(更正在一楼)聊聊地产相关的passive investment

y
yaya0811
楼主 (北美华人网)
更正:突然想起Accredited Investors的定义没写对。满足以下条件之一即可:1)就是我之前写的,除了自住房,资产超过1m;或者,2)年收入single20万,家庭30万。并且预期未来一两年都保持最少这个收入。
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。
再补充一点,其实syndication和投资房有很多共同点。 1.都是地产投资,如果你believe in real estate,投资房和Syndication的区别就只是各个不同种类的地产了。 2.都是当地主。在syndication里,如果你投入的单个项目,sponsor定期发的report里会显示你的share。比如,一个shopping center融资5m,贷款15m,如果你投入了50k,那你的share就是1%(50k/5m)。 3.都有leverage的好处,因为都有mortgage。上面的例子,资产从20m买入价变成40m卖出价的时候,投资人的ROI其实是(40m-20m)/5m。类似的,跌了也是同理。 4.Tax benefits。盈利算capital gain。depreciation可以抵盈利部分的税(当然,在出手的时候是要全吐回来的,但是,现在交税和五年十年以后交税你会选哪个?如果1031 exchange不会被税改没了的话,卖出的时候可以把盈利roll over到下一个资产里)。而且,如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional,那depreciation可以deduct配偶的regular income,这是一个huge benefit。

最新回帖

nj_guy
159 楼
我以自己的了解解释一下:
Direct ownership - Syndication - REIT
投入时间+金钱 就大概是1>2>3的概念。
而potential return也是1>2>3
大概有点像是自己去买股票,还是去买ETF等去操作一样。
azenis 发表于 2021-02-07 19:55

同意,因为我不懂real estate investment,所以偏向于REIT,当然liquidity更好风险更小的是REIT的ETF,比较感兴趣这些产品的return到底有多大差别,值不值得extra risks。既然楼主有经验,就问问。
a
azenis
158 楼
虽然以前上课学过real estate syndication但从来没机会试过。请教一下,你为什么认为这种syndlcation的方式比买REIT好?要我选择我可能会更倾向于REIT。从liquidity和risk的角度,REIT要好很多,当然return也会差一些,你个人觉得不合算吗?
nj_guy 发表于 2021-02-07 17:09

我以自己的了解解释一下:
Direct ownership - Syndication - REIT
投入时间+金钱 就大概是1>2>3的概念。
而potential return也是1>2>3
大概有点像是自己去买股票,还是去买ETF等去操作一样。
f
freedomme
157 楼
Mark,谢谢楼主分享!🙏
s
stsd
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
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yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

mark。
majia666
回复 1楼yaya0811的帖子
你这帖子不被移到投资理财真是双标啊
Iced_Mocha
谢谢分享。先赞后看。
非常好看哟
ephemerality
mark
ego
干货满满,赞。
potatosoup
满满的干货!涨了不少知识。感谢楼主!
njbaby
好帖。。。
t
tobbyshark
赞一个
redeye
mark一下。谢谢分享
小小羊
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。

yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

Mark for great information.
doubt
做个标记好好学习,谢谢楼主
gabegabe
回复 1楼yaya0811的帖子
mark. 谢谢分享
J
Jeanjeanlu
收藏了,谢谢分享。知道亲戚有这方面投资,自己还没跨过那个门槛。
sqlstudio
mark
shortorlong2003
Mark, thanks!

katie_bb
听起来这个跟EB5投资移民是一个结构呀!先Mark,谢谢楼主慷慨分享!
s
sweetkitty
Mark.......,,..
yulingxi
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。

yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

👍
TRRRealty
写得很专业 不错 不过绝大多数人是看不上每年5%-10%的收益的 跟我打听房地产投资的人都有二十多个了 真正实践的一个都没有
x
xebbk
写的很专业,我2017年参加一些项目,拿到年20%收益(部分已经结束),现在项目没有这么高的收益的,债权的10%,股权的15%-20%
关于项目种类,我的经验是不碰shopping center(疫情之后更不碰)和开发(开发总会拖工期),以前参与过office,仓储和土地都还可以,以后只想参加仓储,短租和民居,而且只想参加短期的2,3年的,不想5年以上的了
从省税角度来说,持有物业是最划算,有折旧,有费用扣减,卖出可以算capital gain,开发项目和改变土地性质的土地项目就只能算ordinary income,不过这两种项目运气好的话收益也更高
3kingdom
赞干货
zedflying
赞 很详细!
《香》
赞楼主干货满满的分享,手动献花🌹🌹🌹
问一个细节问题,这个annualized ROI, 是线性的还是compounded? 比如5年项目,一共盈利50%, annualized 是直接50%除以5年,10%/年? 还是compounded算法,(1+n%)^5=150%, n=8.5%/年?
y
yaya0811
写得很专业 不错 不过绝大多数人是看不上每年5%-10%的收益的 跟我打听房地产投资的人都有二十多个了 真正实践的一个都没有
TRRRealty 发表于 2021-02-02 00:20

