美东小黑屋装修日记

一时冲动买了个需要装修的老房子，感觉人生又完整了不少。这个月开启了装修之路，开个贴记录一下这段经历。
****************房子价位和装修预算考量******************
美东二线城市近郊的学区房。这个区50年前就基本成型，没有新房，大部分房子是经济适用房，整个学区的median household income是10万，房价中位数是60多万。 以上是背景信息，整个区的低房价和低收入决定了我们的装修档次。所以对很多huaren上的mm可能没有任何参考价值。我们整个装修计划12-15万之间，可能是湾区装修一个厨房的价格了。 房子的地点非常好，neighborhood安静，好几个同事住在旁边，走路4分钟到公园，里面有足球篮球网球棒球场和巨大的playground。学区全美前30。 但是房子本身有一些硬伤。没有车库也不可能加建车库。后院小（对于目前是加分项，因为不用花精力收拾）。二楼4个卧室但是只有2个厕所（将来有可能加建出一个）。 不确定能在这个房子住5年以上，所有贵的材料一律不考虑，只求结实好用。将来不好改动的地方这次全部都做，比如说全屋换水管。如果以后有钱了，又太喜欢这个location不想搬家，还可以考虑再加建并且装修一次。
买房过程 2,4,5 楼 换窗户 18-20, 28, 64 楼 permit和垃圾车 46-47 楼 interior door 75 楼

楼主的第一个房子买在离工作单位走路20分钟的繁忙城市里。买的时候房子是5年前刚刚全部内部拆了重新装修的，住了3年从来没需要自己操过心。前房主审美也相当到位，觉得家里哪里都看着很舒服。 2019年底生了宝宝，一直就觉得住在城里挺好，幼儿园都提前找的单位旁边的。结果2020年一下魔幻了，COVID也来了，BLM也来了，顿时觉得住在城里哪哪都不顺眼了，噪音大，街道脏，出门路上什么莫名其妙的人都有，而且学区极差。于是一冲动，开始在郊区看学区房。 离工作单位最近的学区是70年前建成的，没有新房子，装修一新的老房子基本上市当天就被抢走，而且还得是cash offer，不然appraisal过不了。当我们看完一个明显是flip过的房子在weekday早上上市，晚上8点才轮到我们看房，第二天一大早就pending后，我们最终决定不能只看内部翻新好的房子了。我们的agent也是我们的朋友，她买过多处旧房自己翻新做airbnb。在她的劝说下，我们很快顺利拿下一个地理位置极佳的房子。不但没加价，还往下砍了2万，居然根本没人跟我们抢。后来想想原因很简单，里面的状态太差了，没人愿意接手这么个烂摊子。我们这两个无知者无畏的就这么被忽悠上了装修的贼船。

谢谢楼主，请继续分享

10月份房子offer刚一被接受我就开始在这个版上逛了，疯狂学习各种知识，试图快速把自己审美提高一个层次。 同时我也开始不停的问我的agent各种问题。我的agent自己有general contractor的执照，她很多观点会从contractor的角度出发，她老公又是机械的phd，和她老公聊又会有很多工程角度出发的建议。于是很长一段时间我都感觉很精分，觉得和版上大家讨论纠结的点很不一样。不过后来慢慢冷静下来，装修这个事情也是个小马过河的事。比如我们这种美东二线城市，买下这个房子的钱，很有可能比在弯区的装修款还低。那么纠结的当然不一样。买豪宅的纠结的橱柜选择和我这种2000尺小黑屋所纠结的橱柜价格可能根本都不在一个数量级上。 我新买房子的社区最近有很多turnover，所以通过我的agent我可以看到不少房子的内部照片。由于房价便宜，内部没有哪家是豪华装修。小区里普通工薪阶层young couple居多。所以经过一段时间的考量，还有自己家里的经济条件，我们觉得一切装修的标准都走中档，或中档偏下。

