除了砸钱还有什么办法抢到房子？三招教你抢到心仪的房子

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最近美国房市火热，开始买房子的朋友可能已经感觉到了抢房子的紧迫感。买房子的时候除了砸钱，还有很重要的三点帮你抢到心仪的房子。
1．速度要快。
一般大家刚开始看房子的时候是在热身找找感觉。当确定自己买房子的定位以后，就要有策略的认真买房了。如果有心仪的房子出现一定要稳准狠的把握机会。
最好是心仪的房子上市的第一天就看房下offer。这个时候可以避免multiple offer多位买家竞争的情况。在房市一般火热的市场，可以给卖家一个决定offer 的时间，例如24小时。争取在下一个offer出现前让卖家接受你的offer。
举个例子，我之前在做agent的时候（现在不做了），我们在一个房子上市第一天准备出一个现金offer，而且是full asking price, 没有砍价。但是房主说要等周末open house之后统一收offer。 我知道等到那个时候一定会有其他的买家出现的。于是我就说我们还有另一个合适的房子，所以想今天就定下来。房主还是婉拒了，但是我能听出listing agent 卖方代理电话里的惋惜。于是我还是硬把offer用电子邮件寄给卖方代理了，而且在offer里加了24小时的期限。对listing agent 卖方代理来说如果收到正式的offer是必须递交给客户的。果然过了半天房主接受我们的offer了。如果当时等到这个房子做了open house， 估计是能收到其它的offer的，那个时候几位买家竞争，很可能就得加价了。
如果是房市非常火热的地区，卖家会订一个时间统一收offer. 一般都是open house之后。这种情况第一个交offer的反而会吃亏。因为如果和listing agent 卖方代理有效的沟通，可能会多收集一些信息，有利于写出更有优势的offer.
刚才我说的例子里提到现金买房 cash offer。很多人会说你是用现金所以才抢到房子的啊。确实是。现金offer的好处就是appraisal contingency 和 finance contingency都免了。房主不用担心买家因为贷款不成功而退出合同。现在的提现贷款cash out refinance的利率也很好了，一般提现贷款可以贷出房价的75%-80%。如果你有房子已经还了很多贷款了，不防考虑用这个办法套出现金来买房。

2． 下offer前要充分了解卖家的需求。
每个卖房的房主都有自己的情况和打算。
例如有的卖家需要买到房子以后再卖出现在的房子，如果你的时间灵活，你就可以 爽快接受合同里加上这个contingency。
还有的卖家想过户后回租一个月。一般如果你的自住房贷款，房贷公司是允许你最多给出2个月的回租时间的。你可以收卖家的租金甚至在竞争激烈的情况下免房租。
有的卖家希望尽快过户，有的卖家希望晚点过户。这些都是需要买方agent在下offer前沟通了解的。一般卖房的agent也很愿意传达这些需求，因为他们的责任就是帮卖房客户找到最优的offer.

3. 第三点是最重要的，就是把你的房贷搞定。
一般房屋交易失败，70%的原因是买家的房贷出了问题。
买房的朋友买房前要做的第一件事是什么？先找loan officer做pre-approval。
这里的pre-approval不是口头说说情况，不查信用分数就随便给出的pre-approval,而是你把收入，税单都给loan officer检查，而且让他查出真实的信用分数的真正的pre-approval。 因为你在买房前也要知道自己的是不是确定能贷出款来，最多能贷出多少？
卖家选择offer的时候最怕的是什么？就是千挑万选出了一个买家以后，买家因为贷款出问题而退出了。
当卖家在面对几份offer做选择的时候，他们对出offer的买家的情况知之甚少。
这个时候，如果你的loan officer和卖家代理联系，说明你的材料已经交齐而且经过审查，贷款基本没有问题。那你的offer在和别人差不多的情况下，以一定会被优先考虑的。
最后总结一下，买房子的时候一定要和自己的agent打好配合。好房子出来要迅速出击，agent要争取收集最多的信息，写出卖家期望的offer;还有最重要的一点，买方要把贷款提前搞定，让loan officer和卖家说明的你贷款情况。当然，抢房子的时候还是要保持理性，毕竟这是人生最大的一笔消费。
希望大家都能早日找到自己的dream house！