为什么不要refinance

银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息十万两年付清，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。
第一年结束，你去refinance的话，利息就白交了。

no fee no cost 的refinance为什么不做，降低了利率，每个月利息也少付了

你要看你总数是否降低。譬如30年房贷，开始几年大部分都是付利息。你去refinance到一个新的30年，利息低了但是总数可能还得更多了

经常看到有人说同样的话：银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息 可是为什么呢？为什么是先付利息后付本金呢？我理解的是你付的利息会每年递减，是因为你每年都在还本金，本金减少了，自然利息也就减少了。如果我理解的对，那不该对refinance 有负影响。难道还有别的原因？

体育老师真辛苦

回复 4楼majiaamajia的帖子
房贷每个月数额相同 但是一开始大部分钱是付给利息的，这在每个月明细里可以看到。这么做可以保证就算你第五年把本金全还了，银行已经拿到很多利息钱。

补充一下，不单单是你要看refin以后的月供和总数是否省钱。 银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息50%每年，两年贷款，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。 在这个极端的例子里，假设你在第一年末决定payoff 所有loan，你的实际利息是100%。 实际上每次30年贷款，如果你能hold到30年末，那你能够真正享受到那个利率。每次提前付完都会造成你的实际利率出很多，就是因为银行这个特殊的隐藏还款比例是利息集中在开头。 你refinance也是一样的意思，其实你之前的利息就很多白付了 因为你没有享受到hold 30年。

如果这么讲，不hold到最后都是损失 中间卖房也不合算，利息都白付了

补充一下，不单单是你要看refin以后的月供和总数是否省钱。 银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息50%每年，两年贷款，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。 在这个极端的例子里，假设你在第一年末决定payoff 所有loan，你的实际利息是100%。 实际上每次30年贷款，如果你能hold到30年末，那你能够真正享受到那个利率。每次提前付完都会造成你的实际利率出很多，就是因为银行这个特殊的隐藏还款比例是利息集中在开头。 你refinance也是一样的意思，其实你之前的利息就很多白付了 因为你没有享受到hold 30年。
alpacino1234321 发表于 2021-01-02 06:17

扯鸡巴蛋。银行利息是按天算的。你说的例子不成立。
你不懂什么是apr就不要瞎BB。

回复 8楼cindy2012的帖子
如果你刚刚开始还贷款 你看每月账目 付给银行的钱里超过一半甚至更多都是付给利息的明细。你的loan并不是50%利息 但是为什么月供50%以上都去付利息了？
因为银行这个潜规则，银行可以保证在最快时间里拿到大部分的利息钱。所以每次refi或者提前payoff 等于你hold了5年的贷款却付了可能相当于10年的利息。

回复 8楼cindy2012的帖子
如果你刚刚开始还贷款 你看每月账目 付给银行的钱里超过一半甚至更多都是付给利息的明细。你的loan并不是50%利息 但是为什么月供50%以上都去付利息了？
因为银行这个潜规则，银行可以保证在最快时间里拿到大部分的利息钱。所以每次refi或者提前payoff 等于你hold了5年的贷款却付了可能相当于10年的利息。


alpacino1234321 发表于 2021-01-02 06:43

作为一个在银行工作了十几年的专业人士，我可以肯定地说你想的不对，refi该做还是要做。你再好好想想

先了解一下present value和 future value等基本概念吧。

关注

刚开始利息多是因为是本金高。银行每月都是按本金每天算利息的。
后来利息少了是因为你如果 选的的本息都还，本金会越来越少。如果你选的是只还利息的贷款，那每年的利息都是一样的。
如果能找到好的deal, refinance还是合适的。特别是不需要commission fee 的。

