我是湾区的 licensed general contractor, AMA,更新了permit问题

clarmaro
楼主 (北美华人网)
我是湾区的 licensed contractor, 曾经写过代码,flip 过房子。前两年有客户跟我提到过这个论坛,说大家都不是很了解这个行业,觉得水很深,都是摸着石头过河。正好今年过年有时间,就注册了一个账号,想试着学学 reddit 的 ama 风格,看看能否在我的能力范围内给大家答疑解惑。也是想从 contractor 的角度来让大家更多了解一下这个行业。如果有一两个朋友因为这个帖子少走一些弯路,那么我的目的就达到了。
虽然沉浸了很多年,但是这个行业还是有很多需要向前辈学习,如果我有说错的地方,也希望能抛砖引玉,让大神多多指导。
我白天工作还是有点忙,晚上我会集中一段时间回答大家的问题,谢谢大家


Update 1
看到隔壁帖子关于装地板的问题,这里多说两句 一般装修报价都是指 labor only。材料都是需要 owner 负责的,当然也有包材料的,但是一般这样价格都会很高,而且材料也肯定没有 owner 自己选的质量高。
报价方面每个 contractor 的风格不一样,有些是分开报价,有些是集中报价。比如 有些 engineering wood 报价是 $6 ~ $8 /sqft , 但是包括拆地板,安装地板,安装 baseboard,油漆 baseboard, 需要 owner 提供 地板, underlayment,油漆 和 dumping fee (当然 owner 负责的越少,整体报价会更高)。有些可能 $3.5 ~ $4.5, 但是很多都不包,靠谱的 contractor 都会再估价的时候告知 owner 所有费用。
我来详细说一下安装地板的流程 拆地板 丢垃圾 dumping 安装 underlayment 和地板 (所说的 $3.5~$4.5 指的是这一项) 安装 baseboard 油漆 baseboard
一般分开报价的价格会更合适一点。如果你面积很大,有可能价格还能再讲下来一点。如果面积很小,单价可能就会有点高。以上列的项目都讲清楚的话,安装地板就不会踩坑了

Update 2
我收到了很多短信息说想要找我们联系方式要做项目,抱歉我没有一一回复。但是我们的项目排期已经到今年年底了,实在没有时间和精力再接其他的项目了。所以我还是建议大家多多找其他 contractor ,我开这个帖子的目的就是给大家答疑解惑,对这个行业有些初步认识,希望大家理解。

Update 3 关于permit 的申请问题 【2/19/2021】
要不要申请 permit 先说结论,能申请一定要申请。 
我在帖子里面的回答多次强调了 大家如果能申请 permit 一定要申请 permit。包括我对我所有的新客户也是这样的建议。 因为我见过太多太多因为没有申请 permit 的惨痛案例了。
最直接最根本的原因就是 有了 permit , 你的项目就是合法的 没有permit, 那就是非法的
不申请 permit 除了在当时省钱省时间(看起来) 之外,在今后任何一段时间里都是对 owner 百害而无一益。 
举几个例子
1 你的项目刚开工几天,你的邻居因为噪声或者门口垃圾或者单纯看你不顺眼打电话给 city 抱怨,city 一看这个项目是没有 permit的,他们会以最快的速度到你门口给你 job site 拍照片做记录 然后门口贴一张 停工通知。让你拿到 permit 之后再继续。这时候你再重新找人画图需要时间,再递交 permit 是会被 city 放到 violation queue 里面的,到 reviewer 面前等的时间不是一般长,从几个月到半年不等。还要交一笔很感人的 罚款。而且他们对此审查的比你直接从一开始递交 permit 的严格的多。 不要小瞧 city 对 illegal job site 罚款的积极程度, 有一次我们和 city inspector 一起在一家客户那里做检查,他正好看到邻居家有几个装修师傅开 pickup 过来了,立马跑过去问你们这是在做什么,有没有申请 permit,把邻居一家吓得够呛,立马去补了 permit
2 你的 unpermitted 项目顺利进行了,没有人举报,city 也不知道。 但是你把这个房子出租了,又一不小心被 不怀好意的租客知道了你这个房子 没有 permit (甚至有的人会主动打电话到 city 去查)。会有概率他们以此为要挟不付房租,赖着不搬走 (真实案例,客户找到我们补 permit)
3  大家去看 open house 的时候,多去看看就知道,如果遇上装修或者加建 没有 permit 的房子,除非你的房子特别抢手,那么你的 seller agent 底气都是不足的,buyer 会以此为借口压价几万是经常发生的事。这个价格肯定是要比你当初为了省 permit 的钱要多得多的。没有 permit 的工程你一定要在卖房子的时候 disclose 出来,如果你不说,以后 buyer 发现了会一直追究这个的。
4 这个没发生在我这边,但是我从卖房 agent 那边听到的故事是,buyer 不 care 这些,买了一个加建没有 permit 的房子。手续都完成之后,原屋主不知道怎么找到 buyer,以此要挟要多给两万要不然就告到 city 那边。city 只以当前谁是 owner 为准罚款。
5 安全问题我在 city inspection 在检查里面说


