买房escrow期间卖家提出把title由个人换成公司,正常吗

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summerhouse
楼主 (北美华人网)
第一次买房,马上要close了,卖家突然提出把title由他个人换成他名下的LLC公司(网上查不到公司任何信息),理由是避税。现在要我签addendum,否则就不去close。我不想签,觉得不正常,希望按原合同进行close。双方僵持不下。眼看就到了close date,好郁闷。 大家遇到过这种情况吗?他能省多少税啊(我预估他房子三年涨了20万左右。因为不知道他多少钱买的,只能预估。卖家好像不住在里面) 我们的agent劝说这很正常,让我们签addendum,赶紧close。 另外,卖家还没有换title,但就是坚决不按原合同close了,一定要我们签下换title的addendum,他去换了title再close。
guobaying
挺正常,楼主想多了
abiigale

挺正常的,不然你找个律师再咨询一下?
bangobunny
title 是什么就是什么 title search做了嘛? 要CONSISTANT 如果是LLC全权拥有这个房产 那必须换 他个人名字没有用 如果不是 那坚决不可以换 一定得小心 有时候是闹离婚的 把自己的一半卖了
handan11
secretary of state business entity search 能查询。 加州的链接: 注意看清楚:公司的status是不是active,注册的时间,注册人是不是房主本尊。 小心公司status 别是deliquent的那种,那种可以甩锅的
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summerhouse
好吧。双方僵持不下也只能求助律师了。这种也可以省税?哪怕这房子仅在最后的一天属于一个公司,而之前几年都属于个人。最后增值部分交税也按公司来?税务局允许?
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summerhouse
title 是什么就是什么 title search做了嘛? 要CONSISTANT 如果是LLC全权拥有这个房产 那必须换 他个人名字没有用 如果不是 那坚决不可以换 一定得小心 有时候是闹离婚的 把自己的一半卖了
bangobunny 发表于 2021-03-18 21:16

目前title是个人。还有一周close了。卖家突然联系我们签addendum,要把title换成LLC。而且卖家说是要close当天去换,close当天,先把title从个人换成LLC,再立刻把LLC的title换成我们买家的名字。目前title还是个人,却要求我们签一个换LLC的title的文件。我们怕有猫腻。这种公司只持有了半天的房产,交易也能避税?
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summerhouse
secretary of state business entity search 能查询。 加州的链接: 注意看清楚:公司的status是不是active,注册的时间,注册人是不是房主本尊。 小心公司status 别是deliquent的那种,那种可以甩锅的
handan11 发表于 2021-03-18 21:18

实在是太感谢您的信息了。我查到了这个LLC,倒是active的。是原计划closing date的前4天卖家从别人那里接手的。靠!这种操作也行…… 服了!
bangobunny
目前title是个人。还有一周close了。卖家突然联系我们签addendum,要把title换成LLC。而且卖家说是要close当天去换,close当天,先把title从个人换成LLC,再立刻把LLC的title换成我们买家的名字。目前title还是个人,却要求我们签一个换LLC的title的文件。我们怕有猫腻。这种公司只持有了半天的房产,交易也能避税?
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:25

绝对不行 你行你贷款银行也不行啊 TITLE INSURANCE怎么买 你有律师和BROKER嘛?
wjhlash
很正常的。有escrow在,不用担心。
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summerhouse
绝对不行 你行你贷款银行也不行啊 TITLE INSURANCE怎么买 你有律师和BROKER嘛?
bangobunny 发表于 2021-03-18 21:38

我只有agent,没有律师。
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summerhouse
绝对不行 你行你贷款银行也不行啊 TITLE INSURANCE怎么买 你有律师和BROKER嘛?
bangobunny 发表于 2021-03-18 21:38

我的agent一直劝我签字,他想早close。broker是agent吗?第一次买房,不是很有经验
s
summerhouse
很正常的。有escrow在,不用担心。
wjhlash 发表于 2021-03-18 21:41

escrow会在房子title还没变的情况下,让我签换title的文件吗
bangobunny
你没与律师 你的ESCROW是对方律师的ESCROW? 你还是赶紧找个律师吧
4season
正常操作,过户当天签两个Deed,一个从卖家个人到LLC, 一个从LLC到你,两个Deed一起拿去登记, Title chain还是清楚的。
handan11
买房子是人生重大投资,慎重啊楼主。 请个律师把关吧。
timeflies2015
我只有agent,没有律师。
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:45

为什么没律师?你买没买 title insurance
p
peekston
escrow会在房子title还没变的情况下,让我签换title的文件吗
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:46

