投资德州房产,达拉斯和奥斯汀怎么选,大家来集思广益一下

3.1415
楼主 (北美华人网)
各种渠道听说过好几个地名,达拉斯的Plano,Allen,McKinney,North Fort Worth,Arlington,奥斯汀的Round Rock,Cedar Park,看了下都是30万上下的价位,学区大概都是6、7上下,怎么选呢? 1.如果按高科技大公司的比例的话,还是奥斯汀有升值潜力吧? 2.气候方面达拉斯和奥斯汀哪个比较好? 3.地产税方面呢? 4.出租的话哪个城市容易出租? 5.德州感觉可以有无限的地来盖新的房子,旧的房子会没市场,从这角度来说感觉达拉斯剩的地比较少?人口方面是奥斯汀比较密集吧
雨前特级
奥斯汀根本买不到,别想了
3.1415
奥斯汀根本买不到,别想了
雨前特级 发表于 2020-12-22 17:37

什么意思?市场上挂着那么多房子,买不到?你是说抢不到?钱加上去不就抢到了吗
aug20
Austin现在得all cash
s
siniu
最近也在看德州,了解甚少没法回答。感觉比起大东北,德州投哪儿都没大错。 最后一点还没想到过。坐等高人
3.1415
Austin现在得all cash
aug20 发表于 2020-12-22 17:41

假设房子能买到
雨前特级
什么意思?市场上挂着那么多房子,买不到?你是说抢不到?钱加上去不就抢到了吗
3.1415 发表于 2020-12-22 17:39

愿意加7,8万抢30万房子的,应该买的到。祝你成功
f
flyerr
回复 1楼3.1415的帖子
同想知道
m
miss_monster
达拉斯的地比奥斯汀多啊……楼主点名的几个suburb动不动就是几百亩的空地还在建新房也没啥升值潜力,买套老一点的连装修都得小心翼翼的一个不小心就Price out了
德州地税高保险贵,房子维护成本很高。作为达拉斯土著真的求大家放过
anquandiyi
地大,可以无限盖房子,确实是。
目前的情况是人口涌入,和投资人进入,造成买房的人多过市场的房子,盖房子的速度跟不上买房的需求。所以涨价
到有一天供需平衡,才能停涨。
CONNIECCC
什么意思?市场上挂着那么多房子,买不到?你是说抢不到?钱加上去不就抢到了吗
3.1415 发表于 2020-12-22 17:39

你是在Zillow上看么?那个上面信息很延迟的
3.1415
达拉斯的地比奥斯汀多啊……楼主点名的几个suburb动不动就是几百亩的空地还在建新房也没啥升值潜力,买套老一点的连装修都得小心翼翼的一个不小心就Price out了
德州地税高保险贵,房子维护成本很高。作为达拉斯土著真的求大家放过
miss_monster 发表于 2020-12-22 17:53

如果这么说的话,还是应该买靠中心区域的房子吧
fucka
今年达拉斯房子走的快了 往年旧房不好卖的 因为地太多新房太多 经常看到没有硬伤的半年卖不掉的房子… 现在投资有可能是加价买在高点 现在什么房子都能卖掉…
郁闷星期三
Austin好像是买不到。朋友有孩子等上学年头看到年尾,预算线性上升,就是买不到。国人眼里的好学区没啥人卖房,好不容易一个出来一天就走掉。再买不到就只好送私立学校,但是没几个私立学校,最好的私立有配额没有特长光学习好也进不去
3.1415
你是在Zillow上看么?那个上面信息很延迟的
CONNIECCC 发表于 2020-12-22 17:55

我没看历史价位,你说的延迟指的是估价吧,我就看的现在的redfin listing,假设加个几万买这样的
3.1415
Austin好像是买不到。朋友有孩子等上学年头看到年尾,预算线性上升,就是买不到。国人眼里的好学区没啥人卖房,好不容易一个出来一天就走掉。再买不到就只好送私立学校,但是没几个私立学校,最好的私立有配额没有特长光学习好也进不去
郁闷星期三 发表于 2020-12-22 17:58

