跟风讨论下房价ups and down

假设房价起起伏伏 大趋势向上 如果这个假设不成立 也欢迎跟帖讨论这个假设

假设基于热门城市，高收入地段，人口流入大于流出。 如果底特律或者阿拉巴马人口流出大于流入，没有高收入公司支持，那房价万年不变也是成立的。归根到底价格受供需关系影响。一个地方的房子没人愿意买，或者买的人小于卖的人，价格肯定是走低的。

那最优解就是抄底 在最低价买入 只是技术上很难做到最优解

假设房价每年的序列为如下
19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 100 - 110 - 121 - 96 - 105 - 115 - 126
即每年涨10% 中间有一年大跌20%
这样来看 19年买房的只要不在22年挥泪割肉，总是赚的。
20年买房的直接站岗，24年才解套。 21年买房的接飞刀，25年才解套。 22年抄到大底，天选之子。

那么有以下结论： 1. buy and hold 依然成立，只要不死撑，不至于换不起房贷，然后很不幸要在最低点割肉卖房。 2. 抄底是最优解，肯定大赚。但赚钱的逻辑依然是房价大趋势向上。如果房价大趋势向下，就不存在抄底了，永远都是站岗接飞刀。 3. location，学区房交通房贵有贵的道理，跌的时候抗跌（房价相对贵，房主相对有钱，不至于换不起房贷在低点被扫地出门），涨的时候涨幅大。

关键是这些点每个人都知道
所以才会有现在的局面

其实都是有关键前提的。
比如这里的关键前提是大趋势向上。这在美国和大部分国家地区是如此。但是少数地方不是，比如底特律
类比股市，大家都认为大趋势向上。但是也有例外，比如日本，上证指数等等
就看你的信心了。
大趋势下，小的技巧，折腾都是次要的，

关键是这些点每个人都知道
所以才会有现在的局面


CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:33

如果结论大家普遍共识，我还有几个推论：
1. 自住房首先不要死撑，不要出现换不起房贷，在最低点被扫地出门的情况。类似股票不要上margin，跌了就被扫地出门，涨了也没机会留在桌面了。

2. 投资房不要抢着在高点买，即使抓不住最低点，能避开最高点也算赚钱，投资角度也是降低了成本。
3. 投资房要在好学区好地段买，condition再差也不要紧，不影响生活质量。
4. 自住房取决于自己想享受还是想增值，可以在非热门地段买大的豪华的，只是涨的慢。

印了那么多钱，股票涨了那么多，我觉得房价不可能跌了。反正，要买房的赶紧买，买，买

如果结论大家普遍共识，我还有几个推论：
1. 自住房首先不要死撑，不要出现换不起房贷，在最低点被扫地出门的情况。类似股票不要上margin，跌了就被扫地出门，涨了也没机会留在桌面了。

2. 投资房不要抢着在高点买，即使抓不住最低点，能避开最高点也算赚钱，投资角度也是降低了成本。
3. 投资房要在好学区好地段买，condition再差也不要紧，不影响生活质量。
4. 自住房取决于自己想享受还是想增值，可以在非热门地段买大的豪华的，只是涨的慢。
julie2020 发表于 2021-04-07 15:40

第一点很难的 保证这一点就基本决定了抢不到能住的房子
你看上周还有人来问可以贷到基本工资多少倍的贷款
这个其实有前排效应的 一部分人在被忽悠的情况下死撑抢了房 那几本注定了以后大家都只能这么死撑 不然抢不到的
大家工资都差不多 人口也差不多 需求也差不多 commute也差不多 哈

印了那么多钱，股票涨了那么多，我觉得房价不可能跌了。反正，要买房的赶紧买，买，买
Jessicali0707 发表于 2021-04-07 15:41

不可能跌了也是瞎说的
不然出台那么多政策不让foreclose干嘛

一个最简单控制风险的操作就是在all time high的时候half in就好，不要all in。比如双职工要是现在买房，最好买那种其中一人失业也能无压力供的房子。不过这个理论可能不适用于湾区。