city inspection 是在检查什么
city inspection 检查的标准是 人住在里面不会受到危险,所以他们根本不care 你的师傅手艺好不好,装修的漂不漂亮。他们的责任是检查这个房子不会塌,这个电路设计会不会过载引起火灾,厨房卫生间插座符合标准 人在里面不会触电,总而言之他们负责的是安全问题
比如现在很多人喜欢 demolish 一面墙做一个开放式厨房,但是往往这面墙是承重墙。一般的方法是在上面多加一根梁用来支撑房子。如果没有 structural engineer 计算硬性规定要加多粗的梁,你的师傅也没有概念,随便放了一个梁,当时也许还可以用,看着也没毛病,但是时间长了谁也没法保证安全,保不齐哪一天突然塌了,谁都说不好。 比如说漏水的问题,这个 inspector 还真没法一个水管一个水管的给 owner 检查。他们做的是让 contractor 往 水管里面注水。看看有没有漏水的地方,还有防水工作又没有做好。可能当时没漏,后来漏了,所以这样关于做工质量的东西是没法责怪 inspector的。类比软件工程师的例子,比如代码大家都写好了,找来 QE 也都测试了,QE 能保证一些低级致命的错误不会犯,但是如果真的线上发生了问题,也不能说 QE 就是没用的。

什么项目要申请 permit,以及如何申请 permit
permit 分为 owner permit 和 contractor  permit 理论上项目超过 $500 以上都要申请 permit,有的不动水电,不影响房子价值的很小的项目你觉得 not worth it 的也就算了。油漆,换地板这些项目虽然价值上超过500美元,但是这些项目city是不要求你申请permit的。

只有两类人可以去拿 permit: licensed contractor 和 owner. 所以这就是大家说的permit分为 owner permit和 contractor permit. 这两者的区别是谁拿permit谁负责 liability .  contractor permit 的话city是需要记录 contractor 的 license number 和保险信息的,有问题了 city 会直接找contractor. owner 拿 permit 的话,那就是出了问题owner来负责,但是如果你找的是有证的GC来干活的话,责任一般也就会自动转移到GC身上了,owner可以去city更新一下GC的信息。

如何申请permit。  1. 有一些简单的permit,我都建议owner 自己去申请,比如装修个卫生间,不动水不动电的的工程。去city网站看看他们需要什么,比如city of sunnyvale现在有一个one-stop permit, 连图纸都不需要,只需要填个表格,交个钱就立即拿到了。有些city 需要你提交图纸的,可能你手绘个草图也能通过,把你要做的项目文字描述清楚就差不多了。
2.稍微复杂一点的工程,室内改结构,加建这些。就需要整套图纸了,一般都是建筑图纸和结构图纸。加州规定两层楼以下的房子只要符合code,那么任何人都可以画图的,只要你的图纸达到 city的要求。Autocad 这些东西,相信理工科的同学花点时间,看看 youtube 都能上手,但是缺的就是经验和对code 的了解,所以有时间有兴趣不怕折腾的人完全可以自己去摸索自己去做。但是跟city 来来回回的半年到一年就都过去了,挺浪费时间的。所以还是推荐找有经验的 architect 或者 designer 来做就好了,他们都会有合作的 structural engineer 来完成整套图纸。这些工作看起来简单其实也是很琐碎的是很花时间的,所以你们可能找这些人的报价动辄几千上万的,但是确实值那个钱。

未完待续

最新回帖

ChandlerW
182 楼
回复 180楼clarmaro的帖子
谢谢楼主
clarmaro
181 楼
回复 177楼ellazx的帖子
一般builder 选择 地毯就是因为便宜。主要缺点就是时间长了太脏了,至少至少一年需要找专业公司彻底清洁两次。如果你是打算长期自住,我建议你换地板。因为 地毯揭开以后直接是 subfloor,lvp 太薄了,地板会好一些。
clarmaro
180 楼
回复 176楼ChandlerW的帖子
如果时间对的上,那有可能是安装的时候造成的。furnance下面应该会有个支撑板的,你看看有没有。已经裂开的,但是钉子没有 pop out,应该是没啥大问题。刮灰修复一下就可以了
adina
回复 1楼clarmaro的帖子
做过码工,现在专职做建筑contractor吗?请问怎么满足拿contractor的hours? 感觉没彻底告别专职的,很难啊。
CMX2020
谢谢! 想请问一下:STUCCO refresh/paint, 是该找哪一种contractor? 有没有大约价格范围?
clarmaro
回复 2楼adina的帖子
我在美国念的本科,EE专业。当时出于兴趣修了很多 civil 的课。建筑局认了两年,然后其他再加上自己折腾的那段时间。就有资格了
clarmaro
回复 3楼CMX2020的帖子
就找油漆工就可以了。外墙 stucco 一般市场价是 $2.5~$4.0 /sqft,主要是根据你房子的状态来。
龅牙妹
你为什么不当马工了, 挣钱多多了
sun007
楼主大人,麻烦帮忙看一下我的ceiling drywall 有安全隐患吗?多谢多谢!
前段时间上了attic,不小心踩着drywall上,没有站在2*4 stud上面,听见crack的声音 ,下来就发现开始有个很长的crack 大概三米了,还有pop nails,不知道这样子的crack 有没有安全隐患,是否需要找人来replace 整块的drywall啊?多谢了🙏