Austin国人眼里的好学区是哪几个?
anquandiyi
达拉斯的地比奥斯汀多啊……楼主点名的几个suburb动不动就是几百亩的空地还在建新房也没啥升值潜力,买套老一点的连装修都得小心翼翼的一个不小心就Price out了
德州地税高保险贵,房子维护成本很高。作为达拉斯土著真的求大家放过
miss_monster 发表于 2020-12-22 17:53

同意。
Property tax基本2.8~3%。30几万的房子,一年税要快上万。随着房价涨,税也涨。

另外隔三差五下冰雹,房屋保险贵。30几万的房子保险基本1300~1500 一年,而且还继续涨。
CONNIECCC
我没看历史价位,你说的延迟指的是估价吧,我就看的现在的redfin listing,假设加个几万买这样的
3.1415 发表于 2020-12-22 17:58

我说延迟是说看着市场上很多房子,但其实很多早就卖掉了,listing上的延迟。好多房子pending特别快但网站上显示会有延迟
anlan
现在austin太火了 组团去买房的 可以再等等
3.1415
同意。
Property tax基本2.8~3%。30几万的房子,一年税要快上万。随着房价涨,税也涨。

另外隔三差五下冰雹,房屋保险贵。30几万的房子保险基本1300~1500 一年,而且还继续涨。

anquandiyi 发表于 2020-12-22 18:01

谢谢,所以说一年的cost大概是一万
3.1415
今年达拉斯房子走的快了 往年旧房不好卖的 因为地太多新房太多 经常看到没有硬伤的半年卖不掉的房子… 现在投资有可能是加价买在高点 现在什么房子都能卖掉…
fucka 发表于 2020-12-22 17:56

德州这边多少年的房子算旧房?
Ferdinand
楼主是加州的吗?
m
miss_monster
如果这么说的话,还是应该买靠中心区域的房子吧
3.1415 发表于 2020-12-22 17:56

达拉斯中心区域学区巨烂,德州老钱很多在preston hollow买一套老的直接推平建新的然后娃送私立,根本没有在考虑什么升值保值。中心区域唯一的好学区park cities百万起跳,也不是什么投资的好选择
fucka
德州这边多少年的房子算旧房?
3.1415 发表于 2020-12-22 18:04

德州新房子太多了 稍微有点年头(10年以后)就不好卖 今年除外
3.1415
达拉斯中心区域学区巨烂,德州老钱很多在preston hollow买一套老的直接推平建新的然后娃送私立,根本没有在考虑什么升值保值。中心区域唯一的好学区park cities百万起跳,也不是什么投资的好选择
miss_monster 发表于 2020-12-22 18:05

那住在我说的那些区的人是把孩子送到哪里上学呢?
m
miss_monster
今年达拉斯房子走的快了 往年旧房不好卖的 因为地太多新房太多 经常看到没有硬伤的半年卖不掉的房子… 现在投资有可能是加价买在高点 现在什么房子都能卖掉…
fucka 发表于 2020-12-22 17:56

话说那些有硬伤的旧房我怀疑很多都是外地投资客买的……不少之前挂在市场上七八个月的房子好像疫情之后突然都被卖出去了。当然今年本来就供求不平衡
3.1415
楼主是加州的吗?
Ferdinand 发表于 2020-12-22 18:05

不是啊,东部的
fucka
话说那些有硬伤的旧房我怀疑很多都是外地投资客买的……不少之前挂在市场上七八个月的房子好像疫情之后突然都被卖出去了。当然今年本来就供求不平衡
miss_monster 发表于 2020-12-22 18:08

我也好奇 有些挂了两年的房子一直降价都没人买 连back to market都没有过 今年居然也卖掉了 估计都是外地投资客不差钱买的
m
miss_monster
回复 25楼3.1415的帖子
附近的公立啊,不然住suburb干嘛。达拉斯市中心的房子很便宜的
3.1415
德州新房子太多了 稍微有点年头(10年以后)就不好卖 今年除外
fucka 发表于 2020-12-22 18:07