一个最简单控制风险的操作就是在all time high的时候half in就好，不要all in。比如双职工要是现在买房，最好买那种其中一人失业也能无压力供的房子。不过这个理论可能不适用于湾区。
取名真的好难啊 发表于 2021-04-07 15:48

嗯嗯 我要同意你一次

买学区房，跌不到哪儿去

买学区房，跌不到哪儿去
Aying 发表于 2021-04-07 15:52

可是先要保证失业了我还供得起 不是吗

不可能跌了也是瞎说的
不然出台那么多政策不让foreclose干嘛
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:46

foreclosure地区不符合高收入人口净流入这个标准吧
老中青睐的热门好学区，哪会有foreclosure出现。

一个最简单控制风险的操作就是在all time high的时候half in就好，不要all in。比如双职工要是现在买房，最好买那种其中一人失业也能无压力供的房子。不过这个理论可能不适用于湾区。
取名真的好难啊 发表于 2021-04-07 15:48

我家去年也是这么做的 不过问题在于难以追加投资
没法像股市那么灵活 更像是看准了 买定离手

foreclosure地区不符合高收入人口净流入这个标准吧
老中青睐的热门好学区，哪会有foreclosure出现。
julie2020 发表于 2021-04-07 15:54

这个 我也不知道湾区算净流入还是净流出了
总之大家都在想办法自保是真的
到底什么办法好 就要看后面的无形的手了

我家去年也是这么做的 不过问题在于难以追加投资
没法像股市那么灵活 更像是看准了 买定离手
julie2020 发表于 2021-04-07 15:55

可不可以考虑refinance
cash out
不过据说股市的froth就是这么来的

湾区哪个区出现foreclosure了吗？ 尤其是自住房出现foreclosure在湾区挺难想象的。 投资房想急着出手是因为死撑了....

这里面有很多东西没有考虑到，现在房价飞涨最关键的是inventory稀缺。政府的mortage extension延长到6月底好像，这个东西导致付不起房贷的也可以不卖房，同时还有啥rental plan之类的，导致欠房租的也不用被赶走，现在的房源稀缺程度是几十年未见的。 再合并政府大撒币，老百姓存款几十年新高，没办法旅游钱都存下来了， 通胀的恐慌，和低贷款率，这些加在一起，自然房价就飞升了，但是很快了就要降温了。 前几天看上一个小投资房，准备去贷款，熟悉的agent说现在投资贷款利率已经涨很高了，比covid之前还要高，就是两周前开始涨的，因为房价上太快，所以fannie may对所有的投资房贷dealer都要求投资房贷发放只能总房贷销售量占一个小的比例，每个月要是hit那个比例了，就不能再卖投资房贷了，于是市场上的可买的投资房贷数量就少了很多，自然供求关系决定了利率就上升了很多，结果就是我也觉得不值得买了。可见等完全复工后各种政府的房贷和租客政策一变动，房价肯定会继续调整

这里面有很多东西没有考虑到，现在房价飞涨最关键的是inventory稀缺。政府的mortage extension延长到6月底好像，这个东西导致付不起房贷的也可以不卖房，同时还有啥rental plan之类的，导致欠房租的也不用被赶走，现在的房源稀缺程度是几十年未见的。 再合并政府大撒币，老百姓存款几十年新高，没办法旅游钱都存下来了， 通胀的恐慌，和低贷款率，这些加在一起，自然房价就飞升了，但是很快了就要降温了。 前几天看上一个小投资房，准备去贷款，熟悉的agent说现在投资贷款利率已经涨很高了，比covid之前还要高，就是两周前开始涨的，因为房价上太快，所以fannie may对所有的投资房贷dealer都要求投资房贷发放只能总房贷销售量占一个小的比例，每个月要是hit那个比例了，就不能再卖投资房贷了，于是市场上的可买的投资房贷数量就少了很多，自然供求关系决定了利率就上升了很多，结果就是我也觉得不值得买了。可见等完全复工后各种政府的房贷和租客政策一变动，房价肯定会继续调整
maomaopeng 发表于 2021-04-07 16:05