11月中旬房子close了。第二天就请了我agent合作很久的general contractor师傅来看房子估价。我们肯定需要换的如下： 窗户居然还是1950年建房时的，20个左右窗户全部换新。 门也是1950年的，所有门换新。 2个半厕所也是1950年原装的，地上墙上都是最老式的方方正正的瓷砖，还五颜六色的。所有的墙壁和天花板全部拔掉重做。 全屋的水管都还是1950年的，全部换新。 厨房不是1950年的，但是也是非常非常cheap的合成板的，全部换新。 一楼地板全换新，或者refinish 二楼地毯全部换成木地板 全屋重新刷漆，所有molding，踢脚线重做。 整个二楼的所有房间加recessed light。 二楼一个房间有漏水的迹象，这部分的房顶外墙要重新加固。 地下室地毯换laminate地板，重做地下室天花板。
唉，看着是不是很恐怖？比我们想象的要变动的多很多。估价当然也比我们事先预想的高。但是我们找的师傅给了个非常fair的价格。我们还是表示要回去好好想想，这个装修list上是否有些项目可以划掉不做。

啊！居然被版主奖励了，受宠若惊 预感会写很长很长，先睡觉去了，明天接着流水帐。

也是在美东… 也是五六十年代的房子 我们当时把房子扒得只剩木架子了… 整个房子没有任何东西留得住😭 全部重新换了一遍 包括电线… 屋顶 siding也全换… 买房子的时候完全没想动得这么彻底！ 一动工就发现这是问题那是问题 收不住了 干脆全换… 祝lz好运～

也是在美东… 也是五六十年代的房子 我们当时把房子扒得只剩木架子了… 整个房子没有任何东西留得住😭 全部重新换了一遍 包括电线… 屋顶 siding也全换… 买房子的时候完全没想动得这么彻底！ 一动工就发现这是问题那是问题 收不住了 干脆全换… 祝lz好运～
吃芥末的椰子 发表于 2020-12-19 00:49

请问拆成只剩架子和推了重建大概能差多少钱？

楼主家的工程很大了，认真做，陆续得一年啊。
俺家的前任房主也是把房子天花板地板墙壁，水管电线空调管道，厨房厕所，外墙后院全搞了一遍，留下的上百张收据时间跨度一年，第一张收据是房子各处墙壁甚至楼梯缝里采样做铅测试，因为家里有小小孩。看完收据后，俺觉得还是让翻新自住的前房主赚辛苦费吧。
不过，俺这也是翻新的房子很有赚头，买翻新过的房子基本上五年内卖都是亏。

期待，最后记得上before and after照片呀。

期待，...flip的房子很多都是纯粹外观蒙人可以尽快卖出去的吧？

回复 8楼还是太胖胖的帖子
那还是差挺大的吧… 我们邻居家厨房装修 拓出去了十尺吧 花了20w 结构挺贵的

也是在美东… 也是五六十年代的房子 我们当时把房子扒得只剩木架子了… 整个房子没有任何东西留得住😭 全部重新换了一遍 包括电线… 屋顶 siding也全换… 买房子的时候完全没想动得这么彻底！ 一动工就发现这是问题那是问题 收不住了 干脆全换… 祝lz好运～
吃芥末的椰子 发表于 2020-12-19 00:49

全换总共花了多少钱啊？ 我也建议楼主全换了，否则都是后患。

楼主回来了。 我家目前住的房子，前屋主就是全部扒掉，只剩外墙，全部重做的。1600尺的town house，花费不到20万。房子的结构很好，百年老屋都是极高的屋顶。如果不是location，我真是很喜欢很喜欢现在住的这个房子。 我目前这个1950年的房子，中间加建过一次，电线也是换过的，屋顶10年内也不用重做。空调管道什么都是好的。唯一需要完全重做的是所有水管。所以厕所厨房都扒掉只剩木架子和外墙了。客厅，family room和二楼的卧室并不需要扒掉重做。我用的GC是个很有经验的中国师傅，非常巧的是我新家对面的房子是十几年前他帮忙装修的，所以我目前房子里面的结构他都一清二楚。 我们美东二线城市，装修的人工花费相对真的很低。没有师傅的允许我就不透露具体人工价格了。我们这样的大修只算人工是低于10万的，我目前估计材料全加上也到不了15万。具体完工时间要看镇里的inspection。目前师傅同时装两个房子（我agent的房子也正在装修）。这种情况下估计明年3月差不多就做完了。 不过我们这才刚开始，我会详细记账，到最后再来和大家汇报。

