房价那么高,还值得买投资房吗? 说说回报率

hellovivi7
楼主 (北美华人网)
原文转载自 房贷利率比较网 (mratequote.com)房价那么高,还值得买投资房吗?
现在房市火爆,我的朋友问我现在还值不值得买投资房。   不管在任何时候,只要投资房的回报率可观,就值得买。   如何计算投资房的回报率呢?   计算方法有很多种。对于普通人只要知道这一种计算方法就够了。   计算投资房回报率,我要比较买投资房的这笔钱,和如果把这笔钱投资到其它方面 (例如股票,投定存)的回报率比较,看哪个合算。   举个例子,我的一个投资房我买的时候的房价是23万美金($230,000)。 首付20% 加上 其它买房和简单装修的费用,一共投资 5万1千美金($51000).   当时出租的房租是$1800 (现在已经涨到 $2050)。 每月房贷 $1065。 预算1个月的空置期, 加上平时维修的钱, 每年净利润是$6346。    6346/51000=12.44%。   所以我投资5万刀,每年的回报率是12%。 这个投资对我来说是划算的。投资股票收益不稳定。定存的利率约等于0。所以这个投资房值得买。   而且要用发展的眼光看问题,这个房子后来房租慢慢涨起来,现在已经2050 刀。我又做了重新贷款,利率降了一些。现在的收益率就更高一点了。   还有一种算法是把房贷还款里的本金也算作回报, 那收益率就更高了。第三种算法是加上每年房子的升值,那回报率就更更高了。 不过我觉得第三种加上房子升值的计算有点自嗨了。而且一般投资房买卖都不频繁,因为买卖成本高。    有的人说,我买的是自己住的刚需房。是不是就不用计算回报率了? 不对!不但买投资房要计算回报率,买刚需的房子也一样。因为你怎么知道你会在刚需的房子里住一辈子?说不定过几年就得把房子出租了呢。   最近投资房的房贷政策调整,投资房房贷利率上涨很多。而且各个房贷公司和银行的的投资房利率差别很大。我见到房贷经纪人给出的利率的报价最多相差了0.75%。   如果你在买投资房或者需要重新贷款,一定要到房贷利率比较网来查询比较利率。这里会把利率最好的几位房贷经纪人推荐给你,快速找到最好的利率。   做投资房门道很多,怎么买第一个房子,怎么装修,怎么选房客,怎么管理房客等等。 为了抢投资房,我成了兼职的房产中介。后来在做出租房的过程中也吃过亏上过当。现在总结出一些能轻松管理多个出租房的经验。请在网页右边订阅我的博客,我慢慢说给你听。 ----end ----------
大家是怎么判断投资房值不值得买的? 你们的回报率都是多少啊?
d
dingdang8467
请问投资房怎么做到首付20%的?
hideandseek
请问投资房怎么做到首付20%的?
dingdang8467 发表于 2021-04-08 10:57

投资房怎么做不到20%首付的??
南京菜农
谢谢您,有学习到新知识。
arabdopsis
这么便宜的房子怎么做到这么高房租的
qinqinmiao
请问投资房怎么做到首付20%的?
dingdang8467 发表于 2021-04-08 10:57

取决于你的debt to income ratio吧,自住房贷款相比于收入的比例低,投资房就可以多贷款一些,首付就可以少一点
zx2013
23万的房子能出租到2000,怎么实现的?
SUNNYZHAO1972
楼主是中介吗?23W的房租18000 ,把您房子的地址方便show 一下
hioc
投资房怎么做不到20%首付的??
hideandseek 发表于 2021-04-08 11:02

25%
xgq32
楼主是抄的 抄了几年前的旧文
hioc
楼主是中介吗?23W的房租18000 ,把您房子的地址方便show 一下
SUNNYZHAO1972 发表于 2021-04-08 11:24