同感。两年前跟我打听房地产投资的人最近一年都在说,还是投资股票收益高的多🤭
y
yaya0811
写得很专业 不错 不过绝大多数人是看不上每年5%-10%的收益的 跟我打听房地产投资的人都有二十多个了 真正实践的一个都没有
TRRRealty 发表于 2021-02-02 00:20

syndications前些年最少都有15%,最近大家都不指望市场继续涨,大部分deals在underwriting的时候都在12%的样子。最近听一个sponsor抱怨,investors不愿意面对现实,已经被几年来的高回报率给宠坏了🤭
casperduo
赞, 谢谢
y
yaya0811
赞楼主干货满满的分享,手动献花🌹🌹🌹
问一个细节问题,这个annualized ROI, 是线性的还是compounded? 比如5年项目,一共盈利50%, annualized 是直接50%除以5年,10%/年? 还是compounded算法,(1+n%)^5=150%, n=8.5%/年?

《香》 发表于 2021-02-02 01:00

线性的。每年的ROI会不太一样,加起来,然后average by 5。
见过一个ATM的deal structure,说cash on cash return是25% annualized,听起来很惊喜对吧?实际上,在underwriting里,四年结束了,ATM机基本卖不到什么价钱。也就是asset本身贬值到几乎为零。这个例子提醒大家不要只听到ROI高就兴奋了。当然,这个sponsor本身也是很有口碑的,大概atm industry这样的structure很常见,只是lz见识短浅而已。
cosmo
贊干货满满的分享
godog
赞!先mark起来
《香》
回复 29楼yaya0811的帖子
谢谢这么快又详细的回答🌹🌹🌹 这个ATM的deal也太坑啦🙄️
Winterlight
楼主你太赞了!!!
cocosmores
Mark 一下。这些年陆陆续续做过private landing 和Syndication 的deal。收益没有自己找project亲力亲为高不过省心所以也不错。
rollyzhang
我自己本身也是做商业地产投资的
lz说的太浅显了,不过科普嘛也够了
r
rudolph
nice
i
irene_xww
Mark mark
waterbear
谢谢分享
joeflacco
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
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如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。

yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

markk
迷迭香的愿望
mark学习
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summerwharf
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
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盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。

yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

谢谢分享!
我自己本身也是做商业地产投资的
lz说的太浅显了,不过科普嘛也够了
rollyzhang 发表于 2021-02-02 02:49

请问mm有兴趣分享,让我们跟着你学习一下吗。很感兴趣,谢谢
兔兔_猪猪
Mark 谢谢分享
reader
马克,谢谢分享
mayday
感谢楼主打这么多字,很真诚的分享
小乖乖妈妈
听起来这个跟EB5投资移民是一个结构呀!先Mark,谢谢楼主慷慨分享!
katie_bb 发表于 2021-02-01 21:47

手滑点了踩,然后再点想取消就又踩了一次。真的不好意思。对新app使用不熟悉,道歉亲。
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xxmm1214
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。

yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

Mark,多谢分享
烟熏三文鱼
感谢分享!
liyawei
yaoyaozhu
最近好多干货贴啊。支持支持支持。
runingfish
mark mark mark
KatePeeLa
Mark Mark
dabuchuzhongwen
mark
EEswine
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好文,谢谢分享!
感觉不在圈子里,不熟悉sponsor的口碑,还是不能参与这种投资啊
l
luckyhunter
Marking....
MA2020
谢谢分享。先赞后看
TRRRealty
syndications前些年最少都有15%,最近大家都不指望市场继续涨,大部分deals在underwriting的时候都在12%的样子。最近听一个sponsor抱怨,investors不愿意面对现实,已经被几年来的高回报率给宠坏了🤭

yaya0811 发表于 2021-02-02 01:03

哈哈 收益说高了 别人说你蒙人 收益说低了 别人根本不理你
v
violetleaf
mark...........................
Geofan
哈哈 收益说高了 别人说你蒙人 收益说低了 别人根本不理你
TRRRealty 发表于 2021-02-02 14:03

