出租房refinance手续费要6600，还做吗

出租房现在4.5%利率，欠款24万左右，刚买两年，买的时候6.375%，去年以为利率很低了，refinace 成 4.5%，现在利率又降了，准备再做一次，能refinance 到 3.125% 但是手续费加起来要 6600 左右，其中包括了 1.75% 点的费用另加appraisal，title，etc 。。
现在利率可能是历史最低水平了，很诱人，这个出租房也是准备长期持有，但是closing cost 有点太高了，感觉有点鸡肋。大家怎么看？
如果refinance ：每个月能增加 200 的现金流，每年2400左右。 也就是差不多接近3年才能break even。 但是我有可能能把closing cost 全部加到贷款里面去，也就是不要自己出钱close，但是这样贷款额度也就多了，我的想法是 这就是相当于用 3.125%超低利率找银行借钱，这些钱就算我拿去做大盘投资我的收益肯定也是高于 3.125%的，这不就是银行免费给你送钱的机会吗，所以觉得有这样低利率借钱的机会还是不要错过了，
大家会做吗？

出租房现在4.5%利率，欠款24万左右，刚买两年，买的时候6.375%，去年以为利率很低了，refinace 成 4.5%，现在利率又降了，准备再做一次，能refinance 到 3.125% 但是手续费加起来要 6600 左右，其中包括了 1.75% 点的费用另加appraisal，title，etc 。。
现在利率可能是历史最低水平了，很诱人，这个出租房也是准备长期持有，但是closing cost 有点太高了，感觉有点鸡肋。大家怎么看？
如果refinance ：每个月能增加 200 的现金流，每年2400左右。 也就是差不多接近3年才能break even。 但是我有可能能把closing cost 全部加到贷款里面去，也就是不要自己出钱close，但是这样贷款额度也就多了，我的想法是 这就是相当于用 3.125%超低利率找银行借钱，这些钱就算我拿去做大盘投资我的收益肯定也是高于 3.125%的，这不就是银行免费给你送钱的机会吗，所以觉得有这样低利率借钱的机会还是不要错过了，
大家会做吗？
MO454 发表于 2021-02-08 23:53

做，把手续费都roll到本金里面。。。省1.375%的利息呢。。。今天的现金永远比未来的值钱。。。

出租房现在4.5%利率，欠款24万左右，刚买两年，买的时候6.375%，去年以为利率很低了，refinace 成 4.5%，现在利率又降了，准备再做一次，能refinance 到 3.125% 但是手续费加起来要 6600 左右，其中包括了 1.75% 点的费用另加appraisal，title，etc 。。
现在利率可能是历史最低水平了，很诱人，这个出租房也是准备长期持有，但是closing cost 有点太高了，感觉有点鸡肋。大家怎么看？
如果refinance ：每个月能增加 200 的现金流，每年2400左右。 也就是差不多接近3年才能break even。 但是我有可能能把closing cost 全部加到贷款里面去，也就是不要自己出钱close，但是这样贷款额度也就多了，我的想法是 这就是相当于用 3.125%超低利率找银行借钱，这些钱就算我拿去做大盘投资我的收益肯定也是高于 3.125%的，这不就是银行免费给你送钱的机会吗，所以觉得有这样低利率借钱的机会还是不要错过了，
大家会做吗？
MO454 发表于 2021-02-08 23:53

3.125+1.75 = 4.875, higher than your 4.5%?

回复 3楼betatest的帖子
不是的，那个1.75% 是需要付的手续费，也就是贷款额度乘1.75%，也就是loan origination cost，利率还是 3.125%

回复 2楼公用马甲47的帖子
是的，我也是在想做的话，能每月增加现金流，如果能把closing cost roll 到贷款，就相当于找银行低利率借这个钱并且，去哪里借这么低利率的钱，就算投大盘现在也有10%左右的收益啊。

回复 1楼MO454的帖子
合算 做呀 现在利率这么低 当然能多借就多借了

已经付清的出租房，刚做过cash-out refi, 利率比你高，但买点没你多。拿到钱马上再做别的投资，到目前赚的不要不要的，refi 那点手续费早就回来了。

出租房现在4.5%利率，欠款24万左右，刚买两年，买的时候6.375%，去年以为利率很低了，refinace 成 4.5%，现在利率又降了，准备再做一次，能refinance 到 3.125% 但是手续费加起来要 6600 左右，其中包括了 1.75% 点的费用另加appraisal，title，etc 。。
现在利率可能是历史最低水平了，很诱人，这个出租房也是准备长期持有，但是closing cost 有点太高了，感觉有点鸡肋。大家怎么看？
如果refinance ：每个月能增加 200 的现金流，每年2400左右。 也就是差不多接近3年才能break even。 但是我有可能能把closing cost 全部加到贷款里面去，也就是不要自己出钱close，但是这样贷款额度也就多了，我的想法是 这就是相当于用 3.125%超低利率找银行借钱，这些钱就算我拿去做大盘投资我的收益肯定也是高于 3.125%的，这不就是银行免费给你送钱的机会吗，所以觉得有这样低利率借钱的机会还是不要错过了，
大家会做吗？
MO454 发表于 2021-02-08 23:53