如果按照顺序写的话，估价之后忙了一阵子的permit，然后设计各个房间的改造。 但是目前马上要有一个大的decision，就是窗户！所以我来把我们关于窗户的research写一写。同时希望版上mm提些意见。

25万很好的价格啊，楼主一定要多拍些照片啊，尤其是before，in progress， after 的照片，你这个帖子我会一直跟着

期待，...flip的房子很多都是纯粹外观蒙人可以尽快卖出去的吧？
complicated 发表于 2020-12-19 09:40

我们去看过的flip的房子，问题是很多detail的地方设计很不合理，比如几个卧室的门全挤在一起。我们当时的一个疑问是大件家具要怎么搬进去？如果是自己装修很容易就可以移一下门的位置。里面具体质量怎么样都没有在我们的考虑内。自己重新装修费时费力，好处是比较在乎的方面都可以照顾到。

这个老房子的前屋主是个艺术家，整个房子的外观配色真的是很好看。窗户全部都是古老的深棕色木头窗，一楼的都破损的没法打开了。于是他们的解决办法是把一楼的窗户封上，然后在屋子里面又装了一层很cheap的白色窗户。这样用屋里面的白色窗框来搭配其他的内部装修。这种解决办法，真是非常奇葩。下面这张图片可以清晰看到两层窗户。

根据我们的预算，和附近几条街上的装修风格和房子价值，我们一上来就否掉了木头窗（太贵！），决定用vinyl的窗户。我agent非常简单粗暴，量完尺寸直接给我要了个quote，什么参数都没有。后来想想也很好理解，GC普通区建个普通房子，一般用料就都是builder grade，谁去管那么多参数。 经过我在huaren上的一些考古和美国网站的阅读，最重要的是根据我们的预算，我们也就只能买的起builder grade里面质量比较好一些的，然后加了argon filled和low E（美东保温还是很重要）。最后我们是选了Crystal这个牌子。Crystal是纽约华人开的大厂，口碑还是很不错的。我们选的是replacement window里面的200系列。 目前一个比较纠结的点是到底换什么颜色的窗户。如果外面是深棕色，大概价格要再高个20%。换深棕色的话房子的外观不会有太大变化。但是我老公非常非常不喜欢深色。这条街的其他房子基本全部换成了白色。说实话，白色和这种砖石房看着很不搭，但是，白色确实显得房子很亮很新。深色窗户很有那个调调，但是，必须承认，深色确实显得房子非常暗淡和旧。下周一之前我得做决定，深色还是白色的窗户。 邻居家翻新后的白色窗户长这个样子：

这楼讲一讲窗户的价格： 有一些construction mall是会给GC折扣价的。我买窗户用的是我的agent的名字。我和店员讨论是否升级窗户的时候，很有意思，店员会考虑到我买房的区域和房子的价格来给意见。有很多外观和参数的upgrade其实improvement是marginal的，但是窗户价格可能一下上去很多。我们大概估算过，即使做最普通的装修，全装完了我们这个房子一下就变成整条街最贵的了。窗户上用好牌子在resale上是没有任何价值的。当然，有些升级是为了自己住着舒服，比如隔热系数好一些，或者颜值高一些自己看着舒服。还有就是越贵的窗户质量越好，越不容易损坏，用的时间越长。但是，窗户是否寿命长很大取决于你如何操作。如果你住的地方没有极端天气，假如你很少开关窗户，那随便买个builder grade的10年内也坏不了。更何况这个房子我实在不知道自己能否住超过5年，所以更多的投资就不值当了。
我用GC的名字拿到的crystal窗户的报价大概是20个窗户6000刀，low E argon filled，spacer是steel的。基本参数大致一样的，在另一家拿到的Sierra Pacific windows的报价是9000刀。Sierra Pacific是美国的老牌，中等质量，Crystal是中等偏下。价格还是差不少的。另外，去批发商买窗户有的时候付cash可以去掉税。

不好意思，手滑点踩了。现在app改版后真是一不小心就点错了

mark

关注中...

