经常网上看到有人发帖，说什么refinance就算rate降低了也不一定划算，因为你前几年交的利息都打水漂了，然后还弄出一大套理论，要怎么怎么计算，rate需要降低多少才划算之类的，还有一堆人对此深表同意。 其实看refinance 划不划算非常简单: 1) no cost no fee，只要新的rate比旧的rate低，就算只低0.00000001%，你也是划算的。当然如果你要考虑到credit pull对信用分数的影响，申请贷款过程的麻烦，新的rate要低到一定的程度，你才有这个动力去做refinance 2) with cost. 这个你要看你的cost是多少，每个月利息能省下多少，这样会有一个break even point，比方说X个月，你做完refinance 之后X月之内不卖房，你就是划算的。 其他的算法，什么计算已经还了几年了，前面已经付了多少利息了，后面还剩下几年，还要付多少利息，那都是扯淡。不管你贷款几年，付了几年，付了多少利息，这个和refinance 没有一毛钱关系，refinance 看的就是新旧rate比较，和closing cost多少。
其实看refinance 划不划算非常简单:
1) no cost no fee，只要新的rate比旧的rate低，就算只低0.00000001%，你也是划算的。当然如果你要考虑到credit pull对信用分数的影响，申请贷款过程的麻烦，新的rate要低到一定的程度，你才有这个动力去做refinance
2) with cost. 这个你要看你的cost是多少，每个月利息能省下多少，这样会有一个break even point，比方说X个月，你做完refinance 之后X月之内不卖房，你就是划算的。
其他的算法，什么计算已经还了几年了，前面已经付了多少利息了，后面还剩下几年，还要付多少利息，那都是扯淡。不管你贷款几年，付了几年，付了多少利息，这个和refinance 没有一毛钱关系，refinance 看的就是新旧rate比较，和closing cost多少。
其实各有各的道理。refinance本质上是把一个n-x年的旧贷款重新做成一个n年或者m年的新贷款（x指旧贷款已付年份，n指贷款类型的总年份30年或15年之类，m指换贷款类型的总年份）。对于换成n年贷款的那种情况，如果利率只降低一丁点的话，确实总利息会比旧贷款剩下年份的利息多不少，因为一个是新贷款比旧贷款多了x年，二是多的x年相当于头x年是要占amortization里面的总利息的大比例部分的，因为确实amortization是大家说的前面年份利息占总利息的大头，还的本金占小头。
只有两种情况可以让这种refinance还能受益：1）是每月增加还款到跟原来还款一样额度（escrow除外的部分）；或者2）每月按新贷款要求额度还，然后省的钱拿去投资生钱，只要投资多年平均到贷款期间每年收益大于贷款利率（除掉投资缴税后和贷款利息的减税benefit）那refinance还是会省钱的。如果省的钱只存银行不投资也不每月多还，那确实利率只降低一点的那种refinance后会多付不少钱。
另外解释一点，川普税改新设置SALT后这个贷款利息减税的benefit大大减少了，因为不再是贷款利息整个额度免税（没hit AMT的话），而是每年贷款利息得减掉standard deduction算下来的$14000后才开始算有benefit，也就是说每年房贷利息比如是$15000，那就只有$1000有免税benefit，按25%marginal tax rate，那每年$15000利息的免税受益其实只有$250。川普税改以前，每年$15000房贷利息的免税受益可以相当于每年省税$3600，对于背负房贷的，那样曾经有过的好日子不再有了 ：）。
每次refinance会reset还款时间到30年。你rate降低0.000001但是多出来几年的利息就是不划算啊
每月还款省的钱定期拿去增加投资就基本都划算了。不投资只是存银行的话确实不划算，多付了几年利息。
可以自由选择多付principal的。我原来也有这样的担心，是agent这么和我解释的。
你来说说看，你弄清楚什么了？
你原来2%的利率，refinance 之后1.99%的利率，少了0.01%的利率，不是更划算？