回复 8楼cindy2012的帖子
如果你刚刚开始还贷款 你看每月账目 付给银行的钱里超过一半甚至更多都是付给利息的明细。你的loan并不是50%利息 但是为什么月供50%以上都去付利息了？
因为银行这个潜规则，银行可以保证在最快时间里拿到大部分的利息钱。所以每次refi或者提前payoff 等于你hold了5年的贷款却付了可能相当于10年的利息。


alpacino1234321 发表于 2021-01-02 06:43

去了解一下什么是amortization

lz回去再想想吧，no cost refinance以后如果你每个月仍然付和refinance前一样的total amount，里面的利息和本金构成是不是变成利息少了本金多了？

哎 不是每个人都能搞明白refi的 lz找点生活中更有意义的事情做吧

lz回去再想想吧，no cost refinance以后如果你每个月仍然付和refinance前一样的total amount，里面的利息和本金构成是不是变成利息少了本金多了？
HSKM 发表于 2021-01-02 07:20

正解！只要是no cost redi利息降了，就值得做。 我是加州 loan agent，加州需要no point no fee refinance 的同学可以扫我头像quote

楼主说的有一些道理 Refi 前，我会比较一下： 旧贷款总利息 vs （已经交的利息+新贷款总利息）

每次看到这种说法就特别无语，只要你还按照以前每月还钱的数额还钱，no cost no fee refi永远都合算! 你每月交同样的钱，能提前还完!

每次refi 房子估价更高了，要交更多房产税。

回复 10楼momosun的帖子
能展开说说吗，想多了解一下，最近刚刚买了房，现在利率比较低 估计用不到refi，不过还是愿意多了解一些

楼主去仔细看看你家的amortization schedule 吧，每个月付的利息都是当月所欠的loan*利率/12。刚开始的月供利息比例大，是因为loan的金额大。 no cost refi,只要利率降低就是值得的，你完全可以按之前的还款金额，把多余部分付本金。比方30年贷款，利率3.5,每个月2000，已经付了10年了。refi成30年2.5%,每个月1500。你可以这样付：每个月除了付需要的1500，pay additional $500 towards principal.这样十来年就付清了，肯定比之前划算。

楼主说的是对的，如果已经付了很长一段时间了，有可能得不偿失的，re看的是未来还有很长一段时间的利息支出，时间长短很重要啊，自家房子的规划自己算一算很清楚的

rate低了，你每个月还是还一样的钱，看看利息占比是不是降了

我不太懂这些，但我们最近也在做refi，no cost no fee，利率降了应该就省钱了？

利息是根据欠款多少决定的，开始欠的多，利息多，你做refinance，也要看你refinance多少呀！真是体育老师教的

回复 1楼alpacino1234321的帖子
那你还不如说永远不要貸30年，如果貸一年的话，利息岂不更少? 有人可能绝对贷款时间不一样对比很麻烦，那你就尝试着自己算一个同样时间的贷款看看省了多少钱

回复 1楼alpacino1234321的帖子
这种机器人帖子能不能直接封了

很多中国人以为中国人数学好， 我深表怀疑， 这版上的应该都是至少大学毕业吧？怎么会说出这么没有common sense的话？ 银行的利息永远是按照你的本金*利率*时间算的。 你每月还款， 交完利息之后就交本金了。
比如1,000,000贷款， 利率6%, 那么一个月的利率就是0.5%， 第一个月利息是 1,000，000*0.5%=5,000, 你每月还款额是6，000的话， 其中利息5千， 还本金1千。 第二个月的时候本金只有999，000了， 所以利息只有999，000*0.5%=4,995了， 那么6千还款额里就可以多5元钱还本金了。
以此类推。 银行本行亲自给你解答， 希望大家以后不要再在这个问题上糊里糊涂了。

有种简单的方法，就是让银行给你loan estimate的时候把交易费用打进新贷款额里，这样closing时候不需要自己额外掏钱。用mortgage calculator算一下，输入现在每月还款额，和refi利率看还有多久还款完。把这个年限和现在自己剩的还款年限比，很容易看出哪个划算了。

楼主说的是对的，如果已经付了很长一段时间了，有可能得不偿失的，re看的是未来还有很长一段时间的利息支出，时间长短很重要啊，自家房子的规划自己算一算很清楚的
03010103 发表于 2021-01-02 09:25

