利息总量肯定是变多了 is based on the assumption that you are paying the monthly payment of your new loan 假设在旧的计划下，你每个月付款是 x，还剩20年 假设在新的计划下，你每个月付款是 y，需要还30年 显然 x > y 如果你每个月按部就班支付y，30年利息总额会比旧计划多 现在你take a new loan，但是每个月仍然支付x ，因为新利率比旧利率低，那么你不需要20年就能还清，也就是说利息总额会变少 again，你这种情况更合适的是做20年而不是30年，rate会更低，同样20年付清，每个月的月供肯定少于x
利息总量肯定是变多了 is based on the assumption that you are paying the monthly payment of your new loan 假设在旧的计划下，你每个月付款是 x，还剩20年 假设在新的计划下，你每个月付款是 y，需要还30年 显然 x > y 如果你每个月按部就班支付y，30年利息总额会比旧计划多 现在你take a new loan，但是每个月仍然支付x ，因为新利率比旧利率低，那么你不需要20年就能还清，也就是说利息总额会变少 again，你这种情况更合适的是做20年而不是30年，rate会更低，同样20年付清，每个月的月供肯定少于x purplebasil 发表于 2021-02-08 13:27
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🛋️ 沙发板凳
很多refin都是免费的啊
我们东岸都是有fee的，没有fee的情况要么是 broker 自己掏腰包，要么就是算在利率里面了，不了解 会算有fee的情况，当然也会算没有fee的情况，无非是fee=0的特例。
看你怎么定义省钱了。refi其实最重要的因素不是利率，而是时间。如果你是30年贷款已经还了十几年了，现在又做30年refi，那很大可能在总数上并没有省钱而是亏钱。具体是什么情况用refi 计算器一算便知。
30年贷款已经还了十几年了，剩下也就十几年了，做15年或者20年就好了。 把旧贷款的剩余利息算一下，再把新贷款的所有利息和fee一起算一下，两边对比一下就知道了。 也可以新贷款仍然支付原来的月付，这样会在低利率下面提前还完。
刚做完两次refinance，都没fee。现在利率那么低，值得弄一弄
要说坏处最多是和notary签字的时候感染上了新冠。
同情。。。我也刚做完 refinance，不都是电子签字吗？
9494。用个Excel做个简单计算，就可以知道，你最后的Total Payment (Principal + Interest)到底是多少。省钱才做，不省钱就不做。
这个办法好！
你详细讲讲为什么"rate低就值得做"，如果30年贷款已经付了10年还值得做30年refi？
30年贷款30万，假如originate 2010年利率3.25 到今年付了10年了 假如现在利率3.0 （东岸30年现在基本拿不到）做refi 30年，这样做下来life time 净亏15万，你跟我说利率低就值得做？
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/refinance-calculator/
然。楼里还有Agent说什么“只要rate低就值得做”，闹呢？
利率现在很低，30年的现在可以拿到2.875 坐标东岸。一个朋友刚做的。所以很心动。
你应该自己用refi calculator算一下。就拿我刚才的例子，2010 origination 原始利率3.25 30年30万，就算现在2.875 refi 30年，life time还是净亏14万5。这里不讨论什么月供减少拿去投资之类的，只算总额。
再做30年按计划付款是不划算的 要么换成20年的贷款 要么仍然做30年，但是按原来的月付每月支付，那么应该会提前还清 assuming no cost no fee
提前还清和refi有关系吗？已经还款10年，又重贷30年，利息总量肯定是变多了。你不重贷一样可以提前还款，利息总量还少。
利息总量肯定是变多了 is based on the assumption that you are paying the monthly payment of your new loan
假设在旧的计划下，你每个月付款是 x，还剩20年 假设在新的计划下，你每个月付款是 y，需要还30年 显然 x > y 如果你每个月按部就班支付y，30年利息总额会比旧计划多 现在你take a new loan，但是每个月仍然支付x ，因为新利率比旧利率低，那么你不需要20年就能还清，也就是说利息总额会变少
