关于在Orlando买投资房之二,签offer后的那些奇葩事

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leonadmm
楼主 (北美华人网)
(04/07)首先感谢大家对主贴的支持,房子就要close了,目前还在和“奇葩”seller的最后扯皮中,做为非买房小白的楼主我,昨天还是踩了一个非常新鲜的坑。请听我细细讲来,尽情享用。
下offer主要是2个字,快,狠。“快”是说看上了刚上市的房子要马上联系你的agent去看房,看好了马上写offer。“狠”是指,真心喜欢的房子就一定不要还想着省钱,因为卖家最终还是以收到腰包里的现金为主的,而且在一个卖方极度火热的市场,人家根本不在乎有没有你的offer,唯一能得到他们关注的只有你比别人多出了多少钱。但在你的offer被接受的那一刻起,不是结束,而是战斗的开始。
在主贴里提到过,卖家没有直接接受我们的offer,而是先口头确定我们会接受他们的counter offer,他们要把院子里的一个shed拿走。当时我和老公还处于可能要买到房子的兴奋中,而且是出租房,所以并没有很在意,很痛快地答应了。虽然心里有那么一点点的小奇怪,感觉到卖家有点小气,没有太当回事,后来越来越多的事情印证的这个卖家的各种让人不痛快的小气。
关于inspection: 双方正式签好offer以后就是买方准备做inspection了,这里假设大部分人都还保有理智的保留了inspection contingency。在一个房市火热的地方,任何和房地产相关的行业都非常紧俏,inspection啊,还有像我自住房做refinance,需要约appraiser啊,还有贷款相关的都会比2020年之前难约,价钱也会水涨船高,大家要有个心理准备。关于约inspection,一是强烈建议在offer签好后的当天赶紧联系查好的inspector,因为一般至少要被排在一周之后的,我一般至少联系2家左右,因为确认inspection时间可能还需要一天。二是,尽量在Google上找几个review4.8分以上的inspecter,看一下里面的差评,感觉没啥问题就可以了。我一般是先问buyer agent的推荐,然后先查agent推荐的人评价怎么样,如果好,就直接锁定了,不好就自己找。在这里赞一下我的inspector,整整64页啊,外加25页的summary,大概就是啥啥啥推荐修,然后马上附加一个电话。这个电话非常的重要和贴心,为什么呢,因为即使是那个summary,看完以后也会感觉非常不舒服,想直接跑路。他打这个电话就是给你一个更加精炼的总结,从实用的角度告诉你,到底有没有根本性的大问题 (地基,房顶,电路等),哪几项是真的需要修的,这时你刚刚看完report的扑扑直跳小心脏会慢慢平复下来,有勇气重新面对这个下了offer的房子。
仔细讲讲这个房子的基本状况吧,因为后来的一些扯皮都是围绕这个来的。房子的大件都不错,房顶,AC 都是3年新的,所有房间都是地砖(作为出租房好保养)。但是,但是发现water heater是96年的,基本就是超过应有寿命了。还有,一个洗手间的水池漏水,正在漏!!!房子前院后院一共三棵大树,枝繁叶茂,非常好看。但是好久没有被修整过了,树枝已经搭到屋顶上了,这对屋顶的寿命都是很大的威胁(agent在看房时已经提到这个了)。还有一些七七八八的小问题。
插播爱心小贴士1:
在佛州,即使是我们加州人默认可以用30年的房顶材料,一般不到20年可能就需要换了,因为雨多,雨水不断的冲刷会很大程度上减短房顶的寿命,而且一般房顶快到20年高龄,保险公司就至少需要派人做专门的屋顶检查以后才继续给你保险了,看大部分房子permit的情况也可以印证这一点。这里不讨论metal roof。所以在看房时,如果房顶超过15年,请把5年内要换屋顶的预算考虑在出价里面。 AC也同理,因为气候潮湿,4月开始就要一直用着空调了,所以空调的相对寿命也要比加州这边短很多。 各种和潮湿相关的问题,维修费会高一些,这些在算现金流时都要考虑到。 还有,如果像楼主一样不幸赶上3个巨大的树,每1-2年也是需要修剪的,又是一笔不小的费用要考虑进去。
关于repair list: 反复看过几遍inspection report的summary,结合inspector电话里和我们说的,我们总结出了自认为比较合理的repair request list,然后和我们的agent过一遍,最后定稿。agent基本同意我们提出的几项要求,但是说卖家可以不修,我们最好做好心理准备,也可以附加一条如果不修,建议给多少多少credit,他们也可以选择连credit也不给。
