大哥， 你帖子太长了， 不符合灌水的稳准狠短小这几个原则。建议分成10个贴发。 Heiniu 发表于 2021-03-15 20:39
买房经纪还是有存在的必要的。我说个我自己的事，有一次买房，一个房子有硬伤，不过我们已经抢得焦头烂额了，所以不管如何都打算接。我的经纪提醒了我们这个硬伤，我们又实地考察几次，觉得经纪说的对，就pass了。我的意思是买房是个很emotion的过程，我们都有盲点，需要一个好心的局外人帮忙看着，这个事我还是很感激的。 Securities 发表于 2021-03-15 20:52
我只想说一句，鉴于很多卖家并不是那么savvy，所以他们签的可能是即使买家没经济也要付6%的commission那种合约。所以买家没经济并没给卖家省钱从而给你降价，反而让自己没人代表自己利益。虽然买家经济帮忙有限，但是起码场上有两个人比只有一个经济全凭他自己一张嘴好吧。譬如说卖家经济可能为了赶紧促成transaction有事隐瞒你不给你看disclosure啥的。当然了，如果抢房地区dual agent可以给你内幕消息这个还是个优势的。 Liushuirenjia 发表于 2021-03-15 20:43
你没买，得到了个免费好建议，相当于买房经纪人做了好人好事，所以感激很正常；但是目前的方案经纪人制度下，这是和经纪人本身的利益冲突的，对于她们促成交易最重要，价格浮动些不重要，回头客一般也要几年后了。 EEswine 发表于 2021-03-15 21:00
房产经纪人圈子比较乱，我们这里好多家，男主人和女经纪人搞外遇，家散了的. 大家小心. glmf 发表于 2021-03-15 21:04
借lz神贴（虽然我一个字也没看进去）想到很少有人来抱怨seller agent的貌似? CleverBeaver 发表于 2021-03-15 21:56
seller agent很卖家基本利益一致，都是想房子顺利卖出去，并且卖的价格越高越好除非他为了自己拿dual agent的6%使绊子不让有自己buyer agent的人买，但是法律规定他必须让买家知道所有的offer，并且现在所有的listing都可以从别的地方access他也没有隐瞒的能力。所以，卖家agent坑自己client的方式也是比较有限。 Liushuirenjia 发表于 2021-03-15 22:01
不过seller’s agent想坑卖家虽然有限，但也不是不可以。比如一共十个offer，他只把最高的offer告诉没有buyer agent的买家，让其他带着agent的买家没有竞争机会。肯定一定程度上降低了卖价。 树欲静 发表于 2021-03-15 23:03
seller agent也可以坑卖家。 虽然自己不做dual agent，但是可以让关系好的同事做，你来我往早晚回来。 使绊子方面，listing从任何地方都能access，但是listing agent可以尽可能少接其他买家agent的电话，或者bluff把人家吓跑。 一旦确定自己同事那边要交offer了，可以忽悠卖家加个当天的review date，避免再收更多offer。具体怎么忽悠我不知道，但我猜或许可以吓唬seller同一批buyer差不多的房子好几个，早review早定。 最后offer都摆在一起了，就强推同事的呗。就算不是最高的，earnest money给的多，closing date订的近，inspection做的快，pre-approval额度高，down payment钱多，那么多条，都不沾也少见。实在不行就说这个buyer agent我认识，她带的人绝对靠谱，其他不认识，不知道会不会半路出岔子。 差个几万块钱的房价，对listing agent来说也就一两千，人家宁愿同事拿下buyer commission，回来的更多 lazycat12345 发表于 2021-03-16 03:34