12%算起来跟我自己管的投资房收益差不多啊。那这个众筹有什么比自己的投资房更大的优势吗?
c
charlize
先mark慢慢看
teapot
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先赞再看
y
yaya0811
12%算起来跟我自己管的投资房收益差不多啊。那这个众筹有什么比自己的投资房更大的优势吗?
Geofan 发表于 2021-02-02 14:33

投资房自己管,多少麻烦一些。碰见难搞的租客,加上现在的rent control,12个月不让eviction,对landlord多少是个压力。syndication前期进去了后面就没有任何工作要做了。主要是做也没用,没有话语权了,也退不出来😄 Diversification。Commercial和residential都有一些。在commercial里,Retails要刺激一点(retails里面有些outparcels可以卖出去给tripple Net的buyers,所以常常会有小惊喜是underwriting之外的)。像apartment buildings光景好的时候有30%,现在比较平稳在12-15%之间,mobile parks好像更平稳一些。所以看你的投资目标和对risk的容忍程度,分散一些也是为了have fun(梦想万一实现了呢?😂)
上面说到收益过30%的都是因为market增值了。如果哪个sponsor在underwriting的时候就说收益超过20%,我一般就绕道了,Too good to be true。
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yaya0811
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好文,谢谢分享!
感觉不在圈子里,不熟悉sponsor的口碑,还是不能参与这种投资啊
EEswine 发表于 2021-02-02 13:50

口碑没有想象的那么难research。我一般从比较popular的real estate cashflow的podcasts下手。里面的guests经常是sponsors,选自己喜欢的categories听,如果觉得这个人“看”起来还顺眼,就去他的网站搜一下,加个email就会收到newsletter,下次有项目的时候也会被通知。如果是sophisticated investors还会被要求一个跟sponsor直接的chat,法律规定,一般15分钟到一小时不等。我一般这时候就会把想问的问题问了,其实就是个interview的过程。
这样下来一般打几个电话,再读读ppm,没有red flag,总能选到自己喜欢的sponsor。如果有几个m要短期内投出去,可能得忙活一阵子
csliz
先 mark !!!
r
reiga
口碑没有想象的那么难research。我一般从比较popular的real estate cashflow的podcasts下手。里面的guests经常是sponsors,选自己喜欢的categories听,如果觉得这个人“看”起来还顺眼,就去他的网站搜一下,加个email就会收到newsletter,下次有项目的时候也会被通知。如果是sophisticated investors还会被要求一个跟sponsor直接的chat,法律规定,一般15分钟到一小时不等。我一般这时候就会把想问的问题问了,其实就是个interview的过程。
这样下来一般打几个电话,再读读ppm,没有red flag,总能选到自己喜欢的sponsor。如果有几个m要短期内投出去,可能得忙活一阵子
yaya0811 发表于 2021-02-02 16:37

可以推荐几个这样的pod cast 吗
l
leexiu
涨知识了。之前有机会听说了一点点这方面的,但是自己不懂,觉得水太深。
3kingdom
谢谢mm分享!想了解private lending和hands off flips
SalinaMing
感谢LZ分享!
这个如何入门呢?最开始如何进入圈子,熟悉情况?
SalinaMing
12%算起来跟我自己管的投资房收益差不多啊。那这个众筹有什么比自己的投资房更大的优势吗?
Geofan 发表于 2021-02-02 14:33

投资方要自己管理啊,很多琐碎的事情的。我就完全没有耐心去做这个。
人生如梦...
满满的干货。谢谢分享!
SalinaMing
写的很专业,我2017年参加一些项目,拿到年20%收益(部分已经结束),现在项目没有这么高的收益的,债权的10%,股权的15%-20%
关于项目种类,我的经验是不碰shopping center(疫情之后更不碰)和开发(开发总会拖工期),以前参与过office,仓储和土地都还可以,以后只想参加仓储,短租和民居,而且只想参加短期的2,3年的,不想5年以上的了
从省税角度来说,持有物业是最划算,有折旧,有费用扣减,卖出可以算capital gain,开发项目和改变土地性质的土地项目就只能算ordinary income,不过这两种项目运气好的话收益也更高
xebbk 发表于 2021-02-02 00:32