对的

湾区哪个区出现foreclosure了吗？ 尤其是自住房出现foreclosure在湾区挺难想象的。 投资房想急着出手是因为死撑了....
julie2020 发表于 2021-04-07 16:02

现在因为政府托着啊
你试试看不托的话会怎样

假设房价起起伏伏 大趋势向上 如果这个假设不成立 也欢迎跟帖讨论这个假设

假设基于热门城市，高收入地段，人口流入大于流出。 如果底特律或者阿拉巴马人口流出大于流入，没有高收入公司支持，那房价万年不变也是成立的。归根到底价格受供需关系影响。一个地方的房子没人愿意买，或者买的人小于卖的人，价格肯定是走低的。

那最优解就是抄底 在最低价买入 只是技术上很难做到最优解

假设房价每年的序列为如下
19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 100 - 110 - 121 - 96 - 105 - 115 - 126
即每年涨10% 中间有一年大跌20%
这样来看 19年买房的只要不在22年挥泪割肉，总是赚的。
20年买房的直接站岗，24年才解套。 21年买房的接飞刀，25年才解套。 22年抄到大底，天选之子。

那么有以下结论： 1. buy and hold 依然成立，只要不死撑，不至于换不起房贷，然后很不幸要在最低点割肉卖房。 2. 抄底是最优解，肯定大赚。但赚钱的逻辑依然是房价大趋势向上。如果房价大趋势向下，就不存在抄底了，永远都是站岗接飞刀。 3. location，学区房交通房贵有贵的道理，跌的时候抗跌（房价相对贵，房主相对有钱，不至于换不起房贷在低点被扫地出门），涨的时候涨幅大。
julie2020 发表于 2021-04-07 15:30

本来就是这个道理，总是有人抬杠！

lz写得好逗，也就再憋一年，大家都要争当天选之子啊..

但是比如你本来打算19年买自住房的，但是觉得房价会跌非要等抄底， 然后你果然抄到了22年的底， 虽然比21年比好像是捡了20%off的deal， 和19年比呢？也就是个4%的差别。 更不考虑租房的成本什么的。
这还是你果然等到了抄到了底的情况下， 如果没有抄到呢？
我这么比较了以后，就果断地不等了看到合适差不多的就入了，反正是打算常住的。

回复 22楼小苏打的帖子
是这个道理 房租一年也要两三万 还不算失去的空间和自由

房价跟股价绝对是正相关，至少大体上是。其实问题根本没那么复杂，大家收入高了，房价就涨，收入低了，房价就跌。你就看看有购买力的群体最近收入是不是涨了，如果是，房价就会涨，否则就跌。换一个角度看，假如你就是房东，现在股市涨了，大家收入高了，你是有多傻才会降价卖房子？那完全不make sense好吗。

我以前的Renter 租我家20万左右市场价房子 月租1300 他当时年收入8万吧 现在不知道多少 但是买了一个50万的condo搬走了
我感觉这种才是比较危险的买房者 一般老中比较保守 可能还行

回复 1楼julie2020的帖子
好学区交通房扛跌，但绝对不是涨幅最大的，因为大部分人负担不起。涨幅最大的一般只占了一样，或者俩都凑合。 时间是一方面，此外个体差异也很大，有耐心就挨个lowball，肯定能捡便宜的。

回复 26楼lazycat12345的帖子
你这么一说 我好后悔没去买学区一般但是交通好的新建房 宽敞明亮全是同龄老中！

第一点很难的 保证这一点就基本决定了抢不到能住的房子
你看上周还有人来问可以贷到基本工资多少倍的贷款
这个其实有前排效应的 一部分人在被忽悠的情况下死撑抢了房 那几本注定了以后大家都只能这么死撑 不然抢不到的
大家工资都差不多 人口也差不多 需求也差不多 commute也差不多 哈
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:44

工资多少不重要，百分比很重要。budget在bidding war最激烈的range，就很难受

工资多少不重要，百分比很重要。budget在bidding war最激烈的range，就很难受
lazycat12345 发表于 2021-04-07 17:41

