一共两个options： A － 不refinance，你要算算＂以后＂的支出是多少 B － refinance ，你也要算算＂以后＂的支出是多少 从前已经支付的利息，对＂以后＂没有影响, this is called 沉没成本 不管是A还是B，你只需要关心怎么去 finance 你的 outstanding princinple，也就是剩下的还没有还的本金，看看要为它支付多少interest and cost OPTION A： 假设每个月还款 Xa 还剩 Ya 个月到期 outstanding principal 是 Z ＂以后＂的总利息支出是 Xa * Ya - Z OPTION B： 假设每个月还款 Xb 还剩 Yb 个月到期 outstanding principal 是 Z (same as above) 总利息支出是 Xb * Yb - Z closing cost 也可以计算一下，假设是 C 那么＂以后＂总的支出是 Xb * Yb - Z + C 比较 (Xa * Ya - Z) and (Xb * Yb - Z + C) 因为Z一样，其实是比较 (Xa * Ya) and (Xb * Yb + C) 简单的说，如果 refinancing closing cost (C) 小于节省的总利息 (Xa * Ya - Xb * Yb)，那refinancing就是划算的
一共两个options： A － 不refinance，你要算算＂以后＂的支出是多少 B － refinance ，你也要算算＂以后＂的支出是多少 从前已经支付的利息，对＂以后＂没有影响, this is called 沉没成本 OPTION A： 假设每个月还款 Xa 还剩 Ya 个月到期 outstanding principal 是 Z 总利息支出是 Xa * Ya - Z OPTION B： 假设每个月还款 Xb 还剩 Yb 个月到期 outstanding principal 是 Z (same as above) 总利息支出是 Xb * Yb - Z closing cost 也可以计算一下，假设是 C 那么总的支出是 Xb * Yb - Z + C 比较 (Xa * Ya - Z) and (Xb * Yb - Z + C) 简单的说，如果 refinancing closing cost 小于节省的总利息，那refinancing就是划算的 purplebasil 发表于 2021-01-15 13:41
no cost no fee是真的没有么？还是贷款多一点，cover了费用？或者roll到贷款里面了啊？我们刚做了，每个月少付接近300，我们2年前买房的利率实在是高。 觉得做的还挺值的啊，我们有3000多的费用，但是roll到贷款里面，自己没有掏钱，这算no cost no fee么？ nface 发表于 2021-01-15 13:59
no cost no fee是真的没有么？还是贷款多一点，cover了费用？或者roll到贷款里面了啊？我们刚做了，每个月少付接近300，我们2年前买房的利率实在是高。 觉得做的还挺值的啊，我们有3000多的费用，但是roll到贷款里面，自己没有掏钱，这算no cost no fee么？ nface 发表于 2021-01-15 13:59
但也有人告诉我 其实只是每个月的payment少了 但是之前付的利息白交了 比如refi 30年 但总的来说你还款比30年要长 所以还是不划算
我迷糊了 到底是我误解了agent的话 还是？
refin的话 肯定是要多还的
OPTION A： 假设每个月还款 Xa 还剩 Ya 个月到期 outstanding principal 是 Z ＂以后＂的总利息支出是 Xa * Ya - Z
OPTION B： 假设每个月还款 Xb 还剩 Yb 个月到期 outstanding principal 是 Z (same as above) 总利息支出是 Xb * Yb - Z closing cost 也可以计算一下，假设是 C 那么＂以后＂总的支出是 Xb * Yb - Z + C
比较 (Xa * Ya - Z) and (Xb * Yb - Z + C) 因为Z一样，其实是比较 (Xa * Ya) and (Xb * Yb + C) 简单的说，如果 refinancing closing cost (C) 小于节省的总利息 (Xa * Ya - Xb * Yb)，那refinancing就是划算的
我就这样算的，我觉得省一万以上就做
以前交了利息，但是你的本金也变小了啊，refinance只需要做剩下的本金。时光不能倒流，但是你可以把更低的利率用在剩下的本金上面。也可以利用现在的低利率，把30年贷款换成15年。