做吧

回复 7楼formemory的帖子
这种操作比价厉害，不过现在牛市，怎么投都赚钱，收益肯定大于银行的利息，但是注意风险控制。 我更倾向于做一个 HELOC。。有好机会的时候可以用HELOC 来抄底，目前投资还是用自己可支配资金

手续费怎么这么贵？是因为有买点吗？我会选择没有买点的。

前阵做了3.25 30 年，现在可能又降了npnf 金额40万 投资

不做。 no cost no fee 比现在利率低才做

应该做，出租屋的利息可以抵扣收入的，税务上有优势。

你再问下，不买那个 1.75 point，利率是多少。我前阵子问的 3.375， no cost no fee, 50 万贷款

我刚弄的出租房refi，24万贷款，3%加$2300，包括除了prepay和escrow的所有费用。

回复 10楼sssccc的帖子
倒是有一个选择就是 高一点利率，少一些closing cost，具体是从3.125 提高到 3.5 ，手续费能少个4000 左右。。知道班上很多人都是0cost 0 fee 利率还超低，我们这里没有这样的好选择

回复 15楼bear2012的帖子
你这个很好了啊，应该没有什么origination fee 也就是没有point，因为appraisal，title 这些加起来也有好几千呢。 请问是local lender 还是网上的吗，能推荐一下吗。。。

回复 14楼lancy02的帖子
怎么会这么好，请问你是local 的lender 吗还是网上的，求推荐啊

回复 13楼manoe的帖子
是的哦，mortgage interest 能做tax deductible ，其实如果refinance 利率低了以后，反而deductible 变少了，不过无所谓，因为就算少了也能保证每年的rental income 是 no tax的，因为别的花销

回复 10楼sssccc的帖子
倒是有一个选择就是 高一点利率，少一些closing cost，具体是从3.125 提高到 3.5 ，手续费能少个4000 左右。。知道班上很多人都是0cost 0 fee 利率还超低，我们这里没有这样的好选择
MO454 发表于 2021-02-09 11:48

多少钱的贷款额啊？3.125rate/6500 fee 或者 3.5 rate/2000 fee， 感觉有点高。
出租房的利率比自住的会高些。 多找个 agent 问下，最好是老中agent， 思路活跃一些。 你在这报个所在州，肯定有不少agent 联系你的。

回复 15楼bear2012的帖子
你这个很好了啊，应该没有什么origination fee 也就是没有point，因为appraisal，title 这些加起来也有好几千呢。 请问是local lender 还是网上的吗，能推荐一下吗。。。
MO454 发表于 2021-02-09 11:52

local agent, I have $1000 lender credit

回复 1楼MO454的帖子
把手续费6600 加到每月还款。比现在还款低就好。

不知道为什么买了点还只能到3点多，LZ是信用分不太高吗？感觉利率还可以再低一点啊，再找几个agent 问问

建議多問問幾家 會有不同的組合

回复 23楼princesscisy的帖子
信用分数还可以 760+，这是一个local lender，已经找他们做了几次了，整体感觉利率还不错。。他这个整体还可以，那个closing cost 里面大头是origination fee，算了 有贷款的1.75%，他们没把那个叫point。。。 这个lender 的 primary home 是 2.75% ，rental property 稍微高一点，3.125% ，难道你们还有更好吗。。。OMG

回复 22楼dongxiexidu的帖子
还是能低一些的，一年下来cash flow 能多个2000.。。只是看板上大家的利率又低，no fee 感觉有点犹豫

回复 23楼princesscisy的帖子
信用分数还可以 760+，这是一个local lender，已经找他们做了几次了，整体感觉利率还不错。。他这个整体还可以，那个closing cost 里面大头是origination fee，算了 有贷款的1.75%，他们没把那个叫point。。。 这个lender 的 primary home 是 2.75% ，rental property 稍微高一点，3.125% ，难道你们还有更好吗。。。OMG
MO454 发表于 2021-02-09 13:28

你去better.com quote一下，也许有更好的利率。

回复 14楼lancy02的帖子
怎么会这么好，请问你是local 的lender 吗还是网上的，求推荐啊
MO454 发表于 2021-02-09 11:53

我问的是加州的。LTV 50%， 借 50 万，信用分还可以。LTV /信用分/还有 loan amount 都会对 rate 有影响的
你这个花 1.75 的point 才买下 0.375 的 rate ....不划算。老中agent 一般不会给你搞这个
做肯定是做的，但你再找找别的代理。虽然大家都说做 No fee 的，但有些情况还是可以自己出合理范围内的 closing cost 的。 如果是猴急猴急的想还清，或者贷款额不小，那就找个No point No fee 的。要么早还清了，要么又有机会 refi 了，就不用心疼 upfront cost 了。
如果贷款额不大，以后想再 Refi 不太容易。不如现在出点closing cost， 慢慢还，就不用再想 refi 的事情了。

一般local的就那样，现在2.75 new purchase. 可能还有其他fee。 网上的lender有的很低，可以2.5什么的。有些网上lender好像review也不错。可是觉得不靠谱 的样子。

回复 27楼manoe的帖子
unfortunately , not open in my state. sad

回复 28楼lancy02的帖子
加州还是选择好，我们是东部的小洲，很多网上的lender 都做不了。 。。我是3.125% 的利率 6600的closing cost ，这个closing cost 是包括 appraisal，title 所有这些手续费的。 其中loan origination fee 就是4400 了，是挺高的。

自己建excel表算一下。