不懂就问:买房发现AC等很旧。21年了。怎么办？

可以要求降低些价格吗？如果不行，可以要卖方买一年home warranty 吗？
别的房我都加了home warranty, 这个房虽然21年了，我看着外表挺好，就没在合同里加。Inspector 发现AC, furnace, and water heater 全是原装的，都21岁了。AC 如果坏了，需要一万多刀更换。
房子没别的大毛病，我比第二名多两千刀。在要价的246k 上，他们能多赚2万刀。上市第一天有8个offer, 我是第九个。孩子上学要用，刚需。
感觉如果要求他们买home warranty, 他们可能会买。如果要求降价，他们可能不乐意。他们也有小孩，和我孩子差不多年纪，搬到同一个subdivision 大点儿的房里，以后也是邻居。当初接我的offer,一方面是我价格最高，另一方面可能也是看我有小小孩上学有切实需要。
A/C System Operation: not fully inspected due to low exterior temperature. Rec. 2-10 home Warranty with pre-certification. A/C unit well beyond stated manufacturers design life, rec. regular servicing by licensed HVAC contactor. Rec. home warranty and budgeting for replacement. R22 system, will be expensive to upgrade in future. 

AC换一下没那么多钱吧😅 我的房子也是AC和furnace原装20年了，但是状况都很不错，也是刚需房，就没管不觉得是大问题直接买了。 我邻居刚换了大BTU的AC和tankless furnace，找他要了quote，两个加起来也才6000+诶。

好用就一直用着，。。不行就换，不到一万，可以换的很不错的，

我们家当年的AC也是这样的，卖家当年也提供了home warranty，可是说实在的这种年份的AC有没有home warranty差别都不大，还不如商量一下给几千换AC的credit。home warranty都只cover各种小修小补不会给你换真个AC，真正大修起来自己要付的项目非常多，比如二十多年的AC系统光是refill coolant就随便上千，因为老的系统用的都是freon，现在都不生产了，库存非常非常贵。这部分home warranty才cover up to $300

又查了一下， R22 system 2020年被ban 了, 如果坏了，也许可以修，否则必须要replace with other systems. 一万二是inspector 说的。换别的system不需要房子的structure, etc. 有任何改变吧？直接换了unit 就可以了吧？

你的offer只比别人多2000，又是诚心想买这个房子，感觉谈判的优势不大。

lz 不在抢房区吧？这都不是事儿 真的需要这个房子 先弄到手爱咋升级咋升级

我这儿居然也是抢房区！出了三个offer,全被all cash 抢了。这次我用了dual agent+escalation clause才拿到。

就算你多花了一万来买这个房子吧，自己看看能不能接受。

如果是抢房区就不要纠结这些了，这都不是事儿

就算你多花了一万来买这个房子吧，自己看看能不能接受。
coalpilerd 发表于 2021-02-12 13:28

原本心理价位还多两万的。不过，当时最好的offer只有260k. 我的就自动加到了262K.
不过房子不大，才1722sqft.

回复 5楼Dawnatwindow的帖子
通常不需要的，最多清理一下duct work。我家最intrusive的也就是墙上开了一个洞装nest,哈哈

只要这些东西都在工作，卖家可以不理你。BTW，换个ac就三千多刀。
你要求给一年warranty, 可能卖家还是愿意的，毕竟只要2-3百刀。如果卖家不愿给，你还可以故意给你agent说，你很在意这个保险。有的agent为了做成这笔生意，会自己掏腰包给你买。不过如果你仔细看看coverage，你就知道那种保险基本上是useless。

我们的ACunit也超级老，但是质量好，换个新的说不定还没这个经用。

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通常不需要的，最多清理一下duct work。我家最intrusive的也就是墙上开了一个洞装nest,哈哈
miss_monster 发表于 2021-02-12 13:33

谢谢！这样就好多了！

换AC没多少钱，我刚换了投资方的 3 TON的 heat pump 冷暖都包了， 器材加人工一共才4500
请问 怎么知道第二名出价多少？我们也在抢房子，但是每次都是卖家要求highest and best offer by， 我们出价后 也不透露我们到底排第几