今天去打了疫苗，回来有些上头，闷闷的微醺感。看到华人里不少地产经纪同行，在展示自己的观点。趁着头晕的劲儿，忍不住话说八道几句。
一、 找买方经纪人是否有必要！我认为这个问题是因人而异，因客户而异。
不需要经纪人的情况：经常遇到在美国生活多年的客户并且有过买房经验。聊几句后，客户希望能把中介费给回扣（在纽约违法）。这种情况下会直接告诉客户，您不需要buyer agent。本来英语就很好，基本流程也都明白。我们可以给你要买的房子做下尽调分析、之后流程和可能遇到的坑都告诉你。如需要再推荐一些靠谱的律师、验房师、贷款银行之类的资源。别让我的人跑腿，帮你自助买房。随手帮个忙，不用给我们钱。这样的客户本来就想要省些钱，不如顺水推舟。不赚这样的中介费，今后客户还可能介绍大单，当然也可能介绍更多想要省钱的客户。总之，这样有一定经验的客户，理论上不需要经纪人。以此类推，华人网上的买家至少一大半儿可以不需要买方经纪人。
需要经纪人的情况：
海外买家。对美国情况不熟悉，语言文化隔阂。有时还会遇到远程买房之后再出租，自己不来美国，纯空对空操作。需要经纪人帮忙。
有钱还忙的客户。自己操心买房流程耗费的时间价值，远远高于节省的中介费很多倍。例如，经常有朋友公司来美上市，之后高管老板买房。都是又忙又富的人，利利索索一周时间连玩儿带买投资房，都给安排妥帖。客户追求的是省心省时间。
经验不足的买家。有不少年轻人、留学生等初次买房，社会经验不足，直接面对比较复杂的流程心里发虚。从谈价格到办理复杂的入住手续都不明白。这样的客户，需要找buyer agent
To B客户（大陆和台湾客户为主）。针对企业用户、外交系统、单位组织。特别是在纽约这样的城市，一个联合国与相关单位每年就有巨量的需求。只要能够满足客户的特别需求，中介费不是问题。当然这也并不容易达到。例如：要求租房提前都搞定，家具家电布置到位。外交人员无信用分、无报税，但是一到达马上入住。同时办理各种开户、孩子入学等手续，1-2天内全部完成。还有的单位先入住后结账等等。类似这样的业务，仔细挖掘涵盖范围非常广。驻美单位长期外派，文化交流，金融机构与大型企业常驻等。从租房到买房买学校买商业项目。都需要经纪人强大的沟通和资源控制能力，这样的中介费赚的理所应当。
二、 地产经纪人存在的价值。
1、价值萎缩。曾经的房产交易信息极度不透明，非专业人士很难搞明白。现在十多年拜互联网的发展，房地产交易整个流程都被重新塑造了。经纪人很大一部分价值被地产网站所取代，业务秘密基本都被曝光给大众。
特别是2019年以后，软银、高盛等联合投资Compass（即将亏损状态上市）。在这样的情况下，不是经纪人不努力，而是江湖规矩已经变化了。地产经纪行业，越来越互联网化，烧钱做市场的玩儿法，传统经纪人谁也扛不住。预计Compass成功上市后，还会有更多的变化。
2、政策法规的博弈。目前经纪人收益，很大程度上是受到行业协会与政策法规的庇佑。这样的非市场行为已经持续了，几十上百年成为了习惯，习惯成了自然。但这几年来看已经有一些地区势力开始挑战这些法规。
