怎么可能不知道agent fee呢？ 没签代理协议吗？如果没签就是行业默认3%， 如果谈了rebate要broker出信的。现在就赶紧联络所有人，继续谈判。明显卖家不占理，可以告强制执行合同。 Asmallswan 发表于 2021-04-13 13:34
可以sue，不过让你agent先去协商一下吧，毕竟他的1万多快到手了 oldbear1 发表于 2021-04-13 13:12
这里面牵涉两个合同，一个是买家卖家购买合同，一个是卖家中介代理合同。楼主你是买家，所以卖家中介代理合同与你无关。你收不到房，是因为卖家break了购买合同。所以正确做法是要求你的律师寻求强制执行购买合同。至于卖家和他的中介之间的合同，跟你没有一分钱关系。楼里说什么让seller agent去谈判，全是误导。购买合同签字人是买家卖家。 AgentJ 发表于 2021-04-13 14:06
律师可以强制执行吗？不用走法院？ littlevivi 发表于 2021-04-13 14:09
他不能不卖啊，按道理你可以告，但具体怎么操作不清楚 timeflies2015 发表于 2021-04-13 13:10
你根本不该直接跟卖家接触，所有接触都应该通过AGENT。对方LISTING AGENT 是否有过失，跟你说不着，卖家签字了，就应该按照合同办， 至于多少AGENT FEE, 让ESCROW 去找卖家AGENT, 也跟你没关系, LISTING AGREEMENT上写的很清楚。他们以后可以互相打官司。让律师强制执行就行了。 最后，你找的AGENT 和律师有点弱。 whynotpotato 发表于 2021-04-13 14:15
昨天签字的时候发生的。你也不知道这个律师是不是弱，不过是贷款公司找的。做了很多年生意了，这个事儿据说也没见过 littlevivi 发表于 2021-04-13 14:17
今早看到 奥斯丁就有这样的事 都under contract了 卖家又hold了 然后重新上市 卖了个更高价 CleverBeaver 发表于 2021-04-13 14:19
找律师强制执行合同，但是中间要付出额外的律师费+额外的时间 如果不想卷入纠纷，可以协商要求退还押金和受损利息，之后重新买房 先找律师咨询，各类房产律师都可以，这种情况一般都是fix收费要你付个2000-5000的retainer（具体金额要看你们合同的情况） 卖家与agent的代理行为与你无关，不用管 jaehn 发表于 2021-04-13 14:20
这也怪不得律师弱。就是对方不想卖了，给了你一理由（理由是不是真的完全无所谓）。 这理由就算再站不住脚，你不走（或者威胁对方要走）强制途径（比如，打官司），就完全无解。 VMC 发表于 2021-04-13 14:24
这个是正解 就是找了个借口 卖家上路的话应该赔你一点损失的 CleverBeaver 发表于 2021-04-13 14:30
貌似现在对方agent也不管了 littlevivi 发表于 2021-04-13 14:32
律师律师律师 AgentJ 发表于 2021-04-13 14:48
对方只有这一套房子吗？虽然通常来说卖家必须卖，但是如果他只有这一套，真的上庭了法院也不会执行必须卖的。浪费LZ时间，干脆直接协商要对方赔偿放在escrow的deposit吧 小马甲lucky2018 发表于 2021-04-13 14:58
不是这一套，他们已经买了新房子，搬走好几年了。之前是做出租房的 littlevivi 发表于 2021-04-13 15:11
如果是个好DEAL， 就拿这个合同去县里在这个房子下面FILE一个 记录，下次卖房他们会来找你， 你再谈让他们赔偿或者这个价格卖给你。问问县里边的RECORDING部门，他们有时候会有标准表格，带上你的合同，记录在案就可以了，下次他们卖房会查到这个记录，需要CLEAN TITLE就要来找你WITHDRAW。 记住这个记录也有时限４－５年，可以renew。这是最省钱的方法。 peekston 发表于 2021-04-13 15:19