居然有人说LZ对

想不通这个有什么好争的，自己算算不就明白了吗？只需要小学四年级数学吧？你把你现在贷款还要交的总金额按月供*剩余月数算出来，再把refinance后的月供*总付款月数算出来，加上手续费什么的，和前面的数字比较大小就好了。说什么利息白付了的完全是简单问题复杂化，自己把自己搞得一团浆糊。利率低了，难道利息就不会低吗？

回复 8楼cindy2012的帖子
如果你刚刚开始还贷款 你看每月账目 付给银行的钱里超过一半甚至更多都是付给利息的明细。你的loan并不是50%利息 但是为什么月供50%以上都去付利息了？
因为银行这个潜规则，银行可以保证在最快时间里拿到大部分的利息钱。所以每次refi或者提前payoff 等于你hold了5年的贷款却付了可能相当于10年的利息。


alpacino1234321 发表于 2021-01-02 06:43

虽然没大明白你的理论，我看我的Loan Statement，每月的利息就是上月末的本金乘每日利息（年利息除365天）乘天数，利息就是这样算的呀，你这月多交本金，你下个月利息就会比正常分摊的少

想不通这个有什么好争的，自己算算不就明白了吗？只需要小学四年级数学吧？你把你现在贷款还要交的总金额按月供*剩余月数算出来，再把refinance后的月供*总付款月数算出来，加上手续费什么的，和前面的数字比较大小就好了。说什么利息白付了的完全是简单问题复杂化，自己把自己搞得一团浆糊。利率低了，难道利息就不会低吗？
Melaniejj9991 发表于 2021-01-02 11:25

这也是一个办法， 比较简单直观， 但是这个计算里没有考虑到绝大多数人的房子并不会Hold到贷款还完就会出售的可能性。 有些时候， 如果refinance closing cost高， 利率降低不多， 而未来hold period的时候不够长， 那refinance是有可能不划算的。

refinance 降低每月还款额度，给了你自由，万一经济困难，不会被迫卖房，而且你永远可以PAY EXTRA AGAINST PRINCIPLE. 比如手里钱富余，一次付本金5万，或者每月多付200 到本金。这就是灵活性。没什么人真的付30年吧。

这也是一个办法， 比较简单直观， 但是这个计算里没有考虑到绝大多数人的房子并不会Hold到贷款还完就会出售的可能性。 有些时候， 如果refinance closing cost高， 利率降低不多， 而未来hold period的时候不够长， 那refinance是有可能不划算的。
yemao 发表于 2021-01-02 11:29

您要不明白呢，悄悄问人就算了，何必到论坛上和人争吵。
refinance 如果没有 cost，哪怕降低0.125% 百分点也要做。你付的利息是你的Balance * 利率。
担忧多付几年的，你就看看如果保持还款额不变，是不是能够提前几个月换完。

回复 1楼alpacino1234321的帖子
不懂，看大家评论，

这也是一个办法， 比较简单直观， 但是这个计算里没有考虑到绝大多数人的房子并不会Hold到贷款还完就会出售的可能性。 有些时候， 如果refinance closing cost高， 利率降低不多， 而未来hold period的时候不够长， 那refinance是有可能不划算的。
yemao 发表于 2021-01-02 11:29

refinance当然不一定就省钱啊，要看利率降低的够不够。很多所谓的no point no fee 不过是贷款方提高一点利率来cover了这个钱。不可能有人做雷锋的。但是不管怎么样，按我说的一算就明白了啊。和卖不卖房子也没有任何关系

国内贷款有个等额或者等本金可选，美国就一个等额可选，那个等额开始几年让你把利息给还了，黑得很。 国内如果有房贷的人每年都有付账计划单，上面可以看得出来，每月还利息多少本金多少，美帝房贷绝对吸血。

这也是一个办法， 比较简单直观， 但是这个计算里没有考虑到绝大多数人的房子并不会Hold到贷款还完就会出售的可能性。 有些时候， 如果refinance closing cost高， 利率降低不多， 而未来hold period的时候不够长， 那refinance是有可能不划算的。
yemao 发表于 2021-01-02 11:29