过去几年无数黑天鹅灰犀牛都经历过了，对于未来唯一能确定的就是不确定性。行业协会还能保证经纪人的利益多久，完全是一个未知数。
3、经纪人自身的局限。相当多的经纪人做的工作，并不难且可替代性很强。这样就导致了，竞争日益激烈化。大家在一个相对集中的区间维度竞争。产生了大量的无用功，导致实际的时间成本非常高。而客户只看到简单的成交过程，而视巨量的时间成本无意义。这样就会产生经纪人利益与客户需求之间的矛盾。
如果跳出矛盾本身来看，其实经纪人和客户双方都有道理。关键是如何破局，可能还要经纪人多从自己身上进行自我解刨、深度思考。毕竟客户买房租房是一个低频次的消费行为，没有必要去说服客户。往往越想要说服，反而会起到相反的效果。
4、认真负责？看到华人里有人说，地产经纪人都鼓吹自己很认真负责靠谱之类的话。这话确实说的过了，过犹不及，画蛇添足的感觉。认真靠谱是应该做的，一旦说出来，反而给自己挖了坑。在中文语境中，认真靠谱给人100%确认的感觉。在美国多元化社会里，要达到中文语境中的靠谱太难了。我们一般都只敢说，自己有时候还算靠谱，尽量努力认真靠谱。为此还专门写了一个小论文，论述多文化背景下认真靠谱的难处。
当然对于不用族裔的客户，应对话术也不尽相同。对于中国人，话别说太满。对白人，拍着胸脯大胆说靠谱。对于犹太人，要少说话。对于日本人，多强调流程规则。
针对华人客户，或者说华人论坛里，还是选择自黑更有意思。
三、 有意思的段子
鄙人在国内搞互联网电商很多年头了。当年从投资公司看项目，到自己心潮澎湃创业以来。参与、创立、当狗头军师，搞了有几十个项目，从卫生巾、壮阳补品、政府采购到软件硬件都躬身入局。带过大团队和国际化团队。拿过风险投资、政府奖励，但总是赔钱。且搞失败的项目占到90%以上。不过自认为格局和装X能力，绝对是顶尖级别的！
到美国后又鼓捣了一批项目，很快都失败了或者无法产生利润。只是刚来时搞得地产平台：屋新天 和Hard Money资金项目还有稳定的收益。屋新天团队现在有一批经纪人，分布在不同的地产经纪公司。由于有自己的目标客户群体和自己的特色，团队里不少经纪人都做得相当好。到了年底到处去领奖，销售的第一奖杯拿了不少。
从这里面就发现一些问题。例如：我的经纪人拿了某中等规模（100经纪人以上）销售第一，但实际上并没有赚很多钱。而平时号称赚了非常多钱，开口闭口赚到了的大姐，可能只是销售第三甚至排名更靠后。
慢慢的我就发现其中水分很大。自己团队里，做曼哈顿销售顶尖的经纪人，也就收入和投行普通员工或者码农一个级别。做经纪人真的有那么赚钱吗？我表示怀疑。甚至觉得这个行业很多人在忽悠，并且忽悠的水平很低。
搞互联网行业大忽悠刷数据，为了拿到风险投资。地产经纪人忽悠的目的是什么？完全令人费解。难道自我忽悠，是为了自我激励吗？
当年刚准备进入纽约地产行业的时候。本着虚心求教的心态，约了好几位号称全美\全纽约第一的行业大佬见面学习。基本都是清一色的大姐，女强人范儿，给我小小的心灵极大的震撼！在美国由于法律和习惯，这个行业被分成无数个区域市场（不断细分到街道），不可能做的太大。从业的头牌大姐们都非常累、非常辛苦，兼具蜜汁自信。
后来我也考了地产经纪人，觉得自己又懒又兴趣爱好广泛，在一个四杀成红海的领域根本无法和大姐们竞争。大姐们挖金矿往前冲，小弟我卖水卖铲子。这个行业也许到了该改变的时候了，我是否应该改卖别的，还是直接把大姐们打包卖了。就做了 屋新天 纵向整合资源，又搞了 Hard Money 给中小开发商借款和咨询。（关于Hard Money和钱姐做了一期知识普及视频：