可以的, 只要TITLE Company允许就可以, 他们会给你TITLE INSURANCE 保证title chain是CLEAN的。 同一天签都可以的。  就是记得一定要买TITLE INSURANCE。 
handan11
目前title是个人。还有一周close了。卖家突然联系我们签addendum,要把title换成LLC。而且卖家说是要close当天去换,close当天,先把title从个人换成LLC,再立刻把LLC的title换成我们买家的名字。目前title还是个人,却要求我们签一个换LLC的title的文件。我们怕有猫腻。这种公司只持有了半天的房产,交易也能避税?
summerhouse 发表于 2021-03-18 21:25


同觉得有猫腻! 楼主你们公司有legal service plan吗?里头有real estate attorney律师吧。 花律师费买安心吧。
s
summerhouse

同觉得有猫腻! 楼主你们公司有legal service plan吗?里头有real estate attorney律师吧。 花律师费买安心吧。
handan11 发表于 2021-03-18 22:45

唉,这些都是队友在弄,还叫我不要管。
bangobunny
title insurance agent也很懂 明天上班了咨询一下
s
summerhouse
title insurance agent也很懂 明天上班了咨询一下
bangobunny 发表于 2021-03-18 23:45

唉,别提了。这些都是我的队友在弄,出了这事还不要我管。我只有一个我们agent的联系方式,感觉agent就是不停的给卖家解释,让我们签字。其他escrow啊,title insurance的人我都不知道怎么联系
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summerhouse
正常操作,过户当天签两个Deed,一个从卖家个人到LLC, 一个从LLC到你,两个Deed一起拿去登记, Title chain还是清楚的。
4season 发表于 2021-03-18 21:51

这种操作能避免交大额税?这种LLC名下房产只存在了半天不到的房产,卖的时候就可以按公司房产算了,少交十几万的税吗?版上经常讨论的富人合理避税就是这么避吗,IRS不会去查? 不好意思,就是想了解一下这块,头一次听说,觉得按常理这叫逃税、不是避税
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summerhouse
这种操作能避免交大额税?这种LLC名下房产只存在了半天不到的房产,卖的时候就可以按公司房产算了,少交十几万的税吗?版上经常讨论的富人合理避税就是这么避吗,IRS不会去查? 不好意思,就是想了解一下这块,头一次听说,觉得按常理这叫逃税、不是避税
summerhouse 发表于 2021-03-19 00:39

顶一下。再问问有经验的人,这叫合理避税吗?
a
ahaninil
律师费几百块不能省
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summerhouse
律师费几百块不能省
ahaninil 发表于 2021-03-19 09:28

请问大家都是在买房的什么阶段请的律师?买房律师只有几百块就够了吗?周围很多朋友买房都没有找律师。
MissWeiWei
请问大家都是在买房的什么阶段请的律师?买房律师只有几百块就够了吗?周围很多朋友买房都没有找律师。
summerhouse 发表于 2021-03-19 10:28

我买房的时候律师费就几百,当然我没有复杂情况,就是读了一下合同,提醒我几点注意的地方。
c
chainshore
赶紧找个律师,纽约的律师flat fee一般两三千。其他地方我觉得只能比这个便宜。 我没有agent,之前有个房子差点enter contract,但对方拼命push closing date(为了避税)超出合理范围,并想把close不了的风险和成本都推在我头上,对方agent各种打电话发邮件想说服我,就被我的律师拦住了。有个有经验的律师安心很多啊。
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summerhouse
赶紧找个律师,纽约的律师flat fee一般两三千。其他地方我觉得只能比这个便宜。 我没有agent,之前有个房子差点enter contract,但对方拼命push closing date(为了避税)超出合理范围,并想把close不了的风险和成本都推在我头上,对方agent各种打电话发邮件想说服我,就被我的律师拦住了。有个有经验的律师安心很多啊。
chainshore 发表于 2021-03-19 10:47

谢谢!您当时是买家?
c
chainshore
回复 29楼summerhouse的帖子
对是我买房子。offer accepted了就找律师谈合同做due diligence了
happy2sunny
觉得有猫腻,自己找个律师把关才安心
new_bie
回复 23楼summerhouse的帖子
他这是投资房,公司和个人的税率不同。这不是逃税。
你这个情况应该有title 公司给你把关。有没有事你都得付title insurance 费。title 公司有律师。你赶快和他们联系一下。
不要只听agent的话。现在你是孤军作战,他们三方是一方,其目的都是分你的钱。
s
summerhouse
回复 29楼summerhouse的帖子
对是我买房子。offer accepted了就找律师谈合同做due diligence了
chainshore 发表于 2021-03-19 10:51

