我们没经历过周期 08年还在读大学 但是经历过的都说腰斩 miss6161 发表于 2021-01-31 09:20
回复 94楼miss6161的帖子 仔细看了一下你的贴子，很多观点我不觉得是对的， 比如仓库不需要location.你的location不好，你就很难租掉。Amazon好几个fulfillment center都是租来的。算了，不和你辩了， 你是对的。想说的是， 商业地产并不是你说的那样， 遍地是坑， 不能投资。大把的人在这上面发财， 大队书记 发表于 2021-01-31 11:11
你自己在55楼劝大家不要投资商业地产， 遍地是坑， 然后又说仓库的location不重要， 不是retail.我只是出来反驳你的观点， 想说的是商业地产投资得好当然赚钱， 而且比民房出租省劲得多。其中location就是非常重要的赚钱因素之一。你的仓库不好租，说白了就是地理位置不理想， 租金也就上不来。你自己做storage不需要location, 不代表别的人不需要。我们城里的10X10storage $400, 农村只能租$100, 你说这不是location 是什么？ 大队书记 发表于 2021-01-31 12:26
所以下次大家不要被忽悠 千万不要没事投资美国商业地产 全是坑 除非你自己在造一个 不然买二手的真的没意义miss6161 发表于 2021-01-31 01:28
如果是自己做生意没问题。如果买来想投资，也就是收租或者指望价钱涨，那估计需要多下功夫认真找或者自己建。我自己毫无这方面的经验，文学城投资理财倒是有几个做这个赚钱的。 楼主跟这里绝大多数人的背景不同，特别欢迎来分享。 Confuse 发表于 2021-01-31 12:38
楼上的四千万，能先说说怎么赚到四千万吗，真心求教。或者小门小户怎么投资commercial呢 我上面有人 发表于 2021-01-31 14:28
楼主才买了一个commercial的，而且又是这种需要修又没有带着Contract，还没什么经验。我们买commercial的好多年了，虽然刚开始也交了一点学费，但总的来说是非常好的投资。我们买的都是NNN的，什么都不需要管，每月固定收租就好，只要买在好的地段，跟着的Contract又是好的商家，就算要卖掉也非常容易加上会增值 多多乖宝宝 发表于 2021-01-31 12:41
回复 1楼miss6161的帖子 声明一下是业界人士，既做商业地产代理也做投资。首先开个玩笑说，没事千万（没4千万）别买商业地产。资金雄厚的，操作空间会大很多。 地点非常非常主要。虽然你说是自用，但是还是要考虑它的投资价值。包括你还要招租。如果没有就那个朋友不断填坑，你就是掉到坑里面去了。代理，可能啊你找的不好，可能是你（房东的，或者租户的）代理费给的不够market，可能是你这个真不好租，可能是你不肯出租户装修费，很多原因。但是，如果你有10个物业，代理会很给力。 买plaza去数租户的生意，有意义但是也有局限性。关键要看租金是不是market rate。从坏的方面说，就算人家生意revenue每年200万。你租金收20万。这条街上到处是租金8万的，到期以后它可以搬家。从好的方面说，如果他生意不好做不下去，但是这条街上到处是租金40万的（比如downtown Palo Alto)，你会希望它早点倒闭。 高净值人士很多买NNN单租户的，特别是租户信用级别高的。比如retail里面的walgreens CVS，7-eleven，starbucks，office里面的apple google之类。设了租户主动转账以后基本上没有什么事，租户把物业税，保险，维修全包了。而且，不管什么金融危机，这些租户就算清空了楼，也照样付租金。starbucks前一阵借着covid19给房东发信要求减租，房东收到这个信很多是直接扔了。而且他们一般选址都是最好的地点，盖楼也是不错的楼，租约到期以后也容易找新租户，甚至因为有开发潜力而升值。 关于地点，metro很重要，湾区这些年太火了，如果你在鸟不拉屎的小town，基本上永远不会火。但是，你买在外围也不行。你商业地产如果买在湾区外围，总体来说涨势应该不如民宅。 ToBe 发表于 2021-01-31 14:14
