改建+加建房子用于出租,跪求各位点评一下floorplan

deathell
楼主 (北美华人网)
想给2500sqft的sfh改建和加建用作出租。因为是在大学附近,所以分租给学生应该比较容易,同时收益也比较大。但如果发现管理分租客太麻烦,则可能考虑改成整租。所以希望能同时满足分租以及家庭整租两种情况的租客需要。 原屋floorplan如下: 左为2楼,右为1楼
一楼加建/改建如下图: 进门旁边的挑高屋顶的living+dining room open space加隔墙分成两间房; 一楼half bath 改成full bath给住一楼的人用,把原本的sink换成shower,因为空间限制,只能在和HVAC通风口的隔墙上开个洞做个凹陷,把sink移动到凹陷处; 在原屋侧边attach一个~500sqft的ADU用来自住。ADU里通过ceiling curtain track安装的作为room divider的窗帘可以实现敞开式studio户型和更佳隐私性的1b1b户型之间的灵活切换;
二楼加建如下图 加建~385的卧室+浴室+厨房在2楼。一楼只在corner等必要处加装支撑加建结构用的钢柱,否则侧院就没有走路的空间了。所以其实2楼的加建部分相当于某种deck; washer+dryer摆在浴室和厨房之间的closet里,也许会用washer+dryer combo,也许会用stacked wahser and dryer,vent到天花板; shower+洗衣机+马桶的吵闹的水管都在远离卧室的墙的一侧以减少直接通过墙传到卧室里的噪音; 把bedroom2 和bedroom3的closet 打掉,改成通往加建部分的hallway,换个地方把closet装回去; 除了新卧室和新浴室还是用木门外,剩下的2楼厨房通往外界和北面hallway的门可以用玻璃门,bedroom3通往2楼厨房用patio glass sliding door以增加采光 厨房名义上是enlarged bedroom3的一部分,因为厨房有通往侧院的出口,可以满足emergency egress紧急逃生的code; 2楼加建部分+bedroom3可以通过锁上bedroom2和bedroom3之间的pocket door与原屋分离,可以作为~540sqft的2b1b单独租给另一户家庭; 新增加deck联通加建部分和主卧后院deck,安装螺旋楼梯,方便次卧住客access 后院。我暂时没有查到deck是不是也要满足4ft setback,但如果算是违反了code的话,那这部分deck就得不与主卧原deck联通以避开4ft setback或干脆不建,次卧住客和主卧住客就分别通过两个螺旋楼梯独立出入。虽然这样主卧住客就没法直接通过deck到2楼厨房了,但让主卧和楼下两间share一楼主厨房也许反而平衡一些; 这样改造完成后,可以有一楼两间+二楼原本3间次卧+二楼加建一间+主卧共7间房出租,每间的房租可以在1000刀左右,并且: 除主卧和ADU外,都是两间房share一个浴室; 一楼和二楼各自有一套洗衣+厨房,算上ADU其实各有三套。zoning上因为可以分为main house+ADU+junior ADU,因此这是合法的。 基本每间房都有独立出入口:要么通过正门,要么通过后院patio door,要么通过螺旋楼梯; 我作为房东住在旁边独立出入口+洗衣房+full bath+厨房一应俱全的ADU里。
主要的concern有
二楼deck式加建工程上(比如供水管和排水管要怎么走--目前的设想是用2x12的studs做加建部分的地板把水管走线埋在这部分额外厚的地板里)和结构上(仅靠几根柱子能否支撑得起整个加建结构,螺旋楼梯是否牢固可靠)是否可行,permit能不能批; 加装的2楼deck是不是也要满足4ft setback; 原屋的electric panel只有125Amp,要升级到多少才能满足分租客+多套厨房洗衣的用电需求,比如说升级到300Amp够不够; 二楼的加建部分带来的额外收益大概在1500刀左右,是否值得; 家庭租客是否能接受房东住在旁边的ADU里; 把正门旁的living+dining room隔断这点对家庭租客来说是否减分(其实family room和厨房仍然可以算作open concept); 这些改建和加建的floorplan在一整个家庭租客或者买家眼里是否合理,这些方便了出租用的feature在卖房时算是加分项还是减分项;比方说卖房时是否是把living+dining room的隔墙拆掉,三套洗衣房和厨房显得多余把额外的洗衣机和厨房用具扔掉(除了sink留着,声称这是个wet bar)之类的会比较好?
跪求各位点评一下这些改建+加建的floorplan,谢谢
熊宝宝
我有类似这样的,也是学校附近,加建detached adu (permit pending), 但房东不住,没有分租,快3000尺分了2套,也是准备连adu 3套laundry, 3个full kitchen, 4个厕所,main house 也是6个房间, adu 600sqt 1/1
deathell
回复 2楼熊宝宝的帖子
谢谢回复。看来也有人有和我有类似的想法。请问你的房子好不好租?有没有对比过分租给各人和整租给家庭的收益?为什么选择不分租?有没有考虑过卖房时这些改建/加建怎么处理? 谢谢
ccang1234
卖给投资的,自住这种floor plan太奇怪了
ccang1234
这么大的改动,City能不能批啊
deathell
卖给投资的,自住这种floor plan太奇怪了
ccang1234 发表于 2021-03-17 16:14