换AC没多少钱，我刚换了投资方的 3 TON的 heat pump 冷暖都包了， 器材加人工一共才4500
请问 怎么知道第二名出价多少？我们也在抢房子，但是每次都是卖家要求highest and best offer by， 我们出价后 也不透露我们到底排第几
ginger227 发表于 2021-02-12 13:36

我告诉agent 我要用escalation clause. 自动比别家加2000. Agent 和seller 讨论后，直接告诉我当时已有的最高价，让我出个简单的一个价格的offer, 他们就接受了。

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觉得这个价位还能买到这么大的学区房，房市还不是太高呀。 在这么多offer的情况下，降价肯定是不愿意的， 他不愁卖。而你刚需。所以别纠结了，十年以后来看，一两万刀都差别都不是事啊， 孩子上学是正事。 我家年初才换了furnace, 三千刀，而且面积比你家的大。你们全换应该不要一万刀。

我们家当年的AC也是这样的，卖家当年也提供了home warranty，可是说实在的这种年份的AC有没有home warranty差别都不大，还不如商量一下给几千换AC的credit。home warranty都只cover各种小修小补不会给你换真个AC，真正大修起来自己要付的项目非常多，比如二十多年的AC系统光是refill coolant就随便上千，因为老的系统用的都是freon，现在都不生产了，库存非常非常贵。这部分home warranty才cover up to $300
miss_monster 发表于 2021-02-12 13:18

谢谢！ 感觉没底气要几千块钱credit.也许要个500，partically cover 其它小问题的修理和warranty的cost.

我家房子94年的，AC去年刚换。

furnace 20 年都到时间换了啊, 跟roof, window, water heater等等一样都是有寿命周期的。 如果房子就是selling as is, seller 不会给你credit.

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觉得这个价位还能买到这么大的学区房，房市还不是太高呀。 在这么多offer的情况下，降价肯定是不愿意的， 他不愁卖。而你刚需。所以别纠结了，十年以后来看，一两万刀都差别都不是事啊， 孩子上学是正事。 我家年初才换了furnace, 三千刀，而且面积比你家的大。你们全换应该不要一万刀。
lin_1980 发表于 2021-02-12 13:44

我在中南部小地方。房子不贵，但最近这里也涨得厉害。谢谢！

furnace 20 年都到时间换了啊, 跟roof, window, water heater等等一样都是有寿命周期的。 如果房子就是selling as is, seller 不会给你credit.
pops 发表于 2021-02-12 13:48

不是sell as it.

看到楼里的有些回复我也是惊到了，难道大家家里的AC不是定期请人做service的？ 我家是一年service 两次，如果设备过寿命期，人家根本不service.

有的能用30年

原本心理价位还多两万的。不过，当时最好的offer只有260k. 我的就自动加到了262K.
不过房子不大，才1722sqft.
Dawnatwindow 发表于 2021-02-12 13:33

我们附近一个700多尺的房子卖了700多万。。。哎， 加州劳动人民真惨。

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觉得这个价位还能买到这么大的学区房，房市还不是太高呀。 在这么多offer的情况下，降价肯定是不愿意的， 他不愁卖。而你刚需。所以别纠结了，十年以后来看，一两万刀都差别都不是事啊， 孩子上学是正事。 我家年初才换了furnace, 三千刀，而且面积比你家的大。你们全换应该不要一万刀。
lin_1980 发表于 2021-02-12 13:44