您买房找agent了吗?这些agent不做,需要律师做?奇怪agent是做什么的,连房源都是我们自己在Zillow找的
狐狸爱哭
律师肯定比agent重要,买卖房子可以不用agent,但律师是必须的。个人想法哈
c
chainshore
回复 33楼summerhouse的帖子
我没找agent,房子就是自己上网查的,价格也是我自己和对方讨价还价negotiate的。可能有个agent反而会跟你说对方已经让步了差不多了,但我自己就可以counter好几轮啊,反正钱是自己的自己心疼。agent管做楼的financial due diligence吗?
Agent如果了解你的喜好,可能会有些off market的房源,或者如果你远程买房/去一个新地方直接买房,可能能提供一些有价值的建议。但善于网上搜索勤奋如我们,也是熟悉的城市熟悉的区域,add value没有那么高啦。
小地方market不太热的时候,或者你自己对流程摸熟悉了以后,律师确实可以没有,合同都是规范化的。 但第一次买房我劝你还是找个律师,毕竟有很多细节你自己也搞不清楚。
Dina029
我的理解是title insurance会保这种情况出现意外带来的财产损失,所以title公司的过户律师会为你把关,毕竟出了事他们要赔偿客户的。但是agent是没有任何后续法律责任要承担的。
tlybt
听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title? closing之前不是都会确定title insurance company吗?title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下,看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天,还pressure你,挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥,对他也是损失。 实在喜欢房子的话,找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看,知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法,让律师修改addendum来规避你的风险,这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费,这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家,指出律师说有风险,然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum,然后再签。或者还是坚持原计划,卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话,我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。
Dina029
听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title? closing之前不是都会确定title insurance company吗?title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下,看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天,还pressure你,挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥,对他也是损失。 实在喜欢房子的话,找个律师资讯一下。一般第一趟资讯是free的。你可以拿addendum给律师看,知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法,让律师修改addendum来规避你的风险,这样你才可以签字。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

你的这段听上去靠谱👍,看起来卖家在拿这个GAP做文章,也许钻的就是这个空子。
anye
通篇看下来居然没人问楼主是哪个州的,就在那叫唤律师律师。。
tlybt
通篇看下来居然没人问楼主是哪个州的,就在那叫唤律师律师。。
anye 发表于 2021-03-19 11:53

问楼主哪个州是担心她那个州没有律师?还是担心在加州的楼主会跑去纽约请律师呢?
renren2
你有買TITLE INSURANCE  沒事
anye
问楼主哪个州是担心她那个州没有律师?还是担心在加州的楼主会跑去纽约请律师呢?
tlybt 发表于 2021-03-19 12:17

因为各个州处理方法不一样。
BlueJacaranda
因为各个州处理方法不一样。
anye 发表于 2021-03-19 12:32

加州买房卖房从来没见过律师啊
SwanLulu
买房agent是optional的 律师可是一定要要的啊楼主
小马甲lucky2018
买房agent是optional的 律师可是一定要要的啊楼主
SwanLulu 发表于 2021-03-19 12:42

加州正好相反
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summerhouse
回复 33楼summerhouse的帖子
我没找agent,房子就是自己上网查的,价格也是我自己和对方讨价还价negotiate的。可能有个agent反而会跟你说对方已经让步了差不多了,但我自己就可以counter好几轮啊,反正钱是自己的自己心疼。agent管做楼的financial due diligence吗?
Agent如果了解你的喜好,可能会有些off market的房源,或者如果你远程买房/去一个新地方直接买房,可能能提供一些有价值的建议。但善于网上搜索勤奋如我们,也是熟悉的城市熟悉的区域,add value没有那么高啦。
小地方market不太热的时候,或者你自己对流程摸熟悉了以后,律师确实可以没有,合同都是规范化的。 但第一次买房我劝你还是找个律师,毕竟有很多细节你自己也搞不清楚。
chainshore 发表于 2021-03-19 11:35

经过这次洗礼,我觉得你太有道理了。
tlybt
你有買TITLE INSURANCE  沒事
renren2 发表于 2021-03-19 12:27

Title insurance的本质是个business. 并不是100%赔付的。出了问题你可以submit claim, 但是insurance company可以deny coverage. 保险公司的律师也不是白拿工资的。 网上搜搜就有不少涉及title insurance deny coverage的判例。 能谨慎还是谨慎一点,毕竟买房子是大事。
s
summerhouse
听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title? closing之前不是都会确定title insurance company吗?title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下,看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天,还pressure你,挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥,对他也是损失。 实在喜欢房子的话,找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看,知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法,让律师修改addendum来规避你的风险,这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费,这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家,指出律师说有风险,然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum,然后再签。或者还是坚持原计划,卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话,我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

谢谢你的分析和建议
s
summerhouse
听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title? closing之前不是都会确定title insurance company吗?title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下,看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天,还pressure你,挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥,对他也是损失。 实在喜欢房子的话,找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看,知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法,让律师修改addendum来规避你的风险,这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费,这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家,指出律师说有风险,然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum,然后再签。或者还是坚持原计划,卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话,我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