说到commercial agent我也是服了，我们想买块地，网上看到广告就打电话要信息，然后agent说好的好的发给你，然后再没消息了，打电话直接掐掉，那些地到现在还挂在网上没卖掉，我老板经常催我我都不知道该联系谁，现在就这么拖着。然后我们找的buyer agent，我主动follow up了几次，一次都没理过我们。不理甲乙两方算是他们行规？楼主你们应该也是被你们agent坑了吧 我上面有人 发表于 2021-01-31 00:55
同意你说的 如果有钱 做这种flip warehouse /hotel 要比flip house赚很多了 比如我那个仓库 总共花了220 算上一年地税 按照现在的行情卖300问题不大 去掉中介费 中间价差55万左右 如果有几个warehouse on going 一年几百来万确实是好生意 也正是因为这个生意要同时做几个project 且每次要先垫钱remodel，而且要预留一段空置时间的地税 所以必须要压一笔钱。 确实是需要有千万闲钱的人才能做 miss6161 发表于 2021-01-31 17:13
你所有东西都走正规contractor，那确实很贵啊。我自己家铺个两车concrete车道，找正规contractor quote $11000。 我自己订了concrete，然后找了三个老墨搞了一天，整个成本$2700。其中水泥$2100，老墨每个人$200。我自己给自己干，也就没算工费。 还有比如我父母家里换roof，找正规roofing公司quote $2.5万。他们不知道从哪里找了个越南人，手下也是一帮非移老墨在干，$8000搞定，干的活也不赖。 小气蔻蔻 发表于 2021-01-31 18:54
前几天我开了个帖子分享了上海的房子哪片区域好 收到很多朋友的私信 很高兴能为大家财富增长给出意见 今天想聊聊在美国投资商业地产。 我其实很反感投资美国的任何地产 不管是residential还是commercial的 都要交很多地税 但是这两年 总有朋友拉着我到处看各种地产项目 可能因为我给出的都是比较负面的意见，和中介给的意见相反。。 不知道大家投资有没有兴趣投资商业地产 如果有兴趣 我就开个贴分享下我的看法和一些并不成功的经验 ———————————— 商业地产是很general的说法 下面有很多分支：仓库，medical building，plaza，hotel，apartment，Office，storage unit 甚至能停船的dock也是 每个sector都有自己的agent 比如有的agent 他是做hotel sector的 他懂的hotel这边所有的一切 有可能他以前就是做hotel出身的 这一行的利润率 怎么marketing 怎么看p&l 他都知道 每个sector差别都很大 没有什么借鉴价值 商业地产 要看的是长期回报率 10年-30年 有网友说他买卖了一个地产赚了多少钱 我觉得flip商业地产确实不错 1.我不是买了flip的 我是自己也要， 2美国经济有周期 为啥要把地产拉到10-30年看回报率 就是因为在下行周期 需要拿年景好的时候去cover年景不好的时候。 如果一个人和你说 怎么样商业地产都是好的投资标地 我觉得你要想想清楚 。。 miss6161 发表于 2021-01-30 21:24
没人投资土地吗？几百英亩这种，不到一百万hedongwuyan 发表于 2021-01-31 15:24
楼主觉得这次Pandemic以后公寓楼的生意还会好吗？Geofan 发表于 2021-01-31 15:24
谢谢楼主分享。请问可以介绍一些owner参与度低的投资吗？现在提到的有1.仓库出租; 2.连锁酒店. 没有意思 发表于 2021-01-31 19:08
刚开始看商业地产，还在学习阶段。，请问NNN的retail地产怎么选deal?我们这里有一些NNN但都很贵，有没有一个rule of thumb比如cap rate要7%以上才行，还是每个地方的cap rate都不一样，要自己做研究？还有怎么找好的商业地产agent? mamajiajia 发表于 2021-01-31 19:15