clarmaro
回复 6楼龅牙妹的帖子
因为不喜欢写代码,纯属个人喜好。哈哈
clarmaro
回复 7楼sun007的帖子
这个我看图片还真没法帮你做决定,也没法打包票跟你说它一定没事。但是呢,drywall 其实是很脆弱的,就是一块石膏板。你要是不动它,它也能坚持一段时间。可是这段时间你会整天悬着一颗心,加上湾区这么多地震,有可能震动会加剧它的形变。如果一直担心的话,那就花钱换掉买个安心也是值得
jessie1986715
请问我家现在是地毯,厨房和大门入口是瓷砖,想统一换了,不知道该选什么材料。看了LVP,是防水的,价格也好,但是据说比较薄,也不知道LVP能用多少年。Laminate和Engineered wood是water resistant,不是water proof,这样的话厨房和卫生间得另选材料(瓷砖或者LVP)。engineered wood价格也高些。请教下,我该怎么选呢,两层楼,大概2500尺
龅牙妹
回复 1楼clarmaro的帖子
这个安装地板的报价合理。 我在lowes买材料让他们直接安装也都是只安装underlayment 和地板。 其他全部都要单独加钱。 我还去了几家专门卖地板的店也是这样的。 而且lowes来测量的时候都会预留不少。 结果省了好大一块地毯。 不过也可以理解, 一些楼梯地方什么的必须预留多点。 剩下的就留下当脚垫
Wulala8888
回复 1楼的帖子
谢谢答疑。 现在觉得有license都会明码标价。其实这样更好。 没license的师傅,大多数都喜欢打马虎眼。一开始什么都不说清楚。到装的时候再一点点往外抖。另外很多时候,师傅水平也不好,不知道哪里找过来的,说不定从来没干过,第一天来你家上手也有可能。还没人看着。之前我也是朋友推荐了一个没有license的师傅。第一次装修没经验,加上自己没时间,就用了那个师傅,后面在论坛里发现,有人推荐他,原来我朋友也是这论坛上看见的。我用了以后,感觉被坑了,活很糙。 之前也不知道有这个论坛,现在没事来看看,能学不少东西。 在这里曝光一下这个师傅。大家绕道。另外一个mm曝光他做的厨房发霉漏水。师傅名字叫王志东,东北口音。包工头,无license,58岁左右。版上有个mm推荐过,不少人用了。被坑的不少,但是都默默的忍了,没说什么。
D
DoDoLo
请问外墙(stucco)刷漆的流程。 怎么刷才能持久。 我看到邻居家之前为了出售重新刷了外墙和窗框。 但是才过了半年就油漆剥落了。 显然只是touch up随便刷的。 还有外墙贴哪种装饰砖, 柱子贴装饰砖, 这种找什么类型的师傅。
clarmaro
回复 10楼jessie1986715的帖子
LVP 本质就是塑料,所以肯定是防水的,也比较容易清理,因为不会像瓷砖有缝隙。耐用性和 瓷砖 差不多。这个没有什么好坏之分。就像有的人喜欢实木地板,有的人觉得 laminate 也足够了。
但是有个地方需要注意的是,你地毯拆了之后下面就是 subfloor 了。安装 lvp 的时候可能也需要安装 underlayment,然后厚度这方面就看你喜好了。
我有客户 安装 lvp 是在原有地板上安装的。如果都拆了的话,大部分人都是选择的 木地板 和 瓷砖。 一般开放式厨房 大家都会选和客厅一样的材质,比较好看, 一般 water resistant 就足够了。
bugger
回复 1楼clarmaro的帖子
请问装修的顺序? 我的工程包括重做墙texture, 壁炉,recess light,内室漆,重铺地板,重做卫生间,厨房。所有工程包给一个师傅,但地板准备重找师傅做。开放式厨房可能也是地板,这种情况什么时候做地板?但是不是墙的texture做完了再做地板和baseboard?
leaves123
谢谢楼主开贴热心给大家回答问题!
CMX2020
回复 5楼clarmaro的帖子
Thank you!
clarmaro
回复 12楼Wulala8888的帖子
我觉得很多人都有误解,觉得有 license 的 contractor 一定比没 license 的贵。我之前有个客户因为这个思维限制导致他从来就没找过有 license 的 contractor 问过价。
平均水平来讲,确实有license的要贵一点,因为正规之后,各种保险,费用都要 cover,但并不是所有的项目都会贵,还是 case by case。我这里还是建议多做功课,多找不同的 contractor 问价,无论有没有 license。
确实有一些手艺很好的师傅,但是因为语言的限制没法考过 license。而且的确有 license 的也不能确保这个活一定会做好。所以最后还是概率问题,只不过找有 license 的contractor 遇到的坑会少一点。
b
baibaixiu
lz 看我!多谢开帖子回答问题。 家里想要加建一千多尺地,想问一下选builder的时候的流程是怎么样的呢?先自己找architect 画图申请好permit了再请呢,还是一开始就请呢
jessie1986715
回复 14楼clarmaro的帖子
谢谢!比较LVP和Engineered Wood, 你会推荐哪个呢? 另外,卫生间也可以用water resistant的木地板吗
sun007
楼主大人, 我家都是texture wall, 如果找人来弄成 level 5 smooth finish, 或者哪怕level 4 也好,大概要多少钱啊?
我自己尝试过一小块地方做skim coating,用的是45min sheetock,然后还要sanding ,快要累死了,又脏又累,还是外包比较好

