Disclaimer: 论坛上对于现在是否应该买投资房，特别是是否在Florida买有很极端的两种观点。我写这个帖子只是想分享一下自己的经历，不代表支持任何一种观点。 在Orlando这个地方关注了两个月左右的房市，从上周开始下offer，一共下过8个，准确的说昨天就下了5个。今天终于抢到了房子。趁热乎记录分享一下，攒人品，也希望可以帮助到其他的mm们（写在03/21）。也希望现在这个房子可以顺利close。 1. 房价的增长速度：二个月前，还有25万，1400SQFT, 可以看上眼（地区和房子本身条件都还可以）的房子。 开始下offer时候，预算涨到了26万5，面积要求降到1200SQFT左右。 2. 房子的交易速度与价格：看着喜欢的房子，上市1-2天就会进入pending状态。即使感觉很一般，甚至有硬伤的房子，也会在一周之内有人接手。（04/06补充）最近可以看到不少之前加小爱心的房子已经卖掉了，条件好的大部分都是高于要价5000-10000的价格成交的。 3. “好区”：“好区”分两种，自住房（环境好，居住舒适）和投资房（空房率低，租金高），这两种房型，在低于当地均价的预算情况下一般很难重合。但犯罪率稍高的不太安全的区是一定要避开的。 4. 关于buyer''s agent：我和大多数人一样，认为agent平均2-3%的commission过高，尤其对于卖家来讲。我目前买房还是用agent的，但主要是需要agent根据他们的经验来帮我们分析房子本身状况和地理位置的优劣，更像是向专家咨询，开个门，录个像都是其次的（当然录像的质量也是千差万别）。在Orlando找好的agent颇费了一番功夫，先在Zillow上搜索，有非常多的五星好评的buyer‘s agent，大部分都是那种很大的规模group。但是想要联系上他们是另外一回事，要么是发出的email或短信石沉大海，要么是系统恼人的自动回复，还有就是刚刚拿到agent licence不到2个月的新人回复。总的感觉就是他们生意超好，不用理你。当时都快放弃了，后来老公给力，又联系了几个，终于找到一个合适的。我们选择agent的方法一般就是会把自己已经研究过的1-2个房子，发给agent，问他们感觉怎么样，如果回复不是单纯的”很好，不错”“你要下offer吗？”， 而是有见解的一些分析，指出小的不足和优点，那么这个agent就不错，因为几乎没有完美的房子存在。和这样的agent 沟通，慢慢的在对各种不同房子的讨论中，你会学到很多，知道在当地看房子都需要注意哪些方面。 3个例子: Agent1 (反例): 在Zillow上找到一个agent，属于一个大的group，有自己的网站，各种视频介绍啥的，非常fancy，几乎所有人5星好评，我选了一个看着顺眼的，欣喜地发现别人对他的评价恰好是我对agent的需求，不push，细心讲解，了解当地情况等等。于是试着通过Zillow联系，简单介绍了下自己的情况。瞬间收到的是短信和email的自动回复，不是那种正常的我晚些回复你啊那种，而是“Hey there,I just saw that you were peeking at a few homes on one of our websites. Obviously there is a lot going on in the world right now, but I wanted to see if you were just looking for fun? Or maybe thinking about making a move once things calm down a bit?”。感觉有点奇葩，但想着，评价那么好，再等等吧。等了2天，每天收到一次上面的自动回复，我试着回复过去，又是杳无音信。这是还是没死心，就在他们自己的网站上找到其他的联系方式联系，还是没有人回，又等了1天，发过去最后一个短信，居然秒回了，说他在忙，一会儿打给我，但是，那天后来一直没有打给我，第二天，我发Email大概问了5个问题，他打电话过来，表示了抱歉，简单聊了一会儿，他说会回复我之前的Email问题，再帮我选几个区域，有新房子出来就提醒的，结果email问题完全没有收到回复，2天后才收到新房提醒。就此，我终于决定放弃这个agent了。