能说说为啥 “以后只想参加仓储,短租和民居” 吗?这些类别风险控制比较容易?时间短也是风险控制的考虑是吗
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yaya0811
12%算起来跟我自己管的投资房收益差不多啊。那这个众筹有什么比自己的投资房更大的优势吗?
Geofan 发表于 2021-02-02 14:33

再补充一点,其实syndication和投资房有很多共同点。 1.都是地产投资,如果你believe in real estate,投资房和Syndication的区别就只是各个不同种类的地产了。 2.都是当地主。在syndication里,如果你投入的单个项目,sponsor定期发的report里会显示你的share。比如,一个shopping center融资5m,贷款15m,如果你投入了50k,那你的share就是1%(50k/5m)。 3.都有leverage的好处,因为都有mortgage。上面的例子,资产从20m买入价变成40m卖出价的时候,投资人的ROI其实是(40m-20m)/5m。类似的,跌了也是同理。 4.Tax benefits。盈利算capital gain。depreciation可以抵盈利部分的税(当然,在出手的时候是要全吐回来的,但是,现在交税和五年十年以后交税你会选哪个?如果1031 exchange不会被税改没了的话,卖出的时候可以把盈利roll over到下一个资产里)。而且,如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional,那depreciation可以deduct配偶的regular income,这是一个huge benefit。


烧焦的大太阳
谢谢,收了
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xiaoxiaop
Mark
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yaya0811
可以推荐几个这样的pod cast 吗
reiga 发表于 2021-02-02 16:39

Cashflow ninja,cashflow connection,biggerpockets,The real estate way to wealth and freedom
桃李不言
Mark 很有用
addict
写得非常的赞!请问LZ是怎么开始进入这个领域的呢,最开始有朋友带吗?
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qiuqiuzhu
谢谢楼主无私分享!学到了很多!
Melaniejj9991
大赞楼主的无私分享!学习了!
arabdopsis
多谢分享 请问哪里找项目呢?有没有网站推荐还是得认识人?
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yaya0811
多谢分享 请问哪里找项目呢?有没有网站推荐还是得认识人?
arabdopsis 发表于 2021-02-02 22:01

在63楼有回复之前mm的。
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yaya0811
写得非常的赞!请问LZ是怎么开始进入这个领域的呢,最开始有朋友带吗?
addict 发表于 2021-02-02 21:11

最早从投资房开始,lending也做过,没有朋友带,跟着biggerpockets和podcasts学。
arabdopsis
多谢分享,请问有没有可能血本无归啊?
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yaya0811
多谢分享,请问有没有可能血本无归啊?
arabdopsis 发表于 2021-02-02 23:37

应该有吧。比如,管理不善,profit不够付每月mortgage,银行foreclose,property本身underwater,跟single family houses被foreclosed一样,downpayment(在这里就是投资人的钱)自然就打了水漂了。
一般investors脑子里都要有个checklist,来mitigate risk。
Krystal2015
谢谢分享!赶紧收藏
update_
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。
再补充一点,其实syndication和投资房有很多共同点。 1.都是地产投资,如果你believe in real estate,投资房和Syndication的区别就只是各个不同种类的地产了。 2.都是当地主。在syndication里,如果你投入的单个项目,sponsor定期发的report里会显示你的share。比如,一个shopping center融资5m,贷款15m,如果你投入了50k,那你的share就是1%(50k/5m)。 3.都有leverage的好处,因为都有mortgage。上面的例子,资产从20m买入价变成40m卖出价的时候,投资人的ROI其实是(40m-20m)/5m。类似的,跌了也是同理。 4.Tax benefits。盈利算capital gain。depreciation可以抵盈利部分的税(当然,在出手的时候是要全吐回来的,但是,现在交税和五年十年以后交税你会选哪个?如果1031 exchange不会被税改没了的话,卖出的时候可以把盈利roll over到下一个资产里)。而且,如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional,那depreciation可以deduct配偶的regular income,这是一个huge benefit。


yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

马克 谢谢分享
zekaka
mark mark
xuexuan
Mark
ycyxycm
如果只拥有1%, 卖的时候怎么办? 或者多数人卖的时候必须卖吗?
s
sunbirdxin
地产相关投资
SalinaMing
最早从投资房开始,lending也做过,没有朋友带,跟着biggerpockets和podcasts学。
yaya0811 发表于 2021-02-02 22:10

