买房escrow期间卖家提出把title由个人换成公司，正常吗

第一次买房，马上要close了，卖家突然提出把title由他个人换成他名下的LLC公司（网上查不到公司任何信息），理由是避税。现在要我签addendum，否则就不去close。我不想签，觉得不正常，希望按原合同进行close。双方僵持不下。眼看就到了close date，好郁闷。 大家遇到过这种情况吗？他能省多少税啊（我预估他房子三年涨了20万左右。因为不知道他多少钱买的，只能预估。卖家好像不住在里面） 我们的agent劝说这很正常，让我们签addendum，赶紧close。 另外，卖家还没有换title，但就是坚决不按原合同close了，一定要我们签下换title的addendum，他去换了title再close。

挺正常，楼主想多了

挺正常的，不然你找个律师再咨询一下？

title 是什么就是什么 title search做了嘛？ 要CONSISTANT 如果是LLC全权拥有这个房产 那必须换 他个人名字没有用 如果不是 那坚决不可以换 一定得小心 有时候是闹离婚的 把自己的一半卖了

secretary of state business entity search 能查询。 加州的链接： 注意看清楚：公司的status是不是active，注册的时间，注册人是不是房主本尊。 小心公司status 别是deliquent的那种，那种可以甩锅的

好吧。双方僵持不下也只能求助律师了。这种也可以省税？哪怕这房子仅在最后的一天属于一个公司，而之前几年都属于个人。最后增值部分交税也按公司来？税务局允许？

title 是什么就是什么 title search做了嘛？ 要CONSISTANT 如果是LLC全权拥有这个房产 那必须换 他个人名字没有用 如果不是 那坚决不可以换 一定得小心 有时候是闹离婚的 把自己的一半卖了
bangobunny 发表于 2021-03-18 21:16

目前title是个人。还有一周close了。卖家突然联系我们签addendum，要把title换成LLC。而且卖家说是要close当天去换，close当天，先把title从个人换成LLC，再立刻把LLC的title换成我们买家的名字。目前title还是个人，却要求我们签一个换LLC的title的文件。我们怕有猫腻。这种公司只持有了半天的房产，交易也能避税？

secretary of state business entity search 能查询。 加州的链接： 注意看清楚：公司的status是不是active，注册的时间，注册人是不是房主本尊。 小心公司status 别是deliquent的那种，那种可以甩锅的
handan11 发表于 2021-03-18 21:18

实在是太感谢您的信息了。我查到了这个LLC，倒是active的。是原计划closing date的前4天卖家从别人那里接手的。靠！这种操作也行…… 服了！

目前title是个人。还有一周close了。卖家突然联系我们签addendum，要把title换成LLC。而且卖家说是要close当天去换，close当天，先把title从个人换成LLC，再立刻把LLC的title换成我们买家的名字。目前title还是个人，却要求我们签一个换LLC的title的文件。我们怕有猫腻。这种公司只持有了半天的房产，交易也能避税？
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:25

绝对不行 你行你贷款银行也不行啊 TITLE INSURANCE怎么买 你有律师和BROKER嘛？

很正常的。有escrow在，不用担心。

绝对不行 你行你贷款银行也不行啊 TITLE INSURANCE怎么买 你有律师和BROKER嘛？
bangobunny 发表于 2021-03-18 21:38

我只有agent，没有律师。

绝对不行 你行你贷款银行也不行啊 TITLE INSURANCE怎么买 你有律师和BROKER嘛？
bangobunny 发表于 2021-03-18 21:38

我的agent一直劝我签字，他想早close。broker是agent吗？第一次买房，不是很有经验

很正常的。有escrow在，不用担心。
wjhlash 发表于 2021-03-18 21:41

escrow会在房子title还没变的情况下，让我签换title的文件吗

你没与律师 你的ESCROW是对方律师的ESCROW? 你还是赶紧找个律师吧

正常操作，过户当天签两个Deed，一个从卖家个人到LLC， 一个从LLC到你，两个Deed一起拿去登记， Title chain还是清楚的。

买房子是人生重大投资，慎重啊楼主。 请个律师把关吧。

我只有agent，没有律师。
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:45

为什么没律师？你买没买 title insurance

escrow会在房子title还没变的情况下，让我签换title的文件吗
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:46