CMX2020
回复 18楼clarmaro的帖子
非常同意. 找一个没有license的问题很多: 不专业, 事情做不好, 可能最后房主反而多花钱花时间 没有licensed insured, 房主责任unlimited, 伞保险都帮不了你 买房装修一定找LZ这样的专业人士。
clarmaro
回复 13楼DoDoLo的帖子
一般新做的 stucco 是 3 层的,在最后一层的时候把 stucco 跟 油漆混在一起,这样的效果特别好,油漆不会掉,房子呼吸也好。 如果是已有的 stucco,就只能选择好一点的户外油漆,让师傅做活仔细点。可能你的邻居就是为了卖房,也没有选好的材料。 各个地方各个材质的油漆都不一样,为了更好的效果需要注意一下。
至于装饰砖,去 homedepot 人家会告诉你哪种是用在那里的,一般的外墙的砖都比较粗糙一点,便宜一点。一般瓷砖师傅都能做
clarmaro
回复 15楼bugger的帖子
这种你最好去问问你的师傅,他应该会有一个计划。 装修就是 先拆后建,从内到外。 一般情况下,先做 卫生间,厨房的水电。recess light 挖洞走线。然后做墙 texture,喷漆,地板。最后安装橱柜之类的
bugger
回复 24楼clarmaro的帖子
多谢楼主!
clarmaro
回复 19楼baibaixiu的帖子
有些 contractor / builder 是有自己的团队可以出图纸,申 permit 的,这样 owner 会省事儿一点。
一般的流程是 你自己有一个加建的想法概念,然后找 architect 给你落实到图纸上,拿到全套图纸就可以找 contractor 估价了。可以跟申请 permit 同时进行,因为 contractor 是看图纸报价的,这样省时间
我的建议呢 如果你有精力 是可以同时找,多了解情况,因为 contractor 和 architect 看项目的角度是不一样的,这么做主要是避免 architect 画出来的设计工程造价过高,特别是你的房子有一些特殊的情况或需求的时候。在你没有图纸的时候,如果你已经知道了怎么做,可以跟 contractor 多聊聊。



clarmaro
回复 20楼jessie1986715的帖子
我个人还是推荐 用 Engineered Wood,卫生间用 瓷砖,因为很大众,符合大部分人的审美观念。
lvp 还是比较小众,比如你将来卖房子,人家可能就不喜欢 lvp 也是有可能的。
卫生间不推荐用 water resistant 材料,最好用 water proof。因为地面有水的可能性比厨房大多了
走开走来
楼主的回答很专业。 能给一下你公司的联系方式么? 以后需要好去寻报价
Tinge72
回复 1楼的帖子
请问楼主几个问题: 1。新的stucco 和旧的stucco之间的裂缝是正常的吗?如何修补? 2。 新的stucco 没多久就出现裂纹,也不是接缝处,是中间,这是不是师傅太差了啊? 3。 如果要刷stucco,应该怎么保证stucco的透气性?选什么油漆? 和前面的mm一样,同一个师傅,板上一个人推荐,帖子写的情真意切,相信了,可是师傅明明不会做stucco,还给我们做,搞的到处是裂缝,难看死了。
wx1201
这个太重要了,mark一下
erhaozhuanxian
我是湾区的 licensed contractor, 曾经写过代码,flip 过房子。前两年有客户跟我提到过这个论坛,说大家都不是很了解这个行业,觉得水很深,都是摸着石头过河。正好今年过年有时间,就注册了一个账号,想试着学学 reddit 的 ama 风格,看看能否在我的能力范围内给大家答疑解惑。也是想从 contractor 的角度来让大家更多了解一下这个行业。如果有一两个朋友因为这个帖子少走一些弯路,那么我的目的就达到了。
虽然沉浸了很多年,但是这个行业还是有很多需要向前辈学习,如果我有说错的地方,也希望能抛砖引玉,让大神多多指导。
我白天工作还是有点忙,晚上我会集中一段时间回答大家的问题,谢谢大家