有意思的是，10天以后，他居然第一次主动给我短信，问我有没有喜欢的房子··· 像这种，可能确实是有能力的，但是这种回复时效，一定要果断放弃。 Agent 2（反例）： 网上别人介绍的一个华人agent，很热情的打过来电话，给推荐地区的zipcode，但貌似她关心的只有我们要不要下offer。我们发过去2个房子，问怎么样，她说“不错，要下offer吗？” 我们说，资金还没到位，她说，没事，我这有个没有名头的proof of fund，可以先用这个，只要最后你们有钱close就好。 Agent 3： 我们目前的agent，每一个房子都会给出中肯的评价，即使知道我们那个时侯还不能下offer。比如，他会说这个房子是septic tank，或者是private well water source，这样的房子，维护起来会麻烦一些，但自住的话会省钱。比如wood frame的房子就会比brick的房子更容易有白蚁问题，如果可以选，更倾向于brick的房子。比如，这个房顶快到20年了，这种情况，保险公司可能不太会给新的保险了或需要额外的roof inspection，因为风险大。这个再比如我们刚刚知道的，做wind mitigation inspection可以减低房屋保险价格等等。一个好的agent，他们大多有相似的特点，就是他们更愿意教会你去如何看房子，而不单单去赚钱，帮你开门，下offer。 如果有mm有需要我目前agent的联系方式，可以私信我。我知道在奥兰多找到一个好的还及时回复的agent有多难。 5. 关于加价：我们是做了目前自住房的cash out refinance，然后全现金在Orlando买房，开始还想着可以比listing price低一些买到，但事实是，总会有人不只是全现金offer，还加价，而且还没有任何的contingency，包括免掉了inspection contingency。我们的agent很保守，会很直接的告诉我们，“这个房子不值这个价，不出意外，房屋价值在1-2年会涨到现在的价格，但是，就目前的市场来看，总会有人愿意现在就出这个价格，或者更高来买这套房子”。这个就是目前当地房市很好的写照。我们刚刚被接受的offer，是全现金，7天inspection （正常15天），15天close（正常30天），加价6000刀才拿到的。就这样，其实还有一个和我们一模一样的offer，但那个offer的 agent和买家都没有去看房，卖家agent感觉不太靠谱，当然我们的agent应该也是给他们留下了不错的印象，就先考虑我们，前提是让他们把自己后院一个比较好的shed也搬走还要继续让目前的租客至少住到半年后lease结束。 6. 其他： a. 当地租房市场火热，有些有HOA的社区是有租房比例要求的，看房时候一定要问清楚（问seller agent），这个小区还能不能有出租房了。我们就是因为这个，放弃了3个看好的房子。 b. 投资房的房产税会比自住房高30-40%的样子，自住房有一些优惠政策，通过在各个county 查找税率，可以了解目前自住还是投资房。 c. Fun facts （来自agent）：在Orlando，大部分房顶可能都是在04年换过的，因为那年有一个月就发生了四次大的windstorm。那时甚至有roofer开着车挨家挨户敲门，问要不要换、补屋顶。city批准permit的速度也完全更不上，所以很多re-roof的permit在网上查不到记录。 d. 在中佛罗里达州，买房屋保险，尤其是房东保险会不像其他州那么容易，我们开始和2个大的保险公司联系，都说不给保，后来把所有的知名大公司都联系了，都不给保，有些好心的agent会给写其他公司的保险，价格比预期的高40%左右，这时候我还不知道具体为啥，网上也没查到，就把所有google上评分还好的insurance broker 都联系了一遍，后来终于找了机会问，才知道，在2016年之前不是这样的，在佛罗里达州买房屋保险和在其他地方一样容易，也不贵，从2016年开始，佛州每年都经历了大大小小的飓风和暴雨洗礼，导致claim的数量远远超出保险公司的预计和资金准备。所以大一点的公司都不太做房屋保险这一块了，避免损失更多的钱。一个agent给我说，之前，如果我需要landlord insurance，他可以quote 50家，现在，只有区区三家，而且价格不菲。在这里给有打算在佛州投资的mm一个提醒，在计算现金流时，要把保险这部分的预算提高50%，免得像我一样没有准备。