我威胁要强制执行，现在两边broker开会了。越来越觉得在美国就得自己不停的抗争，才能有人管你。否则这种事儿，谁都不出来说，倒霉的就是自己 littlevivi 发表于 2021-04-13 15:25
除了强制执行，我还能做什么？卖家签了contract就必须卖吧？ littlevivi 发表于 2021-04-13 15:48
卖家后悔了，觉得卖低了。有可能暗中得到更高的offer。 你可以找律师来告他们。有两种告法。一种是要求执行合同，过户房子；另一种是要求赔偿与sale有关的，你支付的一切费用，在加上房价x%的违约金。 new_bie 发表于 2021-04-13 17:13
我说让seller agent 谈判也不是信口开河误导。我家的房子当年也是最后一刻seller不肯签字了，因为拿到手的钱扣除各项费用比他们预期的少了不少。后来还是他家agent说服他的，说穿了就是权衡利弊，告诉他们后果，看他愿不愿意承担，也有可能seller agent 能让一部分费用。如果他一定不肯卖，在你告他期间，他的房子就不能上市卖 mariah 发表于 2021-04-13 17:36
跟你有什么关系啊，合同里写得清清楚楚要是clsoe不了，谁的责任谁赔呗，这还能讹钱？糖小蛮 发表于 2021-04-13 18:51
合约仔细看看，肯定有违约了之后怎么办的条款。 一般来说只要没有强制仲裁的规定，你直接去法院提告要求SPECIAL PERFORMANCE也就是对方履行卖方义务即可。 大部分合约里头都有输方负责赢方律师费的条款，这个对想耍赖的人可能会造成一定压力。 你想啊，他现在不想卖无非是想省钱。但因为道理在你这边，一旦通过诉讼强制执行，他的损失更大。不但得按合约价卖给你，还要负责双方的律师费用和你的直接经济损失，不如因为房子过不了户你被迫住旅馆的费用，诉讼费啊等等 。。。。这么一考虑，说不定他也就不敢违约了。 babyG 发表于 2021-04-13 18:58
我明白这个道理，但是这些话得对方agent跟卖家说啊。现在是卖家说不信任她的agent，说一开始不是这个总价，是她agent没把代理费算计去导致的价格失误。昨天跟她说啥卖家都咬死了我不知道，我不知道。对方agent现在也管不了了，现在是对方内讧导致我close不了，锁了的好rate估计也要到期了，那么我感觉只有走法律这一条路 littlevivi 发表于 2021-04-13 19:04
1) 不要听卖家的借口。如果你花时间听他说话，他就会把你当包子。 2) 你的这个房子，问题100%在卖家身上。中介必须跟卖家白纸黑字签了合同(合同必有收费字样)交给公司(公司上交地产局)，才能把listing 上传网络生效。 3) 卖家如果是华人，日后大概率上华人网发帖“房产中介真不是好人干的”，卖家如果是洋人，则上 Reddit 发帖“All real estate agents are cheaters". AgentJ 发表于 2021-04-14 01:32
这个一定得问你的房地产律师。 也得看楼主是否非常非常想买这个房子。 如果最后的结果是判卖家必须卖， 楼主得做作业， 发现现在的房主有没有愤怒之下搞些公开的和隐藏的破坏 人到中年在北美 发表于 2021-04-14 10:03
每个州不一样吧，有的州中介费都是卖方出 Dream1 发表于 2021-04-14 10:26
楼主上这来问，应该是没有律师。不过现在临时找个real estate attorney，花几百咨询一下也不是很难。 有些州，比如NJ，是法律要求买卖房子必须要involve律师的，看来有一定的道理。 host 发表于 2021-04-14 10:23
这个主意好。互相恶心 littlevivi 发表于 2021-04-13 15:23