东拉西扯，写了这么多。忘记了要说的主题。最后幽默一小下下。前几年我写小说，把去拜访纽约销售一姐的故事编了编写出来（这些年见过至少一打，号称自己是全美/纽约第一的经纪人）。结果至少两位华人地产经纪大姐给我打电话，说：“你太坏了。竟然这样说人家！”
我一愣，我去拜访的和写的跟本就不是华人。她们太有意思了，竟然都认为自己是第一。但又不能搏了大姐们的面子，于是岔开话题：“关键是大姐您太有魅力了，年轻时肯定有不少人追。”
“你坏，你坏！”
我憋着笑。
以下是拜访纽约地产一姐，节选自《纽约咳》
第15章 鄙夷的高跟鞋
米歇尔是那种能够驾驭的了尖头细高跟鞋的女人。脚背弓起用力把脚指塞进狭窄的鞋尖里，如同纽约众多狭窄的街道一样充满独特的味道。眼前就是经常出现在《纽约时报》上，纽约的地产一姐，米歇尔团队的掌门人，连续数年纽约地产行业销售冠军米歇尔本尊。
正式“过招”从米歇尔谈论自己儿子，在哈佛大学的社团活动开始。可能是为了打破陌生人之间尴尬的气氛，也可能是首先亮出自己的阶层标签。米歇尔以一大堆关于“常青藤”的趣事为首要谈资，想要探一探牛伊万的斤两。她直接发问：“牛先生，您从哪个学校毕业？
‘’国内西安外国语大学毕业，之后又在清华学了金融。” 看出了米歇尔大姐并非善男信女的样子。她已经首先放马过来。牛伊万便把自己在五道口投行工作时，就近被委派到清华学习的经历，故意含混的说了出来。
话一出口，牛伊万被自己用词潜语的巧妙感动了。这样讲出来，让人猛地一听还以为是清华大学统招的正牌研究生，实际上说的只是在“清华学了金融”。既挣得了面子加分，又可以摆脱了胡说八道带来的心理负担。
在美国牛伊万是有教训的，平素绝不敢说自己在清华的经历。曾经只是一个普通的饭局，一张10人餐桌就有清华校友8人。虽然大家念着同桌之谊。两岸清华毕业生们共同举杯，酒过三巡菜过五味之后也认定牛伊万可以被称为清华校友。即便如此，牛伊万自己心里还是有数的。
米歇尔大姐继续开始讲到她二儿子时，牛伊万已经听得云里雾里，表面上却做出认真倾听的样子，嘴里不时地配合着发出些赞美的声音。眼睛却不由自主的上下打量，面前这位滔滔不绝而不再年轻的面孔。她画着精致考究的妆容，身着也许是出自设计师品牌的套装，给人干练精明的第一印象。客气耐撕中极力隐藏着盛气凌人，却欲盖弥彰，总之就是感觉有种说不出的拧巴。
“后来我去了加州在克莱登大学读了博士。” 见米歇尔已经抛出无比优秀的二儿子。牛伊万的女儿太小、二胎还在计划中。目前无以应对，实在是搜肠刮肚也没有啥存货了。无奈中为了配合对米歇尔大姐的热情，匆忙借用了克莱登大学的梗。如米歇尔知道其中的故事，就当来个黑色幽默。如果她不知道的话，借此做了“人畜无害”的忽悠，以便尽快开始谈正事儿。米歇尔眼睛一亮，马上热情的问道：“学的什么专业。”
“哲学博士”，事已至此牛伊万只能随着《围城》里方鸿渐的套路，张口就来的编排了几句。随时准备好。倘若米歇尔再进一步对专业发问的话，牛伊万便准备抛出，我是谁、我从哪里来、我要到哪里去？这三大终极问题来抵抗“常青藤”的进攻。
就在这个关键时刻，米歇尔的态度突然热情了起来，似乎已经接受认同了眼前的哲学博士。终于可以松一口气，牛伊万心里由衷的感谢克莱登大学出手相助。不由暗自心想，“今后不应该总是拿西太平洋大学或者克莱登大学的毕业生们开涮。至少这两所大学一个声名显赫，另外一个历史悠久。同样海内外校友众多，虽然只需要几十美元便可获得一张博士文凭，成功也易于复制。关键的时候还是能派得上用场。”