我们在Orlando 唯一可以拿到的保险时叫special dwelling这种，各种条目大家一定要仔细看好。 e. 关于算回报率，property management （PM）的这块一定要看好，说是8-10%，这只是月费，一般PM帮你找租户是要收50-100%的第一月房租的 （tenant placement），按每年都换租户的话平均下来就是14%。还有要问问还有什么隐形费用没有。关于是否要用PM，这个楼主刚刚当上的地主，没有太多的发言权。 7. 写在最后（04/06）： 关于buyer agent，我和我老公的感觉都是一个好的agent很重要，不只是看房子，还有在合同中的各种扯皮，或和卖家沟通，或多或少需要你的agent是会考虑你的利益的。我们很幸运，几次买房子过程中都最后找到了很称心的agent。比如这次都快close了，还是有很多小问题没有搞清楚，目前在慢慢地在agent的帮助下捋清楚，在这里真的要再一次感谢他一直不厌其烦地帮我们沟通 （我们（买家）---> buyer agent ---> seller agent---> seller/tenant/current property manager）。 如果有需要LA大区，南卡Greenville （这个比较小众），或Orlando的agent推荐的mm们可以私信我，这个三个agent都是我们从看房到买房甚至到各种handyman/contractor推荐一路用下来的，真心推荐。也要声明一下，他们不会给我任何推荐的好处，而且也不会给买家返现，需要找有返现agent的请绕道。
1. 房价的增长速度：二个月前，还有25万，1400SQFT, 可以看上眼（地区和房子本身条件都还可以）的房子。 开始下offer时候，预算涨到了26万5，面积要求降到1200SQFT左右。 2. 房子的交易速度与价格：看着喜欢的房子，上市1-2天就会进入pending状态。即使感觉很一般，甚至有硬伤的房子，也会在一周之内有人接手。（04/06补充）最近可以看到不少之前加小爱心的房子已经卖掉了，条件好的大部分都是高于要价5000-10000的价格成交的。 3. “好区”：“好区”分两种，自住房（环境好，居住舒适）和投资房（空房率低，租金高），这两种房型，在低于当地均价的预算情况下一般很难重合。但犯罪率稍高的不太安全的区是一定要避开的。
4. 关于buyer''s agent：我和大多数人一样，认为agent平均2-3%的commission过高，尤其对于卖家来讲。我目前买房还是用agent的，但主要是需要agent根据他们的经验来帮我们分析房子本身状况和地理位置的优劣，更像是向专家咨询，开个门，录个像都是其次的（当然录像的质量也是千差万别）。在Orlando找好的agent颇费了一番功夫，先在Zillow上搜索，有非常多的五星好评的buyer‘s agent，大部分都是那种很大的规模group。但是想要联系上他们是另外一回事，要么是发出的email或短信石沉大海，要么是系统恼人的自动回复，还有就是刚刚拿到agent licence不到2个月的新人回复。总的感觉就是他们生意超好，不用理你。当时都快放弃了，后来老公给力，又联系了几个，终于找到一个合适的。我们选择agent的方法一般就是会把自己已经研究过的1-2个房子，发给agent，问他们感觉怎么样，如果回复不是单纯的”很好，不错”“你要下offer吗？”， 而是有见解的一些分析，指出小的不足和优点，那么这个agent就不错，因为几乎没有完美的房子存在。和这样的agent 沟通，慢慢的在对各种不同房子的讨论中，你会学到很多，知道在当地看房子都需要注意哪些方面。 3个例子: Agent1 (反例): 在Zillow上找到一个agent，属于一个大的group，有自己的网站，各种视频介绍啥的，非常fancy，几乎所有人5星好评，我选了一个看着顺眼的，欣喜地发现别人对他的评价恰好是我对agent的需求，不push，细心讲解，了解当地情况等等。于是试着通过Zillow联系，简单介绍了下自己的情况。