没有这种rule of thumb。比如现在cap 10%，明年租户到期走人，你新租户只能付原来租金的一半，你的CAP RATE就是 5%。价值是租金，租期，租户，地段等因素的综合考虑。 40M是夸张的说法。。。但是按照稳健的投资策略，买股票你经常要考虑diversify，要average-down。如果以物业为单位搞这两个策略，资金要求还是很高的。 ToBe 发表于 2021-01-31 19:20
租户稳定性肯定要看。你能说一下怎么找好的agent？buyer需要付commission吗？ mamajiajia 发表于 2021-01-31 19:25
地段非常重要，好的租客也同等非常重要！我们之前曾经吃过亏，一个地产有好的地段没有好的租客，一个地产有好的租客没有好的地段。这两个地产后来都亏了一点卖掉了多多乖宝宝 发表于 2021-01-31 19:43
回复 152楼mamajiajia的帖子 你在一个地方住久了应该会知道哪来是好地段啊。我其实之前也想到其他州买的，因为南加州现在的CAP Rate真的好低，但我老公坚持在加州买，他的理由一是我们对其他州都不了解，其次加州的地产还是比较具有增值潜力的，另外真的出问题了也方便我们处理 多多乖宝宝 发表于 2021-01-31 20:24
我说了 商业地产有周期 5年赚5年赔 经济好的时候 风口猪都能飞起来 经济不好 商业地产流动性差 除非像你这种赚快钱 remodel了马上卖掉 不然我们这种要自己用的 就是看的十年甚至20年的spectrum miss6161 发表于 2021-01-31 09:57
回复 151楼ToBe的帖子 我很早以前发过一个贴子讲过，本来这个property是跟着20年的租约的，但租客破产，所以我们只能重新找租客。找到一个准备开日本餐馆，但后来又出问题。这个时候我们正好买了另一个刚开发好的地产，这个开发商对我们这个地产有兴趣，他想买去拆掉重建，我们就亏一点卖给他了。其实再找应该也是能找到的，当初有意向的有好几个，但是我们就是怕麻烦的人，不想再折腾了。这也是为什么我们这么多年来都是买NNN的原因 多多乖宝宝 发表于 2021-01-31 20:20
回复 159楼miss6161的帖子 Warehouse我们没有买过，没有发言权 多多乖宝宝 发表于 2021-01-31 20:57
怎么知道是好地段呢？ mamajiajia 发表于 2021-01-31 19:58
回复 162楼miss6161的帖子 不过就算我要买Warehouse也会买全部弄好带着租约的，你这样虽然买得很便宜，但需要自己弄的东西太多了，好麻烦。酒店我们之前看中一个15M的，本以为疫情期间买的人应该不多，结果居然抢不到 多多乖宝宝 发表于 2021-01-31 21:24
一般正规和拉个人的区别就是1.保险。2.保修.质量还是其次的。 大衣被禁 发表于 2021-01-31 19:00
这种如果万一工人摔了有死伤，没有正规执照的没保险，那东家就倒霉了吧？ sketch 发表于 2021-02-01 00:16
在DFW 地区flip仓库要团队。确实是卖方市场，地税那么高，而且动不动没cap.这又扯到另外一个话题，加州商业环境发达是有原因的。我觉得现在DFW的地产空间越来越没利润所以大开发商都恨不得到4，5环外了 Daylight 发表于 2021-02-01 01:37
你可真是个有钱人。。。。 贷款15 m 还 风轻云淡。。 高人。。 韭菜lei 发表于 2021-02-01 10:17
15m 贷款 自己付不了太多 买商业地产 看得见的钱都是可以承受的 15m的downpay是最少的投资了 看不见的钱才是大头 你不知道这个坑有多深 miss6161 发表于 2021-02-01 10:29
能否请你分析一下你贴的那个san jose的商业房产，是否是个好投资，就当做case了 mamajiajia 发表于 2021-02-01 03:28
