诚心请教，抢房时代，要不要用buyer agent?

如果已经和buyer agent签了一个exclusive 的合同，那么这个合同有个price range, 买这个price range之外的房子，而且是自己找到的open house，不是buyer agent找的房子，还需要通过这个buyer agent吗？对于seller来说，不需要付buyer agent fee，是不是让offer更加appealing?

如果已经和buyer agent签了一个exclusive 的合同，那么这个合同有个price range, 买这个price range之外的房子，而且是自己找到的open house，不是buyer agent找的房子，还需要通过这个buyer agent吗？对于seller来说，不需要付buyer agent fee，是不是让offer更加appealing?
ehhe 发表于 2021-01-30 20:58

签exclusive 合同的buyer agent本身就是职业道德水准很低，可以fire了

回复 2楼飞飞飞飞的帖子
可以fire吗

waive contingency 和多给点$$ 会更appealing。就算你不用buyer agent 也不代表Seller 不用付那部分的commission。有可能seller agent 作为dual agent 也会收取一部分commission.

很多listing agent都会说不做dual的，你问问看

现在还有跟buyer agent签这种合同的？ 可以解除合同。

回复 4楼hpy1008yin的帖子
Seller agent 应该不属于我的agent, 因为他只是open house, 我恰好去看而已

回复 6楼饭饭的帖子
是啊 被忽悠地签了

回复 1楼ehhe的帖子
最好有buyer agent，不要直接找listing agent， 因为 1，你是buyer agent 的client，但只是listing agent 的customer，client和customer在法律上是两个概念，责任都不一样。listing agent要把client（seller）的利益放第一，自己的利益放第二，customer的利益第三，listing agent必须对client负责，披露所有东西。 2，你永远不知道seller的底价是多少，listing agent也不敢告诉你，你没有自己的agent相当于免费的服务不用，很多对方的小诡诈你不一定能发现，listing agent是不会提醒你的。

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最好有buyer agent，不要直接找listing agent， 因为 1，你是buyer agent 的client，但只是listing agent 的customer，client和customer在法律上是两个概念，责任都不一样。listing agent要把client（seller）的利益放第一，自己的利益放第二，customer的利益第三，listing agent必须对client负责，披露所有东西。 2，你永远不知道seller的底价是多少，listing agent也不敢告诉你，你没有自己的agent相当于免费的服务不用，很多对方的小诡诈你不一定能发现，listing agent是不会提醒你的。
junejune66 发表于 2021-01-30 21:56

专业 我在华人网这几个月 终于看到比较专业的回帖了

如果已经和buyer agent签了一个exclusive 的合同，那么这个合同有个price range, 买这个price range之外的房子，而且是自己找到的open house，不是buyer agent找的房子，还需要通过这个buyer agent吗？对于seller来说，不需要付buyer agent fee，是不是让offer更加appealing?
ehhe 发表于 2021-01-30 20:58

同样的钱，是3个人分合算，还是4个人分合算？
这些钱实际上都是你出的，不管名义上谁出
卖家只关心他的净得 =真正到手的钱，不管名义上他得了多少，付了多少
中介也只关心他的净得=真正到手的钱

回复 11楼zxy2018的帖子
你这个说法是基于对方愿意分钱给你，对方愿意吗？你是在为对方节约钱

除非你有专业real estate 的知识。如果没有，尤其是第一次买房，好奇怪为什么不用buyer agent。还是有很多小事情需要处理的。buyer agent 肯定比你知道的多。觉着不用，可以砍价，或是变相的砍价。 有点wishful thinking.

如果你比较了解你要买的地区，各种坑都已经明白（其实如果你有朋友在附近区域，问几个朋友就大体都知道了），房子本身没有硬伤（需要去查city permit，claim保险的history，等等，如果你问了，seller的agent也是必须disclose的，如果是比较新的小区，可以参考一下邻居们的修理状况，比如是不是很多家都在修水管/房顶/地基）。总之buyer agent最有用的地方就是防止你被坑的特别惨，比如房子违章加建，淹水不报，假stucco，旁边是垃圾处理厂，附近计划建一个homeless shelter，condo的HOA正准备收钱换外墙 etc，但是如果你真的不幸买到了这样的房子，buyer agent也不会对你负责的。 总之，不要相信你的buyer agent把你的利益放在第一位，非亲非故的，人家肯定是把自己的利益放第一位的，因为谁都不是圣人，也没有任何法律法规迫使他们这么做，全凭良心。 而且agent这个行当，回头客有限，毕竟绝大多数人也不是成天买卖房子，所以agent的生意容易发展的像旅游景点的小饭馆一样
如果你自己能保证自己不掉大坑，我觉得没有buyer agent在加价抢房区是个plus，你比别的offer在价钱上至少有个2-3%的优势。考虑到seller agent忽悠seller的能力，我觉得3%or more的价格优势是可以有的。（ie，别人加价5%，你加价1-2%）但是自己要有底线，你要知道你的价格应该是比市场价低3%的，这就是fair price，咬死了不要无脑加价，agent想赚大于3%的钱，就让他忽悠seller去。反正dual agent肯定是两边忽悠，就看你和seller哪个更好忽悠了（也不排除有别的土豪买家出现，也许土豪也没agent，哈哈） 不要跟任何agent签exclusive的合同，最多exclusive某个房子几个月（注意看条款，不要看都不看就签字，这么上当的也不少）