瞬间收到的是短信和email的自动回复，不是那种正常的我晚些回复你啊那种，而是“Hey there,I just saw that you were peeking at a few homes on one of our websites. Obviously there is a lot going on in the world right now, but I wanted to see if you were just looking for fun? Or maybe thinking about making a move once things calm down a bit?”。感觉有点奇葩，但想着，评价那么好，再等等吧。等了2天，每天收到一次上面的自动回复，我试着回复过去，又是杳无音信。这是还是没死心，就在他们自己的网站上找到其他的联系方式联系，还是没有人回，又等了1天，发过去最后一个短信，居然秒回了，说他在忙，一会儿打给我，但是，那天后来一直没有打给我，第二天，我发Email大概问了5个问题，他打电话过来，表示了抱歉，简单聊了一会儿，他说会回复我之前的Email问题，再帮我选几个区域，有新房子出来就提醒的，结果email问题完全没有收到回复，2天后才收到新房提醒。就此，我终于决定放弃这个agent了。有意思的是，10天以后，他居然第一次主动给我短信，问我有没有喜欢的房子··· 像这种，可能确实是有能力的，但是这种回复时效，一定要果断放弃。 Agent 2（反例）： 网上别人介绍的一个华人agent，很热情的打过来电话，给推荐地区的zipcode，但貌似她关心的只有我们要不要下offer。我们发过去2个房子，问怎么样，她说“不错，要下offer吗？” 我们说，资金还没到位，她说，没事，我这有个没有名头的proof of fund，可以先用这个，只要最后你们有钱close就好。 Agent 3： 我们目前的agent，每一个房子都会给出中肯的评价，即使知道我们那个时侯还不能下offer。比如，他会说这个房子是septic tank，或者是private well water source，这样的房子，维护起来会麻烦一些，但自住的话会省钱。比如wood frame的房子就会比brick的房子更容易有白蚁问题，如果可以选，更倾向于brick的房子。比如，这个房顶快到20年了，这种情况，保险公司可能不太会给新的保险了或需要额外的roof inspection，因为风险大。这个再比如我们刚刚知道的，做wind mitigation inspection可以减低房屋保险价格等等。一个好的agent，他们大多有相似的特点，就是他们更愿意教会你去如何看房子，而不单单去赚钱，帮你开门，下offer。 如果有mm有需要我目前agent的联系方式，可以私信我。我知道在奥兰多找到一个好的还及时回复的agent有多难。 5. 关于加价：我们是做了目前自住房的cash out refinance，然后全现金在Orlando买房，开始还想着可以比listing price低一些买到，但事实是，总会有人不只是全现金offer，还加价，而且还没有任何的contingency，包括免掉了inspection contingency。我们的agent很保守，会很直接的告诉我们，“这个房子不值这个价，不出意外，房屋价值在1-2年会涨到现在的价格，但是，就目前的市场来看，总会有人愿意现在就出这个价格，或者更高来买这套房子”。这个就是目前当地房市很好的写照。我们刚刚被接受的offer，是全现金，7天inspection （正常15天），15天close（正常30天），加价6000刀才拿到的。就这样，其实还有一个和我们一模一样的offer，但那个offer的 agent和买家都没有去看房，卖家agent感觉不太靠谱，当然我们的agent应该也是给他们留下了不错的印象，就先考虑我们，前提是让他们把自己后院一个比较好的shed也搬走还要继续让目前的租客至少住到半年后lease结束。 6. 其他： a. 当地租房市场火热，有些有HOA的社区是有租房比例要求的，看房时候一定要问清楚（问seller agent），这个小区还能不能有出租房了。我们就是因为这个，放弃了3个看好的房子。 b. 投资房的房产税会比自住房高30-40%的样子，自住房有一些优惠政策，通过在各个county 查找税率，可以了解目前自住还是投资房。 c. Fun facts （来自agent）：在Orlando，大部分房顶可能都是在04年换过的，因为那年有一个月就发生了四次大的windstorm。