有关Mortgage的一个问题

去年疫情开始的时候，我的Mortgage的银行允许缓交房贷，我打电话申请的时候，还特地问了，会不会增加利息或者其它的费用，对方告知没有，只是extend还款而已。我一共错过了10个月，大约$22，000。现在我要开始还款了，发现银行在我的principle上加了$14，000，这很显然和我当初听到的信息不一样，而且我也没有sign任何文件。我觉得这$14，000不应该加，我现在还在和银行argue当中，在等他们打电话回来。有人遇到类似的情况吗？如果和银行没有谈拢的话，应该去哪里反应这个问题呢？谢谢!

去年疫情开始的时候，我的Mortgage的银行允许缓交房贷，我打电话申请的时候，还特地问了，会不会增加利息或者其它的费用，对方告知没有，只是extend还款而已。我一共错过了10个月，大约$22，000。现在我要开始还款了，发现银行在我的principle上加了$14，000，这很显然和我当初听到的信息不一样，而且我也没有sign任何文件。我觉得这$14，000不应该加，我现在还在和银行argue当中，在等他们打电话回来。有人遇到类似的情况吗？如果和银行没有谈拢的话，应该去哪里反应这个问题呢？谢谢!
idlewild 发表于 2021-03-15 17:53

就算不增加任何费用，你每个月增加的利息还是要算的。这14000应该就是利息。

感觉也是利息

回复 3楼chicago2021的帖子
谢谢楼上的两位。当时照我的理解，错过的payment（包括利息），推迟到以后补上来。只是把之前错过的payment shift到以后来付清。现在银行把利息加到本金里的话，这简直就不是帮助客户来应对疫情，而是坑客户。而且，银行每个月的statement当中，没有增加任何费用。现在我说要继续还款了，突然在我本金当中加了$14,000。

回复 3楼chicago2021的帖子
谢谢楼上的两位。当时照我的理解，错过的payment（包括利息），推迟到以后补上来。只是把之前错过的payment shift到以后来付清。现在银行把利息加到本金里的话，这简直就不是帮助客户来应对疫情，而是坑客户。而且，银行每个月的statement当中，没有增加任何费用。现在我说要继续还款了，突然在我本金当中加了$14,000。
idlewild 发表于 2021-03-15 18:02

银行借给你的钱，也是从其他人那里借来的。要是把你的利息免了，银行不就亏钱了吗？
不过换个角度来说，这个利息本来就是你应该还的。你真正亏的，也就是这10个月来你没付本金带来的利息，也就是8000*贷款利率，没有多少钱的。

可以读一下银行的规定吧。mortgage forbearance 一直都有，不是疫情中的特殊措施。但是，如果银行被政府bail out的话，不知道算利息还有没道理。坐等行家来点评。

回复 5楼Haribough的帖子
谢谢您的回复。我能理解您的第一行内容，但是不能理解第二行内容。我之前的Mortgage balance是342，000，如果我payoff的话，只要付342，000加上少许的费用。我现在的Mortgage balance是356，000，如果我要payoff的话，我则要付356，000，比之前多了14000，这不就是亏很多吗？再次谢谢您。

回复 6楼MissWeiWei的帖子
我刚才查了一下，那个银行是在政府bail out的名单上面。

这个楼好 学习了

大致可以这样理解。你去年借了342000，今年归还的时候需要付本金342000加一年利息（大概就是你说的1400）。

那应该是你这十个月中的利息，你没有付过，当然要加进去。

回复 3楼chicago2021的帖子
谢谢楼上的两位。当时照我的理解，错过的payment（包括利息），推迟到以后补上来。只是把之前错过的payment shift到以后来付清。现在银行把利息加到本金里的话，这简直就不是帮助客户来应对疫情，而是坑客户。而且，银行每个月的statement当中，没有增加任何费用。现在我说要继续还款了，突然在我本金当中加了$14,000。
idlewild 发表于 2021-03-15 18:02

资金是有时间价值的。这就是你贷款付利息的理论基础。那你延迟了payment时间并未停止，该付的利息还是要照付的啊！如果只是按照原来金额支付，那对坚持支付payment的人公平吗？

我刚才查到一个机构叫Consumer Financial Protection Bureau，它的网站上有规定，疫情期间缓交mortgage，应该是不用交额外利息的，看这个链接https://www.consumerfinance.gov/language/zh/coronavirus-simplified/mortgage-and-housing-assistance/mortgage-relief/
第二项，如果您因新冠疫情遭受经济困难，您有权申请长达 180 天的债务宽限期。您还有权在该还款宽限期后申请再延长不超过 180 天。您必须联系您的贷款服务机构，申请债务宽限。在这段期间内，不得向您的账户收取除约定金额外的任何附加费用、罚金或附加利息。除了表示因新冠疫情遭受经济困难的声明外，您无需提交其他文件。

回复 12楼ego的帖子
关键是这家银行已经申请了巨额的政府bailout

有细则： https://git.musta.ch/airbnb/treehouse/pull/304519
你应该是这个： Paused Payment Option-Paid back at End of Mortgage: Your servicer allows you to pause payments for one year, and that amount is repaid by either adding it to the end of your mortgage loan or by you taking out a separate loan. What to consider: You can extend the term of your loan for some amount of time to pay back the paused payments or take out a separate loan. Extending your loan means the missed payments will be added on to the end of your loan. For example if you were given a twelve month period where you didn’t have to pay your mortgage, you’ll have twelve months of payments added on to the date when your loan was supposed to be paid off by. Extending with a separate loan means when your mortgage is due you’ll also have to pay off this separate loan. This is like a balloon payment, which is one large payment due at the end of your loan. Interest on the missed amounts will continue to accrue until you repay them.
所以欠的利息直接加到本金里面了。