楼主说的是她买的时候23w,不过楼主家地税很低啊
Silverwing
原文转载自 房贷利率比较网 (mratequote.com)房价那么高,还值得买投资房吗?
现在房市火爆,我的朋友问我现在还值不值得买投资房。   不管在任何时候,只要投资房的回报率可观,就值得买。   如何计算投资房的回报率呢?   计算方法有很多种。对于普通人只要知道这一种计算方法就够了。   计算投资房回报率,我要比较买投资房的这笔钱,和如果把这笔钱投资到其它方面 (例如股票,投定存)的回报率比较,看哪个合算。   举个例子,我的一个投资房我买的时候的房价是23万美金($230,000)。 首付20% 加上 其它买房和简单装修的费用,一共投资 5万1千美金($51000).   当时出租的房租是$1800 (现在已经涨到 $2050)。 每月房贷 $1065。 预算1个月的空置期, 加上平时维修的钱, 每年净利润是$6346。    6346/51000=12.44%。   所以我投资5万刀,每年的回报率是12%。 这个投资对我来说是划算的。投资股票收益不稳定。定存的利率约等于0。所以这个投资房值得买。   而且要用发展的眼光看问题,这个房子后来房租慢慢涨起来,现在已经2050 刀。我又做了重新贷款,利率降了一些。现在的收益率就更高一点了。   还有一种算法是把房贷还款里的本金也算作回报, 那收益率就更高了。第三种算法是加上每年房子的升值,那回报率就更更高了。 不过我觉得第三种加上房子升值的计算有点自嗨了。而且一般投资房买卖都不频繁,因为买卖成本高。    有的人说,我买的是自己住的刚需房。是不是就不用计算回报率了? 不对!不但买投资房要计算回报率,买刚需的房子也一样。因为你怎么知道你会在刚需的房子里住一辈子?说不定过几年就得把房子出租了呢。   最近投资房的房贷政策调整,投资房房贷利率上涨很多。而且各个房贷公司和银行的的投资房利率差别很大。我见到房贷经纪人给出的利率的报价最多相差了0.75%。   如果你在买投资房或者需要重新贷款,一定要到房贷利率比较网来查询比较利率。这里会把利率最好的几位房贷经纪人推荐给你,快速找到最好的利率。   做投资房门道很多,怎么买第一个房子,怎么装修,怎么选房客,怎么管理房客等等。 为了抢投资房,我成了兼职的房产中介。后来在做出租房的过程中也吃过亏上过当。现在总结出一些能轻松管理多个出租房的经验。请在网页右边订阅我的博客,我慢慢说给你听。 ----end ----------
大家是怎么判断投资房值不值得买的? 你们的回报率都是多少啊?
hellovivi7 发表于 2021-04-08 10:53

23万房子租出去1800每月.。。 这样的房子给我来一打,谢谢
babybaby
中西部房租/房价比接近1%的地方还是不少的,不过房子万年不升值,好像也没有什么意思。
CONNIECCC
中西部房租/房价比接近1%的地方还是不少的,不过房子万年不升值,好像也没有什么意思。
babybaby 发表于 2021-04-08 11:38

因为过了最好的时候。 前几年买还是很升值的。
早三五年前二十三五万的房子现在能卖到快四十万。
hellovivi7
回复 10楼xgq32的帖子
不是。是我自己的写的!
不过计算方法不是我发明的。一般有几种常用的方法。我一直是用我写的这种来衡量投资房的。对我来说make sense.
hellovivi7
回复 2楼dingdang8467的帖子
投资房的首付至少20%。 有的银行要求25%。
hellovivi7
回复 4楼南京菜农的帖子
不客气哈!
hellovivi7
回复 8楼SUNNYZHAO1972的帖子
我不是中介。。。。
renren2
人生短暫 如果連剛需房 都得算上投資報酬率 再決定住不住 直接申請section8 最值得 甚麼都不用努力 吃福利就行 回報肯定最高
hellovivi7
回复 5楼arabdopsis的帖子
买房早,赶上2010年次贷危机了。所以要准备好,一辈子总会遇上1-2次投资机会的。寿命长的机遇更多。
hellovivi7
回复 12楼Silverwing的帖子
现在这个房子房价得38万最少。投资就不值得了。
CleverBeaver
23万房子租出去1800每月.。。 这样的房子给我来一打,谢谢

Silverwing 发表于 2021-04-08 11:28

Lol
same here
hellovivi7
回复 19楼renren2的帖子
哈哈哈,也是。我也有一个房子买的是新房,就是图喜欢。后来搬家原价给卖了。因为出租不值得,房价也不涨。
AgentJ
你的计算方法显然是错的
littlefish99
回复 5楼arabdopsis的帖子
买房早,赶上2010年次贷危机了。所以要准备好,一辈子总会遇上1-2次投资机会的。寿命长的机遇更多。
hellovivi7 发表于 2021-04-08 11:49