真赞啊! 向你学习!
昨晚看了你的帖子之后去了解了一些。 LZ你怎么看REIT和eREIT(类似FUNDRISE一类的平台)这些投资工具呢?和SYNDICATION比较起来,有哪些优缺点?
x
xiaoxiaop
再补充一点,其实syndication和投资房有很多共同点。 1.都是地产投资,如果你believe in real estate,投资房和Syndication的区别就只是各个不同种类的地产了。 2.都是当地主。在syndication里,如果你投入的单个项目,sponsor定期发的report里会显示你的share。比如,一个shopping center融资5m,贷款15m,如果你投入了50k,那你的share就是1%(50k/5m)。 3.都有leverage的好处,因为都有mortgage。上面的例子,资产从20m买入价变成40m卖出价的时候,投资人的ROI其实是(40m-20m)/5m。类似的,跌了也是同理。 4.Tax benefits。盈利算capital gain。depreciation可以抵盈利部分的税(当然,在出手的时候是要全吐回来的,但是,现在交税和五年十年以后交税你会选哪个?如果1031 exchange不会被税改没了的话,卖出的时候可以把盈利roll over到下一个资产里)。而且,如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional,那depreciation可以deduct配偶的regular income,这是一个huge benefit。



yaya0811 发表于 2021-02-02 17:14

请教楼主展开说说“如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional,那depreciation可以deduct配偶的regular income,这是一个huge benefit。”是什么意思。是指夫妻双方只有一方有收入,且有收入的是realtor的情况吗?谢谢
cottonfield
从隔壁商业地产的帖子里出来,发现还蛮多人感兴趣地产相关的投资。lz有一些passive (或者semi-passive) investments的经验,拿出来和大家分享,希望对同样感兴趣passive incomes的姐妹们有帮助。lz工科出身,n年没写作文了(好像当年作文写的多好似的😂),写的冗长乏味,还请多包涵。
今天先聊聊Syndication,如果大家感兴趣,之后有空再补上private lending,note investments和hands off flips。 Syndication是完全的passive,(passive的意思是,前期调研工作做好,后面就躺着收mailbox money),一般都是成熟的公司在做(lz一般回避单枪匹马或者两三个人做几千万的项目),investors只要负责投钱就行了。其它几个投资方式被lz叫作semi-passive,因为是跟个人打交道,一般都需要稍微多上点心,当然,回报相对多一些。
简单说,Syndication就是集资的概念。有个叫作sponsor(又称general partner)的领头人(通常不止一个人,depends on项目,有时候是一个公司的十几号人),找好一个项目,然后向limited partners(也就是investors)募集资金。这里面GP的资历,人品,经验,比任何其它因素都重要。投资人是limited liabilities,就是项目本身被告了,出现liability的纠纷,都不关投资人的事。同时,limited parters也是没有话语权的。还有一个好处是tax benefits,这个就不细说了,可能被税改一改就没了🤭,有兴趣的google “cost segregation,tax benefits,syndications“。
Categories: 基本都是商业地产,比较常见的:senior housing(养老院之类),retails(shopping centers),self storages,apartment buildings,mobile parks,hotels。
Senior housing和self storages没接触过,retails是lz比较喜欢的(我知道很多人大概会睁大眼睛说“lz你难道不知道retails大概五年之后都不存在了吗?!“。简单说,location要好,anchor store或者discounted stores要有。人是social animals,有些东西,比如和朋友在restaurant hangout的乐趣,是从amazon上买不到的,现在越来越多的店都是services oriented)。mobile parks和apartment buildings因为竞争太激烈,现在的cap rate都已经非常低了。cap rate=收益/purchase price。cap rate低意味着,同样的投入,收益变低了。
Structures:purchase price的30-35%由investors投入,剩下的一般都是银行贷款,杠杆原理大家懂的。lz也见过100%都是investors自己出钱的,不常见。个人比较倾向sponsors自己也投入一些资金,have some skins in the game,sponsors的投入也都不等,看项目大小。