银行本行说的是对的。有closing cost的话，要考虑一下住几年才会把closing cost break even。如果未来两三年很有可能要换工作搬家，就要仔细比较一下每个月可以省的利息和closing cost。

如果你不是美国人那样缺钱，缺到过年都没有现金流，为了套出点钱办年货 完全没有必要去折腾 我refi过一次，算下来15年就便宜两千多块钱，贷二十万，利率差不多降了一点多。看着挺多的，其实最终总数就便宜这两千块钱

看问题的出发点不一样吧，可以考虑全款，光付利息的确让人不舒服。

如果是no cost no fee 的refin，利率降低了，提前还款没罚金的话肯定是合算的。可以按照refin之前的还款金额去还，多出的钱直接towards principle，你会发现还款结束的日子比refin 之前要早。借贷成本是由借钱时间和利率两个因素共同决定的。你觉得还贷总金额变多是因为借钱时间变长了，但这个时间你是可以通过提前还贷来控制的，一样的借钱时间，利率低还贷成本必然降低。不过一般情况没必要，比较算上通货膨胀和投资收益，货币一直在贬值，借贷时间长合算。

先了解一下present value和 future value等基本概念吧。

amethystor 发表于 2021-01-02 06:56

同意。好多人用总利息数来比较，甚至觉得贷款不划算，都没有搞清楚现在的1000刀，10年后的1000刀，20年后的1000刀是不同价值的。

每次refi 房子估价更高了，要交更多房产税。
Chileme 发表于 2021-01-02 09:19

不知道你在哪里，至少我们这里的房子tax value和重新贷款没有任何关系

回复 2楼huntuu的帖子
请问到哪儿找 no cost refi呢？

refi 是不是有一个好处啊 可以在这个时候还点本金

refi 是不是有一个好处啊 可以在这个时候还点本金
Jokey_x 发表于 2021-01-02 13:15

主要看净现金流和对今后通胀或利率的预期。虽然预期这点我觉得有点形而上学。

该refinance就refinance。直观点说，你可以选择跟以前一样付同样的月供，但是refinance后利息变少，你更快还完。 当然你也可以降低月供（refinance后月供变少，还款期限长了），晚一点还完。 至少你有俩选择自己决定怎么还 ：）

银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息十万两年付清，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。
第一年结束，你去refinance的话，利息就白交了。
alpacino1234321 发表于 2021-01-02 04:37

什么都不懂还敢开个帖子大言不惭？

lz没有基本的interest theory概念就不要误导大家了。往往这种素质的人还可能是个realtor呢。希望你不要误导客户。

如果从4%refinance到3%（或者任何新利率）， 每月保持还款额不变，你可以早好多个月还清。
所以只要没有closing costs and fees, 无脑做。

很多中国人以为中国人数学好， 我深表怀疑， 这版上的应该都是至少大学毕业吧？怎么会说出这么没有common sense的话？ 银行的利息永远是按照你的本金*利率*时间算的。 你每月还款， 交完利息之后就交本金了。
比如1,000,000贷款， 利率6%, 那么一个月的利率就是0.5%， 第一个月利息是 1,000，000*0.5%=5,000, 你每月还款额是6，000的话， 其中利息5千， 还本金1千。 第二个月的时候本金只有999，000了， 所以利息只有999，000*0.5%=4,995了， 那么6千还款额里就可以多5元钱还本金了。
以此类推。 银行本行亲自给你解答， 希望大家以后不要再在这个问题上糊里糊涂了。
yemao 发表于 2021-01-02 10:38

那碰着这种极端情况，我第一个月还完以后，立马refinance，然后refinance的利率只低了一点点，不是第一个月利息白交了吗？所以肯定有个临界值，这个低了一点点是低多少，以及第一个月利息是多少，使得refinance以后pay的总数=之前的。