可以的， 只要TITLE Company允许就可以， 他们会给你TITLE　ＩＮＳＵＲＡＮＣＥ　保证title　chain是CLEAN的。　同一天签都可以的。　 就是记得一定要买TITLE　INSURANCE。　

目前title是个人。还有一周close了。卖家突然联系我们签addendum，要把title换成LLC。而且卖家说是要close当天去换，close当天，先把title从个人换成LLC，再立刻把LLC的title换成我们买家的名字。目前title还是个人，却要求我们签一个换LLC的title的文件。我们怕有猫腻。这种公司只持有了半天的房产，交易也能避税？
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:25

同觉得有猫腻！ 楼主你们公司有legal service plan吗？里头有real estate attorney律师吧。 花律师费买安心吧。

同觉得有猫腻！ 楼主你们公司有legal service plan吗？里头有real estate attorney律师吧。 花律师费买安心吧。
handan11 发表于 2021-03-18 22:45

唉，这些都是队友在弄，还叫我不要管。

title insurance agent也很懂 明天上班了咨询一下

title insurance agent也很懂 明天上班了咨询一下
bangobunny 发表于 2021-03-18 23:45

唉，别提了。这些都是我的队友在弄，出了这事还不要我管。我只有一个我们agent的联系方式，感觉agent就是不停的给卖家解释，让我们签字。其他escrow啊，title insurance的人我都不知道怎么联系

正常操作，过户当天签两个Deed，一个从卖家个人到LLC， 一个从LLC到你，两个Deed一起拿去登记， Title chain还是清楚的。
4season 发表于 2021-03-18 21:51

这种操作能避免交大额税？这种LLC名下房产只存在了半天不到的房产，卖的时候就可以按公司房产算了，少交十几万的税吗？版上经常讨论的富人合理避税就是这么避吗，IRS不会去查？ 不好意思，就是想了解一下这块，头一次听说，觉得按常理这叫逃税、不是避税

这种操作能避免交大额税？这种LLC名下房产只存在了半天不到的房产，卖的时候就可以按公司房产算了，少交十几万的税吗？版上经常讨论的富人合理避税就是这么避吗，IRS不会去查？ 不好意思，就是想了解一下这块，头一次听说，觉得按常理这叫逃税、不是避税
summerhouse 发表于 2021-03-19 00:39

顶一下。再问问有经验的人，这叫合理避税吗？

律师费几百块不能省

律师费几百块不能省
ahaninil 发表于 2021-03-19 09:28

请问大家都是在买房的什么阶段请的律师？买房律师只有几百块就够了吗？周围很多朋友买房都没有找律师。

请问大家都是在买房的什么阶段请的律师？买房律师只有几百块就够了吗？周围很多朋友买房都没有找律师。
summerhouse 发表于 2021-03-19 10:28

我买房的时候律师费就几百，当然我没有复杂情况，就是读了一下合同，提醒我几点注意的地方。

赶紧找个律师，纽约的律师flat fee一般两三千。其他地方我觉得只能比这个便宜。 我没有agent，之前有个房子差点enter contract，但对方拼命push closing date（为了避税）超出合理范围，并想把close不了的风险和成本都推在我头上，对方agent各种打电话发邮件想说服我，就被我的律师拦住了。有个有经验的律师安心很多啊。

赶紧找个律师，纽约的律师flat fee一般两三千。其他地方我觉得只能比这个便宜。 我没有agent，之前有个房子差点enter contract，但对方拼命push closing date（为了避税）超出合理范围，并想把close不了的风险和成本都推在我头上，对方agent各种打电话发邮件想说服我，就被我的律师拦住了。有个有经验的律师安心很多啊。
chainshore 发表于 2021-03-19 10:47

谢谢！您当时是买家？

回复 29楼summerhouse的帖子
对是我买房子。offer accepted了就找律师谈合同做due diligence了

觉得有猫腻，自己找个律师把关才安心

回复 23楼summerhouse的帖子
他这是投资房，公司和个人的税率不同。这不是逃税。
你这个情况应该有title 公司给你把关。有没有事你都得付title insurance 费。title 公司有律师。你赶快和他们联系一下。
不要只听agent的话。现在你是孤军作战，他们三方是一方，其目的都是分你的钱。

回复 29楼summerhouse的帖子
对是我买房子。offer accepted了就找律师谈合同做due diligence了
chainshore 发表于 2021-03-19 10:51