你自己都说是一辈子一两次的机会了,这种“经验”很难分享或被采用吧
a
aivar2
23万房子租出去1800每月.。。 这样的房子给我来一打,谢谢

Silverwing 发表于 2021-04-08 11:28

这种挺多的吧
取名真的好难啊
我想知道你们都是怎么在买房之前就知道房子好不好租的。很多房子有价无市,空置期很长啊。
猪名野
回复 1楼hellovivi7的帖子
和我们买的最初房子类似,但买价更便宜,$215000,现在准备加租到$2000。2011 年买的,当时,Agent 站在一条小街上说,这里大概十二三间Houses, 除了三间外,你们都可以挑。一听完这话,当时最是心剧烈颤抖,次贷危机真有这么惨烈! 当时真没钱,否则真可以来一打,然后申请把街的名字都改成“天安门大街”,
CleverBeaver
现在难租的很多
买了只能囤着
hellovivi7
回复 13楼babybaby的帖子
对,1% 真是可遇不可求的。
B
BeHappy78
去年买了类似的, 不过没那么高回报率, 房价25万, 装修花了一万七, 出租$1750. 前年买的23万,没装修, 出去1400.
楼主这个真的很高。
C
Captaintoo
装修,选房客,管理房客这些也是成本。23万的房子地税还不到3千,大部分的地方都比不了。
hellovivi7
回复 27楼取名真的好难啊的帖子
我有一套看房子好不好租的方法。等有空写写。
hellovivi7
回复 24楼AgentJ的帖子
为什么是错的?能细说说吗?如果是错的,那我以后投资的时候多注意。
hellovivi7
回复 25楼littlefish99的帖子
不是的,房市和股市不同。总是会有机会出现的。要留着钱等着。如果你用一辈子碰不到几次的心态,那你就真的碰不到了。
hellovivi7
回复 28楼猪名野的帖子
握手。真是钱到用时方恨少。而且我次贷危机的时候年轻,不知道这是多么好的机会。如果上天再给我一次机会。。。
werden
看楼上几个再问什么地方可以有这么高房租。
在达拉斯附近的一些周边卫星城市里面,的确可以做到这个价钱买房和房租,但是房产税是不是要奖金5000左右了吧。
不过楼主的这个数据点是基本上可能的。我说的是2020年和2021年左右的数据
msbaby
23万房子租出去1800每月.。。 这样的房子给我来一打,谢谢

Silverwing 发表于 2021-04-08 11:28

我的情况类似,前几年22.5万买的房子租1800,其实可以涨到1900或2000,但租客很好也一直住着,就不好意思涨价了
alanbeil
投资房怎么做不到20%首付的??
hideandseek 发表于 2021-04-08 11:02

投资房贷款的首付最低要求是25%
C
Captaintoo
回复 27楼取名真的好难啊的帖子
我有一套看房子好不好租的方法。等有空写写。
hellovivi7 发表于 2021-04-08 14:10

这个有很多秘诀么?我觉得区不是特别差,只要房租便宜就好租,当然房子的状态也不能太差。
hellovivi7
回复 40楼Captaintoo的帖子
有几个方法验证好不好租。投资用“我觉得” 容易吃亏啊。
C
Captaintoo
回复 40楼Captaintoo的帖子
有几个方法验证好不好租。投资用“我觉得” 容易吃亏啊。
hellovivi7 发表于 2021-04-08 17:41

‘我觉得的’都是基于我自己有限的几个房子的经验,确实不是广泛适用的。好奇你说的那几个验证方法。
Hudsonbay7
既然是投资房,为啥要自己出那20%? 全部银行贷吧, 20%换一个方式从银行拿
alanbeil
既然是投资房,为啥要自己出那20%? 全部银行贷吧, 20%换一个方式从银行拿
Hudsonbay7 发表于 2021-04-08 18:21

又一个把银行当开善堂的
babybaby
楼上那么多问哪里的,随便搜下
https://www.zillow.com/homedetails/4608-W-63rd-St-Prairie-Village-KS-66208/75571036_zpid/
这附近还有一个在卖,估计可以租2500+:
https://www.zillow.com/homedetails/6025-Nall-Ave-Mission-KS-66202/75584822_zpid/
拿走不谢。。。
CleverBeaver
楼上那么多问哪里的,随便搜下
https://www.zillow.com/homedetails/4608-W-63rd-St-Prairie-Village-KS-66208/75571036_zpid/
这附近还有一个在卖,估计可以租2500+:
https://www.zillow.com/homedetails/6025-Nall-Ave-Mission-KS-66202/75584822_zpid/
拿走不谢。。。
babybaby 发表于 2021-04-08 18:37

ks也许确实可行
CleverBeaver
这类房子不知道rootstock要加多少overhead fee才卖?
自己做的话 要飞过去成交吗
s
sundra_shi
给primary home开一个HELOC account,只要你primary home的equity足够多,可以从HELOC里面贷投资房的20%的首付出来。 如果你的房租-投资房的每月贷款-地税-HOA-HELOC account的每月贷款,还有剩余,那个剩余的钱就是就空手套白狼出来的钱。
小猪QQ
给primary home开一个HELOC account,只要你primary home的equity足够多,可以从HELOC里面贷投资房的20%的首付出来。 如果你的房租-投资房的每月贷款-地税-HOA-HELOC account的每月贷款,还有剩余,那个剩余的钱就是就空手套白狼出来的钱。
sundra_shi 发表于 2021-04-08 18:55