所以refi要等好利率 这样overall算下来你就比之前少付很多利息 虽然在一个时间点上比不那么划算

这那需要那么复杂呀，直接比较一下以下两个总额就知道划不划算了呀，不是refinance肯定划算的。 1： 原来的payment * 剩下几个月 = 不refinance的话需要付的所有钱 2：新的payment * 15或30 * 12 = refinance后需要付的所有钱

哎呦，还没闹明白呢？就当小学数学题考考自家娃试试。 算不清楚的话交智商税也是应该的。

作为已付十年最近又refinance三十年的来说两句，利率降了1%，总额还款是增多了（前十年+以后三十年），但是好处是现在每月多小一千现金流，现在利率小于通货膨胀率（3%），更别说任何投资收益平均率都会高于3%，将来可以提前还款，说白了就是未来的钱现在花，还是值得的

那碰着这种极端情况，我第一个月还完以后，立马refinance，然后refinance的利率只低了一点点，不是第一个月利息白交了吗？所以肯定有个临界值，这个低了一点点是低多少，以及第一个月利息是多少，使得refinance以后pay的总数=之前的。
公用马甲34 发表于 2021-01-02 16:26

划不划算看： 利率低了多少？closing cost是多少？你打算Hold这个房子几年？ 跟你上次是什么时候贷款的没有关系。

您要不明白呢，悄悄问人就算了，何必到论坛上和人争吵。
refinance 如果没有 cost，哪怕降低0.125% 百分点也要做。你付的利息是你的Balance * 利率。
担忧多付几年的，你就看看如果保持还款额不变，是不是能够提前几个月换完。
zhegufei 发表于 2021-01-02 11:33

您这是回我的？ 搞糊涂了吧？

体育老师真辛苦

dpdpdp 发表于 2021-01-02 05:53

哈哈

我完全门外汉今天去网站上稍微算了一下感觉就弄的很明白了。 1. 比如我还剩下25万的贷款，已经付了11000多利息，按照原计划还有13年半还清的话，还需要付51100多的利息。如果no cost no fee， refi 15年，利率降0.6%，以后15 年需要付44000利息息。那么我总共就可以少付7100多利息。 2， 再算接下来五年（像某些人说的万一住五年就卖了），按原计划五年还款中含利息29800，refi按新利率五年还款中含利息23700。少付利息$6100， 怎么算都是值得的呀。 我这样算对不对？

mark住。看得头晕。基本结论就是no cost no fee, 只要refinance rate 低了就划算（不算极端情况什么刚贷了一个月就refinance之类的）。 不对请纠正哈。

Loan agent说是No cost no fee，会不会有啥猫腻？我先前做过一个refi,发现mortgagor付了好几大千commission fee给agent,表面上做成credits给我免掉了。

我完全门外汉今天去网站上稍微算了一下感觉就弄的很明白了。 1. 比如我还剩下25万的贷款，已经付了11000多利息，按照原计划还有13年半还清的话，还需要付51100多的利息。如果no cost no fee， refi 15年，利率降0.6%，以后15 年需要付44000利息息。那么我总共就可以少付7100多利息。 2， 再算接下来五年（像某些人说的万一住五年就卖了），按原计划五年还款中含利息29800，refi按新利率五年还款中含利息23700。少付利息$6100， 怎么算都是值得的呀。 我这样算对不对？
hellolady 发表于 2021-01-02 18:43

在no cost no fee的前提下， 只要利率低了， 就是划算的， 不用算了。 当然前提条件是真正的no cost no fee, 而不是变相地把closing cost加到本金里去那种。
唯一需要算是否划算的是在有closing cost的情况下， 最简单的算法就是按利率差， 你多付出的closing cost (不要算escrow cost, prepaid interest这种， 只算 underwriting fee, titel insurance, lawyer fee 等等之类你如果不refinance就不需要付的钱）需要多少年才能省下来？然后看看你会不会hold房子这么多年。

