关于在Orlando买投资房之二，签offer后的那些奇葩事

（04/07）首先感谢大家对主贴的支持，房子就要close了，目前还在和“奇葩”seller的最后扯皮中，做为非买房小白的楼主我，昨天还是踩了一个非常新鲜的坑。请听我细细讲来，尽情享用。
下offer主要是2个字，快，狠。“快”是说看上了刚上市的房子要马上联系你的agent去看房，看好了马上写offer。“狠”是指，真心喜欢的房子就一定不要还想着省钱，因为卖家最终还是以收到腰包里的现金为主的，而且在一个卖方极度火热的市场，人家根本不在乎有没有你的offer，唯一能得到他们关注的只有你比别人多出了多少钱。但在你的offer被接受的那一刻起，不是结束，而是战斗的开始。
在主贴里提到过，卖家没有直接接受我们的offer，而是先口头确定我们会接受他们的counter offer，他们要把院子里的一个shed拿走。当时我和老公还处于可能要买到房子的兴奋中，而且是出租房，所以并没有很在意，很痛快地答应了。虽然心里有那么一点点的小奇怪，感觉到卖家有点小气，没有太当回事，后来越来越多的事情印证的这个卖家的各种让人不痛快的小气。
关于inspection： 双方正式签好offer以后就是买方准备做inspection了，这里假设大部分人都还保有理智的保留了inspection contingency。在一个房市火热的地方，任何和房地产相关的行业都非常紧俏，inspection啊，还有像我自住房做refinance，需要约appraiser啊，还有贷款相关的都会比2020年之前难约，价钱也会水涨船高，大家要有个心理准备。关于约inspection，一是强烈建议在offer签好后的当天赶紧联系查好的inspector，因为一般至少要被排在一周之后的，我一般至少联系2家左右，因为确认inspection时间可能还需要一天。二是，尽量在Google上找几个review4.8分以上的inspecter，看一下里面的差评，感觉没啥问题就可以了。我一般是先问buyer agent的推荐，然后先查agent推荐的人评价怎么样，如果好，就直接锁定了，不好就自己找。在这里赞一下我的inspector，整整64页啊，外加25页的summary，大概就是啥啥啥推荐修，然后马上附加一个电话。这个电话非常的重要和贴心，为什么呢，因为即使是那个summary，看完以后也会感觉非常不舒服，想直接跑路。他打这个电话就是给你一个更加精炼的总结，从实用的角度告诉你，到底有没有根本性的大问题 （地基，房顶，电路等），哪几项是真的需要修的，这时你刚刚看完report的扑扑直跳小心脏会慢慢平复下来，有勇气重新面对这个下了offer的房子。
仔细讲讲这个房子的基本状况吧，因为后来的一些扯皮都是围绕这个来的。房子的大件都不错，房顶，AC 都是3年新的，所有房间都是地砖（作为出租房好保养）。但是，但是发现water heater是96年的，基本就是超过应有寿命了。还有，一个洗手间的水池漏水，正在漏！！！房子前院后院一共三棵大树，枝繁叶茂，非常好看。但是好久没有被修整过了，树枝已经搭到屋顶上了，这对屋顶的寿命都是很大的威胁(agent在看房时已经提到这个了)。还有一些七七八八的小问题。
插播爱心小贴士1：
在佛州，即使是我们加州人默认可以用30年的房顶材料，一般不到20年可能就需要换了，因为雨多，雨水不断的冲刷会很大程度上减短房顶的寿命，而且一般房顶快到20年高龄，保险公司就至少需要派人做专门的屋顶检查以后才继续给你保险了，看大部分房子permit的情况也可以印证这一点。这里不讨论metal roof。所以在看房时，如果房顶超过15年，请把5年内要换屋顶的预算考虑在出价里面。 AC也同理，因为气候潮湿，4月开始就要一直用着空调了，所以空调的相对寿命也要比加州这边短很多。 各种和潮湿相关的问题，维修费会高一些，这些在算现金流时都要考虑到。 还有，如果像楼主一样不幸赶上3个巨大的树，每1-2年也是需要修剪的，又是一笔不小的费用要考虑进去。
关于repair list： 反复看过几遍inspection report的summary，结合inspector电话里和我们说的，我们总结出了自认为比较合理的repair request list，然后和我们的agent过一遍，最后定稿。agent基本同意我们提出的几项要求，但是说卖家可以不修，我们最好做好心理准备，也可以附加一条如果不修，建议给多少多少credit，他们也可以选择连credit也不给。
不知是幸运还是不幸，因为处于相对亢奋的状态，那时已经开始骚扰2家大的保险公司要landlord insurance的报价了，就像主贴提到的，人家不给你保。有一个开始说给保，但需要four-point inspection和wind mitigation inspection。我们说目前没有four-point inspection，但有非常细致的general inspection，就发给她了。就在我们刚刚签署好repair request list后半小时，收到了insurance那边的回复，她说别的不确定，但至少需要把3项修好才可以给我们写保险，一是房顶周围的树枝要剪掉，二是water heater要换，三是保险箱里有几个电闸多条线，需要把他们分开。我们赶紧把这个消息告诉agent，修改repair request list。变成3项必须修，其他要么修，要么给多少credit。最后收到卖家回复，3项可以修，其他不修，不给钱，但是把洗衣机，烘干机和shed留下来······这个房子是目前有租客的，租期到半年后，不知道真的他们把洗衣机烘干机拿走，租客怎么办······这种奇葩的解决方式，又一次印证了卖家的小气。无论怎么样，这个结果还可以，我们就接受了，然后是找handyman，筹备着close之后，赶紧至少把正在漏水的水池换掉还有连接处松了的淋浴头，请记住这个漏水的水池，后面还有戏份。