谢谢！1722 sqft. 这里房子便宜，比不了湾区。
如果早一年买，能买2722sqft的。后悔没早买。当时差点买了，看疫情来了，又不需要进城上学，就放下了。

water heater 我家刚到10年就换了，我本来还想strench 多两年，好牌子用得好好的也一直没问题，但家里那位不让，一到时间就急吼吼地给换了。

我在中南部小地方。房子不贵，但最近这里也涨得厉害。谢谢！
Dawnatwindow 发表于 2021-02-12 13:49

涨的厉害才26万，你还不如一次到位买个大点的，现在利息也便宜

回复 1楼Dawnatwindow的帖子
房子要花很多labor解决的问题才是大问题 结构 地基 漏水 石棉 虫害鼠害 改水管电线 换橱柜浴缸 ac啥的都不是事

我们附近一个700多尺的房子卖了700多万。。。哎， 加州劳动人民真惨。
Heiniu 发表于 2021-02-12 13:58

我从湾区逃出来的。只是我现在州的公立大学一般般，只有一所。如果留在湾区，孩子以后有可能州内学费上加州公立大学。这是感觉最可惜的。

有的能用30年
信用卡生活 发表于 2021-02-12 13:57

AC, furnace 有 lifespan 30年的？

Ac 本身不贵的，贵的是铺设管道。换室外机和里面的blower，预计6千就差不多了。能找到diyer，更便宜。管道，线路都装好的情况下，换不贵。
倒是房顶比较贵。

涨的厉害才26万，你还不如一次到位买个大点的，现在利息也便宜
吃鸡蛋 发表于 2021-02-12 14:02

另外在乡村小路上还有个房子，现在住着。这个房子就是为了孩子上学方便。现在上学太远了。in person开学后一小时单程。
也想买个大点的，但价格越bid越高，apprisal price 肯定低于我的出价不少， 需要更多现金补上差价。孩子离巢后，就我一人住，也够了。唉，还是钱少啊。得开源。

没有别的offer，你就跟他砍价，毕竟全换下来得一万多。
home warranty没必要，这么旧的unit，上门来也是劝你换新的。啥坏了你还得先等半个月，然后付deductible。
抢房区就当没这回事吧，毕竟能拿到个其他方面都满意的房子也不容易。一万多就能换全新的，能拿钱买到的都不算事儿。

楼主自己搞定吧，这个真没必要去争

water heater 我家刚到10年就换了，我本来还想strench 多两年，好牌子用得好好的也一直没问题，但家里那位不让，一到时间就急吼吼地给换了。
pops 发表于 2021-02-12 14:00

为什么？怕漏水或爆炸？

回复 1楼Dawnatwindow的帖子
房子要花很多labor解决的问题才是大问题 结构 地基 漏水 石棉 虫害鼠害 改水管电线 换橱柜浴缸 ac啥的都不是事

alderwoodholly 发表于 2021-02-12 14:02

谢谢！学习了！

Ac 本身不贵的，贵的是铺设管道。换室外机和里面的blower，预计6千就差不多了。能找到diyer，更便宜。管道，线路都装好的情况下，换不贵。
倒是房顶比较贵。


daysun 发表于 2021-02-12 14:06

谢谢！

没有别的offer，你就跟他砍价，毕竟全换下来得一万多。
home warranty没必要，这么旧的unit，上门来也是劝你换新的。啥坏了你还得先等半个月，然后付deductible。
抢房区就当没这回事吧，毕竟能拿到个其他方面都满意的房子也不容易。一万多就能换全新的，能拿钱买到的都不算事儿。
SuperMJ 发表于 2021-02-12 14:19

好的。谢谢！

可以要求降低些价格吗？如果不行，可以要卖方买一年home warranty 吗？
别的房我都加了home warranty, 这个房虽然21年了，我看着外表挺好，就没在合同里加。Inspector 发现AC, furnace, and water heater 全是原装的，都21岁了。AC 如果坏了，需要一万多刀更换。
房子没别的大毛病，我比第二名多两千刀。在要价的246k 上，他们能多赚2万刀。上市第一天有8个offer, 我是第九个。孩子上学要用，刚需。
感觉如果要求他们买home warranty, 他们可能会买。如果要求降价，他们可能不乐意。他们也有小孩，和我孩子差不多年纪，搬到同一个subdivision 大点儿的房里，以后也是邻居。当初接我的offer,一方面是我价格最高，另一方面可能也是看我有小小孩上学有切实需要。
A/C System Operation: not fully inspected due to low exterior temperature. Rec. 2-10 home Warranty with pre-certification. A/C unit well beyond stated manufacturers design life, rec. regular servicing by licensed HVAC contactor. Rec. home warranty and budgeting for replacement. R22 system, will be expensive to upgrade in future. 