Update 1
看到隔壁帖子关于装地板的问题,这里多说两句 一般装修报价都是指 labor only。材料都是需要 owner 负责的,当然也有包材料的,但是一般这样价格都会很高,而且材料也肯定没有 owner 自己选的质量高。
报价方面每个 contractor 的风格不一样,有些是分开报价,有些是集中报价。比如 有些 engineering wood 报价是 $6 ~ $8 /sqft , 但是包括拆地板,安装地板,安装 baseboard,油漆 baseboard, 需要 owner 提供 地板, underlayment,油漆 和 dumping fee (当然 owner 负责的越少,整体报价会更高)。有些可能 $3.5 ~ $4.5, 但是很多都不包,靠谱的 contractor 都会再估价的时候告知 owner 所有费用。
我来详细说一下安装地板的流程 拆地板 丢垃圾 dumping 安装 underlayment 和地板 (所说的 $3.5~$4.5 指的是这一项) 安装 baseboard 油漆 baseboard
一般分开报价的价格会更合适一点。如果你面积很大,有可能价格还能再讲下来一点。如果面积很小,单价可能就会有点高。以上列的项目都讲清楚的话,安装地板就不会踩坑了
clarmaro 发表于 2021-02-16 13:04

请问您做过老兵房改造吗?房子大概1000尺,三房两卫。 有以下几个问题: 老兵房改造一般有哪些需要做的?分别价格多少?工期多久? 屋顶如何加隔热?变成正常屋顶价格大概多少?
另外后院加盖ADU现在价格如何,工期多久? 谢谢!
essentialkey
暂时没有想到什么问题,但是谢谢楼主开贴!!!
clarmaro
回复 21楼sun007的帖子
一般 smooth finish 就是 level 5。
价格每个 contractor 都不同,一个简单的估算是 你的房屋面积 乘以 10。 比如房子 1600尺,那么就是1万6 差不多。 具体的还是要 contractor on site 之后才能决定
carehare
请问楼主,我家现在是很多年的老实木地板,看着样式老旧,想在上面铺层薄点的LVP。可是最近发现有些常走动的地方踩到会嘎吱响,这个容易修吗?如果修好后上面再铺一层,时间长了还会嘎吱响吗?这种在原来地板上再铺一层的做法会有后患吗?
clarmaro
回复 31楼erhaozhuanxian的帖子
老兵房也做过,一般 sunnyvale 这种房子比较多。
> 老兵房改造一般有哪些需要做的?
这个问题比较宽泛哈,还是要看 owner 自己的需求。如果是自住房,需要人住进去舒适的话,那么我的建议至少是 加装 insulation,很多老兵房都没有 insulation 全屋换电线 当然还有一些 格局的 remodel 之类的,要看 owner 有没有这个需求了。价格 和 工期 是要你有确定的计划才能确定下来,我这里说了也不准。
> 屋顶如何加隔热?变成正常屋顶价格大概多少? 你是要做成 sloped roof 吗?slope 大一点的话,自然就有 attic了, 就可以放 insulation 了。并且这个涉及到结构和承重,需要找 structural engineer 去计算出图。
>另外后院加盖ADU现在价格如何,工期多久? 如果你是 attached ADU,建议你和旧房屋顶一块做。让 architect/designer 和 structural engineer 一起设计,这样施工方面会比较省钱。
如果是 detached ADU,也是根据你多大的面积来算工期。
价格方面是大概是 $230~$260/sqft 不等(不包括 finish material)。如果需要拎包入住的话,至少需要 $350+, 上不封顶。
^ 其实上面这么说价格是很不专业的,具体的价格跟图纸有很大关系。只是大家都喜欢这么问 多少钱一个 sqft。我就给你一个大概的价格区间方便你估算。


sun007
回复 21楼sun007的帖子
一般 smooth finish 就是 level 5。
价格每个 contractor 都不同,一个简单的估算是 你的房屋面积 乘以 10。 比如房子 1600尺,那么就是1万6 差不多。 具体的还是要 contractor on site 之后才能决定
clarmaro 发表于 2021-02-16 20:42