感觉现在流行深色窗框呀。

赞勇气。如果真的不确定要常住，真的没必要动这么大工程。工程越大，花费越贵，resale的时候pay off 越低。如果是forever home，那另说，即使都走高档，几十年后，自己享受之余，只要位置不差，房价肯定是稳定升值的。

地理位置极佳最重要！楼主加油！

感觉现在流行深色窗框呀。
pangpang168 发表于 2020-12-19 13:57

得，被你一说我更动摇了。还得再去要个里外不同颜色的窗户报价。sales估计要被我烦死了

反正周末没法下单，我再来犹豫一下窗户颜色吧。1950年的砖石房，也算是很有历史感了。感觉换成vinyl的窗子真的像是对这个美丽的建筑犯罪。可是我是真穷啊！等我住10年有钱了，一定给你换回木窗户 给大家看看开了美颜的网站卖家图
凄风冷雨的买家图
大家再来比较一下邻居家的白色窗户，美颜全开卖家图

欢迎各抒己见！！！
更新一下，最终因为vinyl窗框太厚，黑色过于厚重，还是选择了白色。

请问拆成只剩架子和推了重建大概能差多少钱？
还是太胖胖 发表于 2020-12-19 01:23

美东的historical建筑很多是砖石房，10寸厚的外墙，不可能推倒重建的。

我觉得白色窗户更好看啊，有点秀丽的感觉， 黑色窗户像haunted house

先收藏收藏

我比较喜欢黑色窗户，比较搭。现在新建的很多豪宅都是黑色的窗户和门。

我觉得白色窗户更好看啊，有点秀丽的感觉， 黑色窗户像haunted house
飞袖 发表于 2020-12-19 15:38

AGREE!!!!

投白色一票

白色更好看。

深色更好看

我喜欢凄风冷雨买家图

谢谢mm分享经验，最近也想换窗，给mm发了私信

这50年代的房子好好看啊，湾区50年代的都跟简易房差不多。

喜欢黑色窗框，感觉也更配房子古典的外型。

投白色一票

楼主我们刚换了喷黑的窗户，比直接买黑窗便宜很多，如果只喷一面应该更便宜。你这个黑的比白的好看太多了

非常感谢各位的意见。审美真的是一件很主观的事情，我在朋友圈里问，也是有人喜欢黑色有人喜欢白色。买房装修最开始我没少和老公发脾气，因为我们俩总有分歧。比如他就觉得无脑选白色，而我觉得无脑选深色，然后觉得他是为了跟我唱反调才选白色 好吧，今天我意识到自己对老公有点mean了。 最后我还是决定选白色了。最最主要的原因是，vinyl的窗户窗框比较厚。原先房子设计的时候确实是配的深色，但是是细细的窗框。我担心厚厚的黑色窗框会显得房子整体色调更沉闷。说到底还是没钱，如果是vinyl的厚窗框，可能选白色会安全一些。

深色的好看些。房子很漂亮啊。

木头的窗户缺失保养很麻烦，但是不建议vinyl的窗户，可以用金属的 黑色的窗棂

回到11月份的时候，GC来估过价格，我们立刻就开始着手办permit。 装修厕所和厨房，需要画个简单的floor plan，标明马桶，水池，浴缸等等都要放在什么位置。我agent跟我讲手画一个，或者powerpoint随便画画就行了。什么？没有比例尺随便画画？这简直是要逼死强迫症的节奏。 我后来找了个trial版的软件Smart Draw画的floor plan。后来用的顺手想subscribe正版几个月，发现一个license要两百，简直抢钱啊，只是画个2D图而已。 general的permit基本一周半就批下来了。这时候就可以合法开工拆拆拆了。同时，GC还要去申请plumbing和electrical work的permits。permit fee还没跟我结算，但是当时粗略看一眼要上千。这个是为了保护房主。GC在做完水工会有镇上人来检查，合格才可以封墙。做完电工也会有专人来检查，保证安全。所以装修的时候permit这步不要省。按照规定走，至少在我们美东二线小镇，耽误不了多少时间的。

permit下来当天，我的agent就催我赶紧去定dumpster，然后把她用过的靠谱公司发给我。定dumpster还是要稍微做下调查，我agent用过不靠谱的，超重以后charge了上万块钱，后来dispute信用卡解决的。 靠谱的公司会写的很清楚，超重每吨多少钱，超出两周时间每天多少钱。我定了20码的dumpster，车到了的第二天GC就带着一群工人拆了个底朝天。然后拆到第二天居然就超重了，又换了一车来。出一次车就是525刀，还没开始装修1000多刀就出去了，我的心在流血