达拉斯我还是挺看好的 拉到30年来看 产业链一部分去南美 一部分去非洲 那去东海岸的货和南美来的货都可能把达拉斯当集散地 这也是我为什么从加州搬来德州 地税太高了 达拉斯这两年建了很多仓库 商业地产很好 buyer agent 还挑客户 一般的不伺候 没钱的不伺候 蛮无语的 现在达拉斯商业地产 仓库 location好点的地根本抢不到 机场边上在造4个酒店 很多地都没上过listing没放出来就被内部消化了 miss6161 发表于 2021-02-01 08:58
美国所有的生意都是有周期的，经济不好的时候，无论是房产，还是商业地产，都是在折价的。2008年金融危机，很多好区的房子被腰斩。过去四年地产是不错 但是经济危机来 就不是这样了 miss6161 发表于 2021-01-31 08:42
大佬是否了解 trailer home？买不到好的自己做一个gated trailer park有多难呢？ Wpnb 发表于 2021-02-05 00:28
MM你在达拉斯，有没有看看residential 出租？我觉得美国地产里residential地段买好了，出租还是相对容易的，当然疫情期间比较特殊，eviction moratorium, 但德州政策据说不错。 小猪QQ 发表于 2021-02-06 12:35
其实我觉得更有意义的是现在的判断，是继续追高还是等下一个谷底，还有怎么利用现在的低利率准备更多的本金
仔细看了一下你的贴子，很多观点我不觉得是对的， 比如仓库不需要location.你的location不好，你就很难租掉。Amazon好几个fulfillment center都是租来的。算了，不和你辩了， 你是对的。想说的是， 商业地产并不是你说的那样， 遍地是坑， 不能投资。大把的人在这上面发财，
warehouse 要看做什么用 卡车公司要location 因为接货方便 amazon fba要的是storeage和distribution 也要看location 我们只是单纯storage 发ltl并不多 并不需要distribute 大家purpose不一样 商业地产并不是遍地是坑 flip是个好的business 但是我的观点是买商业地产buy and hold要做好长期亏损的准备 买商业地产也有周期 不要在高位买
确实不值得投资啊 location重要啊 我说的purpose不同 warehouse是做什么用的 distribution仓库location重要 我们并不需要distribution 我们仓库不好租 也不是因为地理位置 我们也很picky 挑选了几个事情少的租客 你应该是中介吧
如果是自己做生意没问题。如果买来想投资，也就是收租或者指望价钱涨，那估计需要多下功夫认真找或者自己建。我自己毫无这方面的经验，文学城投资理财倒是有几个做这个赚钱的。
楼主跟这里绝大多数人的背景不同，特别欢迎来分享。
我觉得楼主的意思就是market好的时候，现金流好的NNN是不会拿出来卖的，如果还要挑好contract的话可能租金叫价还不高。 换个角度来说就是你们这种landlord不会随意把property拿出来卖，所以相应的能买到的都是歪瓜裂枣
我不否认 很多人买卖商业地产赚钱 我这个仓库 现在卖掉也肯定要300万了 足够cover当时所有的remodel 只不过我们自己用 但是我还是那句话 好的资产 不会拿出来卖 你接盘了 想赚钱就要花很多精力来搞 其次就是要很多现金来做工程 我没那么多时间搞
我算过我们这边城里的apartment和storage，一样面积租金差不多，但是storage啥也不用干啊，不用修理东西不用装修什么的。但是storage不能一个个apartment那么买，一下全买下来就买不起了，况且，这么好的买卖也没人卖
声明一下是业界人士，既做商业地产代理也做投资。首先开个玩笑说，没事千万（没4千万）别买商业地产。资金雄厚的，操作空间会大很多。
地点非常非常主要。虽然你说是自用，但是还是要考虑它的投资价值。包括你还要招租。如果没有就那个朋友不断填坑，你就是掉到坑里面去了。代理，可能啊你找的不好，可能是你（房东的，或者租户的）代理费给的不够market，可能是你这个真不好租，可能是你不肯出租户装修费，很多原因。但是，如果你有10个物业，代理会很给力。
