出租房的利润应该是多少？

一个朋友说10%就不错了，是这样吗？那如果有换A/C或Furnace, 好几千的cost，这部分cost 如何平摊出去？

10%是什么概念，1米的房子月租8千多？

5%是正常年景了！很好了！
不过房子主要是赚房价升值，租金只能算保本

其实靠租金真的不赚钱的，最后还是要看房价的appreciation。租金减去all costs最后一般都是亏钱。但是如果可以长期持有比如10年以上的话，（房价平均10年翻番）最终还是可以盈利。

5-10%

小白搭车问个实际的吧 三十万的sfh 租金能收多少可以考虑投资？

设备更换肯定是要做折旧的，按使用年限和IRS的code分摊到几年中。大成本不能一年全部抵掉的。

扣完所有成本一年净回报5%保本 7%算好 10%很好

buy&hold投资房有三方面的盈利：1，cashflow income，就是租金减去PITI剩下的，这部分有些高房价低租金地区能打平就不错了。2，还房贷中的principle部分，属于asset的增长。这部分要交税但是如果近期房子整修过，cost可抵扣，另外房子的depreciation也可抵扣一部分。3，房子的appreciation（主要是土地价值），这个只有在少地区增长比较可观。且有延税作用。这三个加在一起应该有5%-10%的投资回报率，自己用excel好好算算，打不到的话就不要买了。

小白搭车问个实际的吧 三十万的sfh 租金能收多少可以考虑投资？
chmod999 发表于 2021-05-15 16:52

投资收益的角度，买多个最便宜的house比同样总价只买一个物业收益要大。

借楼问一下- 大家的出租房都是设立了llc之类的？还是就是自己名下挂着？

我觉得遇到不奇葩的房客就很好了，不能奢望太高。

小白搭车问个实际的吧 三十万的sfh 租金能收多少可以考虑投资？
chmod999 发表于 2021-05-15 16:52

问题小白，地方差别大了

有個Cap Rate的計算，5+%跑過通漲就很好的 10%會搶破頭的，搶來搶去，Cap Rate就下來啦

小白搭车问个实际的吧 三十万的sfh 租金能收多少可以考虑投资？
chmod999 发表于 2021-05-15 16:52

你是“搭車”嗎？出考題吧 😅

应该是多少？这个问题真的好！就好比问，工资应该是多少？当然是越好越好！其实，还是有脑子最好。

我不greedy, 只要不亏钱就开心了。

回复 1楼jumpintheline的帖子
至少跑过利息、跑过通胀

投资房看什么时候买的吧，如果是现在才买的，基本都是没现金流的。

说租金不赚钱的也要看看地区，东西两岸高房价地区主要靠升值，但美国也有很多地区升值有限，出租现金流却很好。以我的一套出租房为例，25万的房子租$2000，每月mortgage (principal/interest/tax/insurance)一共$900，基本没什么维修，怎么会没有利润？

回复 20楼msbaby的帖子
说得很对。出租房回报率这事，完全是看各个地区具体情况而定啊

说租金不赚钱的也要看看地区，东西两岸高房价地区主要靠升值，但美国也有很多地区升值有限，出租现金流却很好。以我的一套出租房为例，25万的房子租$2000，每月mortgage (principal/interest/tax/insurance)一共$900，基本没什么维修，怎么会没有利润？
msbaby 发表于 2021-05-16 07:52

大头是property tax

大头是property tax
winnieyan 发表于 2021-05-16 09:57

不错。这是哪里啊。

这个5% 10%是对于投资房总房价说的吗？比如50万的房要每年盈利50000？还是针对首付（比如只花了10万首付贷款买投资房），这样一年盈利1万就行了？

这么说来投资房收益一般啊，而且很费心，为什么大家都抢着买

这个5% 10%是对于投资房总房价说的吗？比如50万的房要每年盈利50000？还是针对首付（比如只花了10万首付贷款买投资房），这样一年盈利1万就行了？
Tun. 发表于 2021-05-16 10:32

我都是按总价算的。有位层主给出的减去利息的办法，也make sense。

回复 25楼jessneko的帖子
分散投资，防通货膨胀

哪有应该多少的，跟当地租房市场有关。 如果自己定个收益标准，这样的房租超过 市场价也租不出去。投资房赚钱是靠房市。

说租金不赚钱的也要看看地区，东西两岸高房价地区主要靠升值，但美国也有很多地区升值有限，出租现金流却很好。以我的一套出租房为例，25万的房子租$2000，每月mortgage (principal/interest/tax/insurance)一共$900，基本没什么维修，怎么会没有利润？
msbaby 发表于 2021-05-16 07:52