盈利分红,一般sponsors都会比普通investors拿的多(这不是废话吗?!)具体多多少,要看白皮书怎么写。lz一般只care最后到手的部分。一个大原则就是,sponsors和investors应该要是一条船上的蚂蚱!碰过一次,分红的structure明显是project赚钱赔钱sponsors都有好处拿,这个就要避而远之了。
有单个项目的投资,也有针对fund pool的,我比较喜欢前者,因为可以看report,了解项目的进展,自己也学点皮毛。不那么喜欢fund pool,单纯不喜欢完全不知情的感觉🤭。
Who can invest: Syndication在internet盛行之前是只给精英小圈圈里的人开放的。俗话说的,有钱人会越来越有钱。个人财富累积到一定程度以后,可以投资的vehicles就越多。internet让募资变的容易很多,所以现在越来越多普通人都能接触到syndications。大部分的syndication deals都是开放给Accredited investors(定义:除去自住房之外,资产超过1米。是不是感觉很好?别急,据说这个标准好几十年没变过了🤭)。这个证明,你的cpa或者attorney可以开,不然GP通常都会提供一个认证链接,进去把资产填一下,出示相关证明,然后会有个attorney review一下,最后给一个approval letter。
也有很多融资机会对sophisticated investors开放。Sophisticated investor的定义,自行google,说白了就是you think that you know what you are doing,注意,是“you think“,就可以了,对资产没有最低要求。为什么有些项目要求accredited,有些sophisticated就可以了呢?具体要求记不清了,好像融资人数少于35的项目,就可以不要求投资人是Accredited investors。这是政府为了保护投资人出的法案。白话一点就是,你是accredited,说明你至少输得起。
Minimum investment amount: 一般50k到100k比较常见。在一些funding集资平台上,5千块也可以参与资金pool。
Project types: 大概分以下三种: -Value add:个人比较不喜欢给未来画大饼的projects(说画大饼有点夸张,很多decent的sponsors也都兑现了的),这种项目通常要求前期投入比较多,用来rehab,improvement之类的,从而提高rents和occupancy,所以头两年回报可能很低,甚至接近0,但是后期回报相对高。市场好的时候,除了项目本身预期的因为rents和occupancy之类带来的增值,还有整体市场上涨带来的增值。听说前几年return达到30%+是很常见的,lz没赶上😭。 -Stabalized:从day 1就有定期分红,就是已经稳定了,不定因素少很多,当然这种projects买入价本身就高,overall return也相对少。 -In between。这是lz最喜欢的。既有长期稳定的懒人cashflow,也有各种不定因素带来的小惊喜(吓)😛。当然,return和风险都介于上面两种之间。
Return on investment(ROI): 划重点:通常,所有predicted return都是annualized,都是after all fees and sponsor‘s compensations,简单说就是到投资人手上的那部分。
通常sponsors会用cash on cash return和IRR这两种measurements来解释回报。coc就是字面上的意思。IRR是个比较复杂的算法,给return加上个时效。打个比方,a)投资10万块,每年分红1万,五年结束本金还你,和b)头五年完全没分红,五年结束的时候,15万块返还你,(10万本金,加资产增值的5万)。这两种都是投入10万,收回15万,cash on cash return一样,但是IRR会不一样。两个项目如果cash on cash一样,就选IRR高的,表示早期回报率相对高一些,相应的risk就小一些,谁不想早点看见本金回来呢?而且从compound的角度说,早回来的钱可以再拿去投资。
啰嗦这么多,到底数字是多少?lz见过的一般头两三年0- 10%,后面会catch up一些,overall在12-15%。当然,这都是predicted,没有哪个project是没有意外的(悲伤或惊喜)。
另外,要注意,我们要的是return on investment,不是return of investment。有些sponsors,会在项目开始之前募集200万,然后未来两年用100万来给investors发红利,investors很开心,但是后期项目根本卖不到之前的价格。怎么避免不掉进这样的坑?找靠谱的GP!Real estate是个靠relationship存活的圈子,稍微有点成就的人都不会用reputation去交换小便宜。实在不放心,花点心思读PPM,白皮书,看里面的数据是不是make sense。