就是close的律师啊。close的时候请的律师说上庭他管不了？那我花几百请这个律师就为了签字是吧 littlevivi 发表于 2021-04-14 11:14
你close的律师，多付钱可以上庭吗？我们一共做过四次closing，每次都是1千多，就是flat fee，要做额外的事情另外收费。 我们用过的那些律师，整天都很忙，通常不是在conference call就是在court。不上庭的律师还没碰到过。 host 发表于 2021-04-14 12:11
他说不能。我还真问了。他说你得再花5000还是多少请别人去 littlevivi 发表于 2021-04-14 12:13
看来你请的closing律师不够给力，一般情况下，直接跟卖家的律师阐明pros和cons，给点压力，再互相让点步，就解决了。 楼上说的去county file memorandum，可能是最简单有效的方法。 host 发表于 2021-04-14 12:21
做CLOSE的一般是事务律师，就是只管TRANSACTIONS不管打官司的。 就像你让一个平时只看看病人开开药的医生一下子拿起手术刀去开刀，那也不合适啊。 打官司的诉讼律师当然也有同时做一些非讼业务的，但总体来说不多，术业有专攻嘛。 如果你真打算打官司，要在网上搜REAL ESTATE LITIGATION ATTORNEYS。 AVVO上律师个人档案会注明业务比例，如果你找一个诉讼业务不到1/3的律师代理你打官司我觉得是有风险的，一半以上应该就是熟练工，知道怎么高效率地和对方打交道了。 请律师打官司，几百块肯定是没法解决问题的。一个最普通的RETAINER也五千左右吧，专门找低的也许能找到三千的，总之五千到一万都是合理范围。 交了RETAINER之后律师按小时收费，按月给你发账单。律师收费，各个州行情不一定一样l，我们这里便宜的200多，贵的500多一小时。 对了，请了律师之后RETAINER通常是放在账户里不用的，留着等官司结束了用于支付最后一笔费用。当然如果有余钱会给你REFUND，但机会不大。 不过呢，如果道理都在你这一边，那最后和解的可能性很大。很多时候对方会付你一笔和解费用。取决于双方证据强弱，这笔钱有可能能把你的诉讼相关开销都抵消，让你不受任何经济损失，但通常不太可能让你发横财。 买房子遇到耍赖的的确很讨厌，但生活中有些烦恼是你再小心也躲不开的，有一颗平常心最重要。 babyG 发表于 2021-04-14 13:11
说句你不爱听的，为什么亚裔又叫“哑裔”？就是因为前怕狼后怕虎，小算盘打得太精了生怕出一点差错，所以常常占小便宜吃大亏。 你说的这个房子状况不好啊，卖家没什么EQUITY在房子里头什么的啊，对于真想通过打官司把这个房子搞到手的人来说，根本不值一提。 世界上有完美无缺绝对稳赢的诉讼吗？没有。任何一个纠纷变成诉讼，都是因为世界上不存在黑白分明，一点瑕疵没有的冲突。 再明白的道理对某些人来说也是灰色地带，同样道理，再困难的情况也可能峰回路转。 babyG 发表于 2021-04-14 17:04
我们当天，律师直接走人了，去别的房间给别人close去了。留下我的agent和对方agent斡旋，我的agent说要不降低点费用什么的，对方agent根本没跟卖家说。 littlevivi 发表于 2021-04-14 12:32
卖家的agent今早给我这边agent的broker打电话，说他们退出了。但是说我们跟卖家签的合同还有效。我怎么感觉越来越糊涂？卖家agent退出了什么意思？他们退不退出对我有什么影响？我们的contract都是agent在的时候一起签的littlevivi 发表于 2021-04-16 12:04
我得合同上没有写要违约金。如果打官司能要到多少呢？我想要所有支付的费用和double deposit。因为我付的deposit比市场多了一倍。凭什么白hold我一个多月 littlevivi 发表于 2021-04-13 17:20