Dawnatwindow 发表于 2021-02-12 13:09

Home warranty 可以要求，SFH一年才几百刀，seller应该会接受。选个好的home warranty公司。 房子空调有几个主机？一般换新5000~10000刀。 R22应该不是问题，我的房子也是20年的老空调，去年刚从R22换新的，没问题

AC这么老了好多零件都停产了，修都难修。要warranty没用，还不如等哪天坏了就换套新的。

为什么？怕漏水或爆炸？
Dawnatwindow 发表于 2021-02-12 14:22

具体是哪个不知道，主要就是我们的是TH，heater 一出事的话会殃及邻居。我们这个贵族镇有规定这种heater事故要罚 $25k 以上。新装的这个heater 我们还加了个能自动shut down的系统，反正我家的那位是没事也怕出事的那种。
现在买的SFH用的是tankless heater, lifespan 20 年，现在才第三年，估计要换的时候我们也downsize 要换房了。

看到楼里的有些回复我也是惊到了，难道大家家里的AC不是定期请人做service的？ 我家是一年service 两次，如果设备过寿命期，人家根本不service.
pops 发表于 2021-02-12 13:52

我家的快二十年的ac还在service啊。。。每次都要被推销一轮新系统😅

Home warranty 可以要求，SFH一年才几百刀，seller应该会接受。选个好的home warranty公司。 房子空调有几个主机？一般换新5000~10000刀。 R22应该不是问题，我的房子也是20年的老空调，去年刚从R22换新的，没问题
wlzh90 发表于 2021-02-12 14:25

太好了！谢谢一手经验！

具体是哪个不知道，主要就是我们的是TH，heater 一出事的话会殃及邻居。我们这个贵族镇有规定这种heater事故要罚 $25k 以上。新装的这个heater 我们还加了个能自动shut down的系统，反正我家的那位是没事也怕出事的那种。
现在买的SFH用的是tankless heater, lifespan 20 年，现在才第三年，估计要换的时候我们也downsize 要换房了。
pops 发表于 2021-02-12 14:32

明智！

Home warranty很好啊。 我们换房子的时候， 10年新的老房子出租， 新旧房子都有home warranty, 迄今两个房子已经经过home warranty换过冰箱， 热水器， 车库remote system， 修过马桶水龙头等。
AHS和FNHS都还不错。 反正是必须保修， 修好为止， 像冰箱我们就没要修， 直接折现600多，自己换了新的。 我觉得home warranty还是需要的。 尤其是对于出租房子而言。

Ac换一下哪有一万的。你那三个全换也就两万不到。这些早晚都会坏。我们之前的房子断断续续把这些都换了。新的产品还比较节能。

我当时买房子ac也是20年旧了，但是运行正常，卖家不肯换新的，说没有坏，后面给我买了两年的warranty。后面果然用了不到半年就坏了，warranty真的啥用也没有，unit太老了，来了说没必要修，非让换新的，然后给的价钱特别贵，后面我自己用costco换的新unit比他那么便宜多了。你还不如把买waranty的钱让她当credit给你呢

Home warranty 可以要求，SFH一年才几百刀，seller应该会接受。选个好的home warranty公司。 房子空调有几个主机？一般换新5000~10000刀。 R22应该不是问题，我的房子也是20年的老空调，去年刚从R22换新的，没问题
wlzh90 发表于 2021-02-12 14:25

不知道有几个主机。我问问inspector. 主机英文怎么说？Compressor?