打算长期持有这座房子，就对比总的支出 只在乎现金流的，也会关注refi后每个月需要缴的金额。但是我个人觉得在市场下行的时候，这个也是有危险，因为降低每月付款金额的时候，大部分都是利息，你的principal必定不会下降太多。假如你真需要急着卖，最后卖出的价钱要先付贷款商，也就是说你要先垫着亏损的部分。
那你再算算，比如现在月付2000，还要还20年，那总数是2000x12x20=480k, 做了refi之后月付1600，但要还30年, 总数是1600x12x30=576k。的确是多了啊。但是（1）在refi的贷款没有early payoff penalty的前提下，你可以每个月多还100，200, 300或400，再算算分别需要多少年还清，可以肯定的是refi后你每月还按2000，因为利率低，是一定少于20年还清的。（你要打算这个路线，那不如直接和lender 商量不做30年而做20年贷款，年限越短，利率越低）。 （2）你要擅长投资，每月胜出来的这400都投资，只要年收益大于你refi的利息，那么就多还10年又何妨？相当于借你钱让你投资啊。 （3）你每月不多还，也不投资，这400刀用于提高自己生活质量了，比如定期请个cleaning lady之类的，那我觉得也划算啊。
這麼久以來看了這麼多關於refi的討論，總算有你這好心人出來給大家上上數學課，鼓掌！
贷15年还是30年就看cash flow能不能跟上了，如果15年每月还款不费劲，那15年总体的利息肯定是更小的。 如果计划5年后卖房，也可以计算一下两个option下面，5年内支付的金额是多少，房子里面的equity increase多少, 差额就是实际支付的利息。
现在利率真的太低了，我刚做refinance，把30年换成15年，每个月的月付只多一点点。
不算，no cost no fee是把fee折成利率差再比较
对，很多人认识不到或者不知道可以多还钱到原来每月还钱额度这一点，所以对refinance的好处有误解。当然，我觉得大部分懂得这个refinance道理的人都不会每月多还钱这么干，因为他们应该都懂得投资，这每月多还的钱还不如拿去每月定期投资，长年累月的累积收益可能会更大。
你说的对，用最终支付总额作比较，贷款额度和还款期限的影响最大。就是15年贷的mortage payment 更高，好处是大部分钱在还本金
Agent是对的
对，贷款可能会多一点，我的代理最后把那些费用返还给我了，我理解就是自己没掏钱。
是的，我是loan agent，遇到过太多客户问我之前付的利息是不是白付了
你的回答是？
正解
你是对的.
你借的时间越长，当然你支付的利息就越多
30年的贷款，你已经还清10年. 再重新融资30年. 你是借40年!!
你可以只refi 20年, 或在20年内还清新的30年期贷款. 那你就能省点钱
假设你之前的利息是10% 现在是3% 不要钱白给你把 10% 改成 3%，你会做吗？
为什么不合理
Refi用同一家Lender，告诉我二月份按原利率, 三月份新利率开始。付原来贷款的同时，还要prepay 付现在到三月一日的新贷利率。为什么lender 不在二月开始refi？
你的 closing date 是什么时候？
如果是 1月某日close 的话，你要prepay close 那天到2月1日的利息，然后3月开始还贷款（2月的利息）。
1月12日签的合同。算prepaid interest 从1/19起
你就只 prepay 1/19 - 2/1 的利息吧？ 然后你从3/1开始按照新的月供还贷款 没啥问题
谢谢你的解释，还以为lender弄错了。原以为二月份就可以开始refi 的贷款。
是的跟你说的一样！谢谢了。提醒大家，尽量在月底close，可以少付一些利息。
请问如果不是长期持有房子，打算两年内卖掉呢，refinance 也是有利的吗
如果按照新loan的30y，有可能是因为时间extend导致total的利息数字增加。但是no cost refi 做到更低的rate后，直接按照原来的payment继续每个月付进去，里面的interest比例肯定是更低的。这样的结果就是在月供不变的情况下，缩短了还款时间，也不存在什么利息多付了的问题，省钱与否一目了然
新的loan是从 close 那天开始算的。 利息是后付的，3月1日due的那个payment 是2月的利息
能 share 一下 lender 或者 agent 吗？
感谢解释，原来没明白先借款才会有利息呢！
不客气
只要lender给你的credit多于closing cost就划算，甚至你可以不用要求最好的利率，拿几个rate点多换点credit存到prepaid账户。下个月付的利息永远都是当前欠的钱*rate/12
还以为上华人大多是高学历的
还有一个情况是 之前利率高办的arm 要refi成