你还在磨蹭什么，花钱找个诉讼律师发前因后果讲清楚。让他帮你分析最好情况和最坏情况。你自己再权衡利弊要不要退出或者坚持打官司 helen0211 发表于 2021-04-16 12:57
有一个mutual release， 你不签署他们就不能卖房。你的deposit在escrow 里面，就是一个lien。 你现在叫你的agent发一个addendum，就说你要这些reembursment 和 compensation，不给就不签mutual release。 new_bie 发表于 2021-04-16 13:19
不管发生什么，卖家是可以反悔的吧，就是要付违约金而已。 fodarea 发表于 2021-04-16 13:43
update 卖家breach contract，并且拒绝communicate，是不是只有找律师告一条路了？ 卖家说她雇佣了legal counselor，她的legal counselor不让她跟我们communicate。现在是不是只有雇律师上庭一条路跟她死磕到底了？
卖家的agent今早给我这边agent的broker打电话，说他们退出了。但是说我们跟卖家签的合同还有效。我怎么感觉越来越糊涂？卖家agent退出了什么意思？
我也不知道那边怎么说的。卖家就说agent给她的计算没有这么多，说它那5w多应该是算了agent fee了的。不知道怎么又多出来1w多。这个关我什么事儿？
卖家一口咬定他的agent mis represent 费用。我又不知道他们那边怎么说的。怎么能强制执行？
不是光我的agent拿这个钱，是俩边一起
律师可以强制执行吗？不用走法院？
律师先跟对方协调，不成再上法院，你也得律师代表你啊。
她当然可以不卖，反正就是打官司赔偿损失而已。
最后，你找的AGENT 和律师有点弱。
昨天签字的时候发生的。你也不知道这个律师是不是弱，不过是贷款公司找的。做了很多年生意了，这个事儿据说也没见过
都under contract了 卖家又hold了 然后重新上市 卖了个更高价
卖家与agent的代理行为与你无关，不用管
这也怪不得律师弱。就是对方不想卖了，给了你一理由（理由是不是真的完全无所谓）。
这理由就算再站不住脚，你不走（或者威胁对方要走）强制途径（比如，打官司），就完全无解。
我这个昨天都到律师那了，签字的时候发生的。我这边字都签好了
这钱要我出吗？我还得出律师钱？
这个是正解
就是找了个借口
卖家上路的话应该赔你一点损失的
是与我无关，但是昨天她最后签字的一刻不签了。我房子没到手啊
貌似现在对方agent也不管了
律师律师律师
还找close的那个律师吗？他清楚事情来龙去脉
不是这一套，他们已经买了新房子，搬走好几年了。之前是做出租房的
如果是个好DEAL， 就拿这个合同去县里在这个房子下面FILE一个 记录，下次卖房他们会来找你， 你再谈让他们赔偿或者这个价格卖给你。问问县里边的RECORDING部门，他们有时候会有标准表格，带上你的合同，记录在案就可以了，下次他们卖房会查到这个记录，需要CLEAN TITLE就要来找你WITHDRAW。 记住这个记录也有时限４－５年，可以renew。这是最省钱的方法。
这个主意好。互相恶心
我威胁要强制执行，现在两边broker开会了。越来越觉得在美国就得自己不停的抗争，才能有人管你。否则这种事儿，谁都不出来说，倒霉的就是自己
支持一下 祝好运
lz记得要update
并不是。仔细读读合同，应该有seller不执行，如何处理的条款
你可以找律师来告他们。有两种告法。一种是要求执行合同，过户房子；另一种是要求赔偿与sale有关的，你支付的一切费用，在加上房价x%的违约金。
我得合同上没有写要违约金。如果打官司能要到多少呢？我想要所有支付的费用和double deposit。因为我付的deposit比市场多了一倍。凭什么白hold我一个多月