最重要的是找不到。除非很差的地点。
i
iloveGelato
不光是房贷和维修吧,还有地税、房屋保险、房贷保险,这些不需要算进去吗?感觉能持平就不错了呢,没有多少利润的。
angelawang620
这是畅想十年前的房价,谈现在?
j
jennyalger
23万房子租出去1800每月.。。 这样的房子给我来一打,谢谢

Silverwing 发表于 2021-04-08 11:28

很正常啊,比如奥斯汀
y
yxfabroad
湾区这边是200多万的房子只能rent4000刀
k
kebler
很正常啊,比如奥斯汀
jennyalger 发表于 2021-04-08 23:50

可以给个地址/zip吗?表示完全没听说过
z
zzsummer
买买买,无脑买吧
nianhuhu
我们这边大学城的1b1b condo的确能做到
zymm2015
不光是房贷和维修吧,还有地税、房屋保险、房贷保险,这些不需要算进去吗?感觉能持平就不错了呢,没有多少利润的。
iloveGelato 发表于 2021-04-08 21:19

对的,看了半天没看到有人把这个算进去
CleverBeaver
对的,看了半天没看到有人把这个算进去
zymm2015 发表于 2021-04-09 02:38

确实一开始是不怎么挣钱的
joanna778899
对的,看了半天没看到有人把这个算进去
zymm2015 发表于 2021-04-09 02:38

我们的房子地税高 地税加房贷基本和租金持平 就这样已经很满意了
guogai
税没算啊,税高点的地区,20几万的房税$6K,还有保险1K-2k,还有HOA。
Geofan
看了这个,估计楼主对biden最新政策不是很了解,你自己搜搜什么叫affordable housing吧,biden已经想好了怎么帮助租房市场了。
hellovivi7
回复 51楼iloveGelato的帖子
地税和房屋保险算在房贷里的。房贷还款中的一部分是escrow ,用来付地税和房屋保险的。首付20%以上是没有房贷保险的。
luluzlemonadez
这个23W交易,房租1800,而且只需要投入20%的case,收益绝对不止12%。 你还每年还贷款本金和房子的appreciation,我觉得至少在17%上下了,这个比股市稳多了吧。 像前面的人说的,这种房子来几十套都行啊!
CleverBeaver
这个23W交易,房租1800,而且只需要投入20%的case,收益绝对不止12%。 你还每年还贷款本金和房子的appreciation,我觉得至少在17%上下了,这个比股市稳多了吧。 像前面的人说的,这种房子来几十套都行啊!
luluzlemonadez 发表于 2021-04-09 13:06

为什么我看roofstock的年化利率才6%?
d
dgxiaojiuri
回复 48楼CleverBeaver的帖子
这个看起来收益不高呀?值得投资吗?
d
dingdang8467
23w的房子出租到1800在疫情前很多,疫情后估计都是高税率区了。
hellovivi7
回复 64楼luluzlemonadez的帖子
对。现在看是好的投资。当年这样的房子很多的,只是那时候年轻经验不足,不知道这是多好的机会。所以把经验写下来,以后的年轻人遇到这样的机会得多把握住。
elfbear
回复 67楼dingdang8467的帖子
哪里23万房子出租$1800呢?
miniturky
投资房一般都是小房子吧,那种房子抢得更厉害,上个月看中一个170k的加了3k,结果人家卖给了一个all cash的。 是值得投资啊,但是买不到啊。
miniturky
回复 67楼dingdang8467的帖子
哪里23万房子出租$1800呢?
elfbear 发表于 2021-04-10 16:19

我们中部中型城市是这个价,但是市面上这个价格的房子太少了,特别是好区的,早几年前就都被买成投资房了。去年我们买到了一个,结果发现一条街的邻居,都是租的,早就成了投资房区了。
janeloveschocolate
这次抢得凶的主要还是投资吧,大家都看到要通胀,买房,杠杆,都担心手里的钱贬值。
就是可怜first home buyer,他们的价位和投资房重合。