居然这么贵啊,不过可以理解,我觉得skim coat 再加上 sanding,来上two coats 的确蛮累的,而且smooth还真不容易。
我本来想把墙弄成smooth 然后可以装 picture frame Wainscoting ,这样看来不如去买那种 brown board 贴在墙上,如何自己prime + paint, 做成board and batten。会便宜很多啊,
sun007
回复 7楼sun007的帖子
这个我看图片还真没法帮你做决定,也没法打包票跟你说它一定没事。但是呢,drywall 其实是很脆弱的,就是一块石膏板。你要是不动它,它也能坚持一段时间。可是这段时间你会整天悬着一颗心,加上湾区这么多地震,有可能震动会加剧它的形变。如果一直担心的话,那就花钱换掉买个安心也是值得
clarmaro 发表于 2021-02-16 14:41

谢谢楼主解答,换个屋顶的drywall sheet, 加上finishing ceiling works,就一个房间,像照片里那样的大小,一个8 feet 的长条,大概会需要多少钱?需要找structure engineer看吗? 再次感谢
clarmaro
回复 29楼Tinge72的帖子
你的房子有没有申请 permit,如果 city inspect 过,那么功能性上应该没问题。

1。新的stucco 和旧的stucco之间的裂缝是正常的吗?如何修补? 裂缝是正常的,尤其是新旧交接的地方,但是不会很大。 如果出现裂缝,最好修补一下,因为水汽可能进去造成进步一损坏。其实也很好 fix, 一般用一下 "Stucco Crack Repair" 填补缝隙,然后再做第三层 finish coat 。
2。 新的stucco 没多久就出现裂纹,也不是接缝处,是中间,这是不是师傅太差了啊? 裂缝产生的因素有很多,有可能是师傅的手艺问题,也有可能师傅 totally does nothing wrong, 但是说出一个你可能想不到的因素,地表运动 造成 墙的运动,还有地基下沉 都有可能。 但是你这个是刚做就出现裂缝,可能是 第二层 coat 的时候没有及时填补缝隙。一般 第二层 coat 完之后 至少 7 天才可以做第三层 coat。在做第 3 层的时候就要填补裂缝,这样第三层就不会短时间内产生裂缝
3。 如果要刷stucco,应该怎么保证stucco的透气性?选什么油漆? 只能选好的 exterior stucco paint 吧。我上面说过 最好的方法就是 把第三层和油漆混在一起涂在墙上,这样做是最好看最自然,透气性最好的了。
新旧交接的地方裂缝一般都不可避免,但是注意你的防水纸 和 metal lath(挂水泥的网) 一定要有 overlap, city 检查过的话 那就没有问题。这就是为什么我都建议客户申请 permit,因为 city 是保障 owner 的利益的。

sweetivy
瓷砖上面可以直接铺engineering wood吗?
Tinge72
回复 38楼clarmaro的帖子
多谢解答,是申请了permit的。但是师傅的手艺确实不行。因为就一啥都做的打杂师傅。当时也不懂,就这么让他糊弄了。 另外,我们这个师傅,给我们做的ceiling,drywall 和drywall之间出现了hairline的cracking,后来发现,他并没有在drywall接缝处加blocking。所以,天花板上这种,14inch 一个钉子,然后没多久就出现了这样缝隙。有没有什么方便的修补方式?不用去阁楼加block了。 修补的话,需要加blocking吗
dayeve
请问加固地基 怎么收费 工期如何 如果没有crawl place 呢 z
m
meinv11520
回复 1楼clarmaro的帖子
请问LZ spc地板推荐用在卫生间吗 谢谢
dawoniu
谢谢楼主,可能很快会用到!mark contactor
SabrinaCA
回复 1楼clarmaro的帖子
楼主,您好!请问重新做厨房(包括挪动stove和洗水池的位置)需要移动gas和下水道的位置吗?如果可以,能否请您说明一个翻新厨房的大概流程和平均报价(坐标湾区)?非常谢谢!
sarayamato
mark,请问后院换deck大概2000尺,并且想把已有的三层deck改成两层甚至一层,大概多少钱,需要注意什么呢?
shasha11
楼主大人,请问瓷砖好坏怎么区分? 我在湾区floor&decor 看中的便宜瓷砖想用在kids和guest bath; contractor 不满意那里的货,想让我买daltile啥的。
有必要多花钱买相似的东西吗
ringli
赞,Mark!
zojirushi

