（更正在一楼）聊聊地产相关的passive investment

谢谢楼主分享。差点错过一个好贴！

回复 62楼yaya0811的帖子
明白了，喜欢你的解释。不过我看了很多中国人合伙结果最后打的不可开交的。楼主的经验是怎么着合伙人的啊？

从隔壁商业地产的帖子里出来，发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive （或者semi-passive） investments的经验，拿出来和大家分享，希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身，n年没写作文了（好像当年作文写的多好似的😂），写的冗长乏味，还请多包涵。
今天先聊聊Syndication，如果大家感兴趣，之后有空再补上private lending，note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive，（passive的意思是，前期调研工作做好，后面就躺着收mailbox money），一般都是成熟的公司在做（lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目），investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive，因为是跟个人打交道，一般都需要稍微多上点心，当然，回报相对多一些。
简单说，Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor（又称general partner）的领头人（通常不止一个人，depends on项目，有时候是一个公司的十几号人），找好一个项目，然后向limited partners（也就是investors）募集资金。这里面GP的资历，人品，经验，比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities，就是项目本身被告了，出现liability的纠纷，都不关投资人的事。同时，limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits，这个就不细说了，可能被税改一改就没了🤭，有兴趣的google “cost segregation，tax benefits，syndications“。
Categories： 基本都是商业地产，比较常见的：senior housing（养老院之类），retails（shopping centers），self storages，apartment buildings，mobile parks，hotels。
Senior housing和self storages没接触过，retails是lz比较喜欢的（我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗？！“。简单说，location要好，anchor store或者discounted stores要有。人是social animals，有些东西，比如和朋友在restaurant hangout的乐趣，是从amazon上买不到的，现在越来越多的店都是services oriented）。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈，现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着，同样的投入，收益变低了。
Structures：purchase price的30-35%由investors投入，剩下的一般都是银行贷款，杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的，不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金，have some skins in the game，sponsors的投入也都不等，看项目大小。
盈利分红，一般sponsors都会比普通investors拿的多（这不是废话吗？！）具体多多少，要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是，sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱！碰过一次，分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿，这个就要避而远之了。
有单个项目的投资，也有针对fund pool的，我比较喜欢前者，因为可以看report，了解项目的进展，自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool，单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest： Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的，有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后，可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多，所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors（定义：除去自住房之外，资产超过1米。是不是感觉很好？别急，据说这个标准好几十年没变过了🤭）。这个证明，你的cpa或者attorney可以开，不然GP通常都会提供一个认证链接，进去把资产填一下，出示相关证明，然后会有个attorney review一下，最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义，自行google，说白了就是you think that you know what you are doing，注意，是“you think“，就可以了，对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited，有些sophisticated就可以了呢？具体要求记不清了，好像融资人数少于35的项目，就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是，你是accredited，说明你至少输得起。
Minimum investment amount： 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上，5千块也可以参与资金pool。
Project types： 大概分以下三种： -Value add：个人比较不喜欢给未来画大饼的projects（说画大饼有点夸张，很多decent的sponsors也都兑现了的），这种项目通常要求前期投入比较多，用来rehab，improvement之类的，从而提高rents和occupancy，所以头两年回报可能很低，甚至接近0，但是后期回报相对高。市场好的时候，除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值，还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的，lz没赶上😭。 -Stabalized：从day 1就有定期分红，就是已经稳定了，不定因素少很多，当然这种projects买入价本身就高，overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow，也有各种不定因素带来的小惊喜（吓）😛。当然，return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment（ROI）： 划重点：通常，所有predicted return都是annualized，都是after all fees and sponsor‘s compensations，简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法，给return加上个时效。打个比方，a）投资10万块，每年分红1万，五年结束本金还你，和b）头五年完全没分红，五年结束的时候，15万块返还你，（10万本金，加资产增值的5万）。这两种都是投入10万，收回15万，cash on cash return一样，但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样，就选IRR高的，表示早期回报率相对高一些，相应的risk就小一些，谁不想早点看见本金回来呢？而且从compound的角度说，早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多，到底数字是多少？lz见过的一般头两三年0- 10%，后面会catch up一些，overall在12-15%。当然，这都是predicted，没有哪个project是没有意外的（悲伤或惊喜）。
另外，要注意，我们要的是return on investment，不是return of investment。有些sponsors，会在项目开始之前募集200万，然后未来两年用100万来给investors发红利，investors很开心，但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑？找靠谱的GP！Real estate是个靠relationship存活的圈子，稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心，花点心思读PPM，白皮书，看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要，刚才忘了说了，补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance，跟住房refi cashout一样的概念，在LTV（loan to value）保持不变的情况下，房产的value上去了，可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital，并不算作分红，因为分红是要交tax的，当然，这里不是说可以免税，只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说，两三年之后直接卖掉。
如果不卖，那refi之后，大概再stabilize一两年，市场走向配合的话，就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况，如果市场不配合，那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions，一个好的sponsors都会帮你列出来，好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明，，如果investors的capitals被全数返还了，sponsors有权保留project不卖，当然，分红会继续。
如何找项目和sponsors： 再说一遍，sponsor比项目本身要重要的多的多！好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤，转危为安，不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的，所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com，一搜syndications就有很多相关文章，也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk：投资都有风险，但是，大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解，在地产方面，美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年，最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑，比较幸运的是当年合同写的好，（是合作方写的🤭，我负责review），最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上，跟个人合作的时候。如果是syndications，几十页上百页的documents，一般会花半小时读个大概了解一下structures，咬文嚼字没必要，这里面的欺骗行为目前没怎么听说，大概是后果太严重吧，一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里，旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴！顶多经营不善，资产贬值，或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了，一个项目的资金，甚至几个项目的可挪用资金，加起来还不够他（她）资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人，通常就是GP里的人，或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到，商业地产的风险还是相对可控的。另外，diversifications就不用我多说了吧？😄
入场时机： 现在是不是入场的好时机？建议jms先花一些时间了解一下商业地产，比如哪一个category是你最感兴趣的，了解一下recession前后的走向，甚至可以多回看一两个recessions，（各类型商业地产跟residential的走势不太一样），再根据自己对时下经济走向的判断，结合个人风险承担能力，决定何时入，入哪个。
以上只是lz的经验，抛砖引玉，欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子，所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去，如果那边更合适的话。
再补充一点，其实syndication和投资房有很多共同点。 1.都是地产投资，如果你believe in real estate，投资房和Syndication的区别就只是各个不同种类的地产了。 2.都是当地主。在syndication里，如果你投入的单个项目，sponsor定期发的report里会显示你的share。比如，一个shopping center融资5m，贷款15m，如果你投入了50k，那你的share就是1%（50k/5m）。 3.都有leverage的好处，因为都有mortgage。上面的例子，资产从20m买入价变成40m卖出价的时候，投资人的ROI其实是（40m-20m）/5m。类似的，跌了也是同理。 4.Tax benefits。盈利算capital gain。depreciation可以抵盈利部分的税（当然，在出手的时候是要全吐回来的，但是，现在交税和五年十年以后交税你会选哪个？如果1031 exchange不会被税改没了的话，卖出的时候可以把盈利roll over到下一个资产里）。而且，如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional，那depreciation可以deduct配偶的regular income，这是一个huge benefit。


yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

Mark，谢谢分享！

mark

谢谢楼主大方耐心的码字分享

写得太好了，值得学习和珍藏

回复 42楼裳的帖子
不好意思这个真不能分享，很多资源我们不对外

REITs是securities。我大概11年的时候买过，当时收益能到10%的样子。我的理解，跟syndication一个概念，只不过是大的institution在做。我参加的shopping center有一个是跟Reits买的，因为Reits经营不善所以便宜出手，加上这些年投资人都不愿意看见Reits里面有shopping centers，这也是另外一个原因。
我的理解Reits因为有大的insitution在中间，收益相对低一些，Reits里的diversification也多。其它就不是很了解。
yaya0811 发表于 2021-02-03 11:14

我今天考古了一下，看到一些缺点是REIT的成本比较高一点，有的涨幅也有限。还有REIT公司的工作的人说公司里面如何大手大脚花钱等等。可能还需要更多了解一下，SYNDICATION这方面我也去了解学习下。
就是，感觉钱也抖不容易挣啊。还是得有行业知识，知识就是金钱啊

回复 42楼裳的帖子
不好意思这个真不能分享，很多资源我们不对外
rollyzhang 发表于 2021-02-03 13:03

拿能够分享一些大众可以access和学习的资源吗？

楼主真的是太NICE了。这些东西没有人说其实真的是好多人抖完全不知道有这个存在，更别提从何下手了。再次感谢一下！好人有好报啊！

收藏慢慢看

Markkkkkk

Mark 赞楼主

贊分享，收藏了

Mark

Mark......

楼主可以再详细介绍一下如何找syndicator吗？听了几个big pocket prodcast , 也没找到那个guest speaker

Brian Burke 那个人到处做广告，楼主有没有用过他，如何？

我想请问楼主，为什么这样的地产项目不是找private equity fund或者大的real estate公司融资，而是要从散户身上融资? 从散户身上融资有什么特别优点吗?