Home warranty很好啊。 我们换房子的时候， 10年新的老房子出租， 新旧房子都有home warranty, 迄今两个房子已经经过home warranty换过冰箱， 热水器， 车库remote system， 修过马桶水龙头等。
AHS和FNHS都还不错。 反正是必须保修， 修好为止， 像冰箱我们就没要修， 直接折现600多，自己换了新的。 我觉得home warranty还是需要的。 尤其是对于出租房子而言。
cupidfl 发表于 2021-02-12 14:55

谢谢建议！ FNHS 是 Fidelity National Home Warranty Company？

回复 51楼Dawnatwindow的帖子
是的。 因为老家自己买的，用了朋友推荐的AHS(American Home Shield)， 新家是卖家主动买的， 是FNHW, 两个都还不错。 新家的inspection report留好了，证明目前AC都还是work的。 我们新家的冰箱和热水器，都没有让他们修，而是打电话让折现， 自己换好一点的(热水器给了1k多，我们自己换了个tankless的, 找老中安装了)

回复 51楼Dawnatwindow的帖子
是的。 因为老家自己买的，用了朋友推荐的AHS(American Home Shield)， 新家是卖家主动买的， 是FNHW, 两个都还不错。 新家的inspection report留好了，证明目前AC都还是work的。 我们新家的冰箱和热水器，都没有让他们修，而是打电话让折现， 自己换好一点的(热水器给了1k多，我们自己换了个tankless的, 找老中安装了)
cupidfl 发表于 2021-02-12 16:00

谢谢！祝大家新年愉快，万事顺利！

换这个的价格一多半都是labor的费用，早晚都得换，等正用的时候换更贵，20年基本是寿命期，该换都换了。一万多是差不多的价格

回复 47楼cupidfl的帖子
我前房主买的home warranty，上门一次70，不管修好。第一次来修furnace换了个电路板，成本200，人家要900，warranty付700，我付200。换完了又出了其他问题，说是管道的问题，要换管道让我出几千我忘了，warranty不保管道。
换了个修理工上门，继续自付70，然后换了个sensor，因为没有现成的sensor，熔断170度的给我上了个熔断230的，倒是不停了，不过我怕炉子烧了，自己10块钱买了个170度的，换上也好了。

回复 47楼cupidfl的帖子
我前房主买的home warranty，上门一次70，不管修好。第一次来修furnace换了个电路板，成本200，人家要900，warranty付700，我付200。换完了又出了其他问题，说是管道的问题，要换管道让我出几千我忘了，warranty不保管道。
换了个修理工上门，继续自付70，然后换了个sensor，因为没有现成的sensor，熔断170度的给我上了个熔断230的，倒是不停了，不过我怕炉子烧了，自己10块钱买了个170度的，换上也好了。
ray_golden 发表于 2021-02-12 16:55

Thank you for sharing!

好像我们家的AC和热水器都是197x年的哈哈哈，现在还在运作，我们买房5年了没坏过

好像我们家的AC和热水器都是197x年的哈哈哈，现在还在运作，我们买房5年了没坏过
苏芳紫 发表于 2021-02-12 21:24

Very good!

买呗 就当吃亏买个教训

Home warranty 没啥用，坏了也就是小修小补，能给你凑合用而已，除非人品大爆发压缩机彻底坏了

我好奇的问一下 你的dual agent是不是就使劲让你加钱 写offer前都不告诉你这些东西很旧了吗？

AC三四千就够了，新的制冷又好噪音又小，买的不是新房，旧空调久炉子都很正常啊。

自己添个$500买个home warranty呗

9个offer说明抢房区 拿到offer已经欢呼雀跃了 没有谈判的空间 请把自己换Ac成本加进入

楼主缺乏常识撒，买旧房第一个要问房主的就是major appliance的年头，Home warranty都是垃圾，什么用也没有的，如果喜欢这个房子就买，现在的房地产市场才多两千就能抢到房子已经很不错了，你再谈判要求降价房子可能就买不到了

我好奇的问一下 你的dual agent是不是就使劲让你加钱 写offer前都不告诉你这些东西很旧了吗？
TRRRealty 发表于 2021-02-12 22:52

没必要阴阳怪气。我自己出的价。我告诉他我比最高多2000,可以出到285k.他们告诉我当时最高260k.我加2000就可以了.
当时知道ac旧也会买。不影响我出价。

我家的快二十年的ac还在service啊。。。每次都要被推销一轮新系统😅
Night_Cat 发表于 2021-02-12 14:38

按时换filter, 自己水冲冲清洁外机灰尘落叶就好。看不出有什么必要去叫service.service也就是清洁。