 多谢了！！
回复 34楼drift_ark的帖子 再问：什么时候收到title policy和original recorded Deed？ 律师的以下的回复正常吗？ You will received the owners title policy and original recorded Deed in about 30-45 days after closing, we have to wait till we get the Deed back from recording and then the policy is ordered and once it comes in we send both to you at the same time. 你们买房时close的那天就拿到了title policy和original recorded Deed吗？还是close后30-45天后才收到？ 多谢了！！
你需要问closing TITLE公司要TITLE COMMIETMENT。 就是给TITLE ＩＮSURANCE的一个文件。 里边有A B C ３个部分， A一般是关于这个地产的基本信息，B是ｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎ ， ｅａｓｙｍｅｎｔ之类的东西， C部分是ENCUBERMENT，就是LIEN，BACK TAX之类的， 这些必须要CLEAN，才会给你ISSUE TITLE INSURANCE，这个保险是保证地产的TITLE CHAIN clean， free OF ｌｉeｎ， 另外记得DEED需要是GENERAL WARRANTY ｄｅｅｄ。跟Ｈａｚａｒｄ ｉｎｓｕｒａｎｃｅ是两回事。 卖家面临FORECLOSURE也没关系，只要贷款的银行同意他PAYOFF，mortgage ｌｉｅｎ ｒｅｌｅａｓｅ就可以了， 在CLOSING之前都能CLEAN UP。 但是你必须看这个ｔｉｔｌｅ ｃｏｍｍｉｔｍｅｎｔ 文件。 peekston 发表于 2021-05-23 18:44
代理律师在我的逼问下，终于承认屋主有Lien的问题，而且还是前屋主留下来的，但promise我close前屋主会解决掉。我告诉他，第一，屋主应该通知我Lien的问题；第二，contract是建立在rent back的前提下，我现在买不到保险，不能Rent back。综上所述，我要在拿回保证金的前提下Get out Of The Deal。代理律师说他去看看。 同时我在找其他律师咨询。 谢谢大家的热心帮助！
顶一顶。
协商过了，屋主不肯砍价。
你说的是帮忙转title的律师事务所吗？他们是agent找的，只想交易赶紧成功，不会帮我的。如果不是，我在哪能找到对方title company的信息？非常感谢！
因为这儿是藏龙卧虎的地方。现在不是找不到可靠律师嘛。
title公司要去核查卖家是不是拥有这个房子。如果有lien，他们会查到，真没查到的，以后出问题要靠title insurance这个保险来保护你。你必须要买。
所谓foreclosure，那就是卖家签了银行的钱多于他能拿到的钱。这个title公司都能看见的，你也可以去看看自己的closing disclosure，上面有没有说seller最终能拿到多少钱（他要先付掉mortgage，lien，HOA欠费等）。
有些州是title公司负责，有些是律师。如果是律师，盯着他们问。
我到现在有没有收到closing disclosure，这也是让我特别诧异的地方。 也就是说，到了这个地步，我只能硬着头皮买了，对吧？ 这个交易是contingent on rental back, 也就是我同意Rent back给屋主2年。所以我必须得在closing前把insurance搞定。如果没有保险，这房子就不能出租给屋主，那我们签的合同就不能实施了。现在agent给找的insurance company还没有最后同意保这个房子，但似乎问题不大。我倒是希望保险公司内部通不过。
我再去问一问律师 ，只是他口风很紧，不肯透露任何信息给我。反倒是给agent公司办事的小伙不小心透露了一点屋主的financial problem。再问时，他就不肯说了。
居然买不到房屋保险？怎么会这样？
Does contract include title insurance? Keep title clean should be part of the closing process. Read the contract and find a decent real estate attorney.
住lz好运 感谢分享
感觉搞投资房问题还挺多的
我有段时间在看roofstock 也是问题多多 而用户为了自己手里的坑子货脱手 都不肯把问题讲透
感觉像挖油的一样 一个个坑都要自己去踩一下才知道
In the meantime urge your agent/lawyer to send it to you asap. In California, the CD must be sent to you 3 days prior to the closing. So don't sign anything in a rush.