买plaza去数租户的生意，有意义但是也有局限性。关键要看租金是不是market rate。从坏的方面说，就算人家生意revenue每年200万。你租金收20万。这条街上到处是租金8万的，到期以后它可以搬家。从好的方面说，如果他生意不好做不下去，但是这条街上到处是租金40万的（比如downtown Palo Alto)，你会希望它早点倒闭。
高净值人士很多买NNN单租户的，特别是租户信用级别高的。比如retail里面的walgreens CVS，7-eleven，starbucks，office里面的apple google之类。设了租户主动转账以后基本上没有什么事，租户把物业税，保险，维修全包了。而且，不管什么金融危机，这些租户就算清空了楼，也照样付租金。starbucks前一阵借着covid19给房东发信要求减租，房东收到这个信很多是直接扔了。而且他们一般选址都是最好的地点，盖楼也是不错的楼，租约到期以后也容易找新租户，甚至因为有开发潜力而升值。
关于地点，metro很重要，湾区这些年太火了，如果你在鸟不拉屎的小town，基本上永远不会火。但是，你买在外围也不行。你商业地产如果买在湾区外围，总体来说涨势应该不如民宅。
可以集资么？呵呵
能细讲一下那些commercial 比较好？1-2百万以内的。招租那种比较好招，那些租户靠谱
同意你说的 如果有钱 做这种flip warehouse /hotel 要比flip house赚很多了 比如我那个仓库 总共花了220 算上一年地税 按照现在的行情卖300问题不大 去掉中介费 中间价差55万左右 如果有几个warehouse on going 一年几百来万确实是好生意 也正是因为这个生意要同时做几个project 且每次要先垫钱remodel，而且要预留一段空置时间的地税 所以必须要压一笔钱。 确实是需要有千万闲钱的人才能做
我朋友是做铝回收生意的 老移民了 60岁 和我父母一样大 他老觉得我思路活跃 没事就来找我投资者个那个 我就是一个搬砖的 没钱 。。。于是只好多出力 给意见了
纯猜测，解释一些可能的情况。 卖方agent不理买的客户，有可能他觉得客户不靠谱，浪费时间。可能他之前是卖方代理，现在已经不是了。 买方agent不理买的客户，有可能他觉得客户不靠谱，浪费时间。也有可能他觉得卖方不靠谱，浪费时间。也有可能这个agent刚好是卖方黑名单上面的。 还有可能agent fee不多，agent不积极。
我自己订了concrete，然后找了三个老墨搞了一天，整个成本$2700。其中水泥$2100，老墨每个人$200。我自己给自己干，也就没算工费。
还有比如我父母家里换roof，找正规roofing公司quote $2.5万。他们不知道从哪里找了个越南人，手下也是一帮非移老墨在干，$8000搞定，干的活也不赖。
你这个项目，看P&L至少2018就开始了，到现在3年，220万赚55万。算上风险在里面，这个投资很一般。 而且你是自己找的租户，如果是双方有代理，那么代理费可能也要至少几万或者十万多。
看起来德州郊区的土地真不值钱啊。湾区的话，也不用在最核心的palo alto, mountain view，就算比较外围去santa clara吧，8万尺的一层仓库，看着土地就流口水。就算容积率100%，房子烧了，8万尺的土地，也要值大概8米。如果zoning容许盖高层住宅，可以值16米甚至更多。
一般正规和拉个人的区别就是1.保险。2.保修.质量还是其次的。
我作为agent对小户投商业地产基本上是劝退。 单独投，风险太大。合伙投，七嘴八舌太多牵扯。跟着别人投，要找到有能力又值得信任的领头人，不容易。 稳定租户的，绝大部分回报率低或者风险很高。没有租户的，需要有能力去操作招租。
mark
有闲钱可以扔在那里，每年交点物业税。 如果马斯克不带领大家移民火星，将来可能有机会你的曾孙能够收获升值，会感谢你，虽然他都不一定知道你名字。
公寓楼有政治风险吧，现在台上的站租客不站地主，尤其贺经理之类极左派，租控会首先拿公寓下手。
刚开始看商业地产，还在学习阶段。，请问NNN的retail地产怎么选deal?我们这里有一些NNN但都很贵，有没有一个rule of thumb比如cap rate要7%以上才行，还是每个地方的cap rate都不一样，要自己做研究？还有怎么找好的商业地产agent?
