投资房什么时候卖最合适？

18年底搬到了SF，把之前一直自住的condo租出去了。现在condo租出去快三年了，想着说如果今年把condo卖掉，是不是可以根据“过去五年里至少两年是自住”的政策，少交税？18年底搬到SF之前，在condo住了四五年。 毕竟这两年多，因为depreciation，收到的租金实际都没有交税。而且这么长时间condo的房价也没怎么涨，mortgage和收到的租金相比，每个月还要往里面垫两三百块钱。假如明年condo的价格没有大的波动，是不是在condo出租没满三年之前卖出去更划算？

On the same boat. 打算卖了

五年內自住滿兩年 增值部分可以和居住年份比例扣繳 如果你今年底前沒賣掉 完全不能享受capital gain 因為沒有增值太多 其實也賺不了免稅部分 因為你已享用了三年depreciation要交回
要不要賣 是基於兩部分考慮 一是你賣完後所得 你需要這錢另作投資或花用 二是這地區的房價持平 沒有投資增值效益
出租屋之所以留 是因為 投資和節稅 以後當作遺產給子女(以他們獲得市場價即可變賣享受遺產)

自己觉得如果买对了的话，never. 因为每个月你都在用房客的租金帮你pay off principle, 然后每年房子根据地区不同，短期可能会有波动，但长期的话通常抵掉inflation是没有什么问题的. 等某一天房子真的pay off以后，房子的cash flow会很好. 如果卖的话，至少buyer agent 3% commission是要出去的. 投资房尽量不要碰condo/townhouse, hoa kills.