换房子还是出租还贷款

最近再琢磨换房子，因为学区问题，好的学区很远，在郊外，那边大房子和我现在小房子差不多价格，看到一套40w非常喜欢，当然20-40万都有。但上班进城就要一个多小时，如果有拥堵。
方案1: 目前房子还有15w贷款，大概可以卖30w，然后剩余15w绰绰有余付郊区房子downpaymemt. 就是说城里房子卖掉，全部搬去乡下。城里的房子5年涨了7w，而且是新盖的，还是比较可以，但比较小！所以犹豫要不要卖掉。
方案2: 把目前房子出租，因为房子在大学旁边，大概可以租1800一个月。有存款6万，付郊外downpayment好像不够，听说第二套房子需要20%头款？ 而且我们需要second mortgage. 就是说用第一套房子租金付第一套房子贷款和部分第二套房子贷款。well，第二套其实基本就得自己付贷款。
哪个方案好？有用过second mortgage的小伙伴吗？

用现有的房子贷出钱来付第二套房子的首付

如果第二个房子是自住的话，就不是second mortgage, it's primary home。20%的要求是对自住房的，投资房是25%。你没钱的话，自住房可以只放10%，每个月要交mortgage insurance而已