对了,我搜了卖家名字,很多重名的
s
summerhouse
Title insurance的本质是个business. 并不是100%赔付的。出了问题你可以submit claim, 但是insurance company可以deny coverage. 保险公司的律师也不是白拿工资的。 网上搜搜就有不少涉及title insurance deny coverage的判例。 能谨慎还是谨慎一点,毕竟买房子是大事。
tlybt 发表于 2021-03-19 12:51

谢谢!这些也是队友担心的地方。找保险公司理赔,就算没经历过买房,那车啊医疗啊总经历过吧,反正尽量还是不和保险公司打交到
s
summerhouse
加州正好相反
小马甲lucky2018 发表于 2021-03-19 12:43

谢谢科普,我还真不知道
tlybt
男人有时办事怕麻烦,觉得差差不多就行了。关键时刻,咱们还得自己上,把把关。 楼主的closing agent是银行选的,还是卖家选的? 如果是银行选的,一般是大的title company,你可以直接向他们咨询这个情况。因为你owner policy和银行lender policy利益是一致的,title company肯定会谨慎。 如果是卖家找的closing agent,那楼主找下自己附近有没有信誉比较好的real estate lawyer. 就说你在找closing agent,打电话去要个quote,然后咨询一下现在的情况...
Highgirl
回复 8楼summerhouse的帖子
离closing 还有4天去换title, 这个要和你的过户律师咨询的。很多过户文件律师需要时间准备,怕是来不及。
Highgirl
回复 22楼summerhouse的帖子
你们的合同里有过户律师的公司名称和地址,电话,你也可以根据公司地址名用google 搜律师电话。如果是过户当天在同一个过户律师换title. 律师应该都查过啦。但你还是要问过户律师去确认。
s
summerhouse
回复 8楼summerhouse的帖子
离closing 还有4天去换title, 这个要和你的过户律师咨询的。很多过户文件律师需要时间准备,怕是来不及。
Highgirl 发表于 2021-03-19 13:22

谢谢你啦。不是离closing 4天去换title,是离closing 4天接手了一个公司,这公司现在在卖家名下也就一周时间,然后他要把房子在closing date当天先过户到公司,再由公司过户给我。
s
summerhouse
男人有时办事怕麻烦,觉得差差不多就行了。关键时刻,咱们还得自己上,把把关。 楼主的closing agent是银行选的,还是卖家选的? 如果是银行选的,一般是大的title company,你可以直接向他们咨询这个情况。因为你owner policy和银行lender policy利益是一致的,title company肯定会谨慎。 如果是卖家找的closing agent,那楼主找下自己附近有没有信誉比较好的real estate lawyer. 就说你在找closing agent,打电话去要个quote,然后咨询一下现在的情况...
tlybt 发表于 2021-03-19 13:16

楼主的closing agent是银行选的,还是卖家选的?
我不知道,😭 我这就去查
s
summerhouse
回复 22楼summerhouse的帖子
你们的合同里有过户律师的公司名称和地址,电话,你也可以根据公司地址名用google 搜律师电话。如果是过户当天在同一个过户律师换title. 律师应该都查过啦。但你还是要问过户律师去确认。
Highgirl 发表于 2021-03-19 13:29

谢谢,我这就去查查
Spring123
买房没有请律师,这是啥操作?
m
morningcoffee
听起来挺正常的。尤其是投资房。公司名下可以直接置换对方不需付capital gain tax. 这个是对方的tax planning 对你都没有影响。
m
morningcoffee
听上去不怎么靠谱。为什么一定要closing当天换title? closing之前不是都会确定title insurance company吗?title company会针对之前的记录做title search证明title clean. 那closing当天卖家转title的记录不就成了一个gap?谁来保证卖家转title到LLC的过程没产生任何lien? 买房这种人生大事还是要谨慎。 楼主拿卖家的名字搜搜public records 多方谷歌一下,看看有没有明显可疑的地方。 一定要closing当天,还pressure你,挺可疑的。他拿这个要挟不愿close, 你也别急。他等待的时间也不能做啥,对他也是损失。 实在喜欢房子的话,找个律师资讯一下。一般第一趟咨询是free的。你可以拿addendum给律师看,知道风险在哪里。可以问律师有什么规避的方法,让律师修改addendum来规避你的风险,这样你才可以签字。修改addendum应该会有一个收费,这个在你第一次咨询的时候可以问。先把你咨询过律师的事告诉卖家,指出律师说有风险,然后问他愿不愿意让你请律师修改addendum,然后再签。或者还是坚持原计划,卖家以个人名义close。如果没有猫腻的话,我想不出他拒绝你请律师修改addendum的理由。

tlybt 发表于 2021-03-19 11:41

Closing当天做也很正常。一个是transfer tax的问题。一个是recording的问题。