这个可持续吗?如果只是追求新房的话,后来的人就会离中心区域越来越远,上班的commute越来越长,总会达到一个极限,不可能无限往外扩张吧
m
miss_monster
我也好奇 有些挂了两年的房子一直降价都没人买 连back to market都没有过 今年居然也卖掉了 估计都是外地投资客不差钱买的
fucka 发表于 2020-12-22 18:10

是的 新上市的不少条件一般的房子居然能加到比附近的新房还高的价格然后一周内off market 感觉大家真的都很不理智……
anquandiyi
话说那些有硬伤的旧房我怀疑很多都是外地投资客买的……不少之前挂在市场上七八个月的房子好像疫情之后突然都被卖出去了。当然今年本来就供求不平衡
miss_monster 发表于 2020-12-22 18:08

有些投资的,是来投资的基金Fund,他们有钱,常常全现金。普通人抢不过
anquandiyi
这个可持续吗?如果只是追求新房的话,后来的人就会离中心区域越来越远,上班的commute越来越长,总会达到一个极限,不可能无限往外扩张吧
3.1415 发表于 2020-12-22 18:11

确实只能扩张,达拉斯以前高速635都算远了。现在635是一环二环的样子,发展到三环四环去了
3.1415
确实只能扩张,达拉斯以前高速635都算远了。现在635是一环二环的样子,发展到三环四环去了
anquandiyi 发表于 2020-12-22 18:15

看前面几位土著说的,好像635以内的房价又并没有涨起来,这个真是挺有意思的
m
miss_monster
回复 30楼3.1415的帖子
1 - 达拉斯现在离dallas downtown市中心二十分钟的地方还是能有大片空地,不骗你…… 2 - 而且达拉斯不止一个城市中心。北边Plano/frisco,西边grapevine,再往西fort worth,都有非常多的工作机会,离这些新的商业区车程半个小时的空地就更多了。frisco往北一个小时都快到oklahoma了 3 - 我觉得很多行业可能从此就没有wfh的限制了,大家最多去办公室开个会,commute可能不会是大家考虑的主要因素
整体来说达拉斯的地真的不值钱,决定房价的大头是房子本身的质量。学区和地理位置好的应该卖的时候好出手一点,但是升值空间真心不大
anquandiyi
看前面几位土著说的,好像635以内的房价又并没有涨起来,这个真是挺有意思的
3.1415 发表于 2020-12-22 18:17

这就是地大的原因。
很多新来的公司选址在新区,地方大就不用往市中心去挤。员工搬来也就近去新区买房,谁不愿意住新房呢?
投资的人也是,新房维护cost低。比如税和保险一年一万,新房维修为0。旧房每年维修,钱啊请工人啊,烦心啊
房价就是供需决定。公司,员工,投资客去哪儿,哪儿就涨。
m
miss_monster
回复 36楼anquandiyi的帖子
是的,你看jamba juice/all state/toyota/uber搬过来都是直接在周围买一大片地,根本不需要往市中心挤。
m
miss_monster
有些投资的,是来投资的基金Fund,他们有钱,常常全现金。普通人抢不过
anquandiyi 发表于 2020-12-22 18:14

之前几年传闻有不少是toyota买来安置员工的,不知真假
3.1415
明白了,感觉在你们那里投资,不如直接搬过去住来的爽,可以一直住新房
anquandiyi
之前几年传闻有不少是toyota买来安置员工的,不知真假
miss_monster 发表于 2020-12-22 18:26

不知道。可能也有房地产类基金在市场囤房。
反正这种基金买房下手狠,常常全现金,按照listing price或加价买。

m
miss_monster
回复 39楼3.1415的帖子
新房缺点就是lot比较小,院子里一抬头就能看到邻居,没有住在德州那种爽快的感觉。但是如果不挑剔这点的话,一直住新房真心不贵。Plano/richardson离市中心车程二十分钟的四五十万可以买到3b3b了。要是不介意治安的话downtown南边还能更便宜
3.1415
这就是地大的原因。
很多新来的公司选址在新区,地方大就不用往市中心去挤。员工搬来也就近去新区买房,谁不愿意住新房呢?
投资的人也是,新房维护cost低。比如税和保险一年一万,新房维修为0。旧房每年维修,钱啊请工人啊,烦心啊
房价就是供需决定。公司,员工,投资客去哪儿,哪儿就涨。
anquandiyi 发表于 2020-12-22 18:22