不知是幸运还是不幸,因为处于相对亢奋的状态,那时已经开始骚扰2家大的保险公司要landlord insurance的报价了,就像主贴提到的,人家不给你保。有一个开始说给保,但需要four-point inspection和wind mitigation inspection。我们说目前没有four-point inspection,但有非常细致的general inspection,就发给她了。就在我们刚刚签署好repair request list后半小时,收到了insurance那边的回复,她说别的不确定,但至少需要把3项修好才可以给我们写保险,一是房顶周围的树枝要剪掉,二是water heater要换,三是保险箱里有几个电闸多条线,需要把他们分开。我们赶紧把这个消息告诉agent,修改repair request list。变成3项必须修,其他要么修,要么给多少credit。最后收到卖家回复,3项可以修,其他不修,不给钱,但是把洗衣机,烘干机和shed留下来······这个房子是目前有租客的,租期到半年后,不知道真的他们把洗衣机烘干机拿走,租客怎么办······这种奇葩的解决方式,又一次印证了卖家的小气。无论怎么样,这个结果还可以,我们就接受了,然后是找handyman,筹备着close之后,赶紧至少把正在漏水的水池换掉还有连接处松了的淋浴头,请记住这个漏水的水池,后面还有戏份。
关于landlord insurance: 后来,之前说要修东西的那家保险公司也说不能写landlord insurance保险了,我们慢慢开始意识到了困难,开始联系所有知道名字的大的保险公司,都被告知不在佛州做这项业务了,然后就有了后来的联系了所有可以联系的insurance agency,确认了拿到保险的难度和高于全国平均水平的价格。陆陆续续用了一周的时间,才找到一个还可以的policy,目前就打算用这个了。这里要特别感谢一下我们加州的保险公司联系人,她非常细心的帮我们看了保险项目,然后提出修改建议。这里可以推荐加州的保险经纪(PS,如果她叫你宝贝儿,请坦然接受),但暂不做任何佛州的保险推荐。
PS:非完全确认的信息,2001以后的房子,貌似state farm 可以写landlord insurance。
关于re-inspection: 也就在基本敲定了保险公司的同时,收到消息,说周一那边就可以把三项都完成了,可以安排re-inspection了,出于保险起见,还是花钱请了之前的inspector来做。当天,陆续收到了卖家换water heater 和修电闸的收据,就在以为事情慢慢好起来的时候,agent联系我们说,树几乎没修,看起来根本没有请专业的人来,就是自己在地上随便剪剪,他和我们一样不开心。无奈修树这件事情很难定量地写在要求里,全凭卖家良心。我们的agent说,他会尽量push back,但如果那边不答应,也没办法。
关于leaking sink的插曲: 先交代下背景,在最开始,我们就知道要接受目前租客的lease,所以在双方签署offer后,我们就要求,并得到了当前的lease以及HOA的相关文件,看完以后没感觉有什么问题,就继续进行这个合同了。我们注意到lease上是目前的房主和租客签的,lease是貌似property manager(PM)准备的,但因为一切都刚刚开始,所以没有太留意关于PM的问题,想当然的认为我们和PM没关系而且没有任何人和我们提到PM的事。随着时间的流逝,我们意外发现,seller还是在用着PM的,居然没有和我们说,于是要了和PM签的合同。其实在这之前,因为已经有租客了,我们做了很多自己管理的准备,打算自己试着管理的。某天,我又过了一遍lease,发现上面明确写了如果有leaking sink,租客要及时上报。那么问题出现了,我们已经发现这个leaking sink,而且时间不短,那么是租客没有报告呢,还是PM没有处理呢?带着这个疑问,我们的agent帮我们去问了seller agent 去问PM。结果,昨天收到PM的回复是正在修,注意,用的是进行时,而且,是用的seller preferred handyman。看到PM的回复我们天真/侥幸地以为,一切都是要通过PM的,所以这个水池很有可能会被seller修了。但之前seller很明确地表示,不修leaking sink。这个就很矛盾了,如果他们真的在修,会很积极的告诉我们这个好消息,然而我们没有收到任何的消息。今天和我们的agent通话,得知,这个很可能是seller敷衍PM说seller自己找人在修,然而就是等我们close以后,问题就是我们的了。这个假设比较说得通了,seller小气的本性统一了。为了更好地做这个房子的交接,我们也打算暂时继续用这个PM了(他们的Google批评分很低,实在不打算长期用)。