请问洗手池上面的这种石灰板 最好换成什么材料可以防水 一直没注意 洗脸的时候水溅到上面没有去擦干 就成这样了
l
llqqff
收藏了慢慢看
Mrsao
Lz大人,最近想重建 1.除了architect和builder,interior design谁负责啊?我应该用他们的projectmanagement吗 2.有朋友介绍的中国团队和当地比较有名的builder/architect, 报价差的不多,我该怎么选择?或者怎么评估他们好不好? 多谢!
c
crazytutu
家里的molding和室内木头门框因为家里太干出现大的裂纹,请问有什么好办法修复吗?还有救吗?
c
cdongdong
Lz真是好人!正好最近想做卫生间,在看各种资料研究浴室waterproof的问题,就怕被坑。看到有的方法直接是用cement board加Schluter Kerdi Waterproofing Membrane,有的是cement borad 加防水漆,有的是只用schluter KERDI-Board,lz能给讲讲各种方法的优缺点吗?最重要的是地面怎么防漏水,用跟墙一样的方法吗?有的contractor说用rubber或pvc shower pan liner,再铺水泥和瓷砖,还信誓旦旦说保100年不会漏。这种方法似乎是过时的了,请问lz有何评价或推荐?谢谢啦!!🙏🙏
clarmaro
回复 34楼carehare的帖子
你是 crawl space 吗? 老房子有这样的问题 大概率是 subfloor 不平,比如地基下沉引起的。建议找个人在下面看一下能否弄平。 一般这种很难根治,只能减缓。
在木地板上面铺 lvp 是可以的
clarmaro
回复 37楼sun007的帖子
大概 $4k 左右,因为你 ceiling 上面的 insulation 大概率会掉下来,需要的功夫多一点。 价格仅供参考。同样面积换墙面就便宜多了,大概 1k 多
clarmaro
回复 39楼sweetivy的帖子
可以的,我有客户这么做过,前提是你要确保的瓷砖是平的
clarmaro
回复 40楼Tinge72的帖子
你这个不需要加 block,ceiling joist 变形会引起这样的情况,一般不需要管它。外面的话重新 taping, sanding, apply compound 就可以了,弄完之后再油漆
clarmaro
回复 41楼dayeve的帖子
你是指加固外面一圈地基吗?还是看 房子的具体情况,很少有情况需要全部加固,只要局部加固就可以了。参考价格 $130 / feet。工期大概1-2周,看具体施工情况
有没有 crawl space 不影响的。
clarmaro
回复 42楼meinv11520的帖子
可以的,它也是 waterproof,纯属看个人喜好
54aha
牛贴,mark,mark
Tinge72
回复 56楼的帖子
谢谢你,我之前没说清楚。这个裂缝。是拆承重墙后。原先的墙上面的ceiling前后个割了一个feet宽度的drywall。梁上去以后,中间加了新的drywall。出现裂缝的位置都是新旧drywall接缝处。这个接缝没有加blocking,所以,drywall的钉子不够。这个ceiling是师傅新做的。夏天刮的,没两个礼拜就出现了这样的裂缝。这是没挂好,还是结构没做好?谢谢。
补充说明,这个师傅做的屋顶都有点这样。墙面也有少部分这样。这样的裂缝为什么会出现呢?旧房子,原本的旧drywall 都没有这个问题。
clarmaro
回复 44楼SabrinaCA的帖子
如果挪动 stove 和 sink 的话,是需要移动 gas 和 pipe 的位置的。 你给的信息太少了呀,没法给你估价。 比如你的厨房面积大小,要多大的island 还是不要,要不要全部拆掉,要不要动窗户(改位置,换大小),要不要拆墙加墙。
大概 10 x 10 的厨房不动水电的 remodel, labor only $6800 (仅供参考)。
大概流程就是 拆 做墙 做 水电气 油漆 地板 安装橱柜 安装 backsplash 安装灯


