关于在Orlando买投资房

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leonadmm
楼主 (北美华人网)
Disclaimer: 论坛上对于现在是否应该买投资房,特别是是否在Florida买有很极端的两种观点。我写这个帖子只是想分享一下自己的经历,不代表支持任何一种观点。   在Orlando这个地方关注了两个月左右的房市,从上周开始下offer,一共下过8个,准确的说昨天就下了5个。今天终于抢到了房子。趁热乎记录分享一下,攒人品,也希望可以帮助到其他的mm们(写在03/21)。也希望现在这个房子可以顺利close。
1. 房价的增长速度:二个月前,还有25万,1400SQFT, 可以看上眼(地区和房子本身条件都还可以)的房子。 开始下offer时候,预算涨到了26万5,面积要求降到1200SQFT左右。   2. 房子的交易速度与价格:看着喜欢的房子,上市1-2天就会进入pending状态。即使感觉很一般,甚至有硬伤的房子,也会在一周之内有人接手。(04/06补充)最近可以看到不少之前加小爱心的房子已经卖掉了,条件好的大部分都是高于要价5000-10000的价格成交的。   3. “好区”:“好区”分两种,自住房(环境好,居住舒适)和投资房(空房率低,租金高),这两种房型,在低于当地均价的预算情况下一般很难重合。但犯罪率稍高的不太安全的区是一定要避开的。
4. 关于buyer''s agent:我和大多数人一样,认为agent平均2-3%的commission过高,尤其对于卖家来讲。我目前买房还是用agent的,但主要是需要agent根据他们的经验来帮我们分析房子本身状况和地理位置的优劣,更像是向专家咨询,开个门,录个像都是其次的(当然录像的质量也是千差万别)。在Orlando找好的agent颇费了一番功夫,先在Zillow上搜索,有非常多的五星好评的buyer‘s agent,大部分都是那种很大的规模group。但是想要联系上他们是另外一回事,要么是发出的email或短信石沉大海,要么是系统恼人的自动回复,还有就是刚刚拿到agent licence不到2个月的新人回复。总的感觉就是他们生意超好,不用理你。当时都快放弃了,后来老公给力,又联系了几个,终于找到一个合适的。我们选择agent的方法一般就是会把自己已经研究过的1-2个房子,发给agent,问他们感觉怎么样,如果回复不是单纯的”很好,不错”“你要下offer吗?”, 而是有见解的一些分析,指出小的不足和优点,那么这个agent就不错,因为几乎没有完美的房子存在。和这样的agent 沟通,慢慢的在对各种不同房子的讨论中,你会学到很多,知道在当地看房子都需要注意哪些方面。   3个例子: Agent1 (反例): 在Zillow上找到一个agent,属于一个大的group,有自己的网站,各种视频介绍啥的,非常fancy,几乎所有人5星好评,我选了一个看着顺眼的,欣喜地发现别人对他的评价恰好是我对agent的需求,不push,细心讲解,了解当地情况等等。于是试着通过Zillow联系,简单介绍了下自己的情况。瞬间收到的是短信和email的自动回复,不是那种正常的我晚些回复你啊那种,而是“Hey there,I just saw that you were peeking at a few homes on one of our websites. Obviously there is a lot going on in the world right now, but I wanted to see if you were just looking for fun? Or maybe thinking about making a move once things calm down a bit?”。感觉有点奇葩,但想着,评价那么好,再等等吧。等了2天,每天收到一次上面的自动回复,我试着回复过去,又是杳无音信。这是还是没死心,就在他们自己的网站上找到其他的联系方式联系,还是没有人回,又等了1天,发过去最后一个短信,居然秒回了,说他在忙,一会儿打给我,但是,那天后来一直没有打给我,第二天,我发Email大概问了5个问题,他打电话过来,表示了抱歉,简单聊了一会儿,他说会回复我之前的Email问题,再帮我选几个区域,有新房子出来就提醒的,结果email问题完全没有收到回复,2天后才收到新房提醒。就此,我终于决定放弃这个agent了。有意思的是,10天以后,他居然第一次主动给我短信,问我有没有喜欢的房子···  像这种,可能确实是有能力的,但是这种回复时效,一定要果断放弃。   Agent 2(反例): 网上别人介绍的一个华人agent,很热情的打过来电话,给推荐地区的zipcode,但貌似她关心的只有我们要不要下offer。我们发过去2个房子,问怎么样,她说“不错,要下offer吗?” 我们说,资金还没到位,她说,没事,我这有个没有名头的proof of fund,可以先用这个,只要最后你们有钱close就好。   