请问具体是哪里太奇怪了? 1把正门旁的客厅+餐厅一体的敞开空间隔断分成了两间房; 2悬空而建的二楼加建; 3二楼加建浴室内淋浴,马桶,洗手盆的布局; 4加建出各个房间后,整个别墅作为一个整体的户型; 5二楼洗衣房 6二楼厨房 7二楼通往户外阳台和螺旋楼梯 8attached ADU 9通过dining room 进入ADU的门 10其他 谢谢
deathell
这么大的改动,City能不能批啊
ccang1234 发表于 2021-03-17 16:14

只要满足code,没什么不能批的。city才不管改动有多大或是改得有多奇怪呢
JuliaMorgan
想到几点需要考虑的: - 当地有没有FAR(floor area ratio)的要求; - 屋顶是什么样的; - 加了这么多卧室,HVAC系统是否需要更新; - floor plan从投资角度可以理解,从设计角度来说太乱了,而且卧室要么挨着厨房要么没窗。
deathell
想到几点需要考虑的: - 当地有没有FAR(floor area ratio)的要求; - 屋顶是什么样的; - 加了这么多卧室,HVAC系统是否需要更新; - floor plan从投资角度可以理解,从设计角度来说太乱了,而且卧室要么挨着厨房要么没窗。
JuliaMorgan 发表于 2021-03-19 03:51

lot 很大,FAR不是问题 屋顶如图所示。我对原屋屋顶和加建ADU屋顶形成了一个valley这点略有顾虑,但这是为了兼顾加建ADU的insulation,也没想到更好的办法 HVAC已经很旧了,可以趁此机会换个新的大的 在申请permit时不会写加了个厨房,而是会写成enlarge bedroom3,所以其实加建的厨房名义上是bedroom3的一部分。而且这个“厨房”的所有门都会用玻璃门,天花板上也会开天窗。我的想法是分租时就拿来当secondary kitchen,住在bedroom3的租客用半透明的薄纱窗帘从通往“厨房”的玻璃门采光。卖房时就把冰箱炊具什么的都扔掉只留一个sink说它是个wetbar,这块区域可以拿来当作bedroom3的休闲娱乐或办公场所。不知这样如何? 具体哪里从设计角度来说太乱了呢?我本来还挺中意二楼加建后沿着bedroom3-bedroom2的中轴线左右是对称的这一设计的呢
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monkeybig
回复 1楼deathell的帖子
这样的房子以后如果出卖的话就只能卖给买来用做出租房的买主了。否则自住房这样改造后可能不会很好卖。mm改建后整个房子能租到7k,租金真的蛮好了。
deathell
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这样的房子以后如果出卖的话就只能卖给买来用做出租房的买主了。否则自住房这样改造后可能不会很好卖。mm改建后整个房子能租到7k,租金真的蛮好了。
monkeybig 发表于 2021-03-19 16:56

谢谢评价。能说一下具体哪个改造导致了不好卖吗?