您买房找agent了吗？这些agent不做，需要律师做？奇怪agent是做什么的，连房源都是我们自己在Zillow找的

律师肯定比agent重要，买卖房子可以不用agent,但律师是必须的。个人想法哈

回复 33楼summerhouse的帖子
我没找agent，房子就是自己上网查的，价格也是我自己和对方讨价还价negotiate的。可能有个agent反而会跟你说对方已经让步了差不多了，但我自己就可以counter好几轮啊，反正钱是自己的自己心疼。agent管做楼的financial due diligence吗？
Agent如果了解你的喜好，可能会有些off market的房源，或者如果你远程买房/去一个新地方直接买房，可能能提供一些有价值的建议。但善于网上搜索勤奋如我们，也是熟悉的城市熟悉的区域，add value没有那么高啦。
小地方market不太热的时候，或者你自己对流程摸熟悉了以后，律师确实可以没有，合同都是规范化的。 但第一次买房我劝你还是找个律师，毕竟有很多细节你自己也搞不清楚。

我的理解是title insurance会保这种情况出现意外带来的财产损失，所以title公司的过户律师会为你把关，毕竟出了事他们要赔偿客户的。但是agent是没有任何后续法律责任要承担的。

听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title？ closing之前不是都会确定title insurance company吗？title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下，看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天，还pressure你，挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥，对他也是损失。 实在喜欢房子的话，找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看，知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法，让律师修改addendum来规避你的风险，这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费，这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家，指出律师说有风险，然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum，然后再签。或者还是坚持原计划，卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话，我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title？ closing之前不是都会确定title insurance company吗？title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下，看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天，还pressure你，挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥，对他也是损失。 实在喜欢房子的话，找个律师资讯一下。一般第一趟资讯是free的。你可以拿addendum给律师看，知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法，让律师修改addendum来规避你的风险，这样你才可以签字。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

你的这段听上去靠谱👍，看起来卖家在拿这个GAP做文章，也许钻的就是这个空子。

通篇看下来居然没人问楼主是哪个州的，就在那叫唤律师律师。。

通篇看下来居然没人问楼主是哪个州的，就在那叫唤律师律师。。
anye 发表于 2021-03-19 11:53

问楼主哪个州是担心她那个州没有律师？还是担心在加州的楼主会跑去纽约请律师呢？

你有買ＴＩＴＬＥ　ＩＮＳＵＲＡＮＣＥ　 沒事

问楼主哪个州是担心她那个州没有律师？还是担心在加州的楼主会跑去纽约请律师呢？
tlybt 发表于 2021-03-19 12:17

因为各个州处理方法不一样。

因为各个州处理方法不一样。
anye 发表于 2021-03-19 12:32

加州买房卖房从来没见过律师啊

买房agent是optional的 律师可是一定要要的啊楼主

买房agent是optional的 律师可是一定要要的啊楼主
SwanLulu 发表于 2021-03-19 12:42

加州正好相反

回复 33楼summerhouse的帖子
我没找agent，房子就是自己上网查的，价格也是我自己和对方讨价还价negotiate的。可能有个agent反而会跟你说对方已经让步了差不多了，但我自己就可以counter好几轮啊，反正钱是自己的自己心疼。agent管做楼的financial due diligence吗？
Agent如果了解你的喜好，可能会有些off market的房源，或者如果你远程买房/去一个新地方直接买房，可能能提供一些有价值的建议。但善于网上搜索勤奋如我们，也是熟悉的城市熟悉的区域，add value没有那么高啦。
小地方market不太热的时候，或者你自己对流程摸熟悉了以后，律师确实可以没有，合同都是规范化的。 但第一次买房我劝你还是找个律师，毕竟有很多细节你自己也搞不清楚。
chainshore 发表于 2021-03-19 11:35

经过这次洗礼，我觉得你太有道理了。

你有買ＴＩＴＬＥ　ＩＮＳＵＲＡＮＣＥ　 沒事
renren2 发表于 2021-03-19 12:27

Title insurance的本质是个business. 并不是100%赔付的。出了问题你可以submit claim, 但是insurance company可以deny coverage. 保险公司的律师也不是白拿工资的。 网上搜搜就有不少涉及title insurance deny coverage的判例。 能谨慎还是谨慎一点，毕竟买房子是大事。