回复 5楼dpdpdp的帖子
LOL LOL

先了解一下present value和 future value等基本概念吧。

amethystor 发表于 2021-01-02 06:56

明白人。

有这个错觉是因为refinance的时候，贷款的时间又延长了。如果，你贷款了30年，还了10年，然后refinance，要求20年，如果只refinance剩余的数额，利率也是一样，基本应该是一样。利率低，那付的更少。之所以有错觉，是因为你又refinance 30年，每月还款额减少的不只是利率差，还有时长平均减少的。

我完全门外汉今天去网站上稍微算了一下感觉就弄的很明白了。 1. 比如我还剩下25万的贷款，已经付了11000多利息，按照原计划还有13年半还清的话，还需要付51100多的利息。如果no cost no fee， refi 15年，利率降0.6%，以后15 年需要付44000利息息。那么我总共就可以少付7100多利息。 2， 再算接下来五年（像某些人说的万一住五年就卖了），按原计划五年还款中含利息29800，refi按新利率五年还款中含利息23700。少付利息$6100， 怎么算都是值得的呀。 我这样算对不对？
hellolady 发表于 2021-01-02 18:43

对的，但是还有一个情况，你用新的利率低0.6，然后每月比原来少付的钱去多付principal，就等于你每月还是总共付一样的钱，这样可以提前还完不用13年半。这个情况下你省的利息不止7100。只要no point no fee怎么都是划算的。

哈哈哈哈哈哈，楼主笑死我了

对的，但是还有一个情况，你用新的利率低0.6，然后每月比原来少付的钱去多付principal，就等于你每月还是总共付一样的钱，这样可以提前还完不用13年半。这个情况下你省的利息不止7100。只要no point no fee怎么都是划算的。
isukie 发表于 2021-01-02 20:12

哦，你说的这个情况我没想到。 如果refi 新利率，但保持原有的monthly payment，13年零1个月可以付清，那就是还可以省下差不多amortization表上最后两年的利息（近$900）？是吗

哦，你说的这个情况我没想到。 如果refi 新利率，但保持原有的monthly payment，13年零1个月可以付清，那就是还可以省下差不多amortization表上最后两年的利息（近$900）？是吗
hellolady 发表于 2021-01-02 20:31

你比较的是低利率付13.1年和低利率付15年？那你省的不止900应该。因为你本金降的更快了，所以你13年来每月利率都低了，所以省的是最后两年的利息加前13年每月少付的利息。 这个省的钱你就去网站搜下按低利率付15年，和按低利率外加每月多付X本金，比较下两个total int比较准。

你比较的是低利率付13.1年和低利率付15年？那你省的不止900应该。因为你本金降的更快了，所以你13年来每月利率都低了，所以省的是最后两年的利息加前13年每月少付的利息。 这个省的钱你就去网站搜下按低利率付15年，和按低利率外加每月多付X本金，比较下两个total int比较准。
isukie 发表于 2021-01-02 21:04

前面的已经算过了，看上面61楼我的回帖，7100 多，再加900这样。

前面的已经算过了，看上面61楼我的回帖，7100 多，再加900这样。
hellolady 发表于 2021-01-02 21:20

你7100不是低利率15年和高利率剩13年省的嘛？ 我是说的你低利率13年和低利率15年每月本金少了所以利息还要少的呀，并不是只少最后两年9百块。 我没算但估计应该有两三千吧。你按我说的去网站算这两个的total比较。

关键是no cost refinance, 利率降低，还按refinance前的月供付，就会提前还完，一定会省钱。

你7100不是低利率15年和高利率剩13年省的嘛？ 我是说的你低利率13年和低利率15年每月本金少了所以利息还要少的呀，并不是只少最后两年9百块。 我没算但估计应该有两三千吧。你按我说的去网站算这两个的total比较。
isukie 发表于 2021-01-02 21:26

谢谢指点，明白了，看来我想的太简单了。

银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息十万两年付清，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。
第一年结束，你去refinance的话，利息就白交了。
alpacino1234321 发表于 2021-01-02 04:37