Timeline: 这个很重要,刚才忘了说了,补充一下。一般项目开始两三年之内会有个refinance,跟住房refi cashout一样的概念,在LTV(loan to value)保持不变的情况下,房产的value上去了,可以借到的loan就更多了。多出来的那部分一般会返还给investors。这个event叫return of investment或者return of capital,并不算作分红,因为分红是要交tax的,当然,这里不是说可以免税,只是税务延后到项目最终出售的时间再缴纳而已。
refi也可能直接被sell取代。就是说,两三年之后直接卖掉。
如果不卖,那refi之后,大概再stabilize一两年,市场走向配合的话,就可以找到卖家接手了。这当然是最理想的状况,如果市场不配合,那hold的时间就很可能长达十年。基于以上这些不同scenarios的predictions,一个好的sponsors都会帮你列出来,好的sponsors也会考虑到多种exit strategies。比如有些sponsors还会说明,,如果investors的capitals被全数返还了,sponsors有权保留project不卖,当然,分红会继续。
如何找项目和sponsors: 再说一遍,sponsor比项目本身要重要的多的多!好的sponsors会在项目出状况的时候扭转乾坤,转危为安,不好的sponsors会把一个原本很不错的项目陪光。因为很多项目是不允许公开募资的,所以不太能google到。建议大家从biggerpockets。com,一搜syndications就有很多相关文章,也有讲到sponsors的。这方面的书也有不少。我一般会prefer经历至少cover一个recession的GP。
Risk:投资都有风险,但是,大家不要被国内的集资跑路吓到。其它领域不了解,在地产方面,美国这方面的法制还是相对健全的。Passively投资地产这几年,最感恩的大概就是美国的法律制度了。这些年也遇过坑,比较幸运的是当年合同写的好,(是合作方写的🤭,我负责review),最后官司都按照合同判了。这些坑通常发生在比较小的项目上,跟个人合作的时候。如果是syndications,几十页上百页的documents,一般会花半小时读个大概了解一下structures,咬文嚼字没必要,这里面的欺骗行为目前没怎么听说,大概是后果太严重吧,一般机构都不会在这方面钻空子。有physical asset在那里,旁氏骗局不容易发生。楼或者地是搬不走滴!顶多经营不善,资产贬值,或者拿了rehab的钱跑到国外隐居了。这又一次体现GP人品的重要性。绝大多数GP自己本身的净资产都很可观了,一个项目的资金,甚至几个项目的可挪用资金,加起来还不够他(她)资产的零头。贷款公司一般都会给商业贷款绑定一个保证人,通常就是GP里的人,或者几个人。加上GP本身也投钱了。这些因素都考虑到,商业地产的风险还是相对可控的。另外,diversifications就不用我多说了吧?😄
入场时机: 现在是不是入场的好时机?建议jms先花一些时间了解一下商业地产,比如哪一个category是你最感兴趣的,了解一下recession前后的走向,甚至可以多回看一两个recessions,(各类型商业地产跟residential的走势不太一样),再根据自己对时下经济走向的判断,结合个人风险承担能力,决定何时入,入哪个。
以上只是lz的经验,抛砖引玉,欢迎大家讨论提问。【投资理财版】好像都是股票的帖子,所以放在闲话了。欢迎版主帮忙搬过去,如果那边更合适的话。
再补充一点,其实syndication和投资房有很多共同点。 1.都是地产投资,如果你believe in real estate,投资房和Syndication的区别就只是各个不同种类的地产了。 2.都是当地主。在syndication里,如果你投入的单个项目,sponsor定期发的report里会显示你的share。比如,一个shopping center融资5m,贷款15m,如果你投入了50k,那你的share就是1%(50k/5m)。 3.都有leverage的好处,因为都有mortgage。上面的例子,资产从20m买入价变成40m卖出价的时候,投资人的ROI其实是(40m-20m)/5m。类似的,跌了也是同理。 4.Tax benefits。盈利算capital gain。depreciation可以抵盈利部分的税(当然,在出手的时候是要全吐回来的,但是,现在交税和五年十年以后交税你会选哪个?如果1031 exchange不会被税改没了的话,卖出的时候可以把盈利roll over到下一个资产里)。而且,如果单收入家庭其中一方qualify for real estate professional,那depreciation可以deduct配偶的regular income,这是一个huge benefit。


yaya0811 发表于 2021-02-01 18:49

mark了再看
woshimajia11
mark
y
yaya0811
如果只拥有1%, 卖的时候怎么办? 或者多数人卖的时候必须卖吗?
ycyxycm 发表于 2021-02-03 04:20

什么时候卖是sponsor决定的,limited partners(投资人)没有话语权。卖的时候所有100%shares一起卖。
caribou
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