Permit送上去申请的时候，其实我和我老公压根就没想好到底要怎么装修。我老公觉得这个房子刷个漆就可以住人了，1950年瓷砖的厕所他也没觉得有什么不妥。可想而知我俩的冲突有多大。为了缓和冲突，我当时真的想过要不客卫就不重新修了。 我当时买房的时候很巧，单位的同事就住在隔两栋房子。我们的floor plan基本是一样的。所以我和老公一致同意请同事和他老婆来家里看看，给一些关于装修方面的意见。 这次见面挽救了我的房子和我的婚姻 我同事超级handy，他自己给家里做了deck和各种家具。他老婆超级喜欢室内装潢，整条街每家房子是怎么装修的她都知道。他俩的家里布置的超级温馨漂亮，虽然没有豪华装修，但是美好程度是可以去开个vblog的那种。我老公深深的被震撼了，终于松口让我放手去干吧。这次见面还得到了另一样好东西，1950年的blueprint！房子的所有大梁地基结构，每一层最初的floor plan都在上面。承重梁在什么地方都非常一目了然。我再也不需要两眼一抹黑的凭空猜测哪里可以改动。

lz写的太好了，配图配图

非常感谢各位的意见。审美真的是一件很主观的事情，我在朋友圈里问，也是有人喜欢黑色有人喜欢白色。买房装修最开始我没少和老公发脾气，因为我们俩总有分歧。比如他就觉得无脑选白色，而我觉得无脑选深色，然后觉得他是为了跟我唱反调才选白色 好吧，今天我意识到自己对老公有点mean了。 最后我还是决定选白色了。最最主要的原因是，vinyl的窗户窗框比较厚。原先房子设计的时候确实是配的深色，但是是细细的窗框。我担心厚厚的黑色窗框会显得房子整体色调更沉闷。说到底还是没钱，如果是vinyl的厚窗框，可能选白色会安全一些。
vivil 发表于 2020-12-19 22:27

我觉得你不能直接看谁选了什么颜色，选什么颜色的人多，得看选什么颜色的是什么样的人，他们的审美和对装修的审美和态度你认不认同

楼主我们刚换了喷黑的窗户，比直接买黑窗便宜很多，如果只喷一面应该更便宜。你这个黑的比白的好看太多了
我上面有人 发表于 2020-12-19 22:09

是的是的，本来考虑的也是里外喷不同的颜色。原屋主装的两层窗户都要换掉的

回复 50楼我上面有人的帖子
选白色的明显审美观和我不同啊。 但是老公也是自己选的啊，只能落棋无悔了。

外墙的砖饰，配上黑框，比较sophisticated，而且配色上衬托了外墙。。邻居的白窗框不好看，压着外墙，显得外墙很陈旧。

当然黑窗好看啊、白色略cheap

感觉这个墙面陪白色好看。黑色适合配白色hardie plank外墙，Morden farm house那种风格的。

lz你们budget有限，而且和两口子想法不一致的话后面可能drama更多。
就窗户而言深色肯定大气配房子整体风格，但是好质量的绝对更贵。
另外装修是个无底洞，要做好超支20-50%的准备。

建议外墙刷成白色，配现有的黑窗，会有焕然一新的感觉。

回复 28楼vivil的帖子
投深色窗框一票，跟房子的外观更匹配。我好喜欢有石头的房子。

今年窗户流行色绝对是深棕色啊

看起来像费城呢。投黑色窗户一票，白窗户看着cheap

mark

你这个房子的门和窗户比邻居好看很多啊

谢谢分享。好美好文艺的房子，喜欢白色窗户

12/22/2020 今天终于敲定了窗户的订单。下午去construction mall付一半定金。按着网上查到的地址第一次开过了，因为看起来根本不是个mall，是个大工地一样的地方。没有人戴口罩，都在忙着搬运各种建材。进到一个小屋子里，收款的接待员也不戴口罩的。最后一共需要换19个窗户，三个tempered glass的，一共5790。这里给想买crystal窗户的mm一个价格参考。我们买的是vinyl replacement window 200 series, 升级了argon filled和low E，大的3个panel的double hung大概是1000刀一个，中号的twin double hung大致是525一个。小的单个double hung是180一个。 最终定了白色的窗户。但是我们会保留原来的木头窗框和gutter的颜色。将来会请人来把外墙清理一下，清理之后石头的颜色会明亮许多。
明天计划去另一家建材城定所有的interior door。