我觉得我的智商遭到了暴击

如何保证一定是no fee no cost refi?? 那refi 的一帮人和银行赚啥？

楼主去仔细看看你家的amortization schedule 吧，每个月付的利息都是当月所欠的loan*利率/12。刚开始的月供利息比例大，是因为loan的金额大。 no cost refi,只要利率降低就是值得的，你完全可以按之前的还款金额，把多余部分付本金。比方30年贷款，利率3.5,每个月2000，已经付了10年了。refi成30年2.5%,每个月1500。你可以这样付：每个月除了付需要的1500，pay additional $500 towards principal.这样十来年就付清了，肯定比之前划算。
titicaca 发表于 2021-01-02 09:24

+1

这个贴好多信息

国内贷款有个等额或者等本金可选，美国就一个等额可选，那个等额开始几年让你把利息给还了，黑得很。 国内如果有房贷的人每年都有付账计划单，上面可以看得出来，每月还利息多少本金多少，美帝房贷绝对吸血。
Johnwang2000 发表于 2021-01-02 11:52

瞎说八道，贷款的时候有一个非常长的单子，起码几十页，把每个月付款利息本金的比例写得清清楚楚。

回复 3楼alpacino1234321的帖子
没人规定你一个月最多能还多少啊。最简单的办法，refinance以后任然按之前的月供交，肯定比原来快还完。数学好一点的，可以算一算每个月交多少可以跟原来一样年限还完，肯定比现在的月供少。自己选那两种的哪一种，最后肯定少还钱的。但是有必要么？贷款要的不就是机会成本，不然有多少钱还多少还的总额最少，当然就算这样，在有能力全部还完之前也是refinance个低利率划算。

每次refi 房子估价更高了，要交更多房产税。
Chileme 发表于 2021-01-02 09:19

哪个州是这样的？

我第一次做refinance 也有一样的疑问，loan agent 给我打了半小时的电话解释的很清楚。 如果你还之前等额的数目，贷款会比现在剩余的时限很早的还完。 例如你只剩下20年， no point no fee 降低利率，如果保持原先的还款额（和你不做refinance一个意思） 可能只需要还18年就还完了。 所以只要利率降低，no point no fee 都是划算的，只是花精力而已

学习了

回复 29楼yemao的帖子
意思是， refinance 可以做？

回复 10楼momosun的帖子
看了上面，我理解，要是 年限还一样，就不值得，但能缩短年限，同事利率降，就值得，
对吗 ？

还款的时候可以指定用于还本金还是利息的。

银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息十万两年付清，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。
第一年结束，你去refinance的话，利息就白交了。
alpacino1234321 发表于 2021-01-02 04:37

你的这个例子不恰当。打另一个极端的比方，假如你的十万利息是等分两年付清的，第二年开始还有5万本金加5万利息未付，此时有一个10%的refinance rate，你是否会去做呢？
准确地说，对于任何一个初始贷款模式，一定存在一个refinance rate R 使得refin更划算。只不过在你给出的这个极端例子下，这样的 R 只能 = 0 而已。

看了这个帖子让我思考华人认为自己数学好的迷之自信是从哪里来的……

作为loan agent，时不时会遇到楼主这样的客户，很开心看到楼里大部分人还是思路清晰的。确实只要把握住一点：做no cost no fee的refi，只要利息比原来低，那从省钱角度讲，肯定是可以省。最简单保守的办法就是保持原有的每月付款，refi后里面的利息比例降低，每月多付了本金，肯定会比refi之前的时间提早还掉。只是这里会有是否值得花时间折腾的问题，同样是降低0.125，小额贷款省的数字小一些，大额贷款比如jumbo会更值得做。另外还有一种情况下值得refi的就是arm转成fixed，消除arm到期时的不确定性。 关于另外一个问题，怎么知道是真正的no cost no fee，贷款一开始申请后会收到loan estimate，里面详细写了closing cost的details，可以逐条看是否被cover。加州的mm们如果想要做no cost refi 可以扫我头像，找我quote利率或者咨询贷款相关的问题。目前jumbo和conforming loan的rate都非常低。