Agent 3: 我们目前的agent,每一个房子都会给出中肯的评价,即使知道我们那个时侯还不能下offer。比如,他会说这个房子是septic tank,或者是private well water source,这样的房子,维护起来会麻烦一些,但自住的话会省钱。比如wood frame的房子就会比brick的房子更容易有白蚁问题,如果可以选,更倾向于brick的房子。比如,这个房顶快到20年了,这种情况,保险公司可能不太会给新的保险了或需要额外的roof inspection,因为风险大。这个再比如我们刚刚知道的,做wind mitigation inspection可以减低房屋保险价格等等。一个好的agent,他们大多有相似的特点,就是他们更愿意教会你去如何看房子,而不单单去赚钱,帮你开门,下offer。 如果有mm有需要我目前agent的联系方式,可以私信我。我知道在奥兰多找到一个好的还及时回复的agent有多难。   5. 关于加价:我们是做了目前自住房的cash out refinance,然后全现金在Orlando买房,开始还想着可以比listing price低一些买到,但事实是,总会有人不只是全现金offer,还加价,而且还没有任何的contingency,包括免掉了inspection contingency。我们的agent很保守,会很直接的告诉我们,“这个房子不值这个价,不出意外,房屋价值在1-2年会涨到现在的价格,但是,就目前的市场来看,总会有人愿意现在就出这个价格,或者更高来买这套房子”。这个就是目前当地房市很好的写照。我们刚刚被接受的offer,是全现金,7天inspection (正常15天),15天close(正常30天),加价6000刀才拿到的。就这样,其实还有一个和我们一模一样的offer,但那个offer的 agent和买家都没有去看房,卖家agent感觉不太靠谱,当然我们的agent应该也是给他们留下了不错的印象,就先考虑我们,前提是让他们把自己后院一个比较好的shed也搬走还要继续让目前的租客至少住到半年后lease结束。   6. 其他: a. 当地租房市场火热,有些有HOA的社区是有租房比例要求的,看房时候一定要问清楚(问seller agent),这个小区还能不能有出租房了。我们就是因为这个,放弃了3个看好的房子。 b. 投资房的房产税会比自住房高30-40%的样子,自住房有一些优惠政策,通过在各个county 查找税率,可以了解目前自住还是投资房。 c. Fun facts (来自agent):在Orlando,大部分房顶可能都是在04年换过的,因为那年有一个月就发生了四次大的windstorm。那时甚至有roofer开着车挨家挨户敲门,问要不要换、补屋顶。city批准permit的速度也完全更不上,所以很多re-roof的permit在网上查不到记录。 d. 在中佛罗里达州,买房屋保险,尤其是房东保险会不像其他州那么容易,我们开始和2个大的保险公司联系,都说不给保,后来把所有的知名大公司都联系了,都不给保,有些好心的agent会给写其他公司的保险,价格比预期的高40%左右,这时候我还不知道具体为啥,网上也没查到,就把所有google上评分还好的insurance broker 都联系了一遍,后来终于找了机会问,才知道,在2016年之前不是这样的,在佛罗里达州买房屋保险和在其他地方一样容易,也不贵,从2016年开始,佛州每年都经历了大大小小的飓风和暴雨洗礼,导致claim的数量远远超出保险公司的预计和资金准备。所以大一点的公司都不太做房屋保险这一块了,避免损失更多的钱。一个agent给我说,之前,如果我需要landlord insurance,他可以quote 50家,现在,只有区区三家,而且价格不菲。在这里给有打算在佛州投资的mm一个提醒,在计算现金流时,要把保险这部分的预算提高50%,免得像我一样没有准备。我们在Orlando 唯一可以拿到的保险时叫special dwelling这种,各种条目大家一定要仔细看好。 e. 关于算回报率,property management (PM)的这块一定要看好,说是8-10%,这只是月费,一般PM帮你找租户是要收50-100%的第一月房租的 (tenant placement),按每年都换租户的话平均下来就是14%。还有要问问还有什么隐形费用没有。关于是否要用PM,这个楼主刚刚当上的地主,没有太多的发言权。   7. 写在最后(04/06): 关于buyer agent,我和我老公的感觉都是一个好的agent很重要,不只是看房子,还有在合同中的各种扯皮,或和卖家沟通,或多或少需要你的agent是会考虑你的利益的。我们很幸运,几次买房子过程中都最后找到了很称心的agent。比如这次都快close了,还是有很多小问题没有搞清楚,目前在慢慢地在agent的帮助下捋清楚,在这里真的要再一次感谢他一直不厌其烦地帮我们沟通 (我们(买家)---> buyer agent ---> seller agent---> seller/tenant/current property manager)。 如果有需要LA大区,南卡Greenville (这个比较小众),或Orlando的agent推荐的mm们可以私信我,这个三个agent都是我们从看房到买房甚至到各种handyman/contractor推荐一路用下来的,真心推荐。也要声明一下,他们不会给我任何推荐的好处,而且也不会给买家返现,需要找有返现agent的请绕道。