那还有一个问题,市中心的那两个park为什么房价能那么高呢?老钱们为什么要驻守那个地方
m
miss_monster
回复 42楼3.1415的帖子
我觉得是因为德州本地政府结构和其他州不一样,德州这里这种municipality的自治度很高。park cities的警察消防教育乃至收垃圾都是独立的,和dallas county真的是天壤之别。而且park cities里面因为房屋单价高,税率反而比dallas county要低
3.1415
回复 42楼3.1415的帖子
我觉得是因为德州本地政府结构和其他州不一样,德州这里这种municipality的自治度很高。park cities的警察消防教育乃至收垃圾都是独立的,和dallas county真的是天壤之别。而且park cities里面因为房屋单价高,税率反而比dallas county要低
miss_monster 发表于 2020-12-22 18:39

原来如此啊,谢谢解惑
5littlemonkeys
那还有一个问题,市中心的那两个park为什么房价能那么高呢?老钱们为什么要驻守那个地方
3.1415 发表于 2020-12-22 18:32

Park cities的居住环境和周边配套,新建的郊区完全提供不了, not even close

rummy
30万在cedar park买到的大概率硬伤房
miss6161
austin lake travis边上的apartment都租不到了
stacych8008
回复 25楼3.1415的帖子
附近的公立啊,不然住suburb干嘛。达拉斯市中心的房子很便宜的
miss_monster 发表于 2020-12-22 18:10

扯吧。那你50万去M street买一个来看看?这在plano或者frisco够买1.5个了。
m
miss_monster
扯吧。那你50万去M street买一个来看看?这在plano或者frisco够买1.5个了。
stacych8008 发表于 2020-12-22 19:48

那你也不能只盯着M Street这种近年最热的街区来举例子啊...lakewood, lake highlands都有五十万上下的。更别说far north dallas,三四十万的一大把。 而且M street/knox henderson贵的都是gentrified的。你要是去plano/frisco买套这种精装修,3000 sqft/8000 sqft lot的一样七八十万打不住
补充一下我说的便宜是相对于其他类似规模城市的市中心。比起达拉斯其他地区,在二三十万这个区间,635以内的确买不到像样的sfh
霍伯森的选择
房子维护成本太高了,比养娃还费钱
3.1415
austin lake travis边上的apartment都租不到了
miss6161 发表于 2020-12-22 19:20

终于有Austin的来说说了,是因为最近都在WFH吗?
p
peekston
各种渠道听说过好几个地名,达拉斯的Plano,Allen,McKinney,North Fort Worth,Arlington,奥斯汀的Round Rock,Cedar Park,看了下都是30万上下的价位,学区大概都是6、7上下,怎么选呢? 1.如果按高科技大公司的比例的话,还是奥斯汀有升值潜力吧? 2.气候方面达拉斯和奥斯汀哪个比较好? 3.地产税方面呢? 4.出租的话哪个城市容易出租? 5.德州感觉可以有无限的地来盖新的房子,旧的房子会没市场,从这角度来说感觉达拉斯剩的地比较少?人口方面是奥斯汀比较密集吧
3.1415 发表于 2020-12-22 17:35

哪里能抢到就买到哪里。 抢破头了。 AUSTIN真的很吓人。18年买的一个小2独立放才14万,粉粹草地现牛羊的地方。现在隔壁一样的房型卖25万了,靠近TESLA。目瞪口呆。
我帮人买到几个都是要WAIVE这个WAIVE那个,直接加价到房顶才拿下的,还有就是看运气,碰到比较新手的卖家会比较容易些,有些AGENT会故意放个低价,来无数个OFFER, 把价格抬好高。
3.1415
哪里能抢到就买到哪里。 抢破头了。 AUSTIN真的很吓人。18年买的一个小2独立放才14万,粉粹草地现牛羊的地方。现在隔壁一样的房型卖25万了,靠近TESLA。目瞪口呆。
我帮人买到几个都是要WAIVE这个WAIVE那个,直接加价到房顶才拿下的,还有就是看运气,碰到比较新手的卖家会比较容易些,有些AGENT会故意放个低价,来无数个OFFER, 把价格抬好高。
peekston 发表于 2020-12-22 22:58