回复 1楼ehhe的帖子
你可以看看合同中price range下面是不是还有一行小字说的是这个range只是参考 range之外的房产依旧受这个合同制约 既然签的是exclusive合同 自然所有的交易这个代理都要拿到他应得的commission 你可以不用这个代理帮你做任何事情 但是你要保证他拿到应得的commission 如果不是卖家出就要你自己出 Seller是不会管你和这个代理之间有什么瓜葛的 但是listing agent知道你跟这个代理签了合同就不会再理你了 如果你隐瞒你跟这个代理签了合同的事情 最后出了纠纷倒霉的只能是你
合同上应该还有一行字说的是你不能单方面退出合同 也不能缩短合同有效期 都是成年人了 签合同之前也不看仔细？ 当然我在跟买家签合同之前都要解释一个小时左右 跟他们说清楚双方的责任和义务 出了纠纷怎么办 如何终止合同 违反了合同会如何等等 当然你想退出这个合同也是有办法的 不过我作为专业人士是不能告诉你的 你可以去问问律师
以上文字不作为法律参考 不构成我的专业建议

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我朋友卖房子，最高出价的是个all cash offer, 第二高的比最高的低3万5千，而且需要80%的mortgage.
最后卖家选了第二高的，因为他没有buyer agent. 最高的有个buyer agent, 卖家要额外付她2.5%。

回复 1楼ehhe的帖子
一般多人来看房，没有buyer agent的买家最不受重视，会被认为没有准备好买房，即使你交了offer，同等情况下基本不会选没有agent的。不用buyer agent的最好能说服listing agent做dual，但是很多有操守的agent也不喜欢做dual。我以前问过几次卖家agent可不可以跟她买，人家直接说不做dual，其中一个还跟我说很多问她做dual的都是想便宜买房子的，她说ｉcan not help you on that

回复 16楼zxy2018的帖子
不知道这是多少钱的房子，all cash在很多情况下非常有竞争力，宁可少卖一点也会选all cash的，出价少3万五，省2.5%的佣金，如果是一百万的房子，才差一万，是我的话会选all cash的。除非这个低价的还有别的优点，比如不查房

有些地方/公司是不允许dual agent的，但是可以让同事做，所以实际上也一样。 指望dual帮忙砍价几乎是不可能的。 这样做主要目的是抢房，但是也是在出够钱的情况下。比如打听下目前的offer，比最高的加5000这种。dual agent一定程度上可能可以避免因为加价保守错过dream house，或者加价过多成冤大头。但是也要看agent的人品。

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一般多人来看房，没有buyer agent的买家最不受重视，会被认为没有准备好买房，即使你交了offer，同等情况下基本不会选没有agent的。不用buyer agent的最好能说服listing agent做dual，但是很多有操守的agent也不喜欢做dual。我以前问过几次卖家agent可不可以跟她买，人家直接说不做dual，其中一个还跟我说很多问她做dual的都是想便宜买房子的，她说ｉcan not help you on that
yunhao 发表于 2021-01-30 23:51