那时甚至有roofer开着车挨家挨户敲门，问要不要换、补屋顶。city批准permit的速度也完全更不上，所以很多re-roof的permit在网上查不到记录。 d. 在中佛罗里达州，买房屋保险，尤其是房东保险会不像其他州那么容易，我们开始和2个大的保险公司联系，都说不给保，后来把所有的知名大公司都联系了，都不给保，有些好心的agent会给写其他公司的保险，价格比预期的高40%左右，这时候我还不知道具体为啥，网上也没查到，就把所有google上评分还好的insurance broker 都联系了一遍，后来终于找了机会问，才知道，在2016年之前不是这样的，在佛罗里达州买房屋保险和在其他地方一样容易，也不贵，从2016年开始，佛州每年都经历了大大小小的飓风和暴雨洗礼，导致claim的数量远远超出保险公司的预计和资金准备。所以大一点的公司都不太做房屋保险这一块了，避免损失更多的钱。一个agent给我说，之前，如果我需要landlord insurance，他可以quote 50家，现在，只有区区三家，而且价格不菲。在这里给有打算在佛州投资的mm一个提醒，在计算现金流时，要把保险这部分的预算提高50%，免得像我一样没有准备。我们在Orlando 唯一可以拿到的保险时叫special dwelling这种，各种条目大家一定要仔细看好。 e. 关于算回报率，property management （PM）的这块一定要看好，说是8-10%，这只是月费，一般PM帮你找租户是要收50-100%的第一月房租的 （tenant placement），按每年都换租户的话平均下来就是14%。还有要问问还有什么隐形费用没有。关于是否要用PM，这个楼主刚刚当上的地主，没有太多的发言权。 7. 写在最后（04/06）： 关于buyer agent，我和我老公的感觉都是一个好的agent很重要，不只是看房子，还有在合同中的各种扯皮，或和卖家沟通，或多或少需要你的agent是会考虑你的利益的。我们很幸运，几次买房子过程中都最后找到了很称心的agent。比如这次都快close了，还是有很多小问题没有搞清楚，目前在慢慢地在agent的帮助下捋清楚，在这里真的要再一次感谢他一直不厌其烦地帮我们沟通 （我们（买家）---> buyer agent ---> seller agent---> seller/tenant/current property manager）。 如果有需要LA大区，南卡Greenville （这个比较小众），或Orlando的agent推荐的mm们可以私信我，这个三个agent都是我们从看房到买房甚至到各种handyman/contractor推荐一路用下来的，真心推荐。也要声明一下，他们不会给我任何推荐的好处，而且也不会给买家返现，需要找有返现agent的请绕道。
这个和个人有关了，老公之前在UF上过学，一直很喜欢佛州，我们只是不甘心当韭菜，想抵御通货膨胀，头脑一发热，做cashout refinance 买的房··· 是打算做长期。还有就是其他大部分很火的地方已经真的买不起了···
这个还是推荐你先找几个agent聊聊，根据你的预算和考虑来。我最后也没什么zipcode和好区的总结，就是去realtor.com 查一下犯罪率，不高就可以了。主要就是避开Pine Hills 和South Apopka。
做长租，大概1500-1800吧。mm如果感兴趣，可以去zillow看看目前rent的listing。
谢谢楼主码字分享这么多的经验。找buyer agent这方面感觉特别有用 目前我也在看怎么找 我对agent的需求跟你类似。能说下你在zillow上怎么找的吗？我用zillow app看了下 没有找到能搜agent的啊 难道是打开的方式不对？
我用的是Zillow 网页版，在首页，左上角第五项，点agent finder就可以了。
多谢！我刚在app里也找到了😀👍
有时redfin上会直接写，不过最好只要有HOA，都要让seller agent问清楚。
Condo 价格也不低，而且大部分HOA 太高了，就没考虑。
mm 说得对，cash flow 即使只是预测也很低，主要是maintain的费用很高，而且目前房价也高。楼主并非投资人，在Orlando买房，和情怀有一定关系，也希望可以抵御通货膨胀啦。所以这里并不讨论值不值得，仅仅是分享一下自己买房过程中的经历。