牛伊万掏出手帕，擦了擦已经滚到面颊的冷汗，说道：“实在不好意思，在日本时养成用手帕的习惯。东京热、纽约冷，习惯不好改的啦”。
“原来牛先生您也是美国名校毕业。这么的客气。” 米歇尔叫助理小姐给牛伊万端上来一杯冰水。“不是我说你们这些西部毕业的精英，就是不懂我们东部的规矩。 ”
冰水一饮而尽，牛伊万装模做样的说道：“哪里哪里。用我们中国的老话来说，不过是草盛豆苗稀，让您见笑了。” 连忙拿出电脑打开合作预案的PPT，想要说服米歇尔在屋新天平台做推广或者至少给一些独家好房源。
“我非常重视今天的见面机会。为了能够尽快开始合作，甚至可以接受先做推广后付费，按照效果付费的模式。” 牛伊万用期盼的目光看着米歇尔。
“牛先生，您家现在住在哪里。” 米歇尔又问道。
牛伊万说：“我住皇后区森林小丘”。
米歇尔似笑非笑的嘴角微微翘起，似乎想要说什么，又改口道：“哦，森林小丘花园还不错。”
“是的！森林小丘花园太美了，就在我家对面，我住森林小丘公寓区。‘’听到牛伊万的补充说明之后，一脸鄙夷的神色突破了厚厚的粉底挂在米歇尔的脸上。
助理小姐给牛伊万又倒了一杯冰水。一段时间的等待之后，米歇尔皱着眉头说：“任何低于100万美元的交易，我都不会感兴趣。这样的生意对我来说太小了，我的时间非常值钱。我只和《纽约时报》这样的大公司合作。”
听到这里牛伊万连忙把方案的最高潮，用简单的几句话进行了概括。表明如果合作发展顺利，可以在中国找到几位在全民创业热潮中，如雷贯耳的“大人物”来帮助。
例举了这几位大人物的名字后，米歇尔脸上的表情又被厚厚的粉底再次封闭起来。牛伊万引以为自豪的销售规模与天价融资案例，完全没有引起米歇尔的兴趣。
牛伊万还不死心，本着不能跑空趟的决心，挣扎着做最后的努力。抛出了过去在国内和日本的“战绩”。给自己脸上贴金一样，把几个朋友创业后做的事情和最近披露的融资金额，全盘倾泻出来。这些数字应该可以间接证明自己也非“池中之物”。
一般慷慨激昂的“演说”之后。米歇尔可怜牛伊万的脑子可能是研究哲学太久而被烧坏了。打断了牛伊万的演讲，心怀怜悯的说道：“年轻人刚到纽约。不明白水深浅，有老婆孩子需要养。赶快找一个工作。赚钱养家最重要。”
此时牛伊万也开始有些同情米歇尔的处境，觉得她可能只是生活在一个贴着大学出身与居住地点“标签”的密封玻璃罐子里。罐子的四壁便是她生活的边界。若是偶尔看到来自外部世界的同类，按照习惯必定要首先确认和寻找熟悉的“标签”。
罢了！或许都应该宽容理解对方。毕竟文化背景有巨大的差异，导致了态度和语言上的傲慢与偏见。此时此刻，眼下最重要的问题是双方都想要体面的结束对话。给对方一个台阶，这就是面对如此可怜人应有的风度。
从米歇尔的办公楼出来。牛伊万感觉到差点儿被自己给恶心到了。恨不得把脸皮连同脸上贴着的清华与克莱登大学的标签一同撕下来扔进垃圾桶。没有谈成也是万幸，要是开始合作某些事情的话，需要随时小心的维持着今天随口就来的谎言。那也将是长久的自我惩罚。
领教了在纽约这个名利场上，初次见面人们为什么最喜欢问，住在哪里和哪所学校毕业的问题。人人面带掺杂着虚情假意的微笑，让初来乍到的牛伊万们还以为是为了拉近彼此距离的套近乎。实际上通过这两个简单的问题，谈笑间就给对方贴上了“标签”。之后的一切，往往在回答完这两个问题时，就直接结束了。
同意您的观点，牛大哥写得很客观公正！
我今天脑子有些懵，现在微微耳鸣。
直接把要说的 all in
可惜有些东拉西扯，疑似跑题