这个帖子居然能讨论到九页。我来总结一下：
Refinance只要是no fee no cost，外加 no prepay penalty 的，那只要利息低下来，那一定是值得做。直到现在还没有人提 no prepay penalty，其实这个是非常重要的一点。它保证了每个月可以还超过月供的款，提前付清而不会产生罚款。所以Refinance的时候一定要问清有没有prepay penalty。
前面有说法说重新贷款以后付的总利息有可能更多。这是有可能的。但是这种说法实际上把几个变量混淆在一起：（1）重新贷款以后付款的总时间增长了（假设还是按原先的30年或15年）（2）每个月月供金额降低了。每个变量都不一样，那怎么和原先的月供比？
对于no prepay penalty的贷款，Refinance以后，总是可以按原先的月供去还，最后还清的时间肯定会早于原先贷款的期限，也可以选择按低的月供，如果出现暂时现金流紧张的情况。所以既可以省钱也可以拥有更大的灵活性，是个 no brainer。
至于银行怎么赚钱，不是专家，我的理解是银行从联邦某些机构打包购买贷款，他们拿到的利息是比市场上散户的低，他们赚的是这个利息差。联储局公布的利率降的话，通常都是Refinance的机会。
打字真累啊，但又忍不住。其实这不是个数学问题，能想到这些细节的数学通常不会太差，但是思维没有理清，只看到问题表面没理解实质是真的。

作为loan agent，时不时会遇到楼主这样的客户，很开心看到楼里大部分人还是思路清晰的。确实只要把握住一点：做no cost no fee的refi，只要利息比原来低，那从省钱角度讲，肯定是可以省。最简单保守的办法就是保持原有的每月付款，refi后里面的利息比例降低，每月多付了本金，肯定会比refi之前的时间提早还掉。只是这里会有是否值得花时间折腾的问题，同样是降低0.125，小额贷款省的数字小一些，大额贷款比如jumbo会更值得做。另外还有一种情况下值得refi的就是arm转成fixed，消除arm到期时的不确定性。 关于另外一个问题，怎么知道是真正的no cost no fee，贷款一开始申请后会收到loan estimate，里面详细写了closing cost的details，可以逐条看是否被cover。加州的mm们如果想要做no cost refi 可以扫我头像，找我quote利率或者咨询贷款相关的问题。目前jumbo和conforming loan的rate都非常低。
shuixiu1 发表于 2021-01-03 12:24

现在conforming loan的15年rate，npnf，能否做到2？谢谢！

玛雅直接给银行打电话不就得了. 问几个选择： 每月付的钱不变的话能改到几年的贷款,手续费多少interest多少 时间不变的话,interest多少, 每个月能少付多少钱.然后手续费多少 什么十五年三十年各种选择都问问写下来再自己做决定
然后你管银行赚钱不,银行又不是做慈善,你自家省钱不就的了

有种简单的方法，就是让银行给你loan estimate的时候把交易费用打进新贷款额里，这样closing时候不需要自己额外掏钱。用mortgage calculator算一下，输入现在每月还款额，和refi利率看还有多久还款完。把这个年限和现在自己剩的还款年限比，很容易看出哪个划算了。
BMBC 发表于 2021-01-02 10:42

请问你说的那种倒算年限的Calculator哪里可以找到呢？网上一般都是算贷款总额和算最大贷款值的，去到贷款的自己refi calculator也只有计算你refi以后可以每月省多少的公式，麻烦指教

从这个帖子学到好多

本来在外面有时候算数就比不上一些美国人，看了这个帖子更觉得我数学差到真是愧为中国人

银行贷款后开始年份大部分钱都用来付利息。 极端的例子，本金10万利息十万两年付清，每年十万，第一年都是利息，第二年都是本金。
第一年结束，你去refinance的话，利息就白交了。
alpacino1234321 发表于 2021-01-02 04:37

你每个月交的利息，只是当月你欠款的利息，不是未来的利息。