黑窗框好看。 两层窗也更保暖。我以前也不明白为什么有的房子有两层窗，其实外面一层可能是storm window. 现代vinyl 窗方便但其实寿命有限，十几二十年就要换了，坏了没法修。 老房子如果是原装的木头窗可以一直用上百年，因为木窗框可以拆卸维修。也环保，当然维护上漆更花精力。

黑窗框好看。 两层窗也更保暖。我以前也不明白为什么有的房子有两层窗，其实外面一层可能是storm window. 现代vinyl 窗方便但其实寿命有限，十几二十年就要换了，坏了没法修。 老房子如果是原装的木头窗可以一直用上百年，因为木窗框可以拆卸维修。也环保，当然维护上漆更花精力。


daylily 发表于 2020-12-22 22:29

但是老实木头窗是单层玻璃，在保暖上比较差吧

期待看楼主after的照片

谢谢分享！

回复 28楼vivil的帖子
你拿到窗子的许可了吗？在我们住的地方有的老房子是不准换成vinyl的。先拿到许可再下单吧。

楼主我们刚换了喷黑的窗户，比直接买黑窗便宜很多，如果只喷一面应该更便宜。你这个黑的比白的好看太多了
我上面有人 发表于 2020-12-19 22:09

这个有人做嘛？怎么喷黑？求具体信息，比如做这个工作的人叫啥，谢谢。

中位收入十万的地方，中位数房价六十万，那说明地区很好吧，房子增值快。而且估计地产税没有那么夸张。看起来是费城周边。

回复 1楼vivil的帖子
楼主你gutter是黑的当然要配黑窗。其实现在的样子没有那么糟，如果没有budget不如保持现状。换成白的太不搭了。

回复 1楼vivil的帖子
楼主你gutter是黑的当然要配黑窗。其实现在的样子没有那么糟，如果没有budget不如保持现状。换成白的太不搭了。
Chopard 发表于 2020-12-24 12:58

Gutter可以重新油漆一下的哈，觉得白色好看，黑色暗丞丞的

回复 28楼vivil的帖子
你拿到窗子的许可了吗？在我们住的地方有的老房子是不准换成vinyl的。先拿到许可再下单吧。
Confuse 发表于 2020-12-24 00:22

不许随便换窗户可能是18或19世纪初的房子吧。我们这个还没有那么有年代，施工permit上写了换窗户，没被提问。

这楼来说说目前的又一个有点麻烦的事情，换门。 interior door其实很便宜的，随便买买就可以。新房子本身墙壁隔音做的好的，门可以考虑买实心的，比较隔音。我们的二楼不动内墙，问了装修师傅，建议买普通空心门就可以。实心门的缺点是开关沉重，容易坏。但是有人觉得门沉反而手感好。 门的样式有1，2， 6个panel的。6个panel的样式最古老，也最便宜。2个panel是近些年出现的。1个panel的是最近开始流行的，也是最贵的。我现在家里的门都是空心和两个panel的，用习惯了，所以新家也准备order同样的。普通空心门从homedepot和lowes直接定就好，比如homedepot的JELD-WEN质量就不错，大概100刀一个门。我们找了两个批发的建材商要报价，价钱比homedepot和lowes的价格稍高或者相同。和建材商买的好处是可以一次把你需要的所有门定全。目前homedepot和lowes的门都严重缺货，想买齐不同尺寸的要跑好几家。 原本一楼的有些房间是想用玻璃门的，后来考虑到家里生了个男孩，从装修师傅到建材城sales都一至否定了我装玻璃门的想法。那就等以后孩子大了再换吧。 门的高度一般有两种，最常见是80寸的。我家老房子，所有的门都是78寸的，非常不好买。建材批发商一般合作的牌子是mason，他们家不做78寸门，如果从mason定需要把80寸门切掉一节，价格直接上涨50%。 我们目前在一家homedepot找到了2/3需要的门，准备定好让师傅去取。另外几扇分布在3家不同店，可能得自己租辆大车跑一趟了。