是啊 贪念是人的本性 哈

投资房我的理念跟股票是一样的 定投 有钱了就买 现在买的原因是利息低

其实买房子和找对象，换工作，买股票一样，只要受过相应教育，自己钻研一下，道理是都知道的，很多也简单，分出高下的其实是拿知识如何去应用。

我就补充一点。 房价2021 年前跌了2年半， 为什么那个时候不买？ 我所在的湾区房价群2018年上半年各个都是房神， 讨论起哪个区是下一个宇宙中心头头是道。 结果下半年就两周功夫， 突然间open house门可罗雀， 房价开始跌。 群里2年半的时间基本没什么人说话。 最近房价涨了， 群里的agent又活跃起来， 各个又变身大神， 指点江山。 我想说的意思， 别把别人想象的太神， 各个都是盲人摸象， 买涨不买跌。 坚持自己的想法， 等到跌的时候别犹豫， 该出手时就出手。 狂涨的时候， 也别被人忽悠， 该不买就不买。

我就补充一点。 房价2021 年前跌了2年半， 为什么那个时候不买？ 我所在的湾区房价群2018年上半年各个都是房神， 讨论起哪个区是下一个宇宙中心头头是道。 结果下半年就两周功夫， 突然间open house门可罗雀， 房价开始跌。 群里2年半的时间基本没什么人说话。 最近房价涨了， 群里的agent又活跃起来， 各个又变身大神， 指点江山。 我想说的意思， 别把别人想象的太神， 各个都是盲人摸象， 买涨不买跌。 坚持自己的想法， 等到跌的时候别犹豫， 该出手时就出手。 狂涨的时候， 也别被人忽悠， 该不买就不买。
幽幽寸草心 发表于 2021-04-07 23:07

哈哈 是滴 2018年硬生生用各种焦虑推出一个局部高峰

如果结论大家普遍共识，我还有几个推论：
1. 自住房首先不要死撑，不要出现换不起房贷，在最低点被扫地出门的情况。类似股票不要上margin，跌了就被扫地出门，涨了也没机会留在桌面了。

2. 投资房不要抢着在高点买，即使抓不住最低点，能避开最高点也算赚钱，投资角度也是降低了成本。
3. 投资房要在好学区好地段买，condition再差也不要紧，不影响生活质量。
4. 自住房取决于自己想享受还是想增值，可以在非热门地段买大的豪华的，只是涨的慢。
julie2020 发表于 2021-04-07 15:40

针对第二点 你咋知道什么时候是高点 什么时候是低点呢 那都是过去以后回头看 看出来的 处在当下 只能看出来房价是在涨还是在跌

可是先要保证失业了我还供得起 不是吗
CleverBeaver 发表于 2021-04-07 15:53

1 年的reserve都没有真的不要买房。不管是低点还是高点

1 年的reserve都没有真的不要买房。不管是低点还是高点
helloterran3 发表于 2021-04-08 14:46

呃
有的银行不止一年reserve，18个月呢
这位同学有点站着说话不腰疼吧

房价跟股价绝对是正相关，至少大体上是。其实问题根本没那么复杂，大家收入高了，房价就涨，收入低了，房价就跌。你就看看有购买力的群体最近收入是不是涨了，如果是，房价就会涨，否则就跌。换一个角度看，假如你就是房东，现在股市涨了，大家收入高了，你是有多傻才会降价卖房子？那完全不make sense好吗。
公用马甲44 发表于 2021-04-07 17:10

股市涨了，不卖房子，要等到股市跌的时候卖吗？最近什么歪瓜裂枣都上市了

foreclosure地区不符合高收入人口净流入这个标准吧
老中青睐的热门好学区，哪会有foreclosure出现。
julie2020 发表于 2021-04-07 15:54

auction.com zillow: other listings
an example https://www.zillow.com/homedetails/17-Magnolia-Dr-Great-Neck-NY-11021/31066275_zpid/
I found that luxury homes (1M+) and lower income homes have more foreclosures than the moderate income homes...