关于landlord insurance： 后来，之前说要修东西的那家保险公司也说不能写landlord insurance保险了，我们慢慢开始意识到了困难，开始联系所有知道名字的大的保险公司，都被告知不在佛州做这项业务了，然后就有了后来的联系了所有可以联系的insurance agency，确认了拿到保险的难度和高于全国平均水平的价格。陆陆续续用了一周的时间，才找到一个还可以的policy，目前就打算用这个了。这里要特别感谢一下我们加州的保险公司联系人，她非常细心的帮我们看了保险项目，然后提出修改建议。这里可以推荐加州的保险经纪（PS，如果她叫你宝贝儿，请坦然接受），但暂不做任何佛州的保险推荐。
PS：非完全确认的信息，2001以后的房子，貌似state farm 可以写landlord insurance。
关于re-inspection： 也就在基本敲定了保险公司的同时，收到消息，说周一那边就可以把三项都完成了，可以安排re-inspection了，出于保险起见，还是花钱请了之前的inspector来做。当天，陆续收到了卖家换water heater 和修电闸的收据，就在以为事情慢慢好起来的时候，agent联系我们说，树几乎没修，看起来根本没有请专业的人来，就是自己在地上随便剪剪，他和我们一样不开心。无奈修树这件事情很难定量地写在要求里，全凭卖家良心。我们的agent说，他会尽量push back，但如果那边不答应，也没办法。
关于leaking sink的插曲： 先交代下背景，在最开始，我们就知道要接受目前租客的lease，所以在双方签署offer后，我们就要求，并得到了当前的lease以及HOA的相关文件，看完以后没感觉有什么问题，就继续进行这个合同了。我们注意到lease上是目前的房主和租客签的，lease是貌似property manager（PM）准备的，但因为一切都刚刚开始，所以没有太留意关于PM的问题，想当然的认为我们和PM没关系而且没有任何人和我们提到PM的事。随着时间的流逝，我们意外发现，seller还是在用着PM的，居然没有和我们说，于是要了和PM签的合同。其实在这之前，因为已经有租客了，我们做了很多自己管理的准备，打算自己试着管理的。某天，我又过了一遍lease，发现上面明确写了如果有leaking sink，租客要及时上报。那么问题出现了，我们已经发现这个leaking sink，而且时间不短，那么是租客没有报告呢，还是PM没有处理呢？带着这个疑问，我们的agent帮我们去问了seller agent 去问PM。结果，昨天收到PM的回复是正在修，注意，用的是进行时，而且，是用的seller preferred handyman。看到PM的回复我们天真/侥幸地以为，一切都是要通过PM的，所以这个水池很有可能会被seller修了。但之前seller很明确地表示，不修leaking sink。这个就很矛盾了，如果他们真的在修，会很积极的告诉我们这个好消息，然而我们没有收到任何的消息。今天和我们的agent通话，得知，这个很可能是seller敷衍PM说seller自己找人在修，然而就是等我们close以后，问题就是我们的了。这个假设比较说得通了，seller小气的本性统一了。为了更好地做这个房子的交接，我们也打算暂时继续用这个PM了（他们的Google批评分很低，实在不打算长期用）。
关于坑： 今天在和我们agent通话时，主要是他告诉我们seller那边还没有对关于修树的push back进行任何回复，他会继续跟进直到他们说“NO”。然后话题一转，说你们对closing documents有啥问题没？我们一脸无辜说没有啊，都签了啊。这时agent说，你们签了，就表示我们一点和seller谈判的leverage 都没有了。当时我们就懵了，说就以为是要马上签署的文件，以为你知道的（他的助理在当天给了我们heads-up说title company会联系我们签closing document）。我们说当时根本没多想，以为是这个re-inspection addendum是有效力的，然而得到了否定的答复。这个怀疑是seller和title company故意越过我们的agent，给我们发文件让我们签了。
插播爱心小贴士2： 在佛州，是没有remove contingency的这步骤的，只要在due之前，你啥也不说，自动当你没问题，合同继续。另外，这个re-inspection addendum也大概就是表明个态度，没有办法保护你的earnest money。 如果你们像我这样，在快close时候还遗留有没有解决好的问题，一定一定不要签closing documents。多和agent沟通，不要不好意思。
04/07夜, 我们目前还没有明确的收到seller的回复，然而，明天就需要去汇尾款了，做了最后的努力，就不愿再这些小事上纠结了。遇到这种很小气的seller，也是实属无奈。希望一切顺利吧。
04/08午间，虽然closing document签了，但还是有一些小问题要问title company，都还算正常，吃过午饭就打算去银行付余款了。就是这时，收到了我们agent的email，开头是“Happy Thursday”, 当时就预感可能会是好消息，下文确实是，卖家居然无声无息地决定把树“体面”地修一下，至少现在看起来不会像之前那么赌气了，还附了照片，确实好多了。不知道这中间都发生过什么，或是怎样的思想斗争。至于那个leaking sink嘛，估计要等我们正式成为owner，才能知道它的故事了。