这正是我想知道的，怎么才能查到这个房子有没有lien。agent和转让title的律师每到快要close时都很反常，一点不着急，两次延期都是到最后时刻延期的，也一直没给我看过close disclosure。
好主意，明天去催他们要closing disclosure！
如果这个房子有Lien的问题，closing disclosure上应该显示，对吧？我在怀疑屋主一拖再拖，是不是在想办法解决Lien的问题。第一次在准备closing前的最后一天，我告诉agent公司的负责closing的小伙保险没买到，他说，延期吧，屋主也有跟title有关的financial问题，还提到了escrow。我当时没仔细听，也没揪着问。真是傻了！ 如果屋主在近期把Lien的问题解决了（在第一次预定closing之后），我能查得到时间吗？
根据你的描述，这个房子很可能有lien，卖家应该提供clean的title，除非你waive了，我记得他们有义务提供，或者你的title insurance应该能查到。卖家很可能在处理这个，如果他们认真的话应该很快能弄好，你如果不想要了那么现在应该跟他们要title，不行花钱买，如果证明他们这个房子还有lien，不是marketable的房子，应该是可以退出的。
我反复看了合同，没提到title insurance。应该closing disclosure会有title insurance。
楼下说得对，我应该赶紧问他们要closing disclosure。
现在的感觉就是，agent和转让title的律师为了赚钱，合起来骗我。
是呀，不试不知道。
当初签了合同后，我感觉不踏实，自己根据朋友推荐选的inspection公司，还反复提醒inspection公司了，但也起不了多大作用。
说了这么半天，楼主自己没有buyer’s lawyer?
所以你俩的利益不一致
你需要问closing TITLE公司要TITLE COMMIETMENT。 就是给TITLE ＩＮSURANCE的一个文件。 里边有A B C ３个部分， A一般是关于这个地产的基本信息，B是ｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎ ， ｅａｓｙｍｅｎｔ之类的东西， C部分是ENCUBERMENT，就是LIEN，BACK TAX之类的， 这些必须要CLEAN，才会给你ISSUE TITLE INSURANCE，这个保险是保证地产的TITLE CHAIN clean， free OF ｌｉeｎ， 另外记得DEED需要是GENERAL WARRANTY ｄｅｅｄ。跟Ｈａｚａｒｄ ｉｎｓｕｒａｎｃｅ是两回事。 卖家面临FORECLOSURE也没关系，只要贷款的银行同意他PAYOFF，mortgage ｌｉｅｎ ｒｅｌｅａｓｅ就可以了， 在CLOSING之前都能CLEAN UP。 但是你必须看这个ｔｉｔｌｅ ｃｏｍｍｉｔｍｅｎｔ 文件。
对呀，利益肯定不一致。这个Agent很不地道，就是一个劲地催我下单。但楼市火热，我自己也没多想。总之还是自己大意了。
这不是Agent帮我找了一家保险公司愿意接受嘛，但coverage挺差的。屋主很拽，坚持一分钱不让。 我还真希望保险公司都不接受。
好，都记下了。 非常感谢你的热心帮助。
You will received the owners title policy and original recorded Deed in about 30-45 days after closing, we have to wait till we get the Deed back from recording and then the policy is ordered and once it comes in we send both to you at the same time.
你们买房时close的那天就拿到了title policy和original recorded Deed吗？还是close后30-45天后才收到？
多谢了！！
再问：什么时候收到title policy和original recorded Deed？
律师的以下的回复正常吗？
You will received the owners title policy and original recorded Deed in about 30-45 days after closing, we have to wait till we get the Deed back from recording and then the policy is ordered and once it comes in we send both to you at the same time.
你们买房时close的那天就拿到了title policy和original recorded Deed吗？还是close后30-45天后才收到？
多谢了！！
对，投资房。哎，没经验，整出一堆麻烦事！
你自己找律师，agent找的不够中立，可能帮倒忙。
要想退出应该是可以的，你赶紧找个律师咨询下，1小时$200的律师，3-4小时应该就够了。
我最近刚退出一个deal，最后损失的只是earnest money。有些人就没那么幸运了，我知道附近有个买家就被agent吓得签字closing了，然后立马再挂出来卖，目前为止挂了3个多月了，还没卖出去。我想，如果他再降个30-40%，我可能会去接盘。
当然不是当天就拿到的。当天能拿到的是title insurance policy。
律师会仔细看你签过的所有文件，然后给分析给建议。网友知道的有限啊。
我这个月也是在网友的建议下，临时找real estate attorney。打了5个律师的电话，找着了一个很responsive的律师，3天就把事情解决了。
进来学习的
代理律师在我的逼问下，终于承认屋主有Lien的问题，而且还是前屋主留下来的，但promise我close前屋主会解决掉。我告诉他，第一，屋主应该通知我Lien的问题；第二，contract是建立在rent back的前提下，我现在买不到保险，不能Rent back。综上所述，我要在拿回保证金的前提下Get out Of The Deal。代理律师说他去看看。 同时我在找其他律师咨询。 谢谢大家的热心帮助！