所谓的NNN lease就是owner参与度低，比如这个： https://www.loopnet.com/Listing/3111-Payne-Ave-San-Jose-CA/21900534/
$40 million起步？看来真的是给有钱人玩的。
没有这种rule of thumb。比如现在cap 10%，明年租户到期走人，你新租户只能付原来租金的一半，你的CAP RATE就是 5%。价值是租金，租期，租户，地段等因素的综合考虑。
40M是夸张的说法。。。但是按照稳健的投资策略，买股票你经常要考虑diversify，要average-down。如果以物业为单位搞这两个策略，资金要求还是很高的。
租户稳定性肯定要看。你能说一下怎么找好的agent？buyer需要付commission吗？
谢谢，现在是1.仓库出租；2.连锁酒店；3. NNN
agent和客户是团队配合。可以找朋友推荐，你自己去面试一些agent对比。对别人好的对你不一定好。 另外，agent也可能会挑客户，如果觉得客户成交可能性太低，也可能会把精力转移。
基本上大概以2000万左右划线。2000万以上的买方卖方多数是机构或者成熟买家，不需要买方代理，所以公开上市的都不会出买方代理费。以下的，还是以私人买家为主，绝大多数有代理，所以卖方也会出买方代理费。 非公开上市的，常见是买方出代理费。
我在加州，几年前就没有7%的了，现在好一点的只有4点多。其他州可能会有高一点的。
谢谢。
好奇，好的地段怎么没有好租客？如果城市够大，是main&main，有1.5ac可以walgreens cvs，小一点可以有银行，再小有mcdonald, starbucks之类愿意来。只要位置好，他们租你的地自己盖都可以。
怎么知道是好地段呢？
我想有不同意见得mm们，也是从他们自身经历出发，LZ也是从自身经历出发，都很有参考价值。
我一个小白，从这个帖子里面学到了不少东西，感谢大家。
我很早以前发过一个贴子讲过，本来这个property是跟着20年的租约的，但租客破产，所以我们只能重新找租客。找到一个准备开日本餐馆，但后来又出问题。这个时候我们正好买了另一个刚开发好的地产，这个开发商对我们这个地产有兴趣，他想买去拆掉重建，我们就亏一点卖给他了。其实再找应该也是能找到的，当初有意向的有好几个，但是我们就是怕麻烦的人，不想再折腾了。这也是为什么我们这么多年来都是买NNN的原因
你在一个地方住久了应该会知道哪来是好地段啊。我其实之前也想到其他州买的，因为南加州现在的CAP Rate真的好低，但我老公坚持在加州买，他的理由一是我们对其他州都不了解，其次加州的地产还是比较具有增值潜力的，另外真的出问题了也方便我们处理
这个是正常的想法。地产投资很多是投当地。而且加州有人口红利
国内一线的房产虽然税收少，增值大，但是除非你卖掉，钱是拿不出来的，不像美国还可以拿home equity loan. 租金和房价比例也合适。国内房子不卖就算你身价千万一样买个菜要算计。卖了的话，房子还是继续升值。然后rmb贬值也很快，别的投资渠道也不多。
我就说warehouse 有一些比较大的ltl公司 仓库和他们一个zip code总没错 再不行就跟着ups fedex的distribution center选 retail就买有wholefoods和costco的 他们有建模 知道这个地方demographic data 能算出盈利
Warehouse我们没有买过，没有发言权