关于坑: 今天在和我们agent通话时,主要是他告诉我们seller那边还没有对关于修树的push back进行任何回复,他会继续跟进直到他们说“NO”。然后话题一转,说你们对closing documents有啥问题没?我们一脸无辜说没有啊,都签了啊。这时agent说,你们签了,就表示我们一点和seller谈判的leverage 都没有了。当时我们就懵了,说就以为是要马上签署的文件,以为你知道的(他的助理在当天给了我们heads-up说title company会联系我们签closing document)。我们说当时根本没多想,以为是这个re-inspection addendum是有效力的,然而得到了否定的答复。这个怀疑是seller和title company故意越过我们的agent,给我们发文件让我们签了。
插播爱心小贴士2: 在佛州,是没有remove contingency的这步骤的,只要在due之前,你啥也不说,自动当你没问题,合同继续。另外,这个re-inspection addendum也大概就是表明个态度,没有办法保护你的earnest money。 如果你们像我这样,在快close时候还遗留有没有解决好的问题,一定一定不要签closing documents。多和agent沟通,不要不好意思。
04/07夜, 我们目前还没有明确的收到seller的回复,然而,明天就需要去汇尾款了,做了最后的努力,就不愿再这些小事上纠结了。遇到这种很小气的seller,也是实属无奈。希望一切顺利吧。
04/08午间,虽然closing document签了,但还是有一些小问题要问title company,都还算正常,吃过午饭就打算去银行付余款了。就是这时,收到了我们agent的email,开头是“Happy Thursday”, 当时就预感可能会是好消息,下文确实是,卖家居然无声无息地决定把树“体面”地修一下,至少现在看起来不会像之前那么赌气了,还附了照片,确实好多了。不知道这中间都发生过什么,或是怎样的思想斗争。至于那个leaking sink嘛,估计要等我们正式成为owner,才能知道它的故事了。

感谢分享,真是不容易!你这是夸州买房吗?更不容易
potatoball
谢谢分享
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leonadmm
回复 2楼单的帖子
横跨了3个小时的时区~
hellolady
都是小问题,water heater换一个新的1500-2000刀,找专业修树的几百刀。卖家要搬走洗衣机干衣机冰箱等不是attached东西都是可以的。卖家搬走了你就自己再买啊,还能怎么办。
我家买房子的时候inspection report 也长达45页,最后seller(中国人)返了3000credit还很不爽觉得亏大了。我们搬进去以后修漏水的窗花了几百刀,装gutter 2600, 洗手间淋浴门外有water damage,我们直接重新装修了主卫。water heater 18 年寿命,目前还没坏还在用(估计快了),大院子没有sprinkler system,草地一塌糊涂,杂草丛生,好草只有不到1/3,去年我花了几个月时间弄院子终于有点样子了。问了sprinkler system 报价最便宜的3800刀,还没装。
SRJ
回复 1楼leonadmm的帖子
租客对于leaking sink没有意见吗?
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leonadmm
回复 6楼SRJ的帖子
下周才和PM开始对接,估计到时候能稍微清楚点是怎么回事。在我不是房东时候,是不可以直接和PM或房客联系的。
justthisonce
楼主方便说一下邮编多少吗?听人说长租32828 不错?
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leonadmm
回复 8楼justthisonce的帖子
我的预算比较低,所以几乎没有看到过32828的房子。听联系过的几个agent都说,Orlando哪里的房子都会很好租的。mm感兴趣可以看看zillow上目前available的renting list,会有很直观的了解。