房贷问题：应该refinance 还是 提早 payoff

和 LG 持不同意见，请教一下大家。房子四年前买下，贷款期15年，目标是少付利息和缩短还款期。
假设 1）refinance, 要付一点fee, 每月照样付之前的 payment, 来提早还完房贷。
2）Early mortgage payoff, 手头上有一笔现金，觉得美元贬值，拿现金没好处，不如拿去还房贷。粗略估计可以早3-4年 payoff。
网上 google 了也用了online calculator, 但愈看愈混乱，求意见。

自然取决于你现金的投资回报率，如果税后>>2%，投资。<2%，提前还房贷。另外，中期因为股票现在在高点，回报率不会太高。

和 LG 持不同意见，请教一下大家。房子四年前买下，贷款期15年，目标是少付利息和缩短还款期。
假设 1）refinance, 要付一点fee, 每月照样付之前的 payment, 来提早还完房贷。
2）Early mortgage payoff, 手头上有一笔现金，觉得美元贬值，拿现金没好处，不如拿去还房贷。粗略估计可以早3-4年 payoff。
网上 google 了也用了online calculator, 但愈看愈混乱，求意见。
amiami2020 发表于 2021-01-02 12:15

越是美元贬值越是不应该现在多还房贷啊！记住在美国，房贷利率是你能借到的最低利率的钱。只要你能够把现金投到一个收益率比房贷利率高的地方就好。而且有些州房贷利率可以抵税吧？

你可以refi的同时付掉一笔本金，如果完全不懂投资。

再买一个房子

问这个问题的，应该答案都是提前还贷。

回复 5楼chanelmiu的帖子
这个不会考虑了

收入如何？税高吗？税高一定不要pay off房贷

自然取决于你现金的投资回报率，如果税后>>2%，投资。<2%，提前还房贷。另外，中期因为股票现在在高点，回报率不会太高。
heartinny 发表于 2021-01-02 12:23

我的看法是，拿现金去投资，回报率会更好。但LG是 buy low and hold 的信徒，他自己看中的股票都在高点，他不想买，不如拿去付 mortgage

懂投资的，钱进了房子就不方便，不懂投资的，就refinance15年到arm5或7。

同意楼上的，你问这个问题证明没有很好的投资渠道或者经验，这样的话，还是提早还贷比较好。等你还完房贷debt free再开始投资，其实你对风险的抗压能力是增强了，收益反而会高一点。

你可以refi的同时付掉一笔本金，如果完全不懂投资。
bye2020 发表于 2021-01-02 12:31

support

和 LG 持不同意见，请教一下大家。房子四年前买下，贷款期15年，目标是少付利息和缩短还款期。
假设 1）refinance, 要付一点fee, 每月照样付之前的 payment, 来提早还完房贷。
2）Early mortgage payoff, 手头上有一笔现金，觉得美元贬值，拿现金没好处，不如拿去还房贷。粗略估计可以早3-4年 payoff。
网上 google 了也用了online calculator, 但愈看愈混乱，求意见。
amiami2020 发表于 2021-01-02 12:15

如果你的现金没有更好的投资渠道。可以refi成1/5 ARM，然后5年以内提早还完。理论上1/5 ARM比30年fixed利率低，不知比15年的是不是也低。总之你的两个选项不矛盾，可以同时都干，现在利率低，只要refinance cost 能赚回来就划算。还有像上面朋友建议的，重贷款时多付本金，也省很多利息。

当然不还贷，现在这么低的利率我还想再cashout出来一部分呢

提前还完你每个月现金流大了爱咋投资咋投资

回复 1楼amiami2020的帖子
如果你会投资，比放银行钱更多，就投资。
如果不会，就pay off 。 我们刚刚选择paid off.

自住房不擅长投资的，可以还清

同意楼上的，你问这个问题证明没有很好的投资渠道或者经验，这样的话，还是提早还贷比较好。等你还完房贷debt free再开始投资，其实你对风险的抗压能力是增强了，收益反而会高一点。
bridgethu 发表于 2021-01-02 13:08

同意这个。我刚刚payoff了自住。前提是payoff amount其实没多少 而且还完还剩一部分钱可以当定金买投资房。payoff掉就debt free 一月末涨工资 里外里再买房借出来的多 还是低利率。

数学角度上，钱投到股市回报更好。但还有个心理因素，房贷付清的感觉会很爽。如果退休金，其他投资已经不少了，我会选择付清房贷，把这件事了结。房贷付清后现金流大了，再投资也来得及。

问这个问题的都是偏保守的，而投资哪怕sp500都要承担一定的risk。这里的人即使告诉你股指平均15年的每年收益一定大于5%，事实上长期看来这是个非常保守的估计了，lz在2020年三月那阵子也会肠子悔青觉得不该入股市而不是还房贷，甚至也许会晚上睡不着，不理智的在低点把钱拿出来，看着越涨越高更不敢再进去了吧。
所以，不是要看你知不知道怎样赚钱，更要看你能不打破心理的恐惧，能遵守事先订下的规则。否则即使入了股市也赚不到“传说中的回报率”，说不定还亏了，还不如还房贷。