你没买，得到了个免费好建议，相当于买房经纪人做了好人好事，所以感激很正常；但是目前的方案经纪人制度下，这是和经纪人本身的利益冲突的，对于她们促成交易最重要，价格浮动些不重要，回头客一般也要几年后了。
是的，这样也是一种情况。但buyer通常无法知道，属于卖方经纪人单向透明。
这个事看怎么想的吧。前两天不是还有人说，经纪不接预算百万以下客户嘛，所以我很喜欢说实话为客户着想的经纪。我觉得一直做的好的，还是这部分人，毕竟没人是傻子，你真心不真心，别人还是看得出来的
现在很多中国人小留，跟以前老一辈留学生做事方式完全不一样。老一辈留学生很多人备考GT，写申请材料，联系教授，办护照签证，都是自己认真研究亲手办理。很多人甚至是自己申请的绿卡。
现在的小留，无论做什么事情，还没开始做首先想到的是能不能找人代劳，考GT一定要去辅导班，自己学习就不行，申请材料一定要找留学中介，自己写就不行。甚至留学过程中各种作业论文都是找人代劳的。
这么弱的办事能力，面对买房这样的大事，加上英语不行，不可能不去找中介。这就是中介的价值。
这么刺激！看来我们这里太保守了
如果我的agent因为这个原因没有赚到钱，我会给她包个红包，表示一下心意。
seller agent很卖家基本利益一致，都是想房子顺利卖出去，并且卖的价格越高越好除非他为了自己拿dual agent的6%使绊子不让有自己buyer agent的人买，但是法律规定他必须让买家知道所有的offer，并且现在所有的listing都可以从别的地方access他也没有隐瞒的能力。所以，卖家agent坑自己client的方式也是比较有限。
有道理
这个买卖非常的不对称啊
并没有价格越高越好，3%的commission，总价差几万能差多少？肯定是卖的越快越好。
seller agent对大多数人有价值，毕竟大多数人没有时间陪着buyer一趟趟地看，也没有心大到装个smart lock让陌生人自己去家里看。哪怕是空房子我也怕别人不知道进去鼓捣个什么，随便想想就一堆risk。就冲这点也是需要seller agent的。
为啥要告诉没有买家经纪的买主啊？
seller agent也可以坑卖家。 虽然自己不做dual agent，但是可以让关系好的同事做，你来我往早晚回来。 使绊子方面，listing从任何地方都能access，但是listing agent可以尽可能少接其他买家agent的电话，或者bluff把人家吓跑。 一旦确定自己同事那边要交offer了，可以忽悠卖家加个当天的review date，避免再收更多offer。具体怎么忽悠我不知道，但我猜或许可以吓唬seller同一批buyer差不多的房子好几个，早review早定。 最后offer都摆在一起了，就强推同事的呗。就算不是最高的，earnest money给的多，closing date订的近，inspection做的快，pre-approval额度高，down payment钱多，那么多条，都不沾也少见。实在不行就说这个buyer agent我认识，她带的人绝对靠谱，其他不认识，不知道会不会半路出岔子。 差个几万块钱的房价，对listing agent来说也就一两千，人家宁愿同事拿下buyer commission，回来的更多
确实如此。做seller agent 也有很多花样可以操作。
有的地头蛇经纪人，为了获得最高的收益。联合杯葛boycott垄断小区域。
雁过拔毛，买卖双方都无法不被盘剥。
我和你相反。房子有硬伤，中介还要我买。幸亏把中介炒了。