Mortgage payoff amount不等于mortgage principal balance

回复 5楼Haribough的帖子
谢谢您的回复。我能理解您的第一行内容，但是不能理解第二行内容。我之前的Mortgage balance是342，000，如果我payoff的话，只要付342，000加上少许的费用。我现在的Mortgage balance是356，000，如果我要payoff的话，我则要付356，000，比之前多了14000，这不就是亏很多吗？再次谢谢您。
idlewild 发表于 2021-03-15 18:22

你的算法是延长10个月，但你支付的总额仍然一样，就算中间这十个月没发生一样。但这是不合理的。等于银行给了你一笔十个月的无息贷款。这样的话，每个人都会申请迟交，免费的钱谁不要呢？
正确的算法是如果你今天把之前没交的十个月的钱都还了，你损失多少？本来缓交是要有各种费用的，现在给免了。仅此而已。

回复 17楼Haribough的帖子
明白了，之前脑子没转过弯来。谢谢大家的回复。

你这个有点像做refinance 刚做完的第一个月， 你是不用付本金的， 但是利息你是要付的。 在 close的时候， 已经算在closing cost 里了。

回复 17楼Haribough的帖子
明白了，之前脑子没转过弯来。谢谢大家的回复。
idlewild 发表于 2021-03-15 19:46

两种可能，一是没有改变最终payoff时间，就要多这14000；另一种是往后延10个月，那就不会多。
算下来总额应该非常接近，可能会有一个小金额的利息差别。

怎么会利息不要付呢，真以为可以占便宜，银行的意思是你这几个月经济上有困难，可以暂时不用支付贷款，银行也不会给你罚金，你自己想想平时如果你10个月不付房贷，信用分数早一塌糊涂，银行已经累计了一大笔罚金等你，房子都快进入foreclosure 。现在银行只是把你这十个月该付的利息放进本金，让你可以缓缴，解决你资金周转问题，已经是很大的宽容

想的太美好 你再去做refinance看看，更有惊喜

我的天，那大家为啥还选择推迟还款啊？一点不值得

我的天，那大家为啥还选择推迟还款啊？一点不值得
Geofan 发表于 2021-03-16 08:50

还是值得的, 对疫情中现金周转困难的人有很大帮助。这利息加到整个15年mortagage, 并没有多出多少钱。这个平时也是有的，financial hardship时候银行情愿给你延期，避免foreclosure.

回复 18楼idlewild的帖子
这个很可能会影响你refinance 的rate的。资本家玩钱玩的比你透，天下没有免费的午餐。

想的太美好 你再去做refinance看看，更有惊喜
bibihulu 发表于 2021-03-16 02:39

要有幫助精神嘛，展開說說？

回复 18楼idlewild的帖子
这个很可能会影响你refinance 的rate的。资本家玩钱玩的比你透，天下没有免费的午餐。
Cornandpotato 发表于 2021-03-16 09:20

好像听说如果房子在forbearance的时候没有办法refinance ?

通常lender 只是loan servicer, 每个月收0.5% 的服务费。你的loan 已经卖给GSE (fannie, freddi 等) 。 GSE 的forbearance program 条款是由FHFA 决定的。你想exit forbearance, 有多种选择。GSE让你延迟还款，但是GSE 还是要按时付钱给MBS investor. 所以利息肯定是免不了。如果lender 没有把你的贷款卖给GSE， 那lender 有更大的自由如何处理你的loan, 通常肯定是比GSE 糟糕。

好像听说如果房子在forbearance的时候没有办法refinance ?
tiffanylee 发表于 2021-03-16 10:20

好像不行，也无法申请贷款，这个是给突然有hardships的人暂时缓解，度过难关用的。

回复 4楼idlewild的帖子
我记得当时这里有人讨论过，要是延期而不用付利息拿比stimulus check给的救助还要大。比如我家一个月那时候还贷要2千7，十个月要是能免息差不多相当于白给了一万7、8，而且房贷越多越合算，没有这么白来的好事啊

应该如果十个月不付，可能会房子被forfeit，或者超级高的interest。。 现在可能还是按照低的interest把那十个月的利息算上了吧。

而且 如果没有银行没有把那十个月的利息补上，等于你不用付房租， no interest 住了十个月，（property tax 不算）。。这样子不大可能。。。。

我的天，那大家为啥还选择推迟还款啊？一点不值得
Geofan 发表于 2021-03-16 08:50

如果是真有困难，不得已而推迟的还有情可原，如果是只为了占便宜而拖欠，就活该多付利息了。

我觉得付利息没有什么问题，毕竟借贷的时间比原先长了，理应多付，天下没有免费的午餐，但是事先骗楼主不会有任何费用就不对了。我也是在其他的事情上吃过亏以后现在跟客服无论打电话还是网上聊天都要留底，自己录音或者截图，末了还要问客服的名字和reference number. 挺操蛋的。以前刚来美国的时候感觉美国人很讲诚信，都没遇到过吃亏或者被骗的事情，现在不知道为什么美国的套路也越来越多，感觉把国内的那一套 学会了，弄个什么东西都要打起十二分精神小心陷阱。开个什么plan，反反复复确认了很多遍没有任何hidden fees, 结果收到账单以后还是给你乱七八糟加一通，还得自己打电话过去argue一通才能给你waive, 真是心累。

就是让你缓口气，不是免你的利息。你的利息放贷款最后方balloon还。没有那么好的事情免利息的。