听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title？ closing之前不是都会确定title insurance company吗？title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下，看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天，还pressure你，挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥，对他也是损失。 实在喜欢房子的话，找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看，知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法，让律师修改addendum来规避你的风险，这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费，这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家，指出律师说有风险，然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum，然后再签。或者还是坚持原计划，卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话，我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

谢谢你的分析和建议

听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title？ closing之前不是都会确定title insurance company吗？title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下，看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天，还pressure你，挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥，对他也是损失。 实在喜欢房子的话，找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看，知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法，让律师修改addendum来规避你的风险，这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费，这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家，指出律师说有风险，然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum，然后再签。或者还是坚持原计划，卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话，我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

对了，我搜了卖家名字，很多重名的

Title insurance的本质是个business. 并不是100%赔付的。出了问题你可以submit claim, 但是insurance company可以deny coverage. 保险公司的律师也不是白拿工资的。 网上搜搜就有不少涉及title insurance deny coverage的判例。 能谨慎还是谨慎一点，毕竟买房子是大事。
tlybt 发表于 2021-03-19 12:51

谢谢！这些也是队友担心的地方。找保险公司理赔，就算没经历过买房，那车啊医疗啊总经历过吧，反正尽量还是不和保险公司打交到

加州正好相反
小马甲lucky2018 发表于 2021-03-19 12:43

谢谢科普，我还真不知道

男人有时办事怕麻烦，觉得差差不多就行了。关键时刻，咱们还得自己上，把把关。 楼主的closing agent是银行选的，还是卖家选的？ 如果是银行选的，一般是大的title company，你可以直接向他们咨询这个情况。因为你owner policy和银行lender policy利益是一致的，title company肯定会谨慎。 如果是卖家找的closing agent，那楼主找下自己附近有没有信誉比较好的real estate lawyer. 就说你在找closing agent，打电话去要个quote，然后咨询一下现在的情况...

回复 8楼summerhouse的帖子
离closing 还有4天去换title, 这个要和你的过户律师咨询的。很多过户文件律师需要时间准备，怕是来不及。

回复 22楼summerhouse的帖子
你们的合同里有过户律师的公司名称和地址，电话，你也可以根据公司地址名用google 搜律师电话。如果是过户当天在同一个过户律师换title. 律师应该都查过啦。但你还是要问过户律师去确认。

回复 8楼summerhouse的帖子
离closing 还有4天去换title, 这个要和你的过户律师咨询的。很多过户文件律师需要时间准备，怕是来不及。
Highgirl 发表于 2021-03-19 13:22

谢谢你啦。不是离closing 4天去换title，是离closing 4天接手了一个公司，这公司现在在卖家名下也就一周时间，然后他要把房子在closing date当天先过户到公司，再由公司过户给我。

男人有时办事怕麻烦，觉得差差不多就行了。关键时刻，咱们还得自己上，把把关。 楼主的closing agent是银行选的，还是卖家选的？ 如果是银行选的，一般是大的title company，你可以直接向他们咨询这个情况。因为你owner policy和银行lender policy利益是一致的，title company肯定会谨慎。 如果是卖家找的closing agent，那楼主找下自己附近有没有信誉比较好的real estate lawyer. 就说你在找closing agent，打电话去要个quote，然后咨询一下现在的情况...
tlybt 发表于 2021-03-19 13:16

楼主的closing agent是银行选的，还是卖家选的？
我不知道，😭 我这就去查

回复 22楼summerhouse的帖子
你们的合同里有过户律师的公司名称和地址，电话，你也可以根据公司地址名用google 搜律师电话。如果是过户当天在同一个过户律师换title. 律师应该都查过啦。但你还是要问过户律师去确认。
Highgirl 发表于 2021-03-19 13:29

谢谢，我这就去查查

买房没有请律师，这是啥操作？

听起来挺正常的。尤其是投资房。公司名下可以直接置换对方不需付capital gain tax. 这个是对方的tax planning 对你都没有影响。

听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title？ closing之前不是都会确定title insurance company吗？title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下，看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天，还pressure你，挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥，对他也是损失。 实在喜欢房子的话，找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看，知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法，让律师修改addendum来规避你的风险，这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费，这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家，指出律师说有风险，然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum，然后再签。或者还是坚持原计划，卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话，我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

Closing当天做也很正常。一个是transfer tax的问题。一个是recording的问题。