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royalpalm
为什么选在奥兰多买投资房呢?是做vacation rental 还是长期啊?
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freebubble
谢谢分享,请问可否推荐几个好的zipcod?我也对奥兰多感兴趣,但是完全不知道该看哪个区。
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leonadmm
回复 2楼royalpalm的帖子
这个和个人有关了,老公之前在UF上过学,一直很喜欢佛州,我们只是不甘心当韭菜,想抵御通货膨胀,头脑一发热,做cashout refinance 买的房··· 是打算做长期。还有就是其他大部分很火的地方已经真的买不起了···
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leonadmm
回复 3楼freebubble的帖子
这个还是推荐你先找几个agent聊聊,根据你的预算和考虑来。我最后也没什么zipcode和好区的总结,就是去realtor.com 查一下犯罪率,不高就可以了。主要就是避开Pine Hills 和South Apopka。
babybaby
lz你买的投资房是准备做长租还是短租呢,大概月租可以到多少?
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leonadmm
回复 6楼babybaby的帖子
做长租,大概1500-1800吧。mm如果感兴趣,可以去zillow看看目前rent的listing。
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neverland10
回复 1楼leonadmm的帖子
谢谢楼主码字分享这么多的经验。找buyer agent这方面感觉特别有用 目前我也在看怎么找 我对agent的需求跟你类似。能说下你在zillow上怎么找的吗?我用zillow app看了下 没有找到能搜agent的啊 难道是打开的方式不对?
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leonadmm
回复 8楼neverland10的帖子
我用的是Zillow 网页版,在首页,左上角第五项,点agent finder就可以了。
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neverland10
回复 9楼leonadmm的帖子
多谢!我刚在app里也找到了😀👍
Ladybug997
请问一下怎样可以了解到一个小区对出租房比例限制?
new_bie
lz是投资的独立房还是condo? Condo 应该事情少些,但是利润也少?
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leonadmm
回复 11楼Ladybug997的帖子
有时redfin上会直接写,不过最好只要有HOA,都要让seller agent问清楚。
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leonadmm
回复 12楼new_bie的帖子
Condo 价格也不低,而且大部分HOA 太高了,就没考虑。
FengQiner
谢谢分享!mark
Azhai
奥兰多长租现金流很差,但是短租很好,楼主估计all cash但很多人投资不可能放那么多现金进去,除去所有cost一个月就算六七百cash flow按照你们投资来算一年回报率不是太高。我自己住在奥兰多,长租房确实不是太合算,除非你16年前买的房价低。不过我观察房租最近涨了,尤其在好的小区
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leonadmm
回复 16楼Azhai的帖子
mm 说得对,cash flow 即使只是预测也很低,主要是maintain的费用很高,而且目前房价也高。楼主并非投资人,在Orlando买房,和情怀有一定关系,也希望可以抵御通货膨胀啦。所以这里并不讨论值不值得,仅仅是分享一下自己买房过程中的经历。