again，你这种情况更合适的是做20年而不是30年，rate会更低，同样20年付清，每个月的月供肯定少于x
贷款每日的利息只和利率有关。 贷款是可以提前还的。
搞啥高。 30年2.5%15年1.99% 弄cost。
提前还贷和refi没有关系，不refi一样可以提前还贷。这里讨论的是refi值不值，而不是提前还贷值不值。
你说这些和refi有关系吗？
你这是new purchase rate吧？ 我刚做了一个 30Y new purchase @ 2.375 一个 15Y refinance @ 2.25 15Y new purchase is @ 1.99
refinance no cost 一月初Lock的 下周close
哇，是NYS？我问了一大圈也没有你这么低的
只要是zero cost, 只要refinance 后利率降低，你就是refinance成100年还你还是可以按原计划的时间还完，还需要算什么？没有规定refinance 成30年必须30年还清
只要zero cost, refinance后利率降低，按相同时间还完一定是省钱的
这个说法和我说的道理其实是一样的，适不适合做refi主要取决于时间长度而不是利率，低利率并不一定能降低总支出，降低支出的关键是缩短时间。
比如refi之前你每月应该付2000，不提前还贷。no cost no fee refi之后利息降低了，但是你仍然每月付2000，你算算还有多长时间付清，是不是省了钱
你控制不了利率，但你可以控制时间。想不清楚可以pay towards principle的，最简单的做法是refi成和之前剩下年限一样或更少的时间。
人家说你月付一样的情况下。比如你原来月付5000，refinance以后你只需要月付4000。但你也可以选择继续月付5000，你自己算算是不是可以提前把贷款还完？当然很多人愿意只付4000，多的1000拿来投资，收益比利息高不少也很划算啊。
“仍然每月付2000”其实相当于提前还贷了。如果你30年付了10年又重贷30年然后还要保持月供为了减少时间，那还不如按purplebasil说的直接重贷短期的利率更低。
比错了 如果已经还了十几年 就该refinance 15年 应该跟refinance 15cost年比
你都refinance 30年了 等于借别人钱平时自己多享受 没有能省钱的道理
2000的fee太多了，你算算降的1.15%要多少年才能补上这两千。另外就算30的贷款你照样可以15年还清，省不省时间是你定的，不是贷款.
那个711大妈拎不清
非要refinance30年 想着一边更长时间借别人钱自己还能省钱
你说的没错。还是那句话refi贷款重要的是时间，"利率低就能做"是伪命题。
只要zero cost, 利率低就可以做，就像1<2一样简单，因为时间由你定。
重新贷款没有人逼着你只做30年，你可以选择15年保证利息更少。refi只要利率下降no cost就划算，如果你选择一样的月付，原来用来付利息的现在付本金了。这么简单的道理怎么这么人不明白。
这个问题每几年都有人问,都有人无论如何搞不明白，简直了。
提前还贷有啥不对？为什么不能提前还？ 如果利息降得非常多，以至于15年的月付都和之前30年差不多，那当然就贷15年的。可是实际上不可能。贷款银行也不会给你提供28年贷款，25年贷款这种，只能自己控制提前一点还
我们也是，fee不到1000，利率低了1.125%，还剩差不多23年变成了15年，月供只多了150左右。
那你咋不说2000的fee里头一半是escrow呢，escrow其实也是自己的钱，地税保险就算不预扣你也得掏不是。
appraisal waived。
这个很常见，不稀罕，嘿嘿
我觉得711不理解的是自己主动提前还的部分都付到本金上了。提前还了本金，以后付的利息就更少了。
人家明明说的是你这个华人大妈水平太差，你多借十年钱当然要多付利息。但你不必多借十年钱啊,利率降了，当然就省钱了。还扯上什么时间
这些都是你自己的钱，怎么算到fee头上？fee本来就指refinance本身的cost
前期利息占的比例高是因为剩下的贷款数额大，利息都是你的欠款按照每天算利息的，剩下的贷款额减少，后面相应的利息也少了，principle的比例提高。 和refinance 没关系
你真可爱，谁告诉你 "付mortgage是先付interest 这样几年后只剩下principal了"？ 找个loan的 payment table看一看
余额少，银行赚不到钱，这种情况loan agent一般都懒得理你，就算帮你做也拿不到大额贷款那样no fee no cost 利率还低的好deal
哈哈 对的 我看了那个711的贴子简直无语了。。。很简单的道理想不明白
Re, 我是看到 401k vs ira; traditional vs Roth; 还有FSA vs HSA.......