墙贴留名

mark. Thanks for sharing

我想请问楼主，为什么这样的地产项目不是找private equity fund或者大的real estate公司融资，而是要从散户身上融资? 从散户身上融资有什么特别优点吗?
jellyfishluo 发表于 2021-02-04 10:35

好问题。不负责任地说一下我的理解，private equity跟syndication里面私人融资这部分应该是一个概念吧？Syndication deals里70-80%的purchase price已经是来自lending institutions了，不知道你说的real estate公司是指的什么？大的资金pool，像fundrise这样，我的理解是向散户集资了以后拿去投各种deals，跟syndication是一个概念。again，只是我的理解，不一定对。

Brian Burke 那个人到处做广告，楼主有没有用过他，如何？
Water123 发表于 2021-02-04 10:03

Brian听说过，他的webinar是我觉得讲的比较中肯的，他最近的那个fund，印象中return好像是10-12%的样子。但是return真的只是个prediction，到项目结束的时候，只有how wrong it is。也就是说出入会蛮大的，毕竟是五年以后的事情，谁也不好说。

楼主可以再详细介绍一下如何找syndicator吗？听了几个big pocket prodcast , 也没找到那个guest speaker
Water123 发表于 2021-02-04 09:54

biggerpockets里flipper比较多，要找passive income的，你试试我上面提到的几个：cashflow connection，cashflow ninja，The real estate way to wealth and freedom

楼主真的是太NICE了。这些东西没有人说其实真的是好多人抖完全不知道有这个存在，更别提从何下手了。再次感谢一下！好人有好报啊！
SalinaMing 发表于 2021-02-03 13:35

谢谢mm的nice words。

回复 122楼yaya0811的帖子
mark, thx

楼主你太赞了！！！

学习了啊

赞一个

谢谢楼主

能share一下interview那些sponsor您会问的问题，然后选sponsor您倾向于大公司，还是小散户？

Mark....

马住马住。谢谢楼主分享！祝楼主买啥涨啥！

谢谢楼主，开启了一片投资新天地

马住马住。谢谢楼主分享！祝楼主买啥涨啥！
lllike8g 发表于 2021-02-04 16:52

哈哈哈，妹子好可爱。借你吉言，我这就闭着眼买些去！

之前有个mm说到身边有几个中国人一起合作，最后打得不可开交的。lz没经历过，但是很大可能这是因为之前合同没写好。说说我投的一个项目吧。sponsors主要由两拨人组成。一拨是真正干活的，source deal，property management，leasing，sell，都是这个公司的十几号人在做，即使本来就是一个公司，他们通常会每个项目重新建一个llc，同样的人，operating agreement里面写好所有人的股份是多少。另一拨人，就是customer relationship，负责募资，和投资人沟通之类的，这些人自己也组一个llc，同样写好每个人的shares。所有的equity投资人再组一个llc，这就包括了你我之类的散户，以及sponsors里面自己也掏钱了的人，根据每个人投资amount的多少，shares就自动分配了。还有我说的documents几十页，都把平常如何分红，最后卖了又如何分，写的清清楚楚。这些documents都是attorney写的。

能share一下interview那些sponsor您会问的问题，然后选sponsor您倾向于大公司，还是小散户？
Water123 发表于 2021-02-04 15:48

Brian Burke写了一本书，mm有兴趣可以看看，里面事无巨细很好地回答了mm这个问题。如果不想看书，那就biggerpockets上搜一下，很多人写过之类的blog做总结。

能share一下interview那些sponsor您会问的问题，然后选sponsor您倾向于大公司，还是小散户？
Water123 发表于 2021-02-04 15:48

我一般更注重sponsors的资历，比如经历过至少一个recession，之前的track record怎么样。如果是个几十人的公司，说明生意做的大，并不一定代表业绩就好，当然大概率上来说大公司稳一些。

线性的。每年的ROI会不太一样，加起来，然后average by 5。
见过一个ATM的deal structure，说cash on cash return是25% annualized，听起来很惊喜对吧？实际上，在underwriting里，四年结束了，ATM机基本卖不到什么价钱。也就是asset本身贬值到几乎为零。这个例子提醒大家不要只听到ROI高就兴奋了。当然，这个sponsor本身也是很有口碑的，大概atm industry这样的structure很常见，只是lz见识短浅而已。
yaya0811 发表于 2021-02-02 01:11

MARK!