不同星级的酒店面对的是不同的客户群体。如果花了200多万入门价格买motel 如果你收购了这样的问题酒店，那你面对的也是低端客户。于是你会处理一堆意想不到的“惊喜“，而这些一星客户给你的”惊喜“很快就会变成一种折磨。所以我建议，如果你实力雄厚，可以参与一些中高端的酒店项目，至少客人素质相对比较高。当然，也正是因为中高端的客人，很少有见到拿出来出售的酒店项目，而可以看到的酒店项目都是中低端品牌的。 这是我们当时估算的一些数字可以供你参考 主要是按照我们这均价来的
我因为自己是做仓库的 所以很了解仓库
后来陪着我朋友去看了几件酒店的 做了很多功课 想接着加盟 所以对酒店也有一些了解 我还是那个想法 好的酒店不会被抛售
不过就算我要买Warehouse也会买全部弄好带着租约的，你这样虽然买得很便宜，但需要自己弄的东西太多了，好麻烦。酒店我们之前看中一个15M的，本以为疫情期间买的人应该不多，结果居然抢不到
Location是很难说的, 和你从事的生意有关。在美国同一个行业都喜欢开在一块儿, 就像互联网公司都喜欢硅谷一样。我们这儿, 卡车公司, 大型超市的派送中心全都在一起。商业地产的zoning是个很重要的东西
Selfstorage和spartment签的lease就不一样啊。self storage都是commercial lease. 租客不付租金, 房东不需要经过法院就可以把你的东西扣押拍卖啦
楼主地产专家，谢谢分享，学到了很多有趣的知识
也就是说加州有15M闲钱的人太多了。。。
很多修修补补需要permit, 而美国的法律又多如牛毛, 随便找人,有时候很难办啊
这种如果万一工人摔了有死伤，没有正规执照的没保险，那东家就倒霉了吧？
她没操作过 不知道要做commercial都要 permit
需要贷款
能否请你分析一下你贴的那个san jose的商业房产，是否是个好投资，就当做case了
达拉斯我还是挺看好的 拉到30年来看 产业链一部分去南美 一部分去非洲 那去东海岸的货和南美来的货都可能把达拉斯当集散地 这也是我为什么从加州搬来德州 地税太高了 达拉斯这两年建了很多仓库 商业地产很好 buyer agent 还挑客户 一般的不伺候 没钱的不伺候 蛮无语的 现在达拉斯商业地产 仓库 location好点的地根本抢不到 机场边上在造4个酒店 很多地都没上过listing没放出来就被内部消化了
你可真是个有钱人。。。。 贷款15 m 还 风轻云淡。。 高人。。
15m 贷款 自己付不了太多 买商业地产 看得见的钱都是可以承受的 15m的downpay是最少的投资了 看不见的钱才是大头 你不知道这个坑有多深
15m 贷款算最少20% down 也要3个m了。 虽然知道水深， 但是这一目标已经是很多人一辈子的全部积蓄了。。。。。。 小型商业还可能玩玩。 大型商业真不是一般人玩得起。
优点：租户稳定，租约长，人口稠密 缺点：位置接近主路但是严格来说不算主路，不方便改drive-through，回报率低 不好不坏：占地面积还可以 至于是不是好投资，这个就因人而异看当时的情况了。类似于回答今天Tesla股票是不是好的投资。
德州地税高，这点比加州差，导致空置成本太高了。 但是加州这些年时不时搞一下split roll的投票，想要商业地产不受prop 13保护，挺闹心的。 还有SF San Jose对大型物业增收transfer tax，也是在自掘坟墓的路上。
这个同意，所以经济好的时候房东就使劲加价。今年的lease价格都涨了一倍了。美国真是不作不死
trailer home讲配套的 如果你周围没配套 location不好 也很难租出去的 boom docking的人不会选你 我朋友拉我看过一块地 在terrell这 我们想做一个truck stop 有洗澡 能提供一些餐饮 还有gas/ diesel 结果看了周围配套不行 可能以后可以 目前不行 最后就放弃了
我只对上海的residential有兴趣