纯粹胡扯，亲身经历有没有buyer agent都会一样重视。谁规定买房一定要有agent了？卖家agent完全可以直接deal buyer，不需要他做dual。

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最好有buyer agent，不要直接找listing agent， 因为 1，你是buyer agent 的client，但只是listing agent 的customer，client和customer在法律上是两个概念，责任都不一样。listing agent要把client（seller）的利益放第一，自己的利益放第二，customer的利益第三，listing agent必须对client负责，披露所有东西。 2，你永远不知道seller的底价是多少，listing agent也不敢告诉你，你没有自己的agent相当于免费的服务不用，很多对方的小诡诈你不一定能发现，listing agent是不会提醒你的。
junejune66 发表于 2021-01-30 21:56

agent 真能给自己贴金，还客户利益第一，自己利益第二，你想想可能吗？这是反人性的。任何一个agent，都是自己利益第一。

专业 我在华人网这几个月 终于看到比较专业的回帖了
TRRRealty 发表于 2021-01-30 22:03

你们几个agent就不要互相吹捧了。

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不知道这是多少钱的房子，all cash在很多情况下非常有竞争力，宁可少卖一点也会选all cash的，出价少3万五，省2.5%的佣金，如果是一百万的房子，才差一万，是我的话会选all cash的。除非这个低价的还有别的优点，比如不查房
yunhao 发表于 2021-01-31 00:03

我朋友算账，评估风险比一般的buyer agent牛多了，你就不用为他操心了。

纯粹胡扯，亲身经历有没有buyer agent都会一样重视。谁规定买房一定要有agent了？卖家agent完全可以直接deal buyer，不需要他做dual。
飞飞飞飞 发表于 2021-01-31 00:17

亲身经历，热门区，热门房子，有buyer agent的，看房都约不上。买家直接联络list agent, 对方特别热情，马上约

有些地方/公司是不允许dual agent的，但是可以让同事做，所以实际上也一样。 指望dual帮忙砍价几乎是不可能的。 这样做主要目的是抢房，但是也是在出够钱的情况下。比如打听下目前的offer，比最高的加5000这种。dual agent一定程度上可能可以避免因为加价保守错过dream house，或者加价过多成冤大头。但是也要看agent的人品。
俩宝妈 发表于 2021-01-31 00:11

比如德州是不允许Dual Agent的。
如果直接去找listing agent，那他的Broker会act as intermediary，在他们brokerage给你派一个agent代表你。
所以，第一，成交后3%会付给派给你的agent，所以卖家并不能省钱。第二，listing agent要present 所有offers给sellers，卖家当然会选好的offer。所以不存在listing agent 能帮你的offer脱颖而出。
所以还是找个buyer agent代表比较好，还有1.5% - 2%的rebate可以拿。

回复 21楼飞飞飞飞的帖子
好心提醒你而已，告诉你这些是为你好，不是为agent做广告，agent又不是只做买家的agent，他们的重心是放在做listing agent。

https://themortgagereports.com/37910/dual-agency-can-cost-you-beware-of-double-agents-when-buying-a-home#:~:text=At%20best%2C%20they%20say%2C%20dual,a%20harmful%20conflict%20of%20interest.
这是纽约时报的business专栏作家写的关于dual agent的文章，他来告诉你实情，“If you file a lawsuit, do you want the same lawyer to represent you and the defendant? Probably not. But this situation happens every day in the real estate industry. Many home buyers and sellers allow one agent to represent them both — without knowing the risks.”

现在疫情，没有buyer agent是不允许看房的。除非你决定用Redfin的agent。

美国的房产法律是最细最全的，为的就是保护交易过程中所有人的利益，人在美国，买房也是个大事，不懂的话自己动手google一下real estate方面的法律法规有这么难吗？

现在疫情，没有buyer agent是不允许看房的。除非你决定用Redfin的agent。
捣蛋鬼 发表于 2021-01-31 08:02

我自己看了好多个房了，没有buyer agent, listing agent特别热情
房检我用的专业工程师，不仅房子本身，还查违规罚单，总共几百刀
合同, closing等有律师帮我把关，律师费也只有几百刀，小一千刀

这几个说直接联系listing agent更好的我就不明白你们问什么觉得卖家的代理就不会坑你？卖家代理的工作就是在合法的范围内最大限度地坑买家 你们要是连这都想不明白就白活了

举个例子 有个朋友多年前买房 那个代理先带他看了两个特别破的房 然后看第三个房觉得好很多 就买了 还加了钱 做完检查发现问题 这个代理居然是让买家出钱修好的 后来他认识我 我一查交易记录 告诉他那个代理代表双方 坑你很正常 他说那个代理根本没提这事 我说你可以看看当时签的合同 果然选的是买家允许dual agency 他根本就不知道这是啥意思 当时就只有他们写offer 这个代理还让他加钱 家里furnace, 空调啥的都是二十年旧 橱柜门一拉开就掉了 所有的墙角都是裂缝 我说这么破的房子也买 他说不懂啊 代理说好就买了
写出来大家当笑话看吧

回复 32楼TRRRealty的帖子
什么时候能取缔代理这个职业啊…基本都是黑心的