这是2014年前买的房子吧

这么说来投资房收益一般啊，而且很费心，为什么大家都抢着买
jessneko 发表于 2021-05-16 10:36

Diversify....
我有时候也觉得搞出租房很费心 但是不搞的话 钱全部在股市 也太集中了

说租金不赚钱的也要看看地区，东西两岸高房价地区主要靠升值，但美国也有很多地区升值有限，出租现金流却很好。以我的一套出租房为例，25万的房子租$2000，每月mortgage (principal/interest/tax/insurance)一共$900，基本没什么维修，怎么会没有利润？
msbaby 发表于 2021-05-16 07:52

Downpay那么多，想不盈利都难

buy&hold投资房有三方面的盈利：1，cashflow income，就是租金减去PITI剩下的，这部分有些高房价低租金地区能打平就不错了。2，还房贷中的principle部分，属于asset的增长。这部分要交税但是如果近期房子整修过，cost可抵扣，另外房子的depreciation也可抵扣一部分。3，房子的appreciation（主要是土地价值），这个只有在少地区增长比较可观。且有延税作用。这三个加在一起应该有5%-10%的投资回报率，自己用excel好好算算，打不到的话就不要买了。
ego 发表于 2021-05-15 18:09

有个比较naive的问题。每年depreciation的钱如果在买房时房价涨了是不是要都重新倒出来？其实只是延迟交税？

回复 29楼stacych8008的帖子
不是，今年年初买的房子

Downpay那么多，想不盈利都难
babybaby 发表于 2021-05-16 11:07

Downpay 25%, 30 year fixed 3%, 在今年利率最低时锁定的

说租金不赚钱的也要看看地区，东西两岸高房价地区主要靠升值，但美国也有很多地区升值有限，出租现金流却很好。以我的一套出租房为例，25万的房子租$2000，每月mortgage (principal/interest/tax/insurance)一共$900，基本没什么维修，怎么会没有利润？
msbaby 发表于 2021-05-16 07:52

这是哪里？

Downpay 25%, 30 year fixed 3%, 在今年利率最低时锁定的
msbaby 发表于 2021-05-16 11:24

你这个是不是不包括房产税保险，光光是房贷？ (没有escrew account)

你这个是不是不包括房产税保险，光光是房贷？ (没有escrew account)
Majia0135 发表于 2021-05-16 14:40

前面说过了，月付包括本金+利息+地产税+保险，后两个是在escrow account里面

好多房子是两大类：1）便宜的有现金流的，但不怎么增值，地段不大好。2）地段好，增值，但没现金流，租金能打平开销就很不错了。两者兼得的很少很难见到，在房市低迷的时候买进那种才行。

我们刚报完税，去年投资房除去开销 cash flow 利润不到 2%，加上租金还掉的本金部分总利润也只有 6%左右。还好过去一年房价涨了不少，否则投资房利润的确太低，远不如投股市省心省力。所以我们暂时不打算搞更多的投资房了，每月闲钱定投VOO/QQQ 。

前面说过了，月付包括本金+利息+地产税+保险，后两个是在escrow account里面
msbaby 发表于 2021-05-16 14:49

很好啊 好奇为啥房租可以这么高的 一般人负担不起吧 我这租这些便宜房子基本都收入5，6万 要不早自己买了

回报也要看首付多少吧？回报率应该算 每年净利润除以首付和贷款产生的费用。如果买投资房20%的首付，回报率通常都比较可观。

有个比较naive的问题。每年depreciation的钱如果在买房时房价涨了是不是要都重新倒出来？其实只是延迟交税？
hubaobao80 发表于 2021-05-16 11:12

只是延税作用，等卖房的时候就得交税了。但是还有个1031让你卖了以后再买，接着延税，延到变成estate给孩子，这地方叫不交税需要问CPA了，我还没研究明白。或者版上有知道的吗？

回报也要看首付多少吧？回报率应该算 每年净利润除以首付和贷款产生的费用。如果买投资房20%的首付，回报率通常都比较可观。
valleystorm 发表于 2021-05-16 15:20

回报率就是看我之前说那三部分增值的总和除以首付。首付越低回报率越高，但是别忘了借太多钱cashflow会很差，如果遇到不好年景找不到租客，资金链断裂，房子就要被银行收走清算了。所以首付越多越安全。这也充分体现了投资的高风险高回报，低风险低回报的特点。

前面说过了，月付包括本金+利息+地产税+保险，后两个是在escrow account里面
msbaby 发表于 2021-05-16 14:49

算不出呀。250K with downpay 62.5K, Loan 187.5K， 30 year fix 3%, morgage pay is 791。你每个月的保险，地税，HOA加一共才109？

算不出呀。250K with downpay 62.5K, Loan 187.5K， 30 year fix 3%, morgage pay is 791。你每个月的保险，地税，HOA加一共才109？
winnieyan 发表于 2021-05-16 17:46

刚查了文件，我的downpay略大于25%，贷款金额18万。 HOA从来都不在escrow里面，但这个房子恰好没有HOA fee。地税和保险每月155