现在就像知道怎么告
为什么跟我没关系？我想买这个房子啊！现在close不了，我肯定吃亏
一般来说只要没有强制仲裁的规定，你直接去法院提告要求SPECIAL PERFORMANCE也就是对方履行卖方义务即可。
大部分合约里头都有输方负责赢方律师费的条款，这个对想耍赖的人可能会造成一定压力。
你想啊，他现在不想卖无非是想省钱。但因为道理在你这边，一旦通过诉讼强制执行，他的损失更大。不但得按合约价卖给你，还要负责双方的律师费用和你的直接经济损失，不如因为房子过不了户你被迫住旅馆的费用，诉讼费啊等等 。。。。这么一考虑，说不定他也就不敢违约了。
我明白这个道理，但是这些话得对方agent跟卖家说啊。现在是卖家说不信任她的agent，说一开始不是这个总价，是她agent没把代理费算计去导致的价格失误。昨天跟她说啥卖家都咬死了我不知道，我不知道。对方agent现在也管不了了，现在是对方内讧导致我close不了，锁了的好rate估计也要到期了，那么我感觉只有走法律这一条路
这种事，每个州的法律都不一样吧？ 请问楼主在哪个州？
1) 不要听卖家的借口。如果你花时间听他说话，他就会把你当包子。 2) 你的这个房子，问题100%在卖家身上。中介必须跟卖家白纸黑字签了合同(合同必有收费字样)交给公司(公司上交地产局)，才能把listing 上传网络生效。 3) 卖家如果是华人，日后大概率上华人网发帖“房产中介真不是好人干的”，卖家如果是洋人，则上 Reddit 发帖“All real estate agents are cheaters".
哈哈哈😄
我发现层主还挺热心的
就是卖家看房市好，不着急出手想扯皮。就不要同意协商，他不卖就按照合同赔钱
是不是看房价升了找理由重新list ?
这个看着可行？也许卖家怕麻烦干脆就卖给LZ了。 这种卖家为了多赚点钱临时反悔耽误别人的时间。
也得看楼主是否非常非常想买这个房子。 如果最后的结果是判卖家必须卖， 楼主得做作业， 发现现在的房主有没有愤怒之下搞些公开的和隐藏的破坏
不能卖房这应该是个有效的威胁。还有前面有人说的county 记上一笔。 最后看卖家怎么权衡利弊了，她的agent 可以跟她商量一下让点利各退一步。
楼主上这来问，应该是没有律师。不过现在临时找个real estate attorney，花几百咨询一下也不是很难。
有些州，比如NJ，是法律要求买卖房子必须要involve律师的，看来有一定的道理。
中介费本来就是卖方出吧？
就是close的律师啊。close的时候请的律师说上庭他管不了？那我花几百请这个律师就为了签字是吧
不是互相恶心哈，是传统经典操作。尤其是在低于市场价格买卖的时候很常见。卖家一般没有退出条款， 但是打官司请律师很花钱花时间， 哪有那么多时间耗得起啊，这个是最快捷的方式，一般卖家就不会乱来了。
你close的律师，多付钱可以上庭吗？
我们一共做过四次closing，每次都是1千多，就是flat fee，管contract review，和另一方的律师negotiate，解决各种双方的矛盾，起草必要的文件，联系title search，等等，一切都是以顺利closing为目标。其它一般closing不会遇到的事情，另外收费。
我们用过的那些律师，整天都很忙，通常不是在conference call就是在court。不上庭的律师还真没碰到过。
他说不能。我还真问了。他说你得再花5000还是多少请别人去
看来你请的closing律师不够给力，一般情况下，直接跟卖家的律师阐明pros和cons，给点压力，再互相让点步，就解决了。
楼上说的去county file memorandum，可能是最简单有效的方法。
我们当天，律师直接走人了，去别的房间给别人close去了。留下我的agent和对方agent斡旋，我的agent说要不降低点费用什么的，对方agent根本没跟卖家说。