谢谢lz提供的信息！自己不接触真是没有任何头绪！

回复 1楼yaya0811的帖子
这个“net worth exceeding $1 million”，可以包括退休账户吗？多谢。

嗯，问下楼主，当下你投的项目，收益率一般如何呢？项目长度3年左右的，我感觉ROI在50%到75%的都算不错，特别是对房产升值的预测相对保守的话。
另外我想问下你对IRR的看法。我个人是不喜欢看IRR的，更喜欢收益滞后，最好绝大部分是long term capital gain的形式，以降低总体税率。那种每季度分红的，交税交一半很头大。IRR假设你拿到的钱马上就可以拿到等同收益，这也有点难说。

线性的。每年的ROI会不太一样，加起来，然后average by 5。
见过一个ATM的deal structure，说cash on cash return是25% annualized，听起来很惊喜对吧？实际上，在underwriting里，四年结束了，ATM机基本卖不到什么价钱。也就是asset本身贬值到几乎为零。这个例子提醒大家不要只听到ROI高就兴奋了。当然，这个sponsor本身也是很有口碑的，大概atm industry这样的structure很常见，只是lz见识短浅而已。
yaya0811 发表于 2021-02-02 01:11

你搞笑么？不提退出计划的，算的ROI不就是个半截货么？这个都不看的人还投资？lol。

介绍几个sponsors,在业内比较出名。前两个是hard money loan fund，没有leverage. 后面两个是core+.这四个fund我从17年开始投进去的，每年年初根据具体情况会增加投资。 https://socotracapital.com/ https://www.arixacapital.com/ http://www.christinala.com/ https://www.mgproperties.com/
如果你是qualified purchaser的话，会有更多的投资渠道。现在比较流行的是patent/litigation fund，就是资助律师打官司，赢了官司之后来提成。这类fund不受经济周期影响，目前我研究下来年收益>=25%.

mark...........

Mark.

回复 1楼yaya0811的帖子
这个“net worth exceeding $1 million”，可以包括退休账户吗？多谢。
ann3634 发表于 2021-02-05 12:26

包括的。

嗯，问下楼主，当下你投的项目，收益率一般如何呢？项目长度3年左右的，我感觉ROI在50%到75%的都算不错，特别是对房产升值的预测相对保守的话。
另外我想问下你对IRR的看法。我个人是不喜欢看IRR的，更喜欢收益滞后，最好绝大部分是long term capital gain的形式，以降低总体税率。那种每季度分红的，交税交一半很头大。IRR假设你拿到的钱马上就可以拿到等同收益，这也有点难说。
anye 发表于 2021-02-05 13:01

一般头两三年5-10%，三年refi会return一些capital，五年refi或者卖掉再return capital和profit，具体数字每个项目差别很大。
Syndication deals（hard money和note fund之类的除外）头两三年分红还要交税的不常见。主楼里说了，depreciation之后，k1税表上显示的一般都是负的。这不算分红，按照return of capital算，就像平常自住房投资房refi一样，cashout的钱你没交过税吧？

介绍几个sponsors,在业内比较出名。前两个是hard money loan fund，没有leverage. 后面两个是core+.这四个fund我从17年开始投进去的，每年年初根据具体情况会增加投资。 https://socotracapital.com/ https://www.arixacapital.com/ http://www.christinala.com/ https://www.mgproperties.com/
如果你是qualified purchaser的话，会有更多的投资渠道。现在比较流行的是patent/litigation fund，就是资助律师打官司，赢了官司之后来提成。这类fund不受经济周期影响，目前我研究下来年收益>=25%.
MRFROG 发表于 2021-02-05 15:39

谢谢mm提供的信息，patent/litigation fund还从来没听说过呢。回头研究一下。

虽然没钱但也来学习学习。赞LZ

Mark!

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学习了，好贴

学习， 谢谢楼主。

mark, one option

谢谢分享！！！

虽然以前上课学过real estate syndication但从来没机会试过。请教一下，你为什么认为这种syndlcation的方式比买REIT好？要我选择我可能会更倾向于REIT。从liquidity和risk的角度，REIT要好很多，当然return也会差一些，你个人觉得不合算吗？

mark.........

Mark,谢谢楼主分享！🙏

虽然以前上课学过real estate syndication但从来没机会试过。请教一下，你为什么认为这种syndlcation的方式比买REIT好？要我选择我可能会更倾向于REIT。从liquidity和risk的角度，REIT要好很多，当然return也会差一些，你个人觉得不合算吗？
nj_guy 发表于 2021-02-07 17:09

我以自己的了解解释一下：
Direct ownership - Syndication - REIT
投入时间＋金钱 就大概是1>2>3的概念。
而potential return也是1>2>3
大概有点像是自己去买股票，还是去买ETF等去操作一样。

我以自己的了解解释一下：
Direct ownership - Syndication - REIT
投入时间＋金钱 就大概是1>2>3的概念。
而potential return也是1>2>3
大概有点像是自己去买股票，还是去买ETF等去操作一样。
azenis 发表于 2021-02-07 19:55

同意，因为我不懂real estate investment，所以偏向于REIT，当然liquidity更好风险更小的是REIT的ETF，比较感兴趣这些产品的return到底有多大差别，值不值得extra risks。既然楼主有经验，就问问。