clarmaro
回复 45楼sarayamato的帖子
没有啥需要特别注意的,多找几个 contractor 问价,参考价格 $16 - $20 /sqft
clarmaro
回复 46楼shasha11的帖子
价格差不多的瓷砖都差不多,没有啥好坏之分。个人观点符合预算就是最好的。装上之后真的都看不出来,可能十年之后能看出点差别,但是一般人家十年后都要重新装修了
clarmaro
回复 48楼zojirushi的帖子
你这上面是drywall,backsplash 有点太矮了,贴瓷砖就好了
还是太胖胖
好贴,lz一定坚持做下去啊
clarmaro
回复 50楼Mrsao的帖子
1。 interior design 没人负责,architect 不会管你这些。有专业的室内设计师可以咨询,但是价格感人,大部分人我还是推荐多在网站看看别的图片。你说的 project management 是指什么?
2。价格相同看 review,review 差不多看 他们过去的 project, 要过去客户的 reference,如果能实地考察最好了。一般 local 的比较好一点,最后还要选最没有语言障碍的。
idlove2008
好贴mark mark
mystmao
很小的客厅要加recessed lights的话,大概需要多少钱呢?
w
wlp
最近考虑自己建房在湾区。楼主也做建房的contractor吗?可以直接联系你吗?谢谢!
oldbear1
lz, 怎么检测popcorn ceiling含不含asbestos? 如果含的话请专业人士去除大概什么报价?
clarmaro
回复 51楼crazytutu的帖子
是拼接处裂缝 还是 木头本身?拼接处可以用 caulking 美化一下
yobieyobie
感谢lz 先马克马可马可以后有需要找lz
philip7275
楼主开这个贴挺好,有事就可以联系你了
happypuppy66
回复 1楼clarmaro的帖子
请问门框边有裂缝(如图),问题大不大?修一般多少钱?谢谢
yoho
lz好人,先感谢一下。 我有问题是关于做地暖的,不知道lz有没有这方面的经验。我的问题是: 1 做地暖大概多少钱,我家是2层。 2 做地暖需要把现有地板拆开么?还是在crawling space里面做?如果是拆开地板装地暖设备,那做完之后地板会升高么?升高多少?湾区屋顶都不高,我怕地板升高之后会觉得屋顶更低。 3 如果要拆地板,重新装地板,工期大概要多久?
w
woaidaochi
mark一下诶
mucho
好贴,先马住。
t
tobbyshark
想装修地下室,水泥地。如果放地板,底下是不是要垫东西?
summerline
哇,这个帖子的楼主真的好专业!! 佩服EE去做contractor,不过学过的那些电路知识应该让你在这个专业比普通人更厉害了
Baitubaobei
请教一下地板的问题: 家里现在的地板是实木的,质量很好,由于用了好几年加上孩子小的时候总会有玩具砸在地上,所以现在地板上不少小坑,不是很明显。问过两个contractor,一个就说都换了,说engieered wood就可以;另外一个师傅说现在的木质非常好、而且厚,建议打磨抛光再重新刷油。 抛开价格因素,楼主觉得哪一个好一些?
k
kreaty
赞lz!顺便请教下lz我们家最近墙角发现这种颜色变化,不知道是什么原因,也不湿,不像漏水的样子。lz能否看看,急不急着找人到家里看!谢谢
wjttg
强贴 MARK,谢谢楼主热心回答
找deal
你是兼职gc?
minnesotalu
回复 1楼clarmaro的帖子
请问门框边有裂缝(如图),问题大不大?修一般多少钱?谢谢
happypuppy66 发表于 2021-02-17 07:37

我也有这个问题,请楼主赐教!
paomo553
Liz你好!你的帖子太及时了,我们买了新房快要搬进去,但是家里有个一岁的宝宝,很担心甲醛问题,有什么建议吗?还有选择哪种地板甲醛会少一点?谢谢了
flyhighhighhigh
回复 81楼kreaty的帖子
你家最近开加湿器没有? 我有过这种情况, 停掉加湿器就好了
s
swimmingcat
哇干货贴收藏一下!
matata214
请问您都做什么样的项目?
h
hzhuamu
Mark 装修。楼主真是热心人!
WWmm
进来学习的。 LZ是大好人。好希望大东北也有LZ这样的GC啊
clarmaro
回复 52楼cdongdong的帖子
这几个都可以的,我很少做整个 cement board 上面涂 防水漆。主要还是 cement board + membrane,边边角角处用防水漆。
kerdi board 也可以,就是比较贵一点。 他们功能方面都差不多,活做得仔细的话,防水都是很有保障的。 我的建议是你的 师傅 擅长做什么,你就选什么。这样出错的几率小一点,手艺是否过关远大于 材料的选择
地面的话 homedepot 有卖现成的,也可以自己做水泥和瓷砖,但是labor 可能多加 $400 左右。这个装修没有过时不过时的,看你师傅擅长用哪种,就用哪种最保险。我经常说的 when you don't know what to choose, always pick the old-fashioned one 比如 你犹豫选择电车还是汽油车,那就选汽油车
clarmaro
回复 60楼Tinge72的帖子
我们通常做这种加梁补 drywall 会选择补整块 drywall,如果 city 检查过的话,那结构就不用担心。因为 city 检查的点就是 安全问题。
出现裂缝的可能性就是 师傅挂灰的时候没做好,也不用太担心。什么时候看着难受,重新挂灰再喷漆就好了。大家一定要相信 permit,相信 city,只要 city 认证过就没什么大问题
clarmaro
回复 68楼mystmao的帖子
参考价格 $120/个,包电线包挖洞补灰,其他材料不包。 一个屋子 至少 4个起。 建议多找人报价,问清什么包什么不包
clarmaro
回复 69楼wlp的帖子
谢谢您的信任,但是我们的近期工期已经很满了,我也是抽点时间给大家答疑解惑。如果您将来有需求,我们可以保持联系
clarmaro
回复 70楼oldbear1的帖子
这个个人测不了,有专门的 lab,你可以搜索 bay area asbestos testing lab。如果要自己取样本的话,戴口罩,手套 小心的取下一小块样本,然后送到 lab 去。
报价的话 你要找专门的去石棉的公司/contractor 问下,这个一般的 general contractor 是做不了了。会比较贵
goodluckall
谢谢lz热心解惑,我也有个问题请教,外墙裂缝如何判断要不要紧: 拍了两张图片,横竖都有裂痕