讲真，$5000不算离谱，只要事情能办成，而还有可能拿回来。
就像你让一个平时只看看病人开开药的医生一下子拿起手术刀去开刀，那也不合适啊。
打官司的诉讼律师当然也有同时做一些非讼业务的，但总体来说不多，术业有专攻嘛。
如果你真打算打官司，要在网上搜REAL ESTATE LITIGATION ATTORNEYS。
AVVO上律师个人档案会注明业务比例，如果你找一个诉讼业务不到1/3的律师代理你打官司我觉得是有风险的，一半以上应该就是熟练工，知道怎么高效率地和对方打交道了。
请律师打官司，几百块肯定是没法解决问题的。一个最普通的RETAINER也五千左右吧，专门找低的也许能找到三千的，总之五千到一万都是合理范围。
交了RETAINER之后律师按小时收费，按月给你发账单。律师收费，各个州行情不一定一样l，我们这里便宜的200多，贵的500多一小时。
对了，请了律师之后RETAINER通常是放在账户里不用的，留着等官司结束了用于支付最后一笔费用。当然如果有余钱会给你REFUND，但机会不大。
不过呢，如果道理都在你这一边，那最后和解的可能性很大。很多时候对方会付你一笔和解费用。取决于双方证据强弱，这笔钱有可能能把你的诉讼相关开销都抵消，让你不受任何经济损失，但通常不太可能让你发横财。
买房子遇到耍赖的的确很讨厌，但生活中有些烦恼是你再小心也躲不开的，有一颗平常心最重要。
谢谢你写了这么多。我这个情况比较复杂。首先，我是低于市场价买的,房子内部状况不太好，seller什么都不愿修。其次，这个卖家之前用这个房子loan出来钱买别的房子了，所以她卖这个房子还是要花钱写一大笔check还回去的。我和agent商量告她，又怕这个seller直接foreclose房子，我损失更多钱
你说的这个房子状况不好啊，卖家没什么EQUITY在房子里头什么的啊，对于真想通过打官司把这个房子搞到手的人来说，根本不值一提。
世界上有完美无缺绝对稳赢的诉讼吗？没有。任何一个纠纷变成诉讼，都是因为世界上不存在黑白分明，一点瑕疵没有的冲突。
再明白的道理对某些人来说也是灰色地带，同样道理，再困难的情况也可能峰回路转。
并不是前怕狼后怕虎，总要把所有的可能性都考虑了才做决定。我一开始并没有想到foreclose这层，是贷款agent和close律师说的，因为这个卖家后面几个payment都不付了
你就死磕吧。是个律师都知道，这官司卖家肯定输。 没有任何赢得可能。
律师分诉讼喝非诉讼律师。你请的可能非诉讼律师。你非要他帮你打官司他可能没经验没能力，很可能会输。你就不能找个打房产官司的诉讼律师吗？
你还在磨蹭什么，花钱找个诉讼律师发前因后果讲清楚。让他帮你分析最好情况和最坏情况。你自己再权衡利弊要不要退出或者坚持打官司
有一个mutual release， 你不签署他们就不能卖房。你的deposit在escrow 里面，就是一个lien。
你现在叫你的agent发一个addendum，就说你要这些reembursment 和 compensation，不给就不签mutual release。
还在等deadline，现在seller那边不说卖也不说不卖，说他的legal consulor不让她和我联系，我叫closing 律师给她发了信，写了回复deadline，她email写了那边会在deadline之前联系我们。所以我要看看他们那边到底是breach contract还是有什么别的说法
这个方法好
如果确定她不卖，我肯定不会善罢甘休，已经给court打好电话了，去county file一个就行。现在就在等这个卖家的legal counsular在deadline前给我们回话，看看她到底要玩什么花样
可以啊，还我钱就好，这个卖家啥都不想修，我还在有她签字的addumdum前提下给她修了房子，这些费用都要还给我。另外closing 律师说还有inspection fee等各种，都要还。算下来也7，8k呢