Austin的房子也是像Dallas那样不断开发新区吗?还是比较集中在几个tech company周边?
elleyy
回复 49楼miss_monster的帖子
Lakewood五十万想买独栋简直痴人说梦。我看了一下家周围的房子最小的老破小都要快六十万,一般1800尺以上六十万起价,三千尺以上全部过百万。lake highland便宜点,湖东面交通不太便利,去高速要跑很久。达拉斯highland,turtle creek,lakewood这一片单价平方尺都是三百多起。
a
amythest
这个感觉也没比加州便宜多少啊……
rosetree
投资德州地产怎么想的啊?每年养房子很贵啊 看了看我家附近,最近太火了,方圆10miles无房了
s
sunny-sun
Austin ,cedar park,round rock, tesla那里房子都基本2天内卖掉,cedar park 房子 都是要加好几万买得到
西风凉
Austin的房子也是像Dallas那样不断开发新区吗?还是比较集中在几个tech company周边?
3.1415 发表于 2020-12-22 23:27

Austin西边是湖还有山,只能往东往北往南发展。我觉得最大的问题是奥斯汀的基础建设跟不上,现在南北基本靠I-35,堵的一塌糊涂。
A.J
回复 10楼anquandiyi的帖子
当年尔湾也是这个情况,现在不好租不好卖的,乌泱泱全是新房
CindyMC13
德州房产税太高了,保险,地税+养护费做房东三思。
5littlemonkeys
回复 49楼miss_monster的帖子
Lakewood五十万想买独栋简直痴人说梦。我看了一下家周围的房子最小的老破小都要快六十万,一般1800尺以上六十万起价,三千尺以上全部过百万。lake highland便宜点,湖东面交通不太便利,去高速要跑很久。达拉斯highland,turtle creek,lakewood这一片单价平方尺都是三百多起。
elleyy 发表于 2020-12-23 00:01

三百多的单价 一个车库就要15万,一年四五千房产税,相当于在家停车就要400块一个月,还没算贷款例子保险和维修
hellolady
Austin你说的那几个区不止是今年,去年就已经抢的很猛了。round Rock、cedar park,我们去年买房子的时候抢了6个房源,每个都加价了,最后才果断加价抢到一个18年房龄的。然后现在 30万看能不能买到2000尺的,我们家附近某个十字路口的角落里一小块空地被开发商盖了townhouse,靠马路,1700 多sqf,30-31 万还都卖光了。
a
angelina81
Austin的房子现在疯了,不加价10万都不好意思下offer,最后还被人all cash
elleyy
回复 61楼5littlemonkeys的帖子
地产税早就上万了,今年家里地税要两万多,想在德州做房东真要考虑持有成本。
5littlemonkeys
回复 61楼5littlemonkeys的帖子
地产税早就上万了,今年家里地税要两万多,想在德州做房东真要考虑持有成本。
elleyy 发表于 2020-12-24 00:46

我是说300多一尺的房子 单单车库一个月都要400块的地税 carry costs真不小
r
ray_golden
我怎么觉得单价中位线左右比较好,单价低得买多套才能上规模,挣个十万八万的还得伺候房客,不太值当
c
chongr
austin已经涨很多,dallas还有的跳
h
hulahula2005
Austin不值得,除非你自己住。否则地税很高,房价涨地税也涨,租金并不高,因为周围公寓成片成片的非常多,人家专业管理。
3.1415
austin已经涨很多,dallas还有的跳
chongr 发表于 2020-12-24 18:55

我觉得不需要往回看了,这两个地方的房子哪个是30万哪个是40万对我来说并不是很重要,重要的是未来哪个更有升值潜力
5littlemonkeys
我觉得不需要往回看了,这两个地方的房子哪个是30万哪个是40万对我来说并不是很重要,重要的是未来哪个更有升值潜力
3.1415 发表于 2020-12-24 18:59

是的 涨过了没关系的 房产的上涨持续性可以很长 不需要从头吃到尾