对，我觉得potential坏处之一是本来利息付的差不多了接下来主要付本金，refi后相当于新贷款付的钱又主要优先付利息，因为贷款总是前几年付款以付利息为主，越后面越以付本金为主，重贷就重新开始从利息付，不过只要是不准备短期内卖房（如短期内卖房，每月还款额不变情况下，refi后可能持有的equity比例比不refi低），打算老老实实按原贷款时间还完所有贷款的话，refi 后总利息-原来剩下要付总利息-refi cost远大于0还是值得的。
哈哈。你怎么会有这样的错觉~
Re.只有好处没有坏处。
就是只要利息低就值得。你可以试下refin后还按原来月供付钱，多出来的算premium. 看看是不是更短时间还完。
你还有一块钱也要付利息。当银行做慈善吗？ 借的钱多本金高利息就高，利率高利息就高，和你还剩十年还是一百年没关系。 银行的账里，你要付利息=欠的钱*利率。
是的。
你好，我是改成15年，利率降1.375，她收费2800。这样划算吗？谢谢。她说可以省3万7的利息。对不对呢？谢谢
我家现在是15年的loan, 还剩下9年。最近算了一下，如果重新 refi 15年的loan, 哪怕按照现在的payment 付，最后也只省1万五的利息。因为refi，前几年大部分付的是利息。哪怕你提前付完，利息也省不了多少。
划不划算要看Loan amount，打算在这个房子住多久，这两年有可能搬家吗。假如50万的loan,一年能省的利息大概就是50万*1.375%=6875，半年不卖房子你就肯定划得来。
关于这个老生常谈的问题，很多人都没有理解和投资的关系。
答案就是能refi就refi。
具体阐述请看我的小红书323057494：美国理财与税收系列6
你那是因为本来剩的时间就不多了，所以refinance省得不多，但是，你也还是省了1万5，不是吗？只要利率降低，如果每个月还一样的钱，最后肯定是更块还完，省一些利息，省多省少就要看具体情况了。
对啊。但10年总共省1万5，觉得没必要再折腾了。
所谓的no fee, no cost，其实就是broker把fee和cost做到利率里面去了。一般来说，cost大概相当于3年的利息差。
比如50万贷款，no fee no cost的利率是2.75%，如果你交2000块钱，就是2.625%。4000块钱，利率可以到2.5%。Broker不会白干的。
好像一年就能抵消。另外我们以前糊里糊涂还交了一个loan insurance（因为首付没到20%），一个月就要差不多100，这个做了refinance就能消失。
只要你按照现在的payment付，利率降了，你付的利息也一定减少了。refinance后你每个月付的利息必然减少，不存在前几年大部分付的都是利息的情况。
是这样，那应该怎么选择做哪种呢？
能省1万五为啥不做呢，不少了吧。
我们refi 15年如果每个月按new payment还贷不提前付清，一个月比以前少付两百，15年可以省七千多，no point no fee，刚刚close。很开心
有的，每次重新做， 都是先交利息开始。 所以有说法说至少低0.5 才值得折腾， 低1个点那就肯定做了
这个就是赌。如果你估计三年之内利率不会再降低，你也不会再refi，就交钱拿低利息。不过大多数人不喜欢这种不确定性。干脆选择no fee, no cost，收益风险都是明确的。
同意， 周围一圈人做的都是no fee no cost，itemized list里面是有cost的，但是broker出了，对我们来说就是没有出钱啊
如果你三年内不搬家，不换房，不再refinance，那就交点fee 拿低点的rate，但世事难料，所以一般refinance最好做no cost,哪怕利率高一点儿
請問哪裡refin不用付cost
別對大媽太苛責，富爸爸裡不也說學校里不教金融理財。