感谢分享，真是不容易！你这是夸州买房吗？更不容易

谢谢分享

回复 2楼单的帖子
横跨了3个小时的时区~

都是小问题，water heater换一个新的1500-2000刀，找专业修树的几百刀。卖家要搬走洗衣机干衣机冰箱等不是attached东西都是可以的。卖家搬走了你就自己再买啊，还能怎么办。
我家买房子的时候inspection report 也长达45页，最后seller（中国人）返了3000credit还很不爽觉得亏大了。我们搬进去以后修漏水的窗花了几百刀，装gutter 2600， 洗手间淋浴门外有water damage，我们直接重新装修了主卫。water heater 18 年寿命，目前还没坏还在用（估计快了），大院子没有sprinkler system，草地一塌糊涂，杂草丛生，好草只有不到1/3，去年我花了几个月时间弄院子终于有点样子了。问了sprinkler system 报价最便宜的3800刀，还没装。

回复 1楼leonadmm的帖子
租客对于leaking sink没有意见吗？

回复 6楼SRJ的帖子
下周才和PM开始对接，估计到时候能稍微清楚点是怎么回事。在我不是房东时候，是不可以直接和PM或房客联系的。

楼主方便说一下邮编多少吗？听人说长租32828 不错？

回复 8楼justthisonce的帖子
我的预算比较低，所以几乎没有看到过32828的房子。听联系过的几个agent都说，Orlando哪里的房子都会很好租的。mm感